【武汉市公租房政策执行问题及优化建议探析20000字（论文）】

[5]。3.2武汉市公共租赁住房制度的发展与变迁为了给居民提供最基本的住房保证，党中央自1998年开始对各个地方进行相关的规定，规定的主要内容就是各区域大力实行保障性住房的相关工作。为高效执行和贯彻党的方针方略，武汉市始终将建立更为适用经济的住房以及廉租房作为相关工作的重中之重。和发达的港口城市相比，尽管武汉市公租房的开展时间较短但是由于力度的加大，其发展的速度却越来越快。根据武汉市政府在2010年10月19日的关于保障性住房的相关意见，武汉市提提出：为了解决武汉市居民住房的基本保障，要以公租房的建设为相关工作的主要支撑，并实现廉租房和经济适用房辅助支撑的作用，让整个住房保障体系能够得到多方面、多层次地建立，从而更好的解决武汉市收入水平在中低阶层人群的基本住房需求。《武汉市住房保障“十二五”规划》是针对武汉未来五年的住房规划提出的相应安排，这些安排包括该规划中限定年限公租房项目实行中各个环节的具体工作安排，并且在“十二五”时期武汉市相关工作部门的工作思路要随着项目的进展而适应性改变。武汉市于2011年5月5日提出的关于发展公租房的意见中提出了关于发展建立公租房时应该要遵守的准则和政策，其中主要对政府相关部门进行了统筹规划，综合开发，配套建设，公开公平，规范管理等。该文还进一步规范了公租房运营管理、房源筹集以及监督管理等。2012年6月25日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市公共租赁住房租赁管理暂行条例》相关规定，该项规定的重点在于对公租房的入住条件、入住时的预审、住房的分配管理，以及包括满租赁期之后的退房环节和相应的审核管理流程做出了具体的规定。此外，对于不是政府类的公租房租赁管理方法也做出相应的具体规定。武汉市在“十二五”的建设期间，主要的目标是建立多层次、多方面的范围覆盖率大的住房保障体系，加大发展公租房的力度，并在合适的范围内有效扩大租赁房所涉及的保障范围。“十二五”期间，经过统计发现武汉市公租房建筑的总面积已经达到450万平米，而其中的160公顷的面积是新建的房源，它的总面积达425万平方米，总共的楼内具有10.5万套用房。而其中公祖房的面积达到25万平方米，一共可用的房子是0.5万套。在“十三五”规划期内，房地产投资方面，武汉全市房地产开发投资18000亿元，约占全市固定资产投资1/3，房地产业增加值增幅年均不低于10%，2020年房地产业增加值达到1000亿元，累计达到4300亿元。产业地产方面，“十三五”期间建设写字楼500万平方米，年均100万平方米；建设商业地产230万平方米，年均46万平方米；建设工业地产1000万平方米，年均200万平方米。用地供应方面，房地产业开发用地供应面积3974公顷，其中住宅用地供应面积供应3428公顷；商业地产开发用地供应46公顷；工业地产开发用地供应500公顷。公共租赁住房主要采取在住宅项目中配建的方式供地，写字楼用地由国土规划部门结合全市写字楼己供地及开工建设情况综合安排，武汉市在“十三五”期间的公租房指标为12万套，适当提高补贴标准，鼓励保障对象通过租赁市场解决住房困难。规划期内公共租赁住房申请条件，以2015年申请条件为基础，结合我市经济社会发展状况适时调整。3.4武汉市公租房政策剖析3.4.1武汉市公租房的申请条件以及租金表SEQ表\*ARABIC1武汉市公共租赁住房申请条件类型申请条件租赁补贴困难家庭本市城镇常住户口，有稳定工作，家庭年收入＜3000，单身＜3500，无住户或＜16平米。即持有《武汉市居住证》、连续交纳社保和公积金1年以上且处于在缴状态、申请人在本市无自有住房且3年内无房产转移记录。