房地产行业杭州房地产市场数据库

房地产行业杭州房地产市场数据库

【数据来源：杭州之江国际广告•市场研究中心】

第一部分、经济方面

一、杭州市房地产市场总体运行特征

1、杭州房地产市场的进展历程及各阶段特点

第一阶段：1993年往常

特征：楼市要紧表现为“公房时代”，房地产开发，更多地带着城市

建设、满足职工居住目的而展开，“老十八家”房产企业承担了大量

的城市开发任务，同时楼市开始萌动。

富春大厦、中山花园、梦湖山庄、西子公寓等涉外房的开发，为杭州

的旧城改造城市设施的改善与房地产业的进展起到了促进作用。

第二阶段：1993年至1999年

特征：市场化运作的公司开始出现；国家开始宏观调控，市中心外销

房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存，房产企业经历了

非常艰辛的过程。

第三阶段：1999年至2004年

特征：实物分房取消，国家出台许多扶持产业的政策，杭州楼市迅速

进展，许多企业在这一阶段获得积存并积极扩张，房产品质也突飞猛

进；同时市场也迅速规范。

说明：这一时期要紧以开发商意识变化为要紧特征与主线，因此在下

文中单独列出。

第四阶段:2005年至……

特征：随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性,

2、杭州市房地产投资变动情况

（1）近5年固定资产投资总额的变化

（数据来源：03—07年杭州市统计公报）

杭州的固定资产投资额自03年开始稳固增长，05年增幅达到最高，

为30.7%,06与07年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速

降温，去年增幅仅为15.3%。

近5年房地产开发投资总额变化

近5年杭州房地产投资总额变动情况

（数据来源：03—07年杭州市统计公报）

杭州的房地产开发投资近五年稳固增长，但是增幅曲线却呈下滑之

势。03年与04年增幅接近40%,07年则回落至25%下列，这要紧受

宏观调控、信贷紧缩的影响。

(3)近5年房地产开发投资总额占固定资产投资比例变化

房地产开发投资比重

35.0%-

30.0%哪

三mo

___________2003_______2004_______—_______2006_______2007

口杭49?驾7K97?Q4蚊

■■国

—1A—17—1A——17般

(数据来源：03-07年杭州市统计公报与03-07年国民经济统计公

报)

杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加，07年

接近30%。与全国的差距也逐年增加，由03年6.4%的差距扩大至07

年的11.6%o这从一个方面反映了杭州房企的开发热情高于全国。

3、杭州房地产市场的进展特征

(1)市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升。

(数据来源：03—07年杭州市国民经济与社会进展统计公报)

杭州开发商热情高涨，商品房施工面积由03年的1449万平方米迅速

飙升至07年的4184万平方米。该指标每年的增幅保持在30%左右,

06年达到38%的高位。竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显。

(2)市场需求旺盛，销售量逐年增加。

(数据来源：03-07年杭州市国民经济与社会进展统计公报)

商品房销售面积稳步增加。07年虽受宏观调控影响，楼市销售状况

不理想，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。

(3)城镇居民居住状况不断得到改善。

近五年城镇居民住房情况

(数据来源：03-07年杭州市国民经济与社会进展统计公报)

自实行住房商品化制度以来，城镇居民的购房需求得到极大释放，其

住房条件不断得到改善。特别是在05年，人均住房面积由04年的

12.5平方米提高至17.2平方米。增幅较为明显。

(4)楼市由局部火爆转向四面开花。

杭州住宅市场的火爆最先从城西板块开始。后随着城西区域的不断成

熟逐步辐射至三墩。下沙、滨江得益于大学城及高教园区的规划建设

因而楼市起步也相对较早。03年随着“城市东扩、旅游西进”的城

市进展战略的提出及实施，杭州楼市开始四面开花。

(5)住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩。

别墅、排屋等高档物业要紧集中于闲林留下、湘湖等板块；

城西以高品质普通住宅为特色；城北则以中档价位楼盘为主；三墩、

下沙、九堡则是低价盘的集聚地。钱江新城为后起之秀，以高端物业

为主。这种板块特点也决定其板块购房人群具有与板块物业相对应的

特征。

4、要紧区块市场的进展演进及房价变化(按购房者习惯分法)

(1)城北：越来越适宜居住

■进展演进

该板块在数年前厂房林立，环境嘈杂，居住品质较差，因此成为杭城

大面积旧城改造中改造力度最大的板块。而拱墅区政府对该板块良好

的整体规划与区政府的迁入，2003年，城北楼市进入快速进展期。

04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。

近年来，随着城北版图的越扩越大，该板块被购房者进一步细分为拱

北、半山、与睦、三塘、湖墅、大关、德胜与朝晖等小区块。

■板块配套

交通：目前已形成了相对独立与完善的道路交通网络。

上塘高架路通车，为市区南北向交通开发了便利通道。德胜路东西快

速干道将与绕城公路连接，使城北区块实现交通合围，并与石祥路、

莫干山路、上塘高架、东新路等城市主干道对接，在大杭州的北面形

成一个如树叶状、拥有“一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系

统。

配套：各项配套相对成熟。

具有老工业区与老居住区的双重身份，市政设施底子好，同时，区域

集中了浙大城市学院、树人大学、浙江传媒学院、电力职大等等大专

院校。

商业：商业配套日趋成熟。

从目前该区域商业分布来看，要紧集中在以信义坊商业步行街为代表

的卖鱼桥商业区、以台州路步行街与金华路商业街为代表的拱宸桥商

业区、以乐购与欧尚超市为代表的大关德胜商业区等等。同时，大关

路以北、紫荆路以南，靠近上塘路集办公、商业、宾馆、文化娱乐与

商住为一体的拱墅区区级商务商贸中心的建设也已经提上日程。而北

景园大型居住区中，也已对基本生活设施作了较好规划，为临近半山

的几个楼盘做好了配套支撑。

■房价变化

城北历年房价变化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(数据来源：之江国际数据库)

