项目管理作业指引

安徽省建设监理有限公司

项目管理作业指引

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版本号:

2014.11

1、项目前期策划

L1项目调研及估算

1.1.1需求调研

需求调研的重点工作就是要收集、整理、分析业主的各种具体需求，为项目的可行性研

究、投资决策、设计任务书提供重要的数据、资料等。

一、编制依据

1、项目既有信息和资料

2、业主方的既有需求信息和资料

二、基本工作内容

项目需求调研：主要做一些调查、收集信息的工作，为项目的可行性研究提供一些重要

的依据资料，主要包括如下几个方面的内容：

1、了解业主对项目的基本想法（构思），项目所要实现的基本功能，即业主准备要造一

个什么样的“房”；

2、了解业主对项目的工期、投资（造价）等方面的大体要求；

3、了解项目的资金来源或者融资模式；

4、了解项目的土地情况，业主是否已经取得；

5、了解项目所在地的政策、法律法规（与建设有关的）；

6、了解项目所在地的规划要求，对容积率，建筑高度等的要求；

7、了解项目立项需要哪些手续，根据资金的性质，了解确定该项目属于审批、核准、备

案中的哪一种；

8、了解项目所在地的对环境保护方面的要求，尤其是工业项目，此项工作尤为重要；

可以通过几种方式来取得这些信息：和业主面对面交流；去政府相关部门咨询；通过网

络收集部分信息等。

三、基本要求

1、项目的规模

项目的规模，主要取决于业主的需求情况，例如办公楼的规模大小，与业主人员的数量,

业务量大小，以及未来的发展，是否出租等因素有关。酒店宾馆的规模大小，主要与客源多

少有关。项目规模还有一些其他的制约因素，如业主的资金状况、项目所在地规划部门的要

求（容积率、建筑高度的要求等）。

2、项目的定位

项目的定位，主要取决于业主的自身需求，例如，办公楼是否按5A级办公楼来建设，还

是按普通的办公楼来建设；宾馆按5星级是按3星级来建筑等。业主的资金状况对项目的定

位，也是非常关键的制约因素。

3、项目的功能

项目的功能，主要取决于业主的需求，业主的需求可以分成两种，明确的功能需求，模

糊的功能需求，业主明确的功能需求可以通过与业主交流来确定下来，模糊的功能需求要通

过现实中已经存在的工程案例来启发业主，让模糊的功能变的清晰起来。项目策划的核心工

作就是要确定项目的功能，为项目的初步设计做好准备工作。如果项目的功能都不明确，设

计任务书就无法完成，设计工作也就很难启动。这里所指的功能，主要是项目的详细功能，

包括功能分区、面积分配、人员分配等。例如银行项目，按主要功能分成三类：业务功能区、

办公休闲区、辅助支持区。

四、工作成果

需求调研报告。

1.1.2投资估算

一、编制依据

（1）项目策划阶段形成的调研成果，对项目规模、定位、功能的理解等；

（2）单位造价指标

二、基本工作内容

根据项目规模、定位、单位造价指标等对项目总投资进行估算。

三、基本要求

投资估算的深度一般在±30吼估算的精度取决于项目的类型、项目功能与需求定位

的深度、单位造价指标的适用性等。

投资估算的方法应当根据项目类型、估算时所掌握的信息精度合理选择。对于公共

建筑可以采取单方造价指标*总建筑面积进行估算。

投资估算应当明确所设计投资的范围。根据建设项目总投资概念，总投资一般包括

以下方面：固定资产投资（又叫工程造价）和流动资产投资（又叫流动资金）。固定资

产投资包括：设备工器具购置费（设备购置费、工器具及生产家具购置费）、建筑安装

工程费、工程建设其他费（土地使用费、与项目建设有关的费用、与未来企业生产经营

有关的费用）、预备费（基本预备费、涨价预备费）、建设期贷款利息、固定资产投资

方向调节税（该项费用已经取消）。

四、工作成果

项目总投资估算。

L1.3项目调研案例

1、可行性研究报告，现提供一个政府办公楼的可行性研究报告，由于篇幅影响，仅

列了办公楼的可行性研究目录，详细见附件内容。（见附件一）

2、项目投资估算表案例，以一个银行项目的投资估算详表为例。（见附件二）

3、一个工程项目的WBS范例。（见附件三）

L2项目管理规划

项目管理规划是用来指导项目管理部开展项目管理工作的指导性文件。通过编制项

目管理规划，阐述项目管理工作的指导思想，为确保项目按合同规定完成全部工作内容

明确所采取的管理手段和措施。确定项目管理部的工作目标、职责范围和总体管理思路,

为项目管理团队成员指明项目管理工作的基本原则、方法、工具和程序。

一、编制依据

（1）我国工程建设有关法律法规：建筑法、合同法、招标投标法、安全生产法、质量管

理条例等

（2）关于培育和发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见，建市[2003]30号

（3）2004年7月国务院《关于投资体制改革的决定》

（4）建筑工程项目管理试行办法，建市[2004]200号

（5）《建设工程项目管理规范》

（6）本项目所采取的技术标准、规范

（7）业主提供的招标文件和技术资料

（8）本公司编制并实施的符合IS09002标准的《质量手册》

（9）本公司制定的各项项目管理制度

（10）其他有关项目管理的文件和资料

二、基本工作内容

（1）项目管理规划概述

（2）项目管理组织结构

（3）项目管理总体工作流程、相关专业工作流程

（4）施工管理的原则、内容、方法和措施

（5）设计管理的内容、方法和措施

（6）招标采购的方法和内容

（7）报批报建的方法和内容

（8）协调管理的方法和内容

三、基本要求

项目管理规划编制的程序应符合下列规定：

