光谷银座房地产项目木策划

光谷银座房地产项目木策划光谷银座房地产项目木策划班级：土木1083班姓名：关晓雯学号：10410308333目录一、市场调研（1）本楼盘的基本状况（2）武汉市房地产市场行情（3）光谷银座所在地区房地产市场概况（4）竞争楼盘状况（5）本楼盘与竞争楼盘的比较分析二、价格策略（1）总体定价策略；全过程定价策略（2）确定本楼盘均价三、销售策略（1）销售渠道（2）销售进度控制（3）促销策略1）基本信息住宅类别：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：洪山光谷关山容积率：4.47[关于容积率]绿化率：27%[关于绿化率]建筑年代：2004-01-01楼盘地址：武昌邮科院88号楼层状况：共21层,有2栋车位信息：66个均价：5873元/平米2）周边配套幼儿园：育才实验幼儿园、鲁巷幼儿园中小学：武汉体育学院大学：中南民族大学、中南财经政法大学综合商场：鲁巷广场,群光广场,运动服饰一条街,中百超市医院：广州军区医院,市十二医院,关山医院邮局：中国邮政银行：工商银行、建设银行、民生银行其他：第二中西医结合医院,武汉大学口腔医院,61726部队门诊（2）光谷时代广场光谷时代广场位居光谷步行街和SBI创业步行街交汇处，是以精装行政公馆为核心，集国际5A甲级写字楼、运动体验式商业中心和豪华空中泳池俱乐部为一体的首席财智综合体。项目一期光谷时代公馆，历经三年精雕细琢，以全面超越五星级酒店的硬件标准、配套设施和贴心服务横空出世。它以城市核心地段、城市顶级产品、豪华俱乐部、五星级服务等四大国际标准，同步全球行政公馆价值，成就武汉首个行政公馆，第一次为光谷十万顶级行政商务精英，打造高端生活新里程。1）基本信息占地面积:50000平方米总建筑面积:90000平方米总户数:500停车位:配比小于1均价：8700元/平方米教育：华中科技大学、中国地质大、武汉科技学院

医疗：湖北中医院、关山医院

商贸：光谷步行街、SBI创业街、新世界，家乐福，大洋百货，中影天河电影院

金融：建设银行、工商银行、农业银行、浦发银行、民生银行世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约15万方，为5栋全高层景观社区。世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期——德意风情街区。德意风情街全长427米，由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为“大理石的诗”的多莫大教堂。住在米兰映象，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。世界城米兰映象主力户型为80-120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。作为城市的标杆住宅，米兰映象出则尽享步行街上繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是武昌片区青年白领购房置业的理想首选。1）基本状况建筑类别高层装修状况毛坯

[装修相册][建材卖场]环线位置二至中环所属商圈光谷

光谷购房圈物业地址洪山东湖开发区光谷广场东光谷步行街上

[交通图]物业类别住宅项目特色地铁沿线,投资地产交通状况鲁巷站：702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号线...2）周边配套中小学:华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学、华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学等

幼儿园:华工幼儿园

综合商场:大洋百货、美美时尚广场、流行炫风购物城、鲁巷广场购物中心

邮局:鲁巷邮局

银行:工行、建行、中行、招行、华夏银行、民生银行、中信银行等

医院:湖北省中医院、武汉市第十二医院（关山医院）、长航医院

其他:家乐福、工贸家电、苏宁电器、中百仓储、中影环艺国际影城、光谷体育馆3室2厅2卫5本楼盘与竞争楼盘的比较分析

楼盘名称紫菘名门光谷银座地区洪山东湖高新环线位置一二环间一二环间建筑类型板塔结合塔楼目前价格2950元/平方米9600元/平方米物业费1-1.2元/平方米/月5元/平方米·月装修状况毛坯毛坯容积率3.946.7开发商武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司武汉洪荣物业发展有限公司销售许可证武开管预售[2004]372号武开管预售【2010】2号楼盘名称光谷银座光谷时代广场效果图项目位置东湖高新洪山光谷步行街与创业街交汇处均价9600元/平方米8700元/平方米建筑类别高层高层楼层状况32层小公寓500套，50-60平米、层高3.5米绿化率37%35%容积率6.77楼盘名称世界城米兰印象光谷银座建筑类别：高层高层房屋价格：最低6800元/平方米均价9600元元/平方米建筑面积125000平米2900平米绿化率：35%37%容积率：4.556.71、总体定价策略光谷银座采用的总体定价策略是高价策略。销售价格在每平方米9600元左右。光谷银座是集行政中心、商业中心、交通中心、商务中心和生活中心为一体的房地产项目。光谷银座的综合性能良好。其拥有绝佳的地理位置，方便快捷的交通设施，并且周边的商业与商务设施发达，同时它的物业管理堪称一流，综合考虑各个方面的因素，光谷银座的销售价格定在9600元/平方米是符合它的地理、商业以及居住价值的。2、全营销过程定价策略房地产全营销过程是指开发的楼盘或住区在预售开始到售完为止的全过程。光谷银座在其全营销过程中采用的定价策略是稳定价格策略。其销售价格在整个销售过程中保持在9600元/平方米左右。光谷银座的定价方法采用的是可比楼盘量化定价法可比楼盘综合因素量化统计表序号因素权重（%）光谷银座紫菘名门光谷时代广场世界城米兰印象1位置11.454442价格11.444443配套9.144444物业管理9.144445建筑质量9.144446交通6.854447城市规划6.854548楼盘规模6.835349朝向6.8444410外观2.3445411室内装修4.5544412环保4.5444413发展商信誉2.3444414付款方式4.5444415户型设计2.3544416销售情况2.3445417广告2.3444418停车位数量2.34554表6计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1光谷银座4.438077.519.6265246006357832紫菘名门4.287805.718.3260928952334083光谷时代广场4.257751.418.0660084202329434世界城米兰印象4.187624．517.475813300031870合计17.1431259.1293.78224392160134004经计算知光谷银座的楼价平均为9200元/平方米。此价格与该楼盘的销售价格十分相近，只有5.2%左右的误差。三、销售策略1、销售渠道光谷银座，在开盘后，采取的是自行销售的策略，光谷银座坐落于鲁巷广场以西，武汉-中国光谷核心商务区，金融经贸最活跃的地段。周边300米范围内集中了武汉市数10家银行（中国工商银行、浦发银行、中国建设银行、招商银行、中国邮政、中国信合、民生银行、华夏银行等），本写字楼位于武汉城市副中心的门户地段，楼高共32层。外墙主体立面为420厚的蜂窝板花岗岩，并具备外墙内保温的节能高效。标准层单层约面积900平米左右。

整栋楼体方正庄重，有浓郁的商业气息，位于光谷片区纵横主干道交汇点，三条南北走向的主干道：民族大道、关山大道、光谷大道；四条东西向主干道：门前的珞瑜路，与之平行的楚雄大道、南湖大道、及城市中环线。由南湖大道行至武昌火车站大约20分钟车程，由中环线行车至天河机场约为40分钟。2、销售进度控制（1）开盘进行一系列的广告宣传活动，打响本楼盘在消费者当中的知名度。举行开盘庆典，推出首批性价比最高的200多套房源，吸引广大购房者的注意力。开始楼盘预售，采取各种购房优惠政策提高消费者的购房积极性。（2）中期在房产交易会期间开展优惠活动，凡购买的客户根据部分房型可享受8.8-9.5折。在迎国庆60华诞期间，129-158平米景观大宅10套；49-96平米珍品一房、两房5套，购房即可享有优惠大礼包。购房者还可享受一次性付款9.8折，贷款9.9折的优惠。（3）尾盘为避免尾盘出现滞销的产生，继续采取一次性付款9.8折，贷款9.9折的优惠，并计