(2)城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证

■进展演进

城西作为商品房开发的发源地，开始于1992年的“蒋村商住区”。当

时其地块尚属余杭，在缺乏杭州市统一的规划配套的情况下，绿城、

南都、金都、证大等开发商入驻开发。1996年，随着康乐新村、丹

桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并

逐步形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现。

而在以桂花城为代表的高档住宅小区得到了市场的认同与高度评价

后，城西渐成杭州房地产开发的主流热点区域。多家品牌开发商的介

入，使得城西形象全面提升。2000年后，人们已然将杭州城西毫无

疑问地看做一个高档住宅聚集的成熟板块。

以住宅为先导，带动交通、商业、文化、教育、经济等领域大步进展,

是蒋村商住区板块较早出现的城市进展定律。尽管开发商的个体景观

及配套做得不错，但是开发商“各自为政”与政府“先开发后配套”

的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络，这是

城西房地产进展的一大缺憾。

目前，随着“旅游西进”战略的实施，城西开始向“大城西”转化。

而西溪、闲林余杭、良渚等也进入大城西的范畴（下文将单独列出）。

目前，城西板块又可进一步细分为文教区板块、高新板块与蒋村板块。

■板块配套

交通：交通问题成房产进展之瓶颈

城西的交通干道为文一路、文二路、文三路与天目山路。由于城西大

量住宅的交付，人口激增，而闲林留下等近年来开发主战场的形成，

更为城西带来了巨大的交通压力。交通已成为近几年来城西板块进展

的瓶颈。文一路德胜快速路将使城西交通问题得到缓解，同时也成为

大城西交通贯穿的关键。

配套：各项配套相对成熟。

目前城西有物美文一店、物美西城广场店、世纪联华华商店三家大超

市；西城广场已成为城西的商业中心；建材市场、社区步行街、花鸟

工艺品市场、等陆续出现，高新电脑城齐聚；省立同德医院日渐成熟;

城西图书馆正在建设中……

(3)三墩：新兴城市次中心

■进展演进

该板块楼市在城西房产的辐射下进展起来。2002年，《杭州三墩地区

操纵性全面规划》通过审批。而后，浙大紫荆港校区迁入，极大地提

升了三墩的人文气息。由于该板块的教育、交通、基础设施、商贸等

均已具备一定的规模。而三墩片区的改造工程正在逐步实施。因此，

不管是开发商还是购房者，均看好其进展前景。房价上涨极为迅速。

交通：区内道路网络健全，现有城市快速主干道古墩路、莫干山路、

留祥路，始发公交线路有303路、301路、817路、K900路，到武林

门只有30分钟车程。从三墩出发到市中心，可通过天目山路，也可

通过石祥路上上塘高架。前往三墩的道路交通日益完善,随着莫干山

路整治工程的完成，三墩新城的魅力也将再次凸现出来。

配套：作为一个新兴的城市副中心地带，三墩新城要紧是为了分担杭

州主城区日益增长的居住压力，是以居住为主导的功能定位。同时,

区域商业中心与休闲配套也在积极跟进，目前，三墩的商贸布局、教

育网络、医疗点已是随处可见。

商业：在杭州市新一轮商业网点规划中，三墩被列为杭州市重点建设

的十二个商业副中心之一。沃尔玛购物中心及银泰SHOPPINGMALL等

将陆续进驻。

■房价变化

三墩历年房价变化

（数据来源：之江国际数据库）

（4）滨江：房产开发如火如荼

■进展演进

滨江完善的规划及高教园区等的建设，板块潜力巨大。近几年，随着该

板块土地的大量供应，众多开发商纷纷涌入。目前该板块的供应量接近

杭州总体市场的1/30目前在售的楼盘有南都・逸天广场、六合-天寓、

中冠-现代印象广场、华立永通•逸城、旅游・水印城、华业•南岸

晶都、风雅钱塘花园、西房•锦绣江南、盛元•慧谷、中浙•太阳国

际公寓、贺田-尚城等。由于该板块“规划配套先行”的开发理念，板

块价格在近几年中飞速上涨。

近年来，随着滨江房产日益火爆，该板块又被进一步细分为钱江一桥

板块、钱江四桥板块。

交通：滨江区沿江依桥，距杭州市区中心7公里，区外连接杭州北岸

市区的桥梁要紧有钱江一桥、西兴大桥（钱江三桥）与马上通车的复兴

大桥（钱江四桥）。连接滨江区的公交线路也较为完善，有337、317、

527、822等14条公交线路。关于滨江区通往浙江各地与邻省的也有

数十条干线，江南大道直通杭州萧山国际机场，沪杭甬、杭金衢高速

公路擦境而过。

商业：滨江区未来的规划配套较为齐全。其重点商贸配套有处于三桥

与四桥之间的商业步行街；信诚路以西区块内的公建中心，将包含高

档医院、学校、金融证券、信息中介等功能。其他拟建中的还有大型

综合性、仓储式超市、五星级宾馆、健身娱乐中心、影视与演视中心、

大型购物中心与浦沿商贸中心。

教育：滨江区正按照规划适度超前地加快建校步伐，四所硬件一流总

投资超过2亿元，能容纳近8000名学生就读的学校，目前已有三所

已经建成。此外还扩建了浦沿小学、长河中学浦沿中学等学校，易地

新建了西兴中学、长一小学等4所学校。未来几年内，建成区内将出

现12所配套中学、19所配套小学，区内孩子的教育问题有望得到良

好的解决。

■房价变化

滨江历年房价变化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(数据来源：之江国际数据库)