新就业员工本市城镇常住户口或《武汉市居住证》，大专以上学历且毕业＜6年，年收入＜3000，单身＜3500，已与用人单位订立一年(含)以上限期的固定劳动聘用合同，且正常交纳社保或住房公积金，在本市范围内无房且未承租公房。特殊对象属于市、区政府引进并纳入“黄鹤英才计划”的特殊专业人才，获市级以上表彰的劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人的住房困难家庭和个人，不受收入和毕业年限限制。本地人自谋职业、打零工、自主创业的群体，都被纳入公租房保障体系，不再对本地申请人的工作是否稳定有明确的要求。表SEQ表\*ARABIC2武汉市公共租赁住房租金标准（以三口之家为例）X家庭月收入（元）租金标准（元/月/平方米）≤7800.75780＜X≤1560由368降至2401560＜XX≤2000由584降到5602000＜X由800降到560注：以2015年的武汉市公租房政策为准3.4.2武汉市公租房的配租的过程公租房分配实行摇号分配制度，按照图2的程序进行。公租房分配项目在各区政府政务网和指定新闻媒体发布分配公告后，申请人按照一下步骤进行摇号配租。图SEQ图\*ARABIC1武汉市公租房的配租的过程3.4.3武汉市公租房的实物配租城镇住房困难家庭中，符合公租房保障条件的最低生活保障家庭、低收入家庭以实物配租为主，也可以自愿选择租赁补贴；其他住房困难家庭以租赁补贴为主。无房新就业职工实行阶段性保障，保障方式以发放租赁补贴为主，保障期限自其毕业之日起不超过6年。在汉稳定就业的外来务工人员实行阶段性保障，保障方式为发放租赁补贴，保障期限累计不超过36个月。武汉市公租房政策规定，实物配租实行差别化租金，按照配租家庭住房困难程度及收入情况，给予不同档次的租金减幅。表SEQ表\*ARABIC3武汉市公租房实物配租标准家庭生活保障的标准实物配租租赁补贴（补贴系数）收入低于最低生活保障标准（含）的家庭按照武汉市租金50%收租1.0收入高于最低生活保障标准但低于低收入标准（含）的家庭项目评定的市场租金标准的30%计收租金0.8入高于低收入标准但低于公租房申请资格收入上限的家庭按照项目评定的市场租金标准的70%计收租金0.4无房新就业职工按照项目评定的市场租金标准的70%计收租金表SEQ表\*ARABIC4补贴系数说明补贴系数人均月收入（x）=1x≤低保标准=0.8低保标准＜x≤最低工资标准=0.6最低工资标准＜x≤1.3倍最低工资标准=0.31.3倍最低工资标准＜x小于等于保障资格收入条件上限

4武汉市公租房政策及执行现状4.1问卷设计及调研文章通过调研的方式进行问卷发放，目的在了解调研区域内居民对于公租房的满意情况，主要是为了知晓居民对武汉市公租房建设总体数量、来源等的需求程度和满意程度。通过问卷调查结果分析探讨目前武汉市公租房政策的执行过程中存在的相关问题及其原因，为以后武汉市的公租房项目的优化和改善更多相关性的对策建议。本文采用的问卷和访谈调查主要分三步走：（1）问题的初步接触阶段：拟定问卷的大致方向，通过随机采样的方式发放问卷和对相关重点部门的访谈两种方式，掌握武汉市公租房初级阶段的有效信息，为文章主体夯实理论和数据基础。（2）问卷会让访谈项目拟定过程：问卷总体分为三个部分，分别是公租房小区租客的基本信息的调查、公租房小区租客对武汉市公租房政策对了解程度的调查和公租房小区租客对政策执行过程效率等问题的满意程度的调查。本过程依据从受访者种所得到的结果，并且同文章的主要研究方向进行结合，将有效的问卷收集起来。访谈内容包括武汉市公租房的实际供应量，武汉市截止目前申请公租房的人数，武汉市低收入家庭总数，武汉市在整体的问卷优化工作之后，开始进行全面的实际调查。