万科成本管理介绍

08.03.26Page1万科本钱管理介绍万科集团本钱管理部2010年08月提纲引言本钱核算方法本钱管理模式新的课题与挑战引言耳熟能详的声音：日本汽车本钱控制好啊，所以卖的比欧洲车廉价…某某大公司为了削减开支，裁员5%...中国劳动力廉价啊，所以外国人来中国投资…进口关税降了，买原装进口车廉价多了…逃离“北上广深”，生活本钱太高了………引言“本钱”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。什么是本钱？严谨的定义是：本钱是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种消耗的总和。对于房地产企业而言，本钱是什么？再来看看下面的说法：引言甲：我明白了，万科的本钱就是盖房子的费用支出！乙：哪里，我们的工资不是本钱吗？丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了…丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花花草草了…戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到的，呵呵…政府收取的税房地产的本钱就完整了！他们每人都说对了一局部，正确的答案是什么呢？引言《万科集团房地产开发企业本钱核算指导》本钱核算之房地产本钱的构成房地产本钱的构成房地产的本钱包括九个大类：第一局部土地获得价款：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：土地出让金合作款项拆迁补偿红线外市政费用我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：都不是。第二局部开发前期准备费指取得土地开发使用权后，在工程开发前期的费用。一般包括：设计费从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；报批报建费用向政府缴纳的规定费用；三通一平费用通水、通电、通路和场地平整产生的费用；临时设施费用工程部办公室、工程围墙、临时水电费用；1、工程部为工程开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？2、工程场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、工程部的临时食堂，使用3个月后撤除，算不算临时设施费？答案：1、2项不是，3项是。房地产本钱的构成第三局部主体建筑工程费：工程开发过程中的建筑费用，包括：根底费用建筑的地基与根底费用；结构与粗装修费完成地面以上的结构与根本装修的费用；门窗工程费用室内外门与窗的费用；公共部位装修费用外立面、公共部位的装饰与装修费用；室内精装修费用对精装修交付的房屋的装修费用；1、某高层工程基坑支护花费400万元，能否计入根底费用费？2、某工程根底施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入根底费用，回填又是否能计入？3、某工程由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：均可。房地产本钱的构成第四局部主体安装工程费指工程开发过程中的室内安装费用，包括：室内水电安装费用室内各类水电相关工程费用；电梯安装费用高层建筑的电梯费用；消防系统费用防火所必需的消防设施费用；智能化系统费用业主平安保护、通话、访客系统等费用；1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗〔摄像头、监控室〕系统、对讲〔对讲机〕系统、车库进出〔IC卡〕系统、门禁〔IC卡、密码、指纹〕等。房地产本钱的构成第五局部社区管网费指工程管网配套费用，包括：室外给排水费用小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；室外采暖费用小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；室外燃气费用小区接入市政燃气的费用；室外电气与上下压费用小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？社区管网费用是最容易被普通人忽略的本钱支出。房地产本钱的构成答案：是。第六局部园林环境费指工程内的景观费用，包括：道路广场费用小区建设道路、广场的费用；绿化建设费用小区内用于绿化工程的费用；小区围墙费用小区围墙、组团围墙的费用总和；室外照明费用各种照明所花费的费用零星设施费用各类未细述的设施费用总和1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿化建设费？3、小区内的路灯照明，社区管网还是园林环境？答案：1绿化费用，2计入，3属于园林环境工程费用，。房地产本钱的构成第七局部配套设施费指工程内为业主效劳的各项配套设施费用，包括：会所费用学校费用物业用房垃圾转运站……1、万科建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？2、政府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？答案：1不属于，2万科未投资，不属于。房地产本钱的构成第八局部开发间接费指工程开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及工程营销设施建造费等费用，包括：工程管理费工程发生的行政、监理、造价咨询等费用资本化利息工程使用资金的利息营销设施建造费非临时性销售大厅、样板房等建造费用物业完善费物业维修基金与请物业公司配合工程的支出等1、财务部门的人工本钱是否属于工程管理费的范畴？2、物业是万科物业，为什么还要支付费用？答案：1不属于，2、亲兄弟明算账。房地产本钱的构成第九局部期间费用