(5)钱江新城：第二个城市中心

■进展演进

自2001年杭州总体规划确定“城市东扩”的进展战略，钱江新城房

价一路飞升，成为杭州新兴的贵族板块，目前房价水平直逼市中心黄

金地段。钱江新城从较早推出的赞成•海月花园，1998年价格在3000

元/平方米左右，至今，该板块的房价已经突破万元以上。目前在售

项目有滨江•金色海岸、通策・钱江时代、滨江•金色家园、倚天•盛

世钱塘、赞成•钱塘天地、赞成•林风、盾安新城等。

同时由于CBD的板块规划，近年来大量写字楼项目涌入。目前在售与

马上开盘的写字楼项目有广宇•钱江铭楼、钱江国际商务中心、凤凰

城广场、赞成・钱塘天地等。

由于钱江新城具有可塑性强与政府行政中心转移的优势，不管是道路建

设还是周边配套甚至绿化与景观大环境，都将远远强于目前的杭州市

区，应该说未来的进展潜力巨大。

交通：该板块交通优势较为明显。目前从老城区到钱江新城的路线要

紧有五条，经清泰立交桥连接清江路到达钱江新城；经新城隧道从西

湖到钱江新城；望江路东向延伸段；庆春路东向延伸段（庆春东路）;

属于新城二期建设的凤起东路今后也将贯穿。地铁。

配套：未来八大公建项目，分别为杭州大剧院；市民中心，将是杭州

市新的行政中心；集住宅、写字楼、商场、超市等各类功能于一体的

庆春文化广场；江干区文体中心；中国棋院杭州分院；杭州市中级人

民法院；杭州市广电中心，今后将成为集广播电视、报业、网络等于

一体的现代化信息、传媒中心；杭州市消防指挥中心。其他还将建可

承担国际国内大中型会议的杭州国际会议中心；两个超五星级酒店；

集旅游、休闲与文化功能于一体，新城将来重要的旅游休闲景点沿江

三个城市阳台；波浪文化城（开敞式地下空间）建设。

■房价变化

钱江新城历年房价变化

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

（数据来源：之江国际数据库）

（6）下沙：未来三年要紧供应区

■进展演进

03年之前，下沙经营性土地供应只推出10余宗。从2003年开始，

由于将下沙建设为产学住一体化的东部新城的规划目标的提出与本

身土地资源的丰富与可操作性，区块土地供应大大增加。近两年土地

供应量均在1000亩以上。目前，下沙板块的住宅项目有十余个，其

中部分为经济适用房与定向销售房。

2002—2003年，东海•未名园、香榭里花园、下沙文汇苑、大北•四

季风景、大都•文苑风情等项目作为下沙第一代楼盘推出，从而拉开

下沙房产开发的序幕。下沙的房价也正是在2002年开始逐步上升，

但上涨幅度明显低于同时期起步的滨江。

交通：目前下沙的交通配套稍显不足。连接市区的公交线路有五六条,

区内有小巴士。可通过规划中的德胜快速路东及上德立交相连。沿江

大道正在规划中，与之江路相连，可直接连通钱江新城。地铁是其最

大利好。

配套：下沙的配套比较缺乏，吃饭、购物难，休闲娱乐场所少。但是

近年来政府频繁推出综合商业、配套公建用地。目前在建的大型公建

项目包含福雷德广场、邻里中心与华元•十六街区三个。

■房价变化

下沙历年房价变化

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(数据来源：之江国际数据库)

(7)西溪、留下、闲林：大城西的崛起

■进展演进

大城西是“旅游西进”城市进展战略的产物，包含了文一西路延伸的

区域，西溪、闲林是其中的要紧区域。

闲林房产自起步已有三四年时间，房地产开发的规模非常庞大，但由

于市政配套、道路交通的相对匮乏，闲林板块真正全面进展受到了一

定阻碍，始终处于不温不火的状态。05年，配套的缺乏使该板块在

宏观调控影响下举步维艰。

交通：对外交通由02省道、015省道、东西大道、杭昱高速公路、

五常大道、铁路与水路构成。该板块与主城区的连接要紧通过02省

道与天目山路。目前闲林镇到杭州市区的公交车有346路与506路。

而老余杭则通过文一路延伸段连接。

配套：该区域的生活及商业配套是房产进展的致命伤。目前各项配套

基本上依托于闲林镇及老余杭镇。05年以来，闲林的配套有所起色。

宏丰家具城、沃尔玛山姆会员店等项目都已经陆续进驻，更多的商业

项目则在洽谈之中。在教育配套方面，余杭区规划在未来5到10年

将在闲林新建小学1所、初中1所，同时规划房产配套小学3所、初

中1所、普高1所，共新增7所学校。

■房价变化

5000

4000

3000

2000

1000

0

(数据来源：之江国际数据库)

5、产品形态及开发商意识形态的进展变化

(1)开发商意识形态变化

■由“抢地”向“注重产品品质”过渡

杭州实行住房商品化制度以来，市中心楼盘因其地段优势销售火

爆。因此拼抢有地段优势的地块成为开发商的通病。但是由于特殊原

因，一些有民企背景的开发商往往拿不到市区土地。因此，他们开始

以产品创新来弥补地段的不足。绿城的桂花系列、新金都城市花园与

南都德加均是这一时期高品质楼盘的代表。绿城、金都、南都等房地

产开发商的品牌也在这一时期打响。也同时奠定了在业界的地位。同

时，市中心楼盘由于不注重产品而在竞争中丧失了原有的优势。这也

促使开发商向“产品”意识转变。

■由“竞争”转向“竞争中合作”

这种意识的转变是由杭州的供地特点所决定的。90年代后期，杭州

的土地供应开始向城西及蒋村一带进展。但是当时城西的特点是“供

地先行，规划在后”，因此配套设施非常欠缺，这直接影响到城西各

楼盘的销售情况。因此，出于提高城西板块整体环境的考虑，有关开

发商开始互动合作。目前，随着杭州供地外围的扩展与板块竞争的加

剧，板块内开发商的竞争中合作的观念进一步加强。

■营销推广由“华丽”向“朴实”回归

在火爆楼市下，房产广告更偏向于突出楼盘形象、产品理念与品牌形

象，广告非常“华丽”但大多缺乏购房者真正关心的信息。通过宏观

调控，开发商的营销意识开始回归本色：在保证购房者得到真正需要

的信息后，再加以其他方面的诉求。而在营销手段上，也更注重为购

房者提供实质性优惠。

■由“经验推断”转向注重“购房者需求”

在过去，开发商在户型设计上往往是“拍脑袋”的做法，想当然地

认为什么房子好卖就造什么样的房子，而这往往远离了购房者的真实

需求。在楼市理性回归的情况下，真正符合购房者需求的房子才最有

市场，因此开发商也开始注重研究购房者的需求。

(2)产品意识形态的进展变化

■由“大户型”的主流走向“产品多级化”

从户型上看，大户型是前几年杭州楼市的主流供应，三房户型多集

中在120—150平方米，110-120平方米左右的两房随处可见。户型

的大而无当直接造成总价偏高、性价比降低。在市场竞争的作用下，

户型瘦身才真正开始启动。特别自2003年龙门公寓(单身公寓)热

销，杭州“小户型”及“单身公寓”产品开始不时出现。近年来杭州

楼市“小、中、大”户型皆而有之。

■产品形态不断出现创新。

开发商在产品意识方面的变化也带来了产品形态的创新。总的来说经

历了“由内”向“外”再由“外”向“内”的变化过程。

6、购房人群的地域变化

(1)本地购房者比重持续上涨

杭州本地购房者比重变化

88.0%

87.0%

86.0%

85.0%

84.0%

83.0%

82.0%

81.0%

80.0%

2004.052005.102006.102007.03

(数据来源：之江国际数据库)

受宏观调控影响，杭州楼市购房者的地域特征也在发生着变化。据之

江国际对近两年来历次房交会购房人群的监测显示：自05年10月开

始，杭州本地购房者比重开始增加，07年3月，该比重仍连续了上

涨的趋势。

（注:“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍

人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包含外籍人士。）

省内购房者比重持续下跌

（数据来源：之江国际数据库）

在宏观调控前，杭州楼市存在着一定比例的以温州人为代表的楼市炒

房客。宏观调控关于楼市炒房客的打压直接导致省内购房者比重的降

低。

07年3月份，省外购房者比重较之往常有明显上升。究其原因，杭

州的“购房入户”政策产生了一定的刺激作用。与省外购房者相比，

来杭置业的省内人士通常具备较强的经济实力，他们置业大多要么投

资，要么为子女买房，真正希望通过购房而落户杭州的比重非常小，

省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此，更易受到入户政策的刺

激。

二、杭州市市政规划动态对房地产市场的影响

1、板块规划影响

（1）《2001-2020年杭州市城市总体规划》使楼市四面开花，郊区大

盘进展迅速

<2001-2020年杭州市城市总体规划》中明确杭州的城市进展方向：

城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江进展，实施“南拓、北调、东

扩、西优”的城市空间进展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、

中兴”的格局。同时提出了“一主（主城）、三副（江南城、临平城

与下沙城）、六大组团（塘栖组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、

义蓬组团、良渚组团）的大都市进展框架。

影响：此轮城市总体规划勾画的“一主三副六组团”的大杭州进展框

架使“大杭州概念”大行其道，从而为城郊组团居住区进展制造了条

件；而居住环境优势、价格优势及增值潜力优势等特点使郊区各板块

房产日益升温。能够说，总体规划使杭小楼加四面力逃二但逞―暴

副城里的江直坡q裳江与羡山2与工费城立太组团里的余杭组囿《塞

紧是闲林艮遁组团受蝮大一其中，杭州城市进展由“西湖时代”

向“钱塘江时代”的方向性转变更是使滨江成为最大受益者。

（2）钱江新城房产迅速崛起

《2001-2020年杭州市城市总体规划》中“江滨地区为城市中心”的

主城区定位成就了现在的钱江新城。2002年杭州市作出了建设钱江

新城的重大决策，并制定了《钱江新城2006-2010年（十一五期间）

建设进展规划》。

钱江新城的建设目标是杭州的政治、文化新中心与中央商务区。按照

规划，“十一五”期间，钱江新城将初步实现行政办公、金融、贸易、

信息、商业、会展、旅游、居住等功能的集聚，逐步发挥其中央商务

区（CBD）所具有的效用。通过E-CBD（数字、生态CBD）、T-CBD（旅

游CBD）、T-CBD（服务型CBD）的打造，重点建设“24小时生活形态

的CBD”。到2010年，钱江新城核心区基本建成。这包含：城市主轴

线成形；富春路两侧、沿江区块25幢高层、超高层建筑建成；形成

比较完善的基础设施；基本完成核心区生态进展轴建设。

影响：从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市进展方向与钱江新

城的定位及规划建设使各界人士极度看好该板块房产。2005年，滨

江•金色海岸奇迹般热销，吊起了部分开发商进军顶级豪宅市场的胃

口；此外，香港地产巨头新鸿基地产将与华润集团构成合资投资控股

公司进展钱江新城项目；钱江新城房产迅速崛起。

（3）九堡成楼市新秀

在杭州市的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江进展”的城市进

展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，定位为一个融合乡村自然

与都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济

适用房居住区与杭城东北部40万人口居住区的中心。

此外，九堡与钱江新城的近距离接触使其受钱江新城进展利好的辐射

非常大。钱江新城规划为CBD,那么作为它近邻的九堡必定承担起大

型居住的功能。当然，地铁规划与九堡重大的配套规划也为其房产迅

速走红制造了条件。目前九堡在建或者者待建的房产大致分为九堡镇

中心区块、经济适用房区块与沿江区块三大区块。

2、交通配套影响

(1)钱江四桥带动滨江楼市

钱江四桥建成之前，滨江的房地产市场只是一种概念上的“热点”

区域。滨江区的房地产在当时也只是围绕在钱江大桥周边进展，滨江

的进展受到限制。而钱江四桥建成后，从滨江到达市政府、黄龙、西

湖等城市行政中心、商务区与旅游景区更为畅通便利。全面提升了滨

江区房地产商品的可居住性的同时，也使滨江的钱江四桥南岸一带得

到了全面的开发。

(2)德胜东西快速路规划建设及其影响

2003年，德胜东西快速路规划及选址确定。2004年6月28日，德胜

快速路开工建设，2007年下半年，德胜快速路已经通车。

德胜快速路缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余

杭与江干、下沙与主城之间的距离。关于余杭闲林、三堡九堡版块、

下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。

快速路延伸工程将一直接到绕城东路进入下沙。下沙城楼盘销售不再

仅仅局限于以本区域消化为主。受德胜快速路的辐射效应，东海未名

园、商宇香榭里花园、下沙文汇苑、北大・四季风情、花园・梦琴湾、

星星港湾等楼盘逐步升温。而圆梦园由于了有地铁与德胜快速路东段

等双重利好，06年一度引发热销。

(3)地铁规划及影响

地铁规划：

2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审

批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线构成，总长度278公

里，将设立154座车站。

1号线途径滨江、下沙、临平；

2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑；

3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平；

4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥；

5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站；

6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园；

7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园；

8号线途径下沙、江东工业园。

据悉，2005-2010年杭州将组织建设线网规划中的1号线与2号线

的重点路段，全长82.2公里。

地铁影响：

地铁效应成楼盘宣传新卖点

在地铁规划获批的最初一段时间内，地铁沿线板块中的大部分楼盘大

多以地铁作为宣传营销的卖点之一，但是受宏观调控影响，开发商在

价格方面比较慎重，因此楼盘价格基本上变化不大。

地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局。

地铁开通将直接改变杭州的交通格局，郊区板块以往在交通方面的致

命缺陷将得到完全改观，生活商业配套的不足也会因地铁的便利性得

以弱化。而城区板块的交通优势大大减弱。因此，地铁沿线板块地位

得到提高。

地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。

通过地铁规划获批前后对比购房者板块选择的数据发现：滨江、下沙、

萧山等板块偏好加大。临平板块的地域观念弱化了地铁对其的拉动作

用。三墩板块难敌其他板块综合作用，购房者偏好甚至有所减少。

地铁规划对沿线板块的购房偏好影响

（数据来源：之江国际数据库）

地铁规划成为有关板块房价上涨的强力支撑。

宏观调控带来了购房者关于杭州楼市房价走势的不确定性。在钱江新

城、滨江、下沙等铁路沿线板块的主涨者中，地铁规划无疑是该部分

人群的坚实论据。（三墩、临平数据偏少不具备参考性，在此不列入。）

地铁规划对板块房价上涨的支撑力

(数据来源：之江国际数据库)

地铁将影响开发商的拿地决策。

交通便利性与升值潜力是开发商选址的重点考虑因素，因此，今后关

于地铁周边地块的拼抢程度要大大增加。

从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。

近几年来杭州的土地供应向郊区进展，但是由于交通配套限制一直未

能形成楼市的有效供应。地铁的开通将会将缓与购房者关于远郊楼盘

的抵触，楼盘的可选择空间加大，从而使供需矛盾得到缓与。

3、大型公建配套及商业配套影响

(1)大型公建及商业配套对房地产市场影响

板块配套影响购房者的购房决策。

关于板块楼市而言，购房需求直同意板块价格水平、板块规划及政策

导向、板块配套、板块升值潜力等因素的影响。而板块配套除直接影

响购房者的购房决策外，还会对板块的房价水平与升值潜力产生间接

影响。

理性市场下，购房者对配套的关注度更高。

在之江国际的多次调查中，板块配套始终排在购房者重点考虑因素之

列。宏观调控后对该指标的看重度大幅提高。05年，该指标仅为20%

左右，06年与07年则迅速提升至70—80%左右。对自住者而言，板

块配套直接关系着入住后生活及出行等的便利；而对投资客而言，在

现在市场下只有选择好房子才能将风险降至最低，才能获得尽可能多

的收益，配套无疑是重要指标。

购房者对周边配套的看重度

(数据来源：之江国际数据库)

(2)大型公建及商业配套项目

■杭州市客运中心

杭州市客运中心站位于九堡东部，按照国家一级客运站的标准设计、

建设，建成后要紧承担客流量最大的东部、东北部、东南部与南部的

旅客运输。该站从规模来看，可谓“华东第一站”。该站设计发车位

40个，日发送旅客4.8万人次，高峰时可承受10万人次。一期工程

将于06年7月底竣工，计划于10月投入试运营。

影响：该项目使九堡板块的交通优势更为突出。同时巨大的客流量将

为九堡带来巨大的人流，将会极大地促进九堡的商业繁荣。

■中国四季青服装交易中心

中国四季青服装交易中心落户九堡，总建筑面积将达5227亩，是一

个“巨无霸”式的商业航母。也将是杭州档次最高、面积最大、功能

最全的服装城。

影响：四季青服装交易中心落成后，将吸引大量的商家入驻与吸引大

量就业人群，这些都将成为九堡房产的潜在需求。

■杭州大剧院

杭州大剧院位于杭州市钱江新城。东南面向钱塘江，与规划中的新的

杭州市政府行政大楼及市民广场相邻。大剧院包含1600座剧场、600

座音乐厅及400座多功能厅各一座，总建筑面积为54975平方米。

影响：特殊的地理位置决定了杭州大剧院诸多的象征意义，并在杭州

市的政治、文化、市民生活中占据重要地位，建成后将成为杭州沿钱

塘江新城的标志性建筑。

■杭州市市民中心

杭州市市民中心位于钱江新城核心区，用地面积22公顷，建筑面积

约40多万平方米。

影响：市民中心是杭州市政府新的办公、会议中心，是杭州市建设钱

江新城、打造国际大都市的过程中迈出的极为重要的一步。她不管在

功能与意义上，都有举足轻重的作用。

■星光大道

杭州星光大道位于中兴路以北，府西路以西，江晖以东，钱塘江射潮

广场以南。这条星光大道全长近千米，总建筑面积近30万平方米，

分A、B、C、D四大组团，估计3年全部建成，整体争取2007年全部

正式投入运营。整个项目将建成杭城首个集购物、美食、娱乐、休闲、

商务、旅游、运动八大功能于一体的步行商业行。面向国际招商，率

先实施一站式国际化体验型主题模式。

影响：该项目是滨江区目前规划的惟一一条商业步行街，也是杭州目

前体量最大的综合型商业中心。该项目将改变目前滨江区块缺乏大型

的商业配套项目的现状，建成后将是杭州首个国际化体验式主题商

街，甚至将可能改变杭州目前的商业分布格局。滨江的楼市也会因

此受益。

第二部分、消费方面

一、杭州市整体人口特征

2007年末，全市总人口达660.45万人，比上年末增加8.77万人，

增长1.4%。在户籍人口中，农业人口362.91万人，非农业人口297.54

万人。人口出生率为8.72%。,死亡率为5.4%。，自然增长率为3.33%。。

（数据来源：杭州市2007年国民经济与社会进展统计公报）

说明：由于07年人口方面的各项细化数据尚在处理中，且已公布数

据的口径与本文分析所用数据不一致，故下文仅以03-06年的数据

来分析大体走势。

1、03-06年杭州人口数量与结构的变动

（1）市区人口总量变动

（数据来源：2003—2006年杭州市统计年鉴）

杭州市区自03年以来基本上保持每年7-8万左右的人口增长量，总

人口增幅在05年出现回落后，06年反弹至2.14%。

■市区人口的增长率变动

（数据来源：2003—2006年杭州市统计年鉴）

05年人口增幅的暂时性回落，由当年相对较低的出生率所决定。

05年的人口出生率为7.44%。，而其他年份该指标均达到8.2%。以上。

■西湖区、江干区与滨江区的人口总量变动

部分行政区总人口变化

江干区每年的人口增长量比较稳固，基本上保持在2.5-3万的水平

上；

西湖区尽管是三行政区中人口总量最大的区域，但是人口的年增长量

逐年递减，04年为2.6万人，05年降为2.1万人，06年甚至下滑至

1.2万人，这说明该区域在人口方面已表现出明显的后劲不足。

滨江区是一新兴区域，近几年来的人口增幅比较大。这部分增加的人

口要紧来源于三个方面：一是城市化进程所带来的农民向城镇居民的

转化（这是人口增加的主力）；二是企业的不断入驻，大量员工落户

滨江；三是商品房销售所带来的人口增加。随着大量新盘的日益交付

及购房入户政策的拉动，该行政区的人口增速仍将会比较明显。

■西湖区、江干区与滨江区的非农业人口比重变动

杭州非农业人口比重变化

100.0%

80.0%一■——

60.0%*——--------*

40.0%

20.0%

0.0%

2003200420052006

T―杭/市区509%550%5R0%

—西湖区74A%796%RO9%R41鲸

、：工干区K)Q%AAA球71A喋77A%

-------——————-----―----—23M——

杭州的非农业人口比重以每年3%左右的速度递增，这是杭州城市化

进程所带来的必定结果。在重点考察的三个行政区中，滨江区的城市

化进程最为明显，非农人口比重在03年仅为35.1%,06年则达到78%O

西湖区是杭州的老城区，四年时间中该指标仅增长了10个百分点。

江干区伴随着城市东扩，该指标由03年的62.9%上升至77.8%o

(2)市区人口区域分布格局变动

人口区域分布变动情况

40.0%

10.0%'------------

0.0%

史城布城*干皴量西湖滨江萧山奈杭

反IX反IX[XIX反IX

—*~"20067AW«A喋m北719AKq?Q1%?n1鬣

"—Oggs«n%«4KQ7K74%19A%q?Q4%?na

2004R1%RA纵Q7A吆124Kq。取9Q1%?nA%

----------2OG3-84%85%&7%1、6%13i0先2i8用30i2%230%

杭州市区人口的区域分布格局在近几年内变动不大。萧山区、余杭区

与西湖区始终处于前三甲的位置。江干区的人口比重变动最为明显，

但四年内也仅提高了1.5个百分点。

(3)市区人口年龄结构变动

市区人口年龄分布

5.0%

0.0%

10岁及11-2021-2526-3031-4041-5051-6060岁以

下列岁岁方岁岁岁上

一♦一'?nnA年R7%n6%R9耳71%172%1R4%1?3%

T—2005年-89%13,9牛83%7.1$18,5%17,9$117笔13,7$

从05年与06年的人口年龄分布对比来看：21—25岁的人口比重增

加；31—40岁的人口比重减少；41—60岁的人口比重均在增加。人

口老龄化的苗头开始出现，但第三次人口生育高峰所带来的人口也正

逐步进入婚育期。

(4)市区家庭规模变动

杭州市区及部分行政区户均人口变动

4.50

___X

4.00

3.50

-------------------------------------------------------------------------

3.00

2003200420052006

T—市区2?R?RO230RR2

一•―西湖区402407299290

江干区24R?R129R

T-流汗区——3^56---------------3^88-------------------------------------4^22--------

市区户均人口保持平稳，在3.3人/户左右波动。西湖区基本上表达出

老城区的特点一一户均规模呈逐年递减之势（04年受“户口新政”影

响略有增加）；江干区与滨江区受城市化进程影响（家庭规模相对较大

的农业人口转化为非农业人口），户均人口呈逐年递增之势。

2、人口收入变动情况

（1）01—05年居民可支配收入

（由于06-07年数据未详，故下文仅以01-05年的数据来分析大体

走势。）

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

市区人均可支配收入从2001至今，每年保持10%左右的增长，五年

来2002年的增幅最低；从增长速度来看，每年也保持1个百分点的

增幅。

(2)01—05年人均消费支出

从2002年起，年市区人均消费性支出每年以1000元左右的增幅增长,

从增幅来看，2005年的增幅比例接近20%,是近五年来增幅最大的一

年。

(3)01—05年城镇居民储蓄存款余额

城镇居民储蓄存款余额从2002年到2004年保持2000元的增长，但

增幅却每年减少6个百分点的，这一情况从2005年开始有所转变，

2005年的城镇居民储蓄存款增幅接近20%,成为近五年增幅最高的一

年。

(4)03—06年恩格尔系数

恩格尔系数是指食物支出占家庭消费支出的比重。根据联合国粮农组

织提出的标准，恩格尔系数在40-50%为小康，30-40%为富裕，低

于30%为最富裕。从杭州的情况来看，近几年该指标呈减小之势，

但不管是城镇居民还是农村居民，都处于富裕状态。

3、从“五普”数据透视婚房需求

（1）“五普”有关数据（2006年1%人口抽样调查数据尚在汇总处理

中）

■市区人口的年龄分布

（数据来源：杭州市统计局《杭州人口普查资料（2000年）》）

杭州市区43.3%的人口集中分布于20—39岁的年龄范围内。其中，

20—24岁与25—29岁的人口比重均为11.1%015—19岁的人口呈直

追之势，比重为9.2%。

■市区人口的婚姻状况

杭州市区15岁及以上人口婚姻状况

15岁及以上的市区人口总计553768人，其中，已婚人群占73.7%,

未婚人群达两成。

■市区15岁及以上未婚人口的区域分布

杭州市区15岁及以上未婚人口区域分布

杭州市区15岁及以上的未婚人口总计68806人,要紧分布于西湖区、

江干区与拱墅区，其中西湖区的比重高达25.5%,江干区为17%。

(2)杭州市区人口关于婚房的需求分析

第三次人口生育高峰(上世纪80年代)所带来的人口目前正逐步进

入婚育期。下面结合“五普”数据从年龄与婚姻状态两个角度来分析

杭州的婚房需求。

■年龄分析

25—29岁的人口量为371099人，比重为11.1%,20—24岁的人口量

为372280人，比重为11.1%,这两部分人口，特别是后者将构成近

期内婚房需求的主力军。

15—19岁的人口量为306791人，比重为9.2%,这部分人口中又有相

当的比重会产生异地就学与就业的行为。但是从年龄上来讲，他们将

在近5年内或者者稍长的时间内结婚，而届时留在杭州的人口将构成

近5年内婚房的潜在需求者。

■结合年龄与婚姻状态分析

（说明：普查资料中未对市区未婚人口作年龄分类，故拿全市数据作

分析。）

“五普”数据显示：杭州全市15岁及以上的未婚人口为109936人，

其中市区人口为68806人。从经验上讲，35岁及以上的未婚人口大

多已有自己的住房，30-34岁的未婚人口中未解决住房问题的比重

也比较少。因此关于婚房的需求要紧产生于15-29岁这个年龄范围

内。

未婚人口的年龄分布

未婚人口的区域分布反映出，未来5年内的婚房需求者将要紧集中于

西湖与江干两区。

(3)西湖区、江干区与滨江区人口的婚姻状况

■区域人口年龄分布

各区域不同年龄段人口分布

17.0%

14.0%

11.0%

8.0%

5.0%

15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁

T一江干区8.6%13.8%11.0%12.0%10.3%

-■一西湖区14.3%14.9%9.7%9.1%9.1%

滨江区7.5%9.5%9.8%10.9%10.3%

15-39岁的人口比重曲线在西湖区、江干区与滨江区呈现出不一致

的特征。

西湖区该部分人口总比重达57.1%,但是15—24岁的人口占了其中

的一半。江干区该部分人口总比重达58.7%,但是20—29岁的人口

在该部分人口中接近一半。滨江区该部分人口总比重达48%,但是上

述年龄段的分布呈平稳的斜上曲线。

■区域人口婚姻状态

部分行政区的人口婚姻状况

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0

未婚初婚有配偶再婚有配偶离婚丧偶

T—江干区11666310756344901501

一》—西湖区17516297396435221660

滨江区183565769736500

在重点考察的三个行政区中，西湖区处于未婚状态的15岁及以上人

口数量明显高于其他区域，达17516人。江干区的未婚人口也相对较

多。这也反映出，未来5年内的婚房需求者将要紧集中于西湖与江干

两区。

4、从“五普”数据透视外地购房需求

市区人口户籍分布

从杭州市区现住人口的户籍来看，杭州本地、省内与省外人口在总量

上相差1至3万人不等，三者比重分别为33%、35%与32%,基本上算

是“三分天下”。这部分人群中相当大比重存在购房需求。

二、杭州市房地产市场需求特征

(说明：该部分数据均来自之江国际数据库)

1、板块需求变动

(1)2007年购房者的板块需求

钱江新城板块,

12.0%三墩板块,城东板块，

城西文教区6.3%

12.9%城北板块,

/6.1%

下沙板块，

5.9%

萧山板块,

市中心板块启板钱

18.5%

1.3%

滨江板块,由h\临平板块，

18.5%

2007年，购房者的板块集中度加强。四分之三的购房需求集中于市

中心、城西文教区、钱江新城、滨江与三墩板块。城东、城北及下沙

的青睐者皆在6%左右。

(2)板块需求的年度变化

2005年2006年2007年

城西文教城西文教

市中心板块

第一位区区

(18.5%)

(17.5%)(23.4%)

滨江板块滨江板块滨江板块

第二位

(12.8%)(17.1%)(18.5%)

市中心板市中心板

城西文教区

第三位块块

(12.9%)

(11.5%)(14.7%)

钱江新城板

城北板块下沙板块

第四位块

(9.1%)(10.8%)

(12.0%)

三墩板块城北板块三墩板块

第五位

(6.9%)(8.0%)(6.8%)

■购房者最青睐的板块前三名始终为城西文教区板块、滨江板块与市

中心板块。滨江始终位居第二，近两年来的受青睐比重均在18%左右。

市中心板块三年来的比重连续上升，07年位居第一。

■城北板块在前两年均保持在8%-9%的水平上，07年受其他板块的分

化影响退出前五。

■三墩板块也是常温板块之一，受青睐程度仅次为城北。

■钱江新城作为后起之秀，受板块规划及其他利好影响，07年迅速

升至第四名，比重为12%。根据购房者对该板块的看法，该板块将有

加热之势。

2、消费热点特征及趋势

(1)购房者眼中的楼市现象及走势预测

■调控带来价格战的同时也带来楼盘品质提升

价格战开始、楼盘品质提升与选择余地加大是大多数购房者眼中的杭

州楼市现状与未来的走势，比重分别为20%、20%与18.7%。现房销售

目前被少数楼盘使用，但仍有一定比例的购房者认定这将是未来的一

种主流趋势。

■未来两年杭州楼市房价“平稳”者略占优势

22%

认为楼市以“平稳”为主调者比重最高，达33%,主涨、主跌与板块

涨跌分化者皆有之，三者各占20-25%的比重。主涨者认为杭州房价

还能上涨的均值为1067元/平方米，而主跌者则认为未来两年内房价

下跌的幅度将达808元/平方米。

(2)购房决策变化趋势

■购房意图：解决居住问题与改善居住环境是主流

自住性需求为主流，并呈逐年增长之势。05年该比重为80%,06年

升至86%,07年则为89%。与此相对应，投资性需求逐年降低。

■看房行为：六成以上购房者初次看房时间始于半年前

购房者的看房开始时间的长短能够在一定程度上反映出其理性的程

度。24%的购房者表示为买房从一年前就去过楼盘现场，37.7%的人群

其看房时间可推至半年前。从看过的楼盘数量来看，近六成的人看过

的楼盘数在三个以内，而看过4至5个楼盘的人群比重不足三成。

深解：近六成的购房者看房始于半年至一年前，这说明在去年宏观调

控前后该部分人群已产生购房需求，但是宏观调控延缓了其需求释放

的速度。随着楼市走向的日益明朗，这部分楼市需求估计将会很快得

以释放。

■下单时间：七成以上购房者选择1年内购买

对以自住性为主的刚性需求，由于购房者的理性，其下单时间开始拉

长。七成以上的购房者将其楼盘选择及下单的时间放宽至1年；准备

半年内购买的仅逾一成；而准备三个月之内购房的比例仅逾一成。

1年内购买|仁'75-2%

半年内购买

3个月内购买

(■6.7%

1个月内购买

房贷政策对购房者的购买决策影响最为明显

面积需求加大

板块倾向改变

(i6.6%

减缓下单速度

加快下单速度(1113%

针对杭州政府在06年初采取的“购房入户”、“提高住房公积金贷款

额度”等政策，六成以上购房者表示银行的首付成数降低对其影响最

大，由于首付成数由原先的三成降为两成，变相提高了购买力，因此

在面积需求上较之往常有所增加。受政策及其他利好影响，18.5%的

购房者其板块倾向改变。

3、营销手段看法

在多样化的楼盘营销方式中，购房者表示比较感兴趣的有现房/准现

房销售(42.9%)、送装修或者装修设计方案(38.3%)、送3至5年车

库使用权(35.7%)与送3至5年物管费(33.1%),而诸如产品说明

会、送家电、业主联谊会等营销手段由于缺乏新意而且缺乏实质性优

惠的刺激，因此关于购房者的吸引力不大。

现房与准现房销售、送装修或者装修方案是购房者最感兴趣的营销手

段。前者免除了购房者所购楼盘名不符实的风险，后者则为购房者节

约了相当大的精力与时间。

4、户均面积需求变动

(1)公寓户均面积需求变动

2007

2005年2006年

年

户均面积105.6108.4108.3

客厅26.524.324.4

主卧18.017.117.5

户内面厨房9.89.08.9

积分布主卫生

—7.46.9

间

主阳台—6.36.6

■06年户均需求面积较04年小幅上涨,07年基本上无变动。这一方

面反映了购房者理性心态，另一方面也与公寓楼的购房人群中的低端

购房者流失为小户型公寓的购买群有关。

■从户内面积的分布来看，各年度基本上变动不大。

(2)单身公寓户均面积需求变动

■户均面积需求变动

100.0

80.0

60.0

20-°,■■

0.0------------