（3）实际调查开展过程：通过各种方法和途径来增加有效样本的容量，以此来保证获得数据的有效性和真实性。结合调研区域的实际状况，本次研究根据样本的代表性高低，选择了较为妥当的公租房项目为调查对象，而在调研过程中进行合理的随机问卷发放，从而获得丰富的数据结果。4.2研究区域概况（1）武汉市江夏区江南新天地概况江南新天地，东面紧靠汤逊湖，风景优美。位置在江夏区大桥新区，拥有500亩的总占地面积，总的建筑密度有13.29%。江南新天地的公租房有126套，都是一室一厅的小户型高层电梯房，建筑面积约46平方米，租金标准15.2元/㎡·月，物业费1.44元/㎡·月，由武汉洪投保障房运营有限公司负责日常运营管理。（2）武汉市洪山区东沙花园小区概况东沙花园小区位于洪山区铁机路，周边配套地铁4号线，地处二环线内，且交通便利、配套完善。2017年东沙花园一期公租房完成了分配，保障1126户低收入家庭。4.3调查结果统计和分析本次调查样本对象为武汉市江夏区、洪山区区域内的公租房的居民，发放的问卷总量为236份，发放回收的有效问卷231份，无效问卷为5份。调查基本信息表SEQ表\*ARABIC5调查对象的基本统计信息表身份类别学历比例家庭结构比例职业比例大学生：25.97%初中以下：7.31%单身：27.27%自由职业者：48.05%本地居民：38.53%中专：15.07%夫妻二人：21.65%下岗工人：37.23%外来务工人员：35.5%大专、本科：55.71%三口之家：25.97%个体户：14.72%研究生以上：21.92%三代同堂：9.95%其他：15.15%通过表5可以看出，本次样本调查所涉及的人群中，有占比达77.63%的文化程度以大专以上学历为主的被调查者，中专和初中以下占比为22.38%，有48.05%的被调查者是自由职业者，有37.23%的被调查者为下岗工人。平均家庭结构等方面和本市相关居民属性基本吻合。租户对武汉市公租房政策信息的了解情况非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解图SEQ图\*ARABIC2居民对武汉市公租房政策信息的了解统计图从图2中可以得出，调查居民中对于公租房的信息的掌握度较低，有的居民对于相关政策仅仅停留在部分了解和基本了解的水平占比为42.86%，只有33.33%的调查对象完全了解这方面的相关政策。在对政策的了解上，“不了解”和“非常不了解”的占比分别是9.52%和14.29%，约为调查对象总人数的四分之一，这说明政府对于政策的宣传和传播还是做的不到位，居民不了解自己租房的情况会引起很多不必要的纠纷，会给执行部门增加处理难度，延长审批时间。公租房租金接受标准调查情况在执行公租房项目的开始，相关部门就对项目的规模和具体面积、租金、周边设施、环境保护、公共设施等相关问题做出了详细的说明。通过对目前公租房的相关内容进行调查，了解住户需要。而调查结果反映，不同小区的居民在有着不同的情况。图SEQ图\*ARABIC3居民对租金的接受程度统计图图SEQ图\*ARABIC3居民对租金的接受程度统计图通过对调查发现，30.3%的居民比较接受一平米少于10元的租金标准，占比最高，而租金在10-20元之间也可以接受这两个的比例占到22.51%。如果租金每平高于40元那么居民的接受度就比较低，这个比例占到13.42%。可以看出该区的居民特别关注租金问题，并且绝大多数的居民倾向于较低的租金水平。调查对象对公租房的申请程序的满意程度图SEQ图\*ARABIC4居民对公租房的申请和分配过程公开的满意程度调查从图4可知，调查对象普遍认为武汉市公租房的分配程序的公开程度一般，这个比例占到37.23%；而有一部分的市民不满意其公开程度，这个比例占到8.23%，而其他的两个满意程度占比较少分别是21.65%和25.11%。