房地产税收政策的建议及完善

房地产税收政策的建议及完善【精品发布】一、我国现阶段的房地产税收体系

1.纳税人。每一种税种都会有我们的纳税人进行缴纳相关的赋税，纳税人是构成税收制度的重要组成部分。用法律的定义进行区分，纳税人分为自然人和法人两种。法人是指依法成立并能以自己的名义行使权利和负担义务的组织。作为纳税人的法人，一般系指经工商行政管理机关审查批准和登记、具备必要的生产手段和经条件、实行独立经济核算并能承担经济责任、能够依法行使权利和义务的单位、团体。

2.税目。依据不同的行业利润水平和相关的国家政策，设置不同的税率，首先是充分体现了公平的原则。其次，是为了减化办税步骤，把性质相同，利润大致相同的行业进行归类，便于国家从宏观的角度上进行调控，按照类别上进行调控税率。有些税种不分课税对象的性质，一律按照课税对象的应税数额采用同一税率计征税款，因此没有必要设置税目，如企业所得税。

3.税率。应纳税比例的尺度问题往往体现在，应纳税额与课税对象之间的比例设置上。对于税率的把控，直接的反应出这个国家的宏观的经济政策。影响着纳税人承担赋税的多少和政府财政收入的多少，是税收的重中之重。我们国家的税率由三个税组成：第一是比例税率。这种税率的实行条件是，对于被征收对象的数额不论是多少都要按照比例进行缴纳税金。这种税率有着计算便捷，对于统一对象的纳税人有着公平竞争的原则，比例税率的优点表现在：同一课税对象的不同纳税人税收负担相同。第二是定额税率：它这些税率中一种比较独特的税率模式。它和我们前面提到的比例征收有着极大的不同。是按照征税对象的计量单位规定固定税额，所以又称为固定税额，一般适用于从量计征的税种。第三是累进税率：累进税率指的是这样一种税率，即按征税对象数额的大小，划分若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，征税对象数额越大税率越高，数额越小税率越低。

二、我国房地产税制存在的问题

1.税种不合理。重叠征收和税种设置重复现象存在。如针对房产的房产税和城市房地产税；针对土地的土地使用税和耕地占用税；针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又课征契税。这样的反复征收极大的增加销售方的成本，最后这部分转移到最后消费者手里，这样极大阻碍了买卖的成交率，严重影响了赋税的征收。

2.税收政策不统一。我们国家对于外来企业的税收制度和国内企业的税率制度相比较而言还是有一定的不同的，使用两套不同的税制。首先说我们国内的地产商需要缴纳企业所得税，但是外资的地参开发商和投资商的需要缴纳的是外商投资企业和外国企业所得税，且税率不同。二是两套房产税制和土地税制对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。第三不同的是在一些附加的小税种上面也有着一定的差别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，涉及外资的房地产开发商并没有此项的税费。最后是占用耕地的政策不一致。对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。

3.税收征管制度不完善。我们国家的财产登记制度还是不完善的，影响了税收的执行力度。同时，房地产相关的交易评估机构不是十分的健全。相关机构评估机构人员的应有素质不具备，无法适应税收征收的需要。再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失国外的很多的发达国家都是十分重视房地产税收制度的建设和细化。将之称为调控房地产的重要手段和财政正常收入的重要保障之一。国外房地产税种设置分为三类，即房地产取得税制、房地产保有税制、房地产转移税制。

三、我国房地产税制存在的缺陷

1.房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是，法律对于明显低于市场价钱的房产交易没有明显的限制，低于市场价交易的房产政府没有优先收购的权利，这就使得恶意炒房的有可乘之机，只能以实际成交价为准。二是，在注册和登记制度这一方面没有严格的审查制度，对于纳税人的虚假申报往往是无从考证的。开发商的土地使用权是政府整体划分出来的，但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税，如果征，如何计算增值额，这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。

2.税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。政府的财政收入和房地产占有者直接按利分配时通过这一环节进行调解的，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，这样的政策大大的促进了房地产行业投机倒把的产生。保有阶段的赋税过低，流通环节的赋税过高，使得正常交易的成交率过于低下，促使地下交易逃脱缴税的现象发生。其次，计税的理论依据不完善，税负不平等。现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。

四、国外房地产税收制度特点及我国改革建议

1.国外房地产税收制度特点。

1.1税收的构成方面。西方很多国家大多重视的是对于房地产保有阶段的征税。这样的税收结构就促进了房地产的交易与买卖。合理的分配了土地的供给。优化了产权要素的分配。

1.2从税负水平来看，国外房地产财税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。

2.改革我国房地产税收体系的政策建议。

2.1设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收建设与趋于结构的合理化。我们要重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税。第二，科学的制定合理的税收依据，扩大征收税率的范围，调整税率。计税的依据要基于市场评估值的基础之上。基于“谁受益，谁支付”的原则，设置范围大致为，市中心的房产的税率要高于郊区的。这样的制定更加合理化，收入更弹性化。第三，改革内外有别，统一城乡税制。

2.2协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，简化重复收费的和税收环节。税费可由税务机关集中征收、集中管质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；将重复的税收环节进行一一的清理，避免给纳税人带来双重的负担。理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，将原有的土地闲置费改成土地闲置税，增强税收的调控职能。

2.3完善房地产课税的配套制度与政策。我们要以中央集权和地方分权相结合的模式进行，税收的立法。一方面，将全国的税收和税种进行统一的开征。要提高立法层次由全国人大及其常委会颁行；另一方面，地方机构应该制定税法的实施细。有一定的权限进行弹性的增加或者减免的权利。适应当地的实际情况。大面积的进行清查土地的位置和归属问题，进行登记在册。其次，为了杜绝房产的地下交易，要将房屋产权和土地产权进行合一，增强房地产税收的执法力度和威严行。

结束语：我们全都要从前辈和同辈学习到一些东西。就连最大的天才，如果想单凭他所特有的内在自我去对付一切，他也决不会有多大成就。我们全都要从前辈和同辈学习到一些东西。就连最