（1）项目管理规划应结合工程实际情况，明确项目项目管理部的工作目标，确定具体的

项目管理工作制度、内容、程序、方法和措施。

（2）项目管理规划应在签订委托项目管理合同、收到相关项目批文后开始编制，完成后

必须经单位技术负责人批准，并应在召开第一次工地会议前报送建设单位；

（3）项目管理规划应由项目经理（项目管理负责人）主持、专业工程师参加编制；

（4）在项目实施过程中，实际情况或条件发生变化而需要调整项目管理规划时，应由项

目经理专业工程师修改，并应经项目管理单位技术负责人批准后报建单位。

四、工作成果

《项目管理规划》

项目管理规划样表见附件四。

1.3项目管理工作总体框架

1.3.1项目管理服务范围

建设项目全过程管理按项目建设周期分为项目前期阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验

收阶段、动用前准备阶段和保修阶段的管理工作。

项目管理的内容包括：在项目决策阶段，与业主共同组织设计优化工作，进行可行性研

究和项目建设策划；在项目实施阶段，代表业主进行设计管理、招标管理、采购管理、施工

管理、竣工验收等，并对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等进行管理和

控制。

序号工作要点工作内容描述

立项相关手续、规划许可、消防、人防、环保、交通、气象、施

1前期报批报建

工许可、质监、安监等

拆迁征地等

2场地准备

三通1平

1、组织专项设计，包括总体设计、基坑支护、钢结构（若有）、

幕墙、内装、智能化、景观、标识系统等等。

2、设计协调与督促：协调督促设计院设计进度，包括建筑/结构

/水电通风与空调、幕墙、内装、建筑智能化、景观等各专业设

计

3、深化设计、二次设计：组织有关专业的深化设计、二次设计，

包括幕墙深化、内装深化、机电综合布管、机电末端综合设计等；

3设计管理4、设计文件报审：办理设计文件的审批手续，如规划、消防、

人防、审图中心、交通等审批。

5、设计文件审核与优化：组织专业人员审核设计文件，提出优

化意见，组织设计单位调整和优化设计文件；

6、组织设计交底与图纸会审

7、设计变更管理：按照变更管理程序，审核有关方面提出的变

更要求，对符合条件和业主要求的变更意向，落实变更到设计文

件

根据工程需要编制招标工作计划；

编制招标文件并报委托人核准；

4招标采购管理办理招标、投标相关的手续；合同起草；

组织对潜在的投标人进行考察；

组织招标、开标和评标；向委托人书面报告招投标情况。

合同结构策划

商谈、签订设计、施工、采购合同；

5合同管理督促相关各方履行合同；

催交设备到货；

合同收尾管理。

根据项目的工作分解结构（WBS）制订投资分解结构（CBS）；

编制各项工作的成本控制基准；编制资金使用计划；工程预算编

6投资控制制与审核；工程索赔与反索赔管理。

审批经监理审核的《工程款支付证书》及并报委托人核准；

审核经监理签署意见的竣工结算资料。

编制各级进度计划；工程总体工作安排；

跟踪、检查项目实施进度、分析进度风险；

7进度管理根据进度情况及时调整各级计划；

召开进度协调会议；

向委托人提交进度报告；

编制质量控制计划；

分析质量控制要点；

核查施工和监理部的质量管理体系及其落实情况；

质量控制

8查验测量放线：查控制网、桩位，各测控点的保护等；

检查进场设备和材料质量；

监控施工过程的质量保证情况。

编制工程验收工作计划；

组织项目的功能性验收；

会同监理部组织单位工程预验收；

审核施工单位提交的竣工验收报告；

9验收/移交管理

审核监理部提交的质量评估报告；

组织单位工程竣工验收；

办理竣工验收备案；

提交操作和维护手册。

制订变更控制工作程序和制度；

严格执行变更控制流程；

变更控制

10组织变更论证与评审工作，包括经济性、技术性评审；

核查变更过程是否符合程序和规定。

编制安全管理计划；识别风险因素；制订对应措施；

检查施工、监理部的安全文明施工体系建立和落实情况；

11安全管理

组织安全过程检查，落实施工总包单位的安全管理职责；

安全工作报告。

审核各方工作规划（方案）的技术、经济合理性和可行性。强调

重在实施，防止流于形式；

及时发现问题，定期或专题召开综合协调会议协商解决；

12综合协调管理

设计协调：组织设计深化、专项工程设计和相关的设计审查工作；

监理协调：充分发挥监理部的监督管理与协调作用；

施工协调：如织各施工单位协作，解决各种问题，提高T.作效率。

编制沟通管理计划；

建立项目沟通联络机制；

13沟通管理计划建立项目管理例会制度；

组织项目专题会议；

向委托人和建设主管部门提交工程报告。

建立文件和信息管理框架；

编制文件控制要求；

14文件信息管理施工图纸版本控制，及时更新施工图纸；

建立文件管理台帐，严格履行收、发和借阅手续；

整理汇编、移交项目竣工及有关工程档案等技术资料。

编制保修管理计划；

15保修管理组织签订工程保修合同；

组织、检查相关单位保修工作；

工程实施的绩效总结；

16管理工作总结

对管理工作的总结

1.3.2项目组织实施的总体构架

一般来说，在项目管理模式下，业主处于整个项目建设与管理的核心，项目管理部

受业主委托，代表业主对各参建单位进行管理和协调，具体组织与实施各项工程建设内容。

建设项目的参与方一般有：业主、项目管理、监理、设计单位、咨询/技术服务单位、承

包商、材料设备供应商等。

(1)业主：本项目的最高管理和决策者，负责项目基本目标、功能需求和重大事项的决策;