从总的结果来看，武汉公租房分配程序透明程度做的还不够好，因此政府应该积极响应民生，加大公开力度，做到信息的透明化。图SEQ图\*ARABIC5居民对公租房等待时间的满意程度从图5可知，调查对象普遍认为武汉市公租房的等待时间较长，一般满意占到36.36%；而有12.12%的市民不满意其公开程度，而非常满意和满意占比较少分别是15.58%和27.71%，非常不满意的比例虽然只有8.23%，但在100个调查者里面，就有8个非常不满意。从总的结果来看，武汉公租房执行方面在处理事情的速度方面做的非常不好，因此政府应该加强管制和监控，加大公开力度，做到信息的透明化和快速化。公租房基础设施的满意程度公租房的基础设施包括公共卫生、物业管理等，从图6中可以发现租客对于公租房小区的公共基础设施的满意程度较好，一般、满意和非常满意占81.39%，而不满意和非常不满意占18.61%，接近20%。公租房的周围基本上都配备了公共基础设施，也设立了市场和小型超市来方便市民的生活；而且小区附近设立有公交站牌以方便市民的出行；为了保护社区的公共环境还配备了相关服务人员来保证社区的环境卫生以及绿化。但周边缺乏的基础设施情况目前小区的基础设施基本上都只是保障了市民的基本生活，而关于医院、学校、银行、公园等休闲娱乐的设施却没有见到。基础设施的来源基本上是政府投资，而仅仅保障市民的基础设施还不够，关于大型基础设施的建立仍需要政府部门进一步建设和实施。图SEQ图\*ARABIC6公租房基础设施的满意程度公租房质量的满意程度图SEQ图\*ARABIC7公租房质量的满意程度通过调查结果表明，居民对公租房房屋质量表示“非常满意”和“非常不满意”的较少，分别占到19.91%和9.09%；其次是“满意”和“一般”分别为29%和29.44%；大约五分之一的调查对象都表示对于现在小区的整体服务状况不满意。通过访谈，了解到两个目标小区的保洁人员较少，人们普遍缺乏环保意识，导致公务卫生环境比较差。5武汉市公租房政策存在的问题及原因分析5.1武汉市公租房政策本身的问题公租房的面积达不到保障要求根据武汉市公租房住房保障补贴标准，公共租赁住房租赁补贴面积标准为16平方米/人，家庭保障面积总和不超过60平方米，单人户家庭按照24平方米/人。图SEQ图\*ARABIC8人均居住面积比例图租户的人均住房面积情况如图8所示，调查对象居住的公租房面积大小在10-40平方米区间段占60.61%，40平方米以上这个区间段占比为16.88%，10平方米以上区间段的这些面积的住房占到所有租房面积种类的77.49%，这说明大部分居民都符合政策标准。而小于10平方米的租房面积比例是22.51%，按照武汉市公租房保障补贴面积办法，有将近四分之一的居民的住房面积达不到保障标准。图SEQ图\*ARABIC9居民对公租房存在的问题调查从图9中可以看出，武汉市公租房小区的租客认为公租房存在的最严重的问题是房屋面积不合适，不能满足居民的基本生活。在调查中可以发现51.52%的被调查者都认为房屋面积大小不合适。武汉市公租房供给分布不合理“十三五”对于武汉来说是一个非常关键的时期，在该段时间内，武汉市不仅要入围国家中心城市，更要完成国家“全面小康”的整体目标。在之前的5年内，武汉市取得了辉煌的成就，仅工业项目的数量和经济总额就达到了亿倍的增长。武汉新增人口已达150万。武汉市毕业的大学生和移民人数较多，这些人主要从事制造业和服务业。根据武汉目前的劳工标准，在这个总群体之中，其中四成人数归属于服务业的范围，制造业的人数占据了总人数的六成。而根据武汉市目前的行业分布和区域划分状况来看，东湖区域、经开区以及其他新城区主要吸收了制造业。