万科集团评估体系培训

XX年万科集团质量评估体系解读北京万科工程管理部20XX年XX月学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区20XX年《产品质量实测操作指引》调整20XX年2月5日，集团工程管理部发布了关于20XX年《产品质量实测操作指引》调整的通知。目的：进一步提高客户感受明显的观感质量，鼓励全集团工程项目使用“提高质量、提高效率、减少人工”的工艺工法，努力交付出高质量的工程产品。学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区万科质量评估体系简介——A5版补充说明20XX年万科集团新评估体系（A5版补充说明）内容定量指标实测合格率(65%)规定动作合格率(20%)安全文明实测合格率（单独计分）观感质量合格率(15%)土建（10％）装修（80％）四化管理（20％）园林（10％）安全生产合格率（60%）计划管理（15％）工序管理（15％）文明施工合格率（40%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感变更管理（15%）防渗漏管理（35%）基础质量生产保障规定动作客户视角安全生产2013年2月5日，集团工程管理部发布了关于2013年《产品质量实测操作指引》调整的通知学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区万科质量评估体系——20XX年与20XX年对比规定动作不作为评估维度增加交付评估，观感质量纳入交付评估中安全文明纳入综合成绩，占20%关键指标由十项减少到七项实测实量观感质量规定动作安全文明实测实量安全文明交付评估新增内容20XX年20XX年学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区万科质量评估体系简介——A5调整版（20XX年版）万科集团新评估体系（A5调整版即20XX年版）内容季度评估实测实量（80%）安全文明（20%）精装修交付实测（20％）观感（60％）园林（10％）安全生产合格率（70%）文明施工合格率（30%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感基础质量生产保障客户视角安全生产评估体系交付评估毛坯交付户内观感（60％）公共部位（10％）外立面（10％）客户视角园林（20％）一、季度评估（一）季度评估要求：季度评估体系调整为：实测实量：安全文明=80:20，和关键指标。其他之前的规定动作评估取消。所有在建项目安全文明均需参与评估，实测实量在±0.00以上均需参与评估。±0.000以下项目仅有安全评估且该项目只有一个标段时，只计安全文明施工评分，无综合得分；项目既有±0.000以下标段又有实测实量标段时，安全文明施工评分纳入项目得分按面积进行加权。项目综合得分为各标段综合得分以面积加权平均计算（以施工许可证载明的面积为准）。2013年所有在建商业项目均参与集团季度评估。在建项目包括代建项目，商业、公租房等一切万科承接的项目施工许可证载明面积指地下室和地上两部分不单纯指安全评估，还包括实测实量一、季度评估（二）安全文明：安全生产：文明施工=70:30。安全生产采用扣分制，如有无法检查项目，权重按实际检查项目得分进行汇总。分项检查时按检查要点进行扣分处理，检查项目得分反映风险程度，当检查项目为负值时，得分按零分计取。原则上以一个违章点作为一个评分检查项，当类似性质的违规问题在同一楼层时，视严重程度按1－3处进行扣分处理。提醒：三宝、四口、五临边、脚手架占安全生产权重50%，满分为150分。基坑、管沟支护占安全生产权重10%，满分为50分，切记实得分须转化为百分制后带入权重计取该分项分值。文明施工评价：现场施工人员统一着装，在项目文明施工得分基础上直接加5分。不要小瞧5分？5分*30%（文明施工权重）*20%（安全文明权重）=0.3分（综合得分）一、季度评估（三）实测实量1、实测实量要求按照2012年集团相关文件执行，继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以目测最差部位进行实测。2、2013年新开工工程以施工许可证载明时间为准。免抹灰项目结构允许打磨和修补，但修补量不大于10%（以墙面为单位）；若修补量大于10%，按照A5版要求进行处理。3、交付评估增加客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量（实测窗帘盒部位），偏差合格标准[0,5㎜],增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]，“偏差”解释：为每组实测极差。时间标准以基坑开完日期为准净空实测点位开间/进深实测点位一、季度评估（四）.关键指标和项目质量评定：内容：尺差控制、定尺加工、防渗漏管理、空鼓开裂、瓷砖集中加工、样板管理、安全事故。序号12345678910

项目名称尺差控制定尺加工观感评价渗漏空鼓开裂工程进度四化管理样板引路健康质量安全文明扣分合计XX公司XX项目较差项数量

差项数量

XX公司XX项目较差项数量

差项数量

序号1234567

项目名称尺差控制定尺加工防渗漏管理空鼓开裂瓷砖集中加工样板管理安全文明扣分合计XX公司XX项目较差项数量

差项数量

XX公司XX项目较差项数量

差项数量

2013年2012年一、季度评估（四）.关键指标和项目质量评定：评判标准：中、较差、差，分值调整为70-80、60-70、60，扣减分值调整。关键指标中安全的评定以安全文明分值和是否发生安全事故进行评定。质量评价级别/代号优/A良/B中/C较差/D差/E实测分值或符合程度≥90≥80-90≥60-80≥40-60＜40质量评价级别/代号优/A良/B中/C较差/D差/E实测分值或符合程度≥90≥80-90≥70-80≥60-70＜602012年关键指标质量评定表2013年关键指标质量评定表较差与差分别扣0.5与1.5分较差与差分别扣1与2分一、季度评估（四）.关键指标和项目质量评定：项目质量较差和差的评定条件：必须满足项目综合分＜90%且在区域排名后15%位（若项目综合成绩＞90%，较差或差的项目可提升一个等级）。各等级项目数量计算时按四舍五入方法取整数。项目质量评价级别优良中较差差评估综合分排名排名前15%

排名后15%评估综合分必要条件≥90≥85≥80≥75＜75项目质量评价级别优良中较差差评估综合分必要条件

小于90小于90评估综合分排名占比15%25%45%10%5%2012年2013年2012年项目质量评定是按分数进行确定，而2013年调整为按排名占比，故虽不公布排名，但仍会以分数进行排序来确定项目综合质量评定级别。一、季度评估（五）规定动作变化：季度评估体系调整为：实测实量、安全文明和关键指标，其他之前的规定动作评估不在纳入其中。万科之前强调的规定动作不再做要求？变更管理取消计划管理工序管理四化管理防渗漏管理取消只进行交付样板施工检查只进行瓷砖集中加工区检查参照关键指标的防渗漏检查要点规定动作一、季度评估质量评价级别/代号质量评价级别/代号优/A良/B中/C较差/D差/E实测分值或符合程度实测分值或符合程度≥90≥80-90≥70-80≥60-70＜60防渗漏管理防水节点与标准的符合性（主要关注降板、干湿区分隔混凝土导墙、外墙防水体系、阳台卫生间门槛做法）

现场与标准做法差异、审图评价不完整，存在渗漏风险审图过程中未对防水节点是否符合万科防水要求进行评价外墙砌筑质量

局部外墙外侧未勾缝外墙外侧未勾缝，存在通缝情况卫生间、阳台及其门槛防水闭水检验

闭水试验及记录不完整，整改跟进记录不齐全未做闭水试验或无过程记录

外墙及其门窗淋水检验

淋水试验及记录不完整，整改跟进记录不完整未做淋水试验或无过程记录2013年版关键质量防渗漏检查要点（一）交付评估体系介绍：1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%）实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）园林工程观感

：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%）2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%）+园林工程（20%）二、交付评估（二）实测评分规则介绍涂饰工程（不包括空鼓）墙地砖工程（包括空鼓）室内门木地板开间进深、净空实测测区按5%的套数抽取（抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。二、交付评估（三）观感评分规则介绍目前观感体系尽量的进行量化。对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。二、交付评估6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。9.园林观感测评。组长进行评估。二、交付评估（四）交付评估项目范围及时间确定：2013年3月5日以后交付的项目（包括商业）必须全部参加交付评估。由各公司提前60天上报参评项目，评估日期定为交付前5-20天左右（以实际交付日期为准），由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评估日期可机动调整1-2天。对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项目未参加交付评估的按0分计算。二、交付评估（五）交付评估规则：交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。二、交付评估（六）评估工作流程及要求：召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估顺利进行。组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评估。完成评估后，进行会议总结，现场评估的问题及数据进行简评。二、交付评估（七）交付评估成绩与季度评估成绩的结合1、当一个季度（季度报告前）同一标段同时进行过季度及交付评估时，标段的季度综合得分以交付评估综合得分为准计入；当一个季度同一标段进行过多次交付评估时，标段的季度综合得分按交付评估成绩算术平均值计入。第一种情况：如项目所有标段同时交付，则交付评估成绩直接替代项目季度评估成绩。第二种情况：如项目多个标段不同时间交付，交付评估成绩只替代已交付标段的季度评估成绩，项目成绩通过标段面积加权计算。二、交付评估（七）交