(2)项目管理：受业主委托，代表业主对其他项目参建方进行总体管理和协调，确保实现

项目目标。

(3)设计单位：受业主委托，负责项目相应专业的图纸设计，体现业主的功能、品质需求。

在施工过程中，设计单位还须负责对施工的设计协调服务。

(4)咨询、技术服务单位：受业主委托，在项目管理的管理和协调下，提供委托合同约定

的范围内的咨询或技术服务；

(5)施工单位：在项目管理的协调和管理下，实施施工合同约定范围内的工程施工，满足

施工合同约定的质量、进度、投资要求；

(6)材料设备供应商：按照材料设备采购合同的约定，为项目提供符合合同要求的各项产

品和服务，接受项目管理的管理和协调。

1.3.3项目管理部组织结构

项目管理部一般可设三个部门，在项目经理的统一领导下分别承担计划合约、工程技术、

信息后勤等三方面的工作。拟派人员根据各阶段需要，将分阶段常驻现场。另外，根据项目

需要，可在公司内部组建专家顾问组，作为现场人员的后盾，为项目建设出谋划策，并在需

要时参与本项目的专题管理活动。项目管理组织机构如下图所示。

总项目管理负责人

1.3.4项目总体工作流程

1、项目管理工作开展的总体思路

2、建设工程项目实施的总体流程

编制施工总体规划及总进度控

签定项目管理合同

项项制计划

目目

编制施工招标规划

管任命项目经理、组建项目组管

理理

编制各施工招标书，组织编制标

准准

与业主联络会议，充分了解

备备

业主的建设意图和要求办理施工招标备案

阶阶

段段

实施施工主承包商及各专业/成

编制项目管理总体规划及

套分包商招标、签约

项目实施总体进度规划

工程施工实施阶段管理

初步设计报审及施工图

办理有关报验报批手续编制验收阶段管理规划

前

期施工场地准备业主运维人员培训

准

备公用工程及动力各系统调试

项目实施阶段风险分析

阶项

段目全厂公用工程及动力系统联动

项目工作包分解、概算验调试

收

阶工程质量全面检查

编制项目商务实施规划

段

政府部门检查验收

编制尾项清单、商签保修协议

确定设备采购清单

工程验收、移交

编制设备采购供应计划

设

备

编制设备询价文件、招标文件各施工合同结算

采

项

购

目

管实施设备米购协助业主工程决算

收

理

尾

编制设备款资金支付计划阶向档案馆移交工程资料

段

设备催交、验收管理编制工程管理总结报告

1.4合同结构体系策划

1.4.1合同一览表

一、编制依据

项目合同结构体系的策划，应当根据工程建设内容、工程经验、建筑市场的情况等编制。

二、基本工作内容

合同一览表包括了项目建设全过程所涉及到的各主要专业咨询服务、工程承包、材料设备

供应等内空。一般的公共建筑通常包括的合同如下所示：

设计合同

专业进展安排备注

总建筑/结构/给排方案设计阶段人防设计可能需单独实

体

水/通风与空调/施

设

电气/人防/消防

计

专基坑支护设计总体设计的初步设计完成，

项

建筑平面定稿后可安排

设

幕墙设计建筑施工图设计完成后可

计

开展

精装修根据建筑方案可安排平面尽量在方案设计阶段落

功能和设计风格讨论，建筑实功能平面布置图;尽快

施工图完成进行内装方案与使用部门落实设计标

设计竞赛准和分区方案；

建筑智能化建筑施工图完成后,进行需