而剩下的核心城区主要吸收了服务业。所以大致可以推算，四成人口中的大部分将前往旧城区，60％的新人口将返回开发区和新城市。住房保障主要用于城市人口和城市发展的规划和服务，也为新人口的住房问题提供解决方案。公共租赁住房是这些问题的关键部分。从公共租赁住房的市场供应中，可以看到城市人口的流动问题，从而实现均衡的状态。因此，大约40％的新公共租赁住房位于中心城市，60％位于新的城区和开发区。通过将这些租赁给有需要的人，可以大大减少新的比例。从这个角度可以看出，新城区和开发区的库房存在明显的不足，可以适当增加新的比例。根据相关的研究调查可以看出，武汉市公租房从人群的供给需求上有不足之处，主要原因在于武汉市的公租房在市内存在的地区不平衡。按照武汉市公租房供给需求的具体情况可以看出，武汉市在经济领域的飞速发展的县市对于公租房供给量是比较多的数量，而经济发展速度缓慢的地区公租房供给数量较少。公租房集中在主城区收入较高地区的公租房供给密集，收入低的地区公租房的供给较少。就总体情况而言，武汉新城区和开发区的公共住房供应仍然存在分布不均的问题。图SEQ图\*ARABIC10武汉市公租房分布图5.2公租房政策的执行问题（1）公租房供给少，不能满足需求根据“武汉市住房保障十二五”规划，武汉需要建设450万平方米的公共租赁住房，11万套，其中425万平方米，10.5万套，土地面积160公顷。综合出租房屋面积为25万平方米50万套。所以，武汉市相关主要政府部门对该时间段内所在区的项目资金需求进行了详细的计算。在十二五期间内，整体项目资金为351.24亿元，该项目中包括新增项目费用、经济适用房项目费用、公租房项目费用、安置房项目费用商品房费用，各个项目费用分别为31.7亿、37.95亿、301.25亿、56.25亿、87.9亿（人民币），剩余部分为租金补贴款项。如果确定公共租赁住房的建设不需要缴纳税款和其他费用，则只收取建筑费用。根据武汉市住宅市场平均建设成本2000元/平方米，公租房单租金按50平方米计算，取消装修费用，可以算出每个公共租赁住房的建设成本是10万元。“十二五”期间，武汉市需要建设11万套公共租赁住房，每间套房的建设成本为10万元（不含通货膨胀），总投资约为110亿元人民币。在整个“十二五”期间，武汉市更是建设了廉租房相关基金，并投入了超过50亿的资金。而这些数据能够反映出的问题就是公租房建设中资金仍然较为短缺。目前，关于公租房的建设资金，武汉市主要依附于以下几个渠道：1、相关部门指派的定向机构，就业（人）单位和其他市级经济适用住房建设资金;2、所得款项净额的10％，而这些款项都被划分到住房公积金之中，并且一直处于增值状态;3、相关高层部门的政策性资金和奖励；4、金融机构的项目贷款，出售经济适用房和恢复配套设施。虽然项目资金的渠道众多并且各有特点，但是对于巨大的资金需求额度来说，这些渠道的资金额度依然阻碍着整个项目。在鼓励市场资金进入公租房建设的项目中，政府的途径和方式显得有些力不从心，并且由于市场资金进入公租房项目有关制度没有完善的原因，这就直接导致大部分市场资金依然处于观望的状态。而面对如此高额度的资金需求，政府的投资担保难免杯水车薪。总之，武汉公共租赁住房公积金供给仍存在巨大的资金缺口，资金的各个方面都远远不够。（2）公租房申请和手续复杂，办理时间久图SEQ图\*ARABIC11公租房申请和手续时间调查情况通过问卷调查，被调查人申请手续办理时间结果为5天以下占比30.74%，5到15天为41.56%，申请时间超过15天的占27.71%。申经过访谈得知，这些被调查人对于申请时间的延后非常反感，有的甚至会拖延到20天到30天，接电话态度恶劣。虽然申请手续进过一层一层的审核需要时间，但是不能因为个人原因或者其他原因使审核完毕时间延后，这是对申请人的不负责。就总体而言，武汉市政府对于基层的检查监察工作仍然存在问题。5.3原因分析（1）缺乏科学合理的分配制度公租房在相应的分配观念中的地位不完善，没有统一的分配制度和标准。公共租赁住房的配置标准是前提，公共租赁住房需要按照配置标准进行配置。不过，武汉没有统一的公租房分配标准。如今，武汉市县市公租房的配租标准并不统一，甚至同一县城不同公共租赁住房项目的配租标准也不尽相同。在公租房的配租分配环节中，武汉市没有形成统一有效的分配模式或体系，直接导致分配工作严重混乱，申请人等待的时间严重超时。据调查，目前武汉市公租房的分配标准是采用抽签方式，这是不绝对公平的。公共租赁住房的性质是保障性住房，它主要是以政府投入的财政资金成本来解决城市人口的住房问题，弥补现有市场的不足。根据抽票的结果，想象中的结果和现实的结果是相违背的。抽签的方法是随机的。因此，就会致使一些先申请、符合申请条件的人或家庭会多次等待，这会对人们的情绪产生负面影响。从根本上讲，公租房其实是政府支持和运营的，但这种完全随意的方式是不公平的。另一个分配标准是顺序等待系统，其中应用程序根据其应用时间进行排序。根据申请者的申请时间分配，该方案的缺点是无法确定申请者是着急还是放慢房屋的租赁方式。申请时间短的，申请人家庭收入可以超过申请时间。过去申请公共租赁住房的家庭收入较低，因此对公共租赁住房的需求更为迫切。武汉市政府原计划在一段时间内采用摇动分配和顺序轮候，然后根据具体情况进行整合，实行统一的城市标准标识制度。两种标准方法各有利弊，导致居民对公租房的配租产生负面情绪。因此，武汉市政府尚未完善具体的统一分配标准，直接使居民入住公租房的时间更长。（2）政府缺乏长远的规划和统筹安排到目前为止，住房问题一直是中国最需要继续解决的民生问题之一。公共租赁住房等保障性住房的规划和选址将对公共住房和其他保障性住房的安全功能产生非常重要的影响，也将对武汉的城市布局和总体规划产生重大影响。因此，公共租赁住房的规划布局不仅是一个简单的内容，也是一个很有代表性的科学问题。武汉的公租房分配尚未达到均衡状态，公共租赁住房的位置也相对不合理。这是因为武汉地方政府没有妥善和全面的安排。公租房等保障性住房从建设初期就存在很多问题。前期投入成本过高，效益缓慢。因此，一直没有引起政府部门的重视。政府保护公共租赁住房，主要是为了获取利益和增加政府收入。当政府自身利益与公租房供给发生冲突时，政府利益优先，公租房供给总会减少。在改革过程中，政府只想完成公租房项目的任务，并没有根据各地的实际问题做出详细的安排。它从长远发展的角度看待公租房项目。因此，这也是各县公租房建设分布不均、布局不规范、选址不科学的原因。（3）政府财政支持和金融政策不到位地方政府的政策变换，导致财政支持力度下降武汉市公共租赁住房供应的具体模式从2011年到2016年迅速增长，2017年和2018年的增长率正在下降。主要是“十二五”规划和“十三五”政府经济适用房改造。“十二五”规划计划近12万套公共租赁住房，“十三五”规划仅计划6万套。这一过程的原因是国家政府的经济重组政策的影响。15年后，政府将对中国经济进行监管，房地产市场是所有“去库存的基调”。全国大部分城市已开始进行棚户区改造和货币化安置。整个城市的财政状况都倾向于这方面，导致武汉公共租赁住房的政策支持减少。公共租赁住房建设基金的主要来源是政府的财政政策和财政支持。首先，项目配套的财政性政策规章无法有效支撑项目的施行，而相关的政策中只有关于住房公积金的机制；第二，缺乏相关的公共租赁住房金融机构，相关机构和政策支持机制极为稀缺；其次，武汉市相关部门发布的关于公租房项目的文件对资金来源和融资并没有进行有效合理的规定。最后，相关资金没有进行严格的审核控制以及有效落地。在项目资金的流动的过程中，一些挪用、偷用、泄密的违法行为可能存在。由于监管和控制不到位的原因，很难达到预期的效果。在建设经济适用房过程中融资渠道过窄，融资成本过高的主要原因是缺乏相应的金融政策。由于武汉公共租赁住房建设存在较大的资金缺口和不完善的金融政策，这些因素直接影响公共租赁住房的数量，让低收入家庭的住房需求问题更加难以解决。（4）缺乏有效合理的退出机制和监管机制从目前武汉市的公租房退出环节来看，由于并没有统一且明确的退出规则，这就直接导致了武汉市缺乏合理有效的推出机制并因此衍生出一系列问题。同时也没有对监管机制有着明确的规定，例如几天几次的检查。而目前相关政策对公租房退出的规定人群为：1、合同期内的租户；2、租户现状已经无法满足入住条件；3、合同中止，其中包括恶意欺诈经营，已欠六个月的公共租赁房屋租金，以及转租房屋的公租房等。而针对以上情况分别有相应的退出机制。对于1、2中的情况，退出机制为直接退出和给予一定的过渡期限，一般最长为三个月；情况3则是将住户拉如公租房黑名单，惩罚其五年中不能继续申请公租房项目，并且处以一定额度的罚款。由于并没有针对退出机制的相关监管，所以租户的资产变动情况和个人条件这些因素无法进行有效真实的把握。这是在后期实施中加强公共租赁住房管理的需要。此外，当已经度过了一年的租赁期之后，租户就拥有了公租房的购买权。但是购买的过程中的房屋价格以及产权属性等问题尚未引入相关政策，承租人将其变更为业主。退出方法还需要进一步研究。6完善武汉市公租房政策的对策建议总体来说，武汉市在公租房方面做的还是不错，但多多少少都出现了各种问题。针对这些问题，接下来我将对如何完善武汉市公租房政策提出一些建议和对策。6.1引入建设资金公租房数量少，需要扩建，而扩建公共租赁住房首先要考虑的就是资金问题。首先我们可以从加大扶持力度出手，那么增加政府在资金的投入和政府在基金上的精力入是目前两个最有效的办法。首先，建立一个土地出让金专用账户，专门为扩建公共租赁住房服务，既简单又方便的同时还具有透明度。我国土地租赁制度规定，土地出让金的所有收入都属于地方政府，约60%的土地出让金都为政府收入，这笔收入对于建设公共租赁住房的帮助还是非常大的，但是容易对政府分配的其他资源产生排挤效应。所以接下来，建议建议政府可以开设新的扶持项目基金，在武汉市开设城市专项扶持基金，不占用其他资源的条件下加大扶持力度。由于土地出让金不能归为政府设定为保障性住房项目的资金中，由城市公共租赁住房基金来统一打理，这样即安全又透明。最后，为保障公租房建设的稳定，在设立土地出让金专用账户的同时，并有相应的政策来保证每年有百分之五的财政预算被给与公租房的建设，这样可以保证公租房的建设不受外部经济环境的作用，保证房屋供应的进度、规模，切实保障城市公共租赁住房的建设资金来源。6.2多渠道扩充公共租赁住房房源这些年来，我国在公共租赁住房的建设上已经有了很大的改变与进步，但目前来说，因为我国人口数量一直在增长，现有的公共租赁住房依然难以满足广大中低收入者的要求。在这种情况下，还需要从各个渠道去扩充公共租赁住房的房源，武汉市公租房房源来源主要包括：政府新建住房，经济适用住房，腾退住房等，综合来看，可以从空置房的方向入手：目前，武汉市新建了一批公租房小区以及在经济适用房和商品房小区中配置一定数量的公租房，但是，事实证明，公租房数量还是供不应求，仅靠政府建设和新修已经不能满足武汉市大量的中低收入者和困难家庭的需求了。在这种情况下，建议政府可以购买一些符合条件的空置房，与企业和私人进行合作，将空置房的作用发挥到实际中来，并由公共租赁住房方面的市场进行出租和管理。这样，不仅可以为公租房的建设节省大量资金，而且可以大大缩短公租房的建设时间。同时，可以有效减少空置房存量，提高房地产资金的流动性，降低金融风险。另外，如果将普通社区的空置房纳入城市公共租赁住房体系，公共租赁住房的租户就可以融入传统社区的居住环境，有利于社会的长期稳定发展。具体的房源扩宽机制，可根据国外较成熟的BT模式应用到公租房建设中来，此外还可探索与村集体组织合作，利用城中村集体组织闲置土地及富余房源增加公租房的房源供给。6.3建立并完善公租房审查机制在中国目前的城市公共租赁住房体系中，监管体系还比较薄弱。因此，公共租赁住房的城市体系往往难以最大限度地发挥其社会保障作用，为低收入群体提供有效的住房保障。公租房能否正常的、有效的运转跟严格的监管机制是分不开的。以本文研究的武汉市为例，武汉市拥有多项高新技术产业为依靠，又有多年保障性住房建设经验，武汉市的住房运营管理机构还是比较完善的，但事实证明在公租房审查机构上还有所不足。（1）建立资格考试制度。政府应建立科学有效的公共租赁住房承租人考试制度，将定期考试与日常考试相结合，对经济状况发生重大变化的承租人，及时调整相应的住房保障措施。（2）完善个人信用体系。建议政府全面完善公民个人信用体系。对于每一个公民来说，他们应该有一个完整的信用记录，不仅在金融方面，而且在生活方面。由此，我们可以了解各城市申请人的个人信用状况，从而有效了解申请人的真实经济状况。通过个人信用体系的建设和完善，加强个人信用管理，为城市公共租赁住房体系的实施提供有效的基础支持。（3）完善审查机制。在选择公共租赁住房租客时，政府必须进行严格的资格审查，将审查和分配制度公开透明，以确保公平、公正和公开，同时，将审查记录留住案底，方便租客查询，以保证真实性。要采取有效的监督管理，加强动态监管，层层把关，把公共租赁住房租给最需要的人。（4）加强退出机制和审查机制的细节。完善公租房的审查制度，除了要在政府人员在审查过程时的态度下手吗，还需要加大对公租房的租客和家庭的收入、家庭房产等信息的追踪和录入登记。在租客的公租房保障到期时，要及时退出公租房，将公租房空出来让给更需要的人；还有对不符合公租房的居民进行及时的清理退出，净化公租房环境。

结束语本文详细考察了武汉市公租房政策实施效果的当前阶段，了解到如今的公租房政策在一定程度上解决了困难群体的住房问题，公租房政策及执行方面还存在一定问题，有待完善。本文选择了武汉市两个具有代表性的公租房小区，采用问卷调查的方式，了解相关的武汉市两个目标公租房小区的相关情况，将调查的方法使用起来，从公租房房屋的分配方式、公租房小区的基础设施、公租房面积不达标，公租房的审批时间过长等各个方面提出了目前的问题，最后，基于上述调查与研究的基础上，本文结合武汉市的实际发展和公租房的相关理论知识，提出了一些有针对性的解决方案。

注释马红光,田一淋.《中国公共住房理论与实践研究》.中华建设,2010(06):87.刘义,陈志英.我国保障性住房分配现状、问题及对策.河北联合大学学报(社会科学版),2014,14(03):5-8.吴海瑾.城市化进程中流动人口的住房保障问题研究——兼谈推行公共租赁住房制度.城市发展研究,2009,16(12):82-85.林晓权.浅谈公共租赁房管理制度建设.广东科技,2011,20(24):25+99.孟庆瑜.我国公共租赁住房制度的政策法律分析——基于公共租赁住房市场化的研究视角.河北法学,2011,29(12):66-76.Lyue.《关于公共租赁住房和廉租房住房并轨运行的通知》记者问答.夏利华.公共租赁住房项目PPP模式的税收筹划研究.商业经济,2018(12):139-141.

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