万科业务层战略分析

战略管理万科地产业务战略分析报告开展历程竞争力分析战略选择及实施万科概况万科概况成立于1984年，国内最大的住宅开发企业定位城市主流住宅市场引领行业节能减排，推进绿色建筑及住宅产业化开展历程“加法”阶段〔1984年-1992年〕“减法”阶段〔1992年-2004年〕专业化经营阶段〔2004年-今〕由多元化专注于群众住宅开发阶段开展历程“减法”阶段由单一贸易型企业向多元化经营转变的阶段由多元化经营向专业化经营调整的阶段专业化经营阶段“加法”阶段竞争力分析万科地产与五力模型企业间竞争者潜在的进入者替代产品的开发购置者的议价能力供给商的议价能力战略选择及实施差异化战略目标聚集战略业务层战略差异化战略住宅产业化做小户型绿色环保住宅万科其中一个产品趋势是户型做小，王石表示：针对国家“90/70”的政策，万科一直在用技术手段来处理户型问题，中国住宅超前的消费接下来一定要理性回归，首先就表达在住宅面积的缩小。做小户型

为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享空间。消除各种空间之间的实际隔断和心理界限，形成整体空间的效果，打造“一个人的豪宅”。绿色环保住宅中长期战略中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业绿色定位温室气体减排的行业领先者绿色标准制定的推广者绿色节能技术的广泛应用者绿色社区生活的身体力行者绿色规划全装修工业化绿色建筑

住宅产业化质量稳定节能环保效率提升工业化平台社会效应客户效应2企业效应住宅产业化混凝土不需要在施工现场浇灌，既可以保持现场的干净，而且大幅减少对水泥的浪费。采用住宅工业化生产方式可以节约水泥12%，模板消耗降低27.5%，节省手脚架钢材85%。目标聚焦战略区域聚焦战略产品聚焦战略业务减法打造产品聚焦产品聚焦战略一方面，万科从1992年开始做减法，逐步砍掉了所有与住宅不相干的业务，专注于房地产开发，走专业化道路。万科品牌成立时间卖出时间怡宝蒸馏水1991年1996年万科国企（广告）1986年1998年万佳百货（零售）1992年2001年万科工业1988年1997年万科贸易1984年1999年精细化乘法领跑地产产品聚焦战略另一方面，万科在做乘法，走精细化开展道路，形成有特色的住宅产品体系，便于产品的标准化复制，实施规模扩张。实行更为准确的客户细分战略：开发一些针对不同人群的更加精细的住宅体系，建立万科住宅标准。在产品策略的制定方面，表达其“效率+客户”的核心理念。一方面：万科一切以客户需求为导向，分析客户需求，制定客户策略，再出台土地策略，最后是产品战略；另一方面，万科根据处于不同生命周期的人群的居住需求进行丰富的产品聚焦分类研究，制定品牌战略，形成品牌效应，获得高度的品牌认可。产品定位：提供位于城市中的住宅，满足客户对便捷城市生活的追求。产品细分：商务住宅、城市改善型项目、城市栖居项目产品定位：提供位于城郊的住宅，既满足客户舒适居住追求，又保持与城市适当的交通距离。产品细分：城郊改善型项目产品定位：提供位于郊区的住宅，为客户提供高性价比产品，实现客户回归自然的需求。产品细分：郊区栖居项目、郊区享受型项目产品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅，满足高端客户对高品质生活和较深层次文化内涵的追求。产品细分：城市享受型项目产品聚焦战略产品聚焦战略主力细分客户核心价值产品子系列产品系列商务人士（常年工作流动人士）注重工作便利关注产品服务及品质G1（商务住宅）金色家园（城市住宅）小太阳、后小太阳、孩子三代（客户年龄以35-39为主）追求改善和品质G2（城市改善）青年之家、小太阳家庭（客户年龄25-34为主）低总价优势G3（城市栖居）后小太阳、小太阳、孩子三代（客户年龄在35-44岁）舒适居住（第一居所）C（城郊改善）城市花园（城郊住宅）小太阳、青年之家、孩子三代（客户年龄25-34为主）低价格T1（郊区栖居）四季花城（郊区栖居）客户年龄以35-44为主舒适居住（第二居所）考虑父母养老或休闲T2（郊区享受）——占有稀缺资源TOP高档区域聚焦战略北京上海深圳成都万科提出集约化经营的概念，采用区域聚焦战略，持续推动区域集约化开展，以深圳、上海、北京、成都形成四大区域中心，考虑市场容量、距离因素，以区域为中心形成二级城市圈，兼顾四大区域外局部城市的开发，形成“4+X”区域布局。万科业务区域形成四大区域中心，单个区域中心形成多个二级城市圈区域聚焦战略上海等核心城市开始土地使用权的有偿转让，旧公房开始了市场化的改革并逐步完成城市化进程拉动一二线城市需求，98年房改的推行是的长期积累的购置能力集中释放2003年伊始，城市化的进程加快，一线城市住宅需求集中爆发，房屋价格大幅上扬，土地本钱、新建住宅本钱的上升是房价高居不下房地产市场受政策影响进入调整去，核心城市可供住宅开发的土地相对越来越少，土地本钱大幅上涨，但房屋供需矛盾仍然突出进入一线核心城市以核心城市为中心，向周边城市辐射，抢占二线城市市场增加二线城市的投资比例，重点向三线城市辐射1995200020052010优势劣势分散风险业务规模资源整合决