求调查，开展方案设计竞赛

景观工程待建筑施工图后可安排

泛光照明设计根据建筑方案设计

变电所供电局认可的设计单位

进行设计

根钢结构设计总体设计施工图完成可开

据展

.需

煤气设计安排煤气公司设计

.要

标识系统专业分司设计

选

厨房设计需委托专业分司设计、施工需要卫生监督部门审查

择

家具工程家具公司免费

其他专项设计

施工合同

合同名称合同范围备注

桩基、基工程桩、桩头处理、基坑围护、支撑整个地下室土建施工期间的

坑支护及安装与拆除、止水、降水、排水、修降水由支护单位承担

土方补、配合等；土方外运

土建工程1、主体结构（包括钢结构）；2、二应明确土建与室内装饰、±

次结构工程；3、地下室底板、外墙面、方工程、基坑降水等专业的

顶板，屋面等防水工程；4、围护和地工作界面；

下室外墙间的回填土方；5、地下室的应明确土建单位承担的施工

普通装修；8、屋面工程；7、项目的总体管理与配合的责任与内

总体配合职责。容；

幕墙工程玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙中的应当明确甲控、甲供材料的

埋件、骨架、面板等；防雷、保温、范围；

与幕墙有关的防火封堵等；所有雨蓬、明确幕墙与土建、机电、泛

飘蓬、大楼出入口处的玻璃门、门套光照明等专业的界面。

等；擦窗机；

内装饰工1、精装修工程；1、确定甲供、甲控材料的范

程2、防火门；围；

3、机电末端的安装和配合；2、确定精装修区域及标段；

4、卫生间的防水；3、确定装饰与机电安装界

面；内装与土建的界面；

机电工程1、强电工程（除高压配电部分）；应明确甲供材料设备的范

2、通风空调；围；

3、建筑给排水及消防水；明确机电工程与智能化、电

4、消防报警；梯、室外管网、内装等工程

5、其他：（1）防水卷帘门等；界面；

建筑智能楼宇自动控制系统、综合布线系统、根据当地市场情况确定如何

化通讯自动化系统、停车场管理系统、划分标段；

有线电视及卫生电视系统、背景音乐

及紧急广播系统、综合保安监控系统：

包括机房工程、机房装修工程；机电

的部分弱电控制阀门、机房工程

电梯设计、设备采购及安装调试

泛光照明

室外工程室外小品、树木等园林绿化；室外道

路、地面装饰等

市政工程供电工程；自来水；通信（电话、网

络等）；燃气工程

变电所工变电所设备的安装（高压柜、低压柜、

程变压器等）

机械停车（若有）

家具办公家具、公寓家具等

标识包括室内标识、地下室及室外道路标

识、大楼标识；

厨房厨房工程

三、基本要求

合同结构体系的划分应当重点明确各合同之间的界面，例如不同专业直接的界面；不同专

业工程之间的界面等。

四、工作成果

合体体系策划书或策划报告，参见合同结构调研案例。（见附件五）

1.4.2合同结构：案例调研

1.5项目总控性进度计划

1.5.1工期定额

工期定额是指在一定的生产技术和自然条件下，完成某个单位（或群体）工程平均需用的

标准天数。包括建设工期定额和施工工期定额两个层次。

1.5.2总控性进度计划

一、编制依据

（1）项目基本建设目标和要求；

（2）工期定额和工程经验；

（3）项目外部环境条件；

二、基本工作内容

总控进度计划主要内容包括：项目主要工序内容及流程；施工区段划分及施工组织方法;

总进度控制计划体系策划；基本实体施工内容的里程碑事件进度控制性计划，报批报建等项

目外联工作安排、设计工作进度控制性计划包括专业设计内容、主要招标及采购进度控制性

计划。

（-）施工组织方法

1）土建阶段：地基基础、主体结构、屋面工程组织方法为依次施工。

2）机电、内装饰与外装饰阶段；外装饰面板施工断水对机电、内装饰施工的影响，对机

电、内装饰为依次施工，仅细部处理与机电、内装饰可以考虑平行施工的组织方法；内装饰

与机电为依次施工的组织方法。

3）智能建筑施工组织方法考虑为与内装饰平行的方法。

4）室外工程的施工组织对装修材料、机电设备等运输的影响和交通疏解。

（二）施工里程碑事件进度控制性计划策划

（1）关键线路安排：关键线路为本工程实体施工的主要工作内容，也包括为各专业间提

供工作面的最迟开始与完成时间节点，对里程碑关键线路应制定详细的节点完成时间，便于

执行。

（2）资源投入保证：为保证本投标人工程施工实施性进度计划的实现，在资源的投入上

必须有切实、明确的需求安排计划，我司将对项目层面的各种资源投入制定详细标准。

三、基本要求

（1）项目管理总进度控制性计划策划的原则

项目管理总进度控制性计划策划包括了实体施工进度控制性计划,报批报建等项目外联工

作安排、设计工作进度控制性计划、主要招标及采购进度控制性计划等。名计划编制要求应

尊循以下要求：

1）外联等工作是保证工程合法建设的基准条件，安排必须充分考虑设计、招标、行政审

批等方方面面。

2）对设计工作内容、开始、结束时间予以明确，特别是对专业发包深化设计的时间限定,

体现专业性特点关便于质量、造价的深度把握。

3）对主要专业队伍招标及进场最迟进场时间予以明确，主要专业队伍包括防水、外装饰、

内装饰、智能建筑专业队伍等，必须保证其在恰当时间进入工作面开展施工工作；对主要材

料设备采购加工周期及进场时间予以明确，主要材料设备为甲控或甲供的需要采购、加工生

产周期包括：空调设备、配电箱柜设备、消防主机、机电卫生洁具、风口面板、照明灯具等

末端设备等。

4）对实体施工所有工作任务时间予以明确，施工任务包括：土建工程（地基基础、主体

结构、屋面工程、室外道路等）、外装饰幕墙工程、精装饰（不同功能区装饰）、机电工程

（给排水工程、建筑电气工作、智能建筑工程、通风及空调系统、电梯安装、联动调试）、

室外景观绿化等。

5）所有工作内容遵循设计（设计或专业设计）一招标或采购一进入工作面施工一验收的

工艺逻辑关系，逻辑关系明确。

6）树立实体施工是现场组织与管理工作的核心，设计、队伍招标及材料设备采购等组织

与管理工作是围绕实体施工的需求展开的，必须保证“功能定义明确的前提下，在恰当的时

间、恰当的队伍或材料或设备进入工作面展开施工工作”。

1.5.3经典工程工期案例一览表

详见附件六。

2、项目管理工作实施

项目管理部组建以后，应当首先进行项目管理启动工作，并收集项目相关信息，调研项目

当地建设管理规定，召开项目管理部首次会议，并建章立制，逐步建立正常工作秩序。

2.1项目组织工作

一、工作依据

1、项目管理大纲

2、项目管理合同

二、基本工作内容

项目组织工作主要包括在项目启动初期需要完成的有关组织性、开办性、准备性工作，

包括：

1、组建项目管理部，落实项目管理部分工职责与各岗位人员。

2、领取中标通知书、签署项目管理合同。

3、申请办公场地和办公家具，领用办公用品。

办公用品尽量在公司领用，一般须领用的物品如下表所示：

序号物品

说明__________________________________________________________________

一新开项目领取的物品

1铜牌、质量手册、质量程序文件、现场办公室布置标牌、考勤表F

公室__________________________________________________________________

2项目部印章、项目管理作业指引

质量技术部

分部__________________________________________________________________

二日常办公用品__________________________________________________

1一般办公文具（笔记本、水笔、文件夹、档案盒、文件架、打印纸、胶水等）

办公室________________________________________________________________

2项目管理日记、收发文本、晴雨表、胸牌

3安全帽、胶鞋、工作制服一

三公司已有监测设备仪器和工具一

1计算机、打印机、传真机

办公室________________________________________________________________

四公司信息系统资料一

1公司系统账户开户

质量技术部____________________________________________________________

五行为资料一

1公司企业资质、项目管理人员上岗证（若有）

办公室________________________________________________________________

2项目管理负责人任命书、项目副经理的受权委托书

质量技术部____________________________________________________________

3中标通知书、项目管理合同

经营部________________________________________________________________

4、生活条件准备：租房、生活用品准备。

三、基本要求

1、项目管理部的组建，应当根据项目规模、难度合理设置专业人员和数量，满足项目管

理工作的要求；

2、若项目管理通过招标产生，应在中标公示结束后及时取得中标通知书，并尽快完成签

署项目管理合同。

3、办公场地、办公家具的配置，应当根据项目管理合同的约定，应由业主提供的，应向

业主方申请；应由我主提供的，由项目管理部在项目当地按照就近和经济的原则购买。项目

管理进场时现场不具备办公条件，且业主方无法提供办公场所时，尽量考虑开工前在宿舍短

期办公。

4、若需在项目所在地租房住宿，需提供租房合同原件给公司账务（合同附房产证复印件、

户主身份证复印件等资料）。租房地点应当综合考虑办公生活便利性和租房费用经济性。

5、若领用建设单位方办公设施，需填制表B012-01《顾客财产领用及归还记录》，并经

建设单位方经办人签字。

四、工作成果

领取和收集的资料建立相应台帐

2.2内部管理

内部管理主要内容为建立各项内部管理制度与流程，并落实执行。

一、工作依据

1、项目管理大纲

2、项目管理作业指引

3、业主的管理规定和要求

二、基本工作内容

1、内部会议制度

2、作息、考勤制度

3、报销制度

4、内部月报制度（报部门）

5、职业道德管理制度

6、内部协作工作制度

三、基本要求

1、项目管理负责人是内部管理的负责人，应当在日常内部管理中，宣传、贯彻和落实各

项管理制度；

2、项目管理部成员应当认真学习和执行各项管理制度的要求；

3、项目管理负责人应当及时组织项目管理部成员学习国家和地方、分司、本部门最新出

台的相关管理标准、规范、文件、办法等，督促项目管理部成员认真执行各项管理要求。

四、工作成果

1、内部会议纪要

2、考勤记录表

3,内部月报

4、其他有关制度涉及的书面记录

2.3工作表格

一、工作依据

1、项目管理大纲

2、公司有关资料管理的有关规定

二、基本工作内容

项目管理工作中所需要的有关报批流转、统计分析、专题报告等资料，应当做到规划化、

标准化。公司已经积累形成的固定格式的表格，应当在项目管理工作中采用。

项目管理部应当做好项目管理相关的文档管理工作，文档内容包括各类证件、文函、纪要、

设计文件、招标文件、合同、图纸等等。文档管理工作也包括各类资料的收集、分类、编码、

借阅、分发、归档等等。

三、基本要求

（一）项目管理常用工作表格：

1、综合计划性文件：

项目管理规划

项目管理工作流程、制度

总控进度计划

项目合同发包模式策划

项目投资测算及资金使用计划；

2、招标采购类表格：

招标采购文件报批表

邀请招标受邀单位名单报批表

合同报批表等等

3、变更管理类表格：

工程变更单

工程变更意见会审表

工程洽商记录

技术核定单

4、合同管理类表格

签证计量审核单

项目款项支付凭证

5、沟通类表格：

发文发涵（给业主、给设计、给施工单位、给供应商等等）

报告类：周报、月报、专题报告

会议纪要：例会纪要、专题纪要

6、信息类表格，

各类苜帐：收发文台帐、合同台帐、支付台帐、变更台帐、图纸台帐

投资控制表格：进度控制表格、质量控制表格

7、其他表格：根据项目实际情况分别编制

项目管理部应采用公司已经形成固定格式的相关表格，没有固定格式的，根据项目情况单

位制定。

（二）项目文档管理要求

项目管理过程中形成的各类表格文件，以及各参建单位提交的各类报表、报告、文函、图

纸等资料，应当还要按照文档管理的要求进行统一管理，具体要求如下：

文档管理的一般性要求：分类清晰、逻辑连贯、标识清楚、借阅登记、分发及时、有效归

档。文档管理的基本目标是通过文档管理，使各类文件资料能够及时有效的得到处理，满足

使用和归档的要求，保证各类资料具有可追溯性，符合城建档案馆对有关资料的归档要求。

具体要求如下：

1、分类和编号要求

为了方便各类资料统一有序的存放和使用，应当对资料合理进行分类。分类应当综合考虑

资料的类型、来源或去向、专业等因素，做到简单明了、科学合理、统一有序、方便使用。

具体的分类方法参考《项目管理部文档分类办法》，或项目管理模板中的做法。

参考分类：

2、文件类资料归楼要求

资料归档应当根据料料介质的不同，分别采用不同的方法。其中，文件类的资料采用档案盒

进行收纳，图纸类资料根据图幅大小各装订方式，采用档案柜或档案夹等收藏方式。图纸管

理要求详见本节第4条。

档案夹建产要求：分类、标识、内容清单/目录

3、资料使用管理要求

收文要求：登记信息要求。

发文要求编码要求，格式表示要求。

借阅管理