公司管理费公司发生的但无法明确到工程上管理费用营销费用营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用1、公司总经理的人工本钱属于公司管理费吗？答案：属于。房地产本钱的构成土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发本钱完全本钱回忆一下：房地产工程本钱组成房地产本钱的构成〔本钱部〕〔财务部〕期间费用本钱核算之本钱核算对象确实定本钱核算对象确实定本钱核算对象确实定哪些是核算对象呢？在某工程中包括：5栋6层住宅；2栋11层住宅，底层是可售商业；2栋24层住宅，其中一栋进行了室内精装修；配套幼儿园；配套会所。本钱核算对象确实定可售性：配套的会所、学校差异性精装修房与毛坯房、多层洋房与普通多层功能区分底商与上部住宅便于本钱费用的归集楼栋、单元、户型原那么：本钱核算对象确实定一期开发完毕的工程：按独立别墅、联排〔双拼〕别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分本钱核算对象。本钱核算指导中所确定的产品类型不允许自行增加，特殊工程假设需增加应报集团审批。成片分期〔区〕开发的工程：应分期分别核算。在此根底上，假设同一期内有各种可售产品类型，那么再按可售产品类型划分本钱核算对象。工程分期按照公司的经营方案确定多层住宅：一般是六层〔含〕以下；小高层为七层至十一层〔含〕；高层是指十二层及以上且总建筑高度小于100米；建筑高度100米以上为超高层。这是由国家建筑相关标准、市场营销术语、客户对产品认知等几方面因素综合确定本钱核算对象确实定本钱核算对象确实定本钱核算之本钱分摊方法本钱分摊匹配国家税务部门《房地产计税本钱》的精神，非业主共有物业，本钱不能分摊至可售产品中。按照“配比原那么、受益原那么”将本钱分摊到各期、各产品对象本钱分摊步骤一：按各期占地面积比将总地价分摊到各期，其中公摊地价按建筑面积比分摊至各期；步骤二：将当期地价在各本钱核算对象间进行分配：A、假设本钱核算对象单独构成明显组团，按各独立组团的占地面积比分摊地价。B、否那么采用“容积率倒数法”分摊地价。通过建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过其比例分摊当期地价。地价：要求严格按产品占地面积比分摊地价。目的：以收益原那么，更客观准确地在不同容积率产品间分摊地价。本钱分摊地价分摊例如〔跨期分摊〕：项目分期占地面积（m2）建筑面积（m2）一期分摊面积基数后期分摊面积基数备注一期20000480002000038000后期3800072000小区会所20008001200按建筑面积分摊总计600001200002080039200某工程土地价款为7.2亿元，建筑用地面积6万㎡，小区会所占地0.2万㎡〔全工程配套设施〕，一期建筑占地面积2万㎡。工程总建筑面积12万㎡，一期建筑面积为4.8万㎡。那么该工程一期应承担的地价是多少？一期地价=72000*〔20800/60000〕=24960〔万元〕本钱分摊地价分摊例如〔产品分摊〕：产品建筑面积（m2）容积率分摊基数地价分摊（万元）可售单方地价（元/m2）多层洋房180001.51200060003333.33小高层240002.01200060002500.00高层360003.01200060001666.67合计78000

3600018000

某工程一期，地价为1.8亿元，建筑用地面积3.6万㎡，总建筑面积为7.8万㎡，其中，多层洋房建筑面积为1.8万㎡，小高层建筑面积为2.4万㎡，高层建筑面积为3.6万㎡〔均可售〕，假设多层洋房、小高层、高层的容积率分别以1.5、2和3计，那么该工程各产品的可售单方地价是多少？多层洋房：分摊地价=18000*〔12000/36000〕=6000〔万元〕可售单方地价=6000/1.8=3333〔元/m2〕本钱分摊六类费用：尽量真实反映产品在工程中的资源受益比例；

