《房地产经纪综合实训》课件-任务一 契税

项目一

房地产经纪人员从业准备任务一、初识房地产经纪任务二、了解房地产经纪人职业发展任务三、形成良好职业素养项目二

二手房交易税任务一、契税和印花税任务二、增值税任务三、个人所得税任务四、土地增值税任务五、房产税

项目三

二手房买卖业务任务一、二手房交易流程

（各种合同、表格、产权过户等）任务二、二手房抵押贷款（商贷、公积金）项目四

房屋租赁业务任务一、租赁业务办理流程任务二、签订《房屋租赁合同》项目五房屋继承与赠与业务项目六商品房买卖业务任务一

二手房交易税---契税一、概念

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税。1.出租、抵押、赠与、交换、偿债、合作出资

2.注意：办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。二、纳税义务人

产权承受人三、征税范围和征税对象1.土地使用权出让：2.土地使用权转让：（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）3.买卖：4.房屋赠与：5.房屋交换：6.特殊情况：a.以土地、房屋权属作价投资、入股；b.以土地、房屋权属抵债；c.以获奖方式承受土地、房屋权属；思考：谁是纳税义务人？四、税率

2018.1.11新政（热线12366）住宅：考虑面积、普通住宅和非普通住宅1%、1.5%、2%、3%、4%非住宅：4%特别说明：第一、住宅与非住宅的定义与界定➢

定义:【住宅】住宅是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室，也不包括托儿所病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋;其土地使用年限：70年；层高限制:住宅标准层高不应小于2.7米。【非住宅】非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等；其土地使用年限:40年或50年。➢界定：界定住宅与非住宅的标准，以所核发的产权证为依据，“设计用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”,新《不动产权证书》“用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”(最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公寓、车库等字样)。➢注:公寓(看土地使用年限，从而判断性质是否为住宅:一般来讲使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于非住宅，即商办类住房)。五、应纳税额的计算1.计税依据(缴税基数)：

房屋产权转移双方当事人签订的契约价格2.计算方法：应纳税额=契约价格（过户指导价）×税率思考：

1.客户要求签阴阳合同的目的是什么？

2.为什么会出现指导过户价？

3.客户为什么在合同中少些房款总额？

4.客户为什么在合同中多写房款总额？

契约价格和过户指导价选择标准：

“两者不一致时，选价高者”作业

孙先生2020年2月在浑南区购买一套129平米的办公用房，卖方为赵先生，契约价格和过户指导价均为1780000元。判断纳税义务人并计算应纳契税。例2

孙先生2020年2月在浑南区购买一套129平米的办公用房，契约价格为1780000元，过户指导价为1900000元

。计算应纳契税。思考:

契约价格为1900000元，过户指导价为1780000元，如何纳税？

第

一

最

新

征

收规定特别说明：2018.1.11第一、最新征收规定（1）对个人购买家庭首套住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，

面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。例3

李某家庭2020年2月在沈河区购买首套住宅，为二手房，69平米，总价820000元，计算应纳契税。例4

李某家庭2020年2月在沈河区购买首套住宅，为二手房，169平米，总价2400000元，计算应纳契税。例5

李某家庭2020年2月在沈河区购买首套住宅，为二手房，91平米，契约价格为1720000元，过户指导价为1500000元，计算应纳契税。例6

钱先生和妻子名下没有房产，2020年2月在沈河区购买一套住宅，为二手房，91平米，契约价格为1720000元，过户指导价为1500000元。该家庭孩子已是成年人，名下有两套住宅。计算应纳契税。例7

钱先生和妻子名下没有房产，2020年2月在沈河区购买一套住宅，为二手房，85平米，契约价格为950000元，过户指导价为1200000元。该家庭孩子是未成年人，名下无房产。计算应纳契税。（2）对个人购买家庭改善性住房

面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;

面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

改善性住房----已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。例8

王先生和妻子名下无房产，2020年2月在沈河区购买一套住宅，为二手房，105平米，契约价格为1220000元，过户指导价为1100000元。该家庭孩子是未成年人，名下有一套住宅。计算应纳契税。例9

赵女士2020年1月在和平区购买一套住宅，为二手房，89平米，契约价格为900000元，过户指导价为1200000元，该女士丈夫在浑南区还有一套住宅，孩子是成年人，名下没有房产。计算应纳契税。（3）对个人购买家庭第三套及以上改善性住房