4、设计文件图纸管理要求。

收头登记

发图登记

图纸版本管理。

变更单管理。

图纸存犯

竣工图管理要求。

5、电子版资料管理要求。

分类方法，参考项目管理模版

电子文档的命名方法。

6、竣工资料管理方法。

四、工作成果。

1、各类资料的台账。

2、项目管理工作表格。

3、外部监管及配套管理。

外部监管及配套管理,是项目管理的一个重要工作，是项目能否顺利开工和竣工验收的主要保

证。包含前期报建、配套管理和竣工验收的报验工作。

3.1前期报建及配套管理。

前期报建工作包含前期立项管理、土地使用许可管理、规划许可管理、施工图审查管理、施

工许可管理。配套管理包含环保、市政供电、市政给排水、天然气、白蚁、渣土、城管等的

开户、方案、工作内容的协调管理工作。

3.1.1前期立项管理。

1、工作前提和依据。

根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发（2004）20号）

项目当地发改部门的要求

2、工作内容

项目建议书在批准后，进行可行性研究和环境影响评价工作。在环评通过，可行性研究报告

审核通过后，可以申请项目正式立项。

项目管理需要协调业主、发改委、环保部门、咨询单位及其它有关单位，依次完成项目建议

书、环评、可行性研究报告、立项批复等工作。

其中环评、可行性研究报告需委托专业的咨询单位编制相应咨询报告。项目管理需完成咨询

单位的收集与调研、邀请招标（或直接委托）、合同谈判与签署等工作。

3、基本要求

目前国务院正在进行审批体制改革，一些工程的审批项目被取消或下放。项目管理人员在办

理有关立项事项时，一定要到项目所在地的发改部门咨询详细的办事流程、提供的资料、办

结时限等内容，结合具体工程要求，列出细致的工作计划。

熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间

了解项目建议书、环评、可行性研究报告的内容、市场行情，潜在的实施单位等

对出现的问题及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工作的完成节点。

需要说明的是，对于核准和备案的立项手续，按照相应的要求落实即可。

4、工作成果

项目建议书批复文件；

环评通过的批复文件；

可行性研究报告的批复文件；

正式的立项批复

3.1.2土地使用许可管理

1、工作前提和依据

《土地法》

《建设项目用地预审管理办法》

《划拨用地目录》

《建设用地审查报批管理办法》

各个地市的具体土地管理法规及规定

2、工作内容

土地使用许可管理，目发是取得合法的土地使用许可证。办理流程式各个地方的要求不完全

一致，通常包含以下三方面工作：原始测绘资料的获取和审批、建设项目用地预审、建设项

目用地许可。

通常情况下，在项目取得产项批复后可以进行土地使用许可的相关工作。有些工作和办理立

项的工作同时穿插进行，关键要结合项目的具体情况。

项目管理人员和业主有关人员通力配合，进行土地原始测绘资料的获取、项目选址方案的明

确、办理土地使用证的材料收集，需要交涉的单位主要有测绘部门、土地行政管理部门、业

主、设计院等。

3、基本要求

熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于审批、核准、备案的项目，对于土地的

划拨、挂牌出让的不同性质，对于不同的土地使用性质，土地许可证办理流程也不尽相同。

了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区项目等减免优惠政策；

对出现的问题及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工作的完成节点。

4、工作成果

取得地块的原始测绘数据，包含相关管线资料；

取得土地预审通过文件；

取得土地出让合同；

取得正式的土地使用证。

3.1.3规划许可管理

1、工作前提和依据

《城乡规划法》

《城市规划法》

《测绘条例》

各省市、部门具体的规定

2、工作内容

规划许可管理，通常在取得土地许可手续后办理，有些工作和土地许可顺序办理工作穿插，

目的是最终取得正式的建设工程规划许可证。在项目开工后，规划部门的验线工作也可以包

含在本工作中。按照流程顺序，通常包含以下工作：

建设项目选址意见书办理

建设用地规划许可办理

设计方案的审批办理

建设工程规划许可证办理

建设工程施工现场规划验线办理等

有关申请书的填写、测绘资料的收集、发改部门的国土管理部门的审批资料的收集、设计方

案的修改完善、土地合同、报规划施工图的落实等。需要交涉的单位有规划行政管理部门、

设计院、业主、开发区及各种园区管委会等。

3、基本要求

规划许可证管理工作比较专业，项目管理应落实每项工作的具体要求、完成时间，需提供的

资料、办理流程等。具体要求要看项目所在地的规划部门设施意见。

熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量。

了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区项目等减免优惠政策；

对出现的问题材及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工作的完成节点。设计方案对

工程的投资有直接的影响，在沟通过程中要注意这点。

4、工作成果

建设项目选址意见批复书；

建设用地规划许可证；

建设工程规划许可证；

3.1.4施工图审查管理

施工图审查，是保证施工图质量的重要手段，审查包含建设行政主管部门的审查（侧重于对

结构安全、强制性条文遵守、抗震、节能等方面审查）、消防部门的审查、气象防雷部门的

审查、专业审查（指特定行业对施工图纸的审查，如金融项目上公安部门对安放专业的图纸

审查、人防部门对民防设施的图纸审查）等。

这些图纸审查之间通常没有先后逻辑关系，有些地方和部门可能有特殊要求，另当别论。

1、工作前提和依据

1、住建行政主管部门的审查，主要依据：

《建设工程质量管理条例》（11条）

《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》（建设[2000]41号文第3条）

《建设工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见》（建设技[2000]21号）、各省市地

方对施工图图纸审查的规定。

2、消防部门的图纸审查主要依据：《中华人民共和国消防法》（2009年5月1日施行）的

10条和11条的规定。一般情况下，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程需进行施工

图消防审查；而其他项目实行的是备案制，如果施工图被抽中需审查，没有抽中则不需审

查、没有被抽中也不能减免设计单位的设计责任。

3、气象防雷部门的施工图审查：主要依据《中货人民共和国气象法》、各省市的气象、防雷

部门的规定。

4、专业审查，依据各自行业的法律法规的特殊审查。

2、工作内容

有关申请书的填写、施工图纸的收集、发改部门和国土管理部门、规划部门等的审批资料的

收集、设计单位资料、土地合同、产品的使用许可资料等。

需要交涉的单位有建设行政管理部门的审图中心、设计院、业主、消防局（消防大队）、气

象局、公安局、人防办等。

3、基本要求

施工图审查管理工作比较专业，对相关单位提出的审图意见要进行修改回复，项目管理应落

实每项工作的具体要求、完成时间、需提供的资料、办事流程等。

一般情况下，在取得立项批复、规划许可证、土地证的前提下，可以进行图纸审查的申报工

作。图纸报行政服务中心窗口前，窗口部门通常要求提供设计单位的有关资质、人员等方面

资料，项目管理要提前做好准备。

熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间：对于资料的收集，一定要细致、具有抻前量。

了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区项目等减免优惠政策；

对出现的问题以及审图意见的回复，一定要沟通落实到位，推进工作顺利展开，保证每项工

作的完成节点。

项目管理的工程技术人员和具体前期手续办事人员要及时沟通，充分调动资源，保证图纸审

查的进度。

4、工作成果

取得建设行政主管部门的图纸审查合格证书；

取得消防图纸审查合格证书或顺利备案；

取得气象行政主管部门的图纸审查合格证书；

取得该项目要求的专项图纸审查合格文件（如公安金融监管部门、人防等）。

3.1.5施工许可管理

施工许可管理，通常情况下是指为了获取施工许可证而进行的项目管理。除了《中华人民共

和国建筑法》第二章第七条第二款国务院规定的可以不拿施工许可证就可以开工的项目外，

工程开工前都需取得合法的施工许可证。

1、工作前提和依据

法律法规依据：《中华人民共和国建筑法》第七条的规定。

各省市《建筑工程施工许可管理办法实施细则》等。

2、工作内容

项目管理人员要填写《建筑工程施工许可申请表》，准备相关文本和资料，对办理过程中的

有关事项进行沟通协调。

邻取施工许可证所需资料各地方的规定大同小异，通常需要以下资料：

项目立项批文；

土地证；

直接发包和公开招标、邀请招标等的批文；

中标通知书或直接发包通知书，合同备案资料；

监理批准的施工组织设计一份；

建设工程质量、安全监督手续；

建设工程规划许可证；

施工图设计文件审查批准书、抗震设防审查证书、消防、防雷意见书；

施工、监理合同；

3、基本要求

熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量

了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区项目等减免优惠政策；

对于哪些分部工程必须办理施工许可证，要进行充分发解，做到不少办理，也不多办理。如

幕墙工程，有些地方要求办理单位独的施工许可证，而有些地方规定只能达到一定规模或一

定形式的幕墙工程才需办理施工许可证。

施工许可证的办理，尽量多地包含施工内容，避免重复劳动。