社区管网、园林环境费用由按各产品占地面积进行分摊。目的：更准确核算六类费用在各产品类型间的分摊成本项目跨期分摊标准产品分摊标准开发前期准备费可售面积可售面积主体建筑工程费直接归属直接归属主体安装工程费直接归属直接归属社区管网工程费可售面积占地面积园林环境工程费可售面积占地面积配套设施费可售面积可售面积本钱分摊费用分摊例如：分期可售面积（m2）园林环境工程费（万元）一期1000001000后期900000跨期2000合计1000000某工程可售面积100万㎡，分期开发，一期可售面积10万㎡，其中高层可售面积6万㎡，占地比50%，小高层可售面积4万㎡，占地比50%，。一期自身园林环境工程费合计1000万元，跨期分摊园林环境工程费合计2000万元，那么高层及小高层的园林环境工程费为___元/㎡和___元/㎡。一期园林环境工程费＝1000＋2000＊〔10／1000〕＝1200〔万元〕高层分摊＝1200＊50％＝600〔万元〕单方＝600／6＝100(元/㎡)产品可售面积（m2）占地比园林环境工程费（万元）高层６000050％600小高层４000050％600合计1000001200本钱分摊

除资本化利息外的开发间接费按产品核算对象建筑面积比分摊各产品核算对象中。目的：更准确核算开发间接费用在各工程、各产品间的分摊。行政管理费根据在建工程各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。开发间接费如：工程一、二期可售面积〔车位除外〕面积分别为40000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，那么分摊比例为〔4×12〕：〔6×5〕=48:30资本化利息:分期之间，资本化利息按工程各期实际资金占用分别计算；同期内：按期内各本钱对象本钱占用的比例进行分配。万科本钱管理根本模式以目标本钱和责任本钱管理为核心的现代企业本钱管理体系。本钱管理模式责任本钱管理目标本钱与动态本钱管理作业过程管理本钱管理软件公司管理层控制系统信息系统组织系统本钱管理模式根本构架领导机构

管理工具管理制度本钱、工程文件本钱管理模式万科责任本钱体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性。执行文件：《万科责任本钱管理体系指引》1、责任本钱管理本钱管理模式——责任本钱实施要点总经理本钱部配合部门主体部门责任本钱考核报告责任本钱管理方法本钱阶段性目标《万科责任本钱管理指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布本钱管理模式——责任本钱目标本钱测算表动态本钱月评估目标本钱控制责任书责任本钱本钱管理模式——责任本钱2、目标本钱管理管理原那么：表达目标本钱的先进性目标本钱的严肃性(纳入绩效考核)

目标本钱：目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标；是工程成本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱结果。根本概念：管理工具：万科本钱管理软件本钱数据库本钱管理模式——目标本钱实施过程新工程开展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算本钱估算目标本钱测算一目标本钱测算二目标成本动态本钱结算本钱分析目标本钱形成目标本钱执行本钱管理模式签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态本钱构成已发生本钱合同性本钱非合同性本钱已结算本钱未结算本钱待发生本钱动态本钱=未结算合同+已结算合同+非合同性本钱+待发生本钱动态本钱本钱管理模式——目标本钱动态本钱管理要求决策、合同、变更、结算各科目、各部门即时记录系统分解复审核对及时通报动态预测待发生成本、预计未来成本、财务定期核对公司领导层、相关部门

本钱管理模式——目标本钱3、作业过程管理工程开展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行本钱控制，实现降低本钱的目的。全过程、全员、全方位房地产本钱作业过程：本钱管理模式——作业过程3.1新工程开展本钱控制控制要点：稳健性合理确定估算根底，合理预计工程量和工程综合单价。控制原那么：准确、客观、全面、谨慎预测新工程本钱。执行文件：《集团新工程开展制度》《集团新工程开展经济测算表》本钱管理模式——作业过程3.2设计本钱控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原那么：经济合理性最大。执行文件：《集团规划设计流程》

本钱管理模式——作业过程3.3招标本钱控制控制要点：获取竞争性低价本钱逐步实施工程量清单招标集团材料集中采购控制原那么：全面招标原那么合理低价中标原那么透明公正原那么执行文件：《万科工程采购管理方法》

本钱管理模式——作业过程3.4签约本钱控制控制要点：合同谈判合同审批控制原那么：合法性原那么、合同书原那么、事前签订原那么、招标原那么、利益明晰原那么执行文件：《万科工程合同管理方法》

本钱管理模式——作业过程3.5施工本钱控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原那么：权力限制原那么、时间限制原那么多级审核原那么、完工确认原那么执行文件：《万科设计变更、现场签证管理方法》本钱管理模式——作业过程3.6结算本钱控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价