符合沈阳市享受税收优惠政策的普通住宅标准的住宅按3%征收契税;

不符合的住宅即非普通住宅按4%征收契税。

第二、什么是普通住宅？沈阳市的普通住房应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率1.0以上

单套建筑面积144平方米及以下

价格认定标准为11230元/平方米以下

建筑容积率=建筑总面积/用地面积

例10张某家庭2020年3月在和平区购买第三套住房123平米，契约总价900000元，计算应纳契税。例11张某家庭2020年3月在和平区购买第三套住房123平米，契约总价2100000元，计算应纳契税。例12

赵女士和丈夫名下无房产，2020年2月在沈河区购买一套住宅，为二手房，132平米，契约价格为1550000元，过户指导价为1400000元。该家庭孩子是未成年人，名下有两套住宅。计算应纳契税。普通住宅旧政策：1、沈阳市的普通住房应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。2、2015年4月沈阳放宽普通住宅标准：

容积率1.0以上，单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在144平方米以下，该通知规定此政策执行至2017年12月31日。

我们了解下：

第三、沈阳区域房屋价格界定新政：2012年4月17日沈阳市调整普通住宅最高限价：一级普通住宅价格上限提升至9470元/平方米二级普通住宅价格上限提升至7810元/平方米精装房可上浮1000元/平方米旧政：2011年1月24（2008.5.1至今）

（1）价格界定标准调高:一级区域由6700元/平方米调整为8290元/平方米，二级区域由5950元/平方米调整为6720元/平方米

（2）全市各级别区域内的精装修商品住房，在本次测算的普通住房成交均价标准基础上，每平方米继续向上浮动500元。我们了解下：例13

赵女士和丈夫名下无房产，2020年2月在沈河区购买一套住宅，为二手房，132平米，契约价格为1550000元，过户指导价为1400000元。该家庭孩子是未成年人，名下有一套住宅。计算应纳契税。练习1

李先生名下无房产，2020年2月在皇姑区购买一套住宅，为二手房，156平米，契约价格为2100000元，过户指导价为1800000元。妻子名下有一套房产，孩子是成年人，名下有一套住宅。计算应纳契税。作业1：

2020年3月日，甲有两套住房，一套面积102平方米，售价7300元/m2，出售给乙。另一套面积163平方米，售价8500元/m2，出售给丙。判定应纳契税和纳税义务人。（1）乙为家庭第一套住房（2）丙是家庭唯一一套住房（3）丙是家庭第二套住房（4）丙是家庭第三套及以上住房作业2

孙某2020年2月在大东区购买一套135平方米的二手房，总价1600000元，其三口之家，他和妻子名下没有房产，孩子名下有两套房产。计算应纳契税。（1）孩子已成年（2）孩子未成年三、征税范围和征税对象1.土地使用权出让：受让方2.土地使用权转让：第三方或新的承受方（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）3.买卖：买方4.房屋赠与：受赠人5.房屋交换：双方6.特殊情况：a.以土地、房屋权属作价投资、入股；b.以土地、房屋权属抵债；c.以获奖方式承受土地、房屋权属；特别说明：

第五、对于交易中常见的几种房屋分类的定义是什么?【商品房】:商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新商品房（增量房）及二手房、存量房。存量房和二手房有什么区别：1、概念不同

二手房---有房地产交易的备案进行再次上市交易的房产。

存量房---房地产公司还没有销售过的库存新房。2、居住状态

二手房---有人居住过，是转手的房产。

存量房---没有居住过，是以楼盘尾盘以及开发抵押给银行等为主，或者是法院查封以及中介人代理等性质。

3、证件情况

二手房---已经销售给个人或者单位，是通过了房产局的注册，而且有房产证。

存量房---没有销售给客户的库存，一般是登记预售证，而不是房产证，在区别上还是有差异。4、手续流程

二手房---手续和流程事项比较多，需要先看房、产权调查以及各种定金协议、贷款审批与合同签订，还要过户、房屋交接等等。

存量房---相当于新房，在办理的手续上没有那么多麻烦事情。【已购公房】:指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。(又称房改房)【经济适用房】: