住房按揭贷款教程教材

个人住房贷款业务介绍主要内容1、业务流程2、借款人条件3、借款人资料4、贷款额度、期限、利率和还款方式5、个人贷款新产品定义

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于借款人购买自用住房的贷款。申请商业贷款流程1、借款人在售楼处填写购房合同。2、在售楼处交付首付款，由售楼处开具首付款收据。3、借款人向银行申请贷款，并向银行提供贷款所需资料。4、手续齐备后，银行信贷人员受理并报分行审批5、分行审批通过后银行人员办理抵押登记手续6、抵押登记办妥后当日放款申请组合贷款流程1、借款人在售楼处填写购房合同。2、在售楼处交付首付款，由售楼处开具首付款收据。3、借款人带购房合同、首付款收据、所需个人资料与抵押申请表去公积金中心处签订合同，并由公积金中心计算公积金贷款额及银行贷款额。4、借款人向银行申请贷款，并向银行提供贷款所需资料。4、手续齐备后，银行信贷人员受理并报分行审批5、分行审批通过后，公积金中心办理抵押登记手续6、抵押登记办妥后，银行当日放款业务流程贷款发放客户经理贷款审批办理抵押登记贷款申请业务受理客户借款申请人条件（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间；（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；（三）具有良好的信用记录和还款意愿；（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；借款申请人条件（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同；（六）具有支付所购房屋首期购房款能力；（七）在我行开立个人结算账户；（八）有贷款人认可的有效担保；（九）在我行住房贷款无连续3期违约的；（十）我行规定的其他条件。借款人资料1、个人住房贷款申请审批表；2、有效身份证件（含身份证、军官证、护照等）。3、户籍证明。4、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚证明等）。5、收入证明。

借款人资料6、以借款人名义在工行办理银行灵通卡、理财金卡。7、有共同借款人的，须提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺。8、贷款人认为需要提供的其他资料。以上证件处借款人身认证复印件2份外，其余证件复印件1份。售楼处提供资料首付款收据：复印件2份，并加盖财务专用章购房合同2份平面图及配置图各一份，借款人签字按手印并加盖合同专用章。特殊事项

外籍借款人在身份证明、户口证明及婚姻证明方面区别如下：外籍人士需提供护照原件、户口籐本原件、婚姻证明并到大使馆翻译公证，居留证（一年以上）、境内有效的劳动雇佣合同（或专家证）（一年以上）。台湾人士需提供大陆往来通行证、回乡证、户口簿原件、婚姻证明，配偶是外籍人士提供护照、居留证。外地户口及外籍人士尽量提供本地联系人及联系人身份证复印件1张及联系电话。

特殊事项购房人或配偶在外地需到当地公证处办理委托授权公证书两份。在国外需到当地中国大使馆办理委托授权公证书两份。签订银行借款合同时，必须夫妻双方到场签字确认按手印。如夫妻一方在外地或国外，委托其配偶或他人办理购房贷款事宜等需办理委托公证（国外公证授权在当地大使馆办理），委托授权书有固定格式。外籍借款人贷款金额、期限及利率与国内借款人相同。

第二套房贷以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用个人商业性住房贷款或公积金贷款购买过住房的借款人（包含已结清贷款），再次向商业银行申请个人住房贷款的，认定其贷款属于第二套房贷。是否有贷款以人行征信报告内容为准贷款额度、期限、利率和还款方式贷款额度、期限、利率和还款方式（一）首付款比例1、对购买首套自住住房且套型建筑面积在144平方米（含）以下，符合我行贷款条件，其首付款比例最低可为20%。2、对购买首套自住住房且套型建筑面积在144平方米以上的借款人其首付款比例最低为30%。3、对于借款人贷款购买第二套住房，首付款比例最低为40%。4、对于借款人贷款购买第三套住房，首付款比例最低为50%。5、对于借款人贷款购买三套以上住房，首付款比例适当增加。

贷款额度、期限、利率和还款方式

(二）、贷款期限

1、贷款期限最长不得超过30年，且主申请人或共同申请人的年龄+贷款年限<=70年

2、两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限贷款额度、期限、利率和还款方式（三）、贷款利率

1、贷款利率执行人民银行对个人住房贷款利率管理的有关规定，贷款用于购买首套自用普通住房的，面积在144平方米以下的，贷款利率的下限不得低于相应期限档次贷款基准利率的0.7倍。

2、购买第二套住房，利率执行基准利率上浮10%；购买第三套住房，利率执行基准利率上浮15%，购买三套以上住房利率在此基础上适当上浮。贷款额度、期限、利率和还款方式（四）、还款方式

我行住房贷款还款方式有等额本息还款法、等额本金还款法、按周还本付息法、“随心还”还款法

1、等额本息还款法：借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。特点：在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。2、等额本金还款法：借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。特点：贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额按日计算或按月计算，每月还贷额逐步减少。比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。贷款额度、期限、利率和还款方式贷款额度、期限、利率和还款方式3、按N周还款法：以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或7天的整倍数作为还本付息的周期。特点：在利率、金额、期限不变的前提下，通过增加还款次数达到节省还款利息的目的。

★客户一个月内应换贷款本息需小于借款人月收入的50%

★连续违约超过3个月的计为不良贷款4、随心还还款法：借款人在合同约定的还款期内，以等额本息还款法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款的还款方式。★

每期最低还款额以申请时的贷款利率、剩余贷款期限和余额，按等额本息还款法计算的每期还款额。还款额低于最低还款额的计贷款违约，超过的视为提前还款，提前还款后，系统默认最低还款额保持不变，期限相应缩短；客户也可申请降低还款额。贷款额度、期限、利率和还款方式个人商用房贷款

首套个人商用房贷款首付款比例不得低于购房总价的5成贷款期限最长不得超过10年，且借款人的年龄+贷款年限〈=70年首套个人商用房贷款利率执行人民银行同期同档次贷款利率并上浮10%，二套及以上贷款在此基础上适当上浮个人贷款新产品1、固定利率贷款固定利率贷款适用的贷款品种为个人住房购置按揭贷款。贷款期限应长于12个月，同时不得短于所选择固定利率对应的固定期限，贷款最长期限不得超过个人住房贷款的有关期限规定。固定利率期限累计最长不超过10年，分为3年期、5年期及10年期三个档次。对固定利率贷款续存期1年（含）以上的贷款，经办行可受理客户固定期限提前终止申请。客户须填写《中国工商银行固定利率申请及变更审批表》，提前至少15天向我行提出申请。我行审批通过后可进行固定期限提前终止业务处理。固定贷款利率模式（一）贷款全程实行固定利率（二）贷款期限内实行分段固定利率组合（三）贷款期限内实行固定利率及浮动利率组合个人贷款新产品固定利率个人住房贷款出现以下情况的可收取的违约金：一是在执行固定利率期间借款人提前归还贷款，根据提前还款金额向借款人收取的违约费用；二是借款人在执行固定利率贷款的期限内，向银行提出提前终止固定利率贷款期限的申请，银行根据剩余贷款本金向借款人收取的违约费用。个人贷款新产品2、个人贷款存贷通个人贷款存贷通是一种将个人贷款与存款相结合，以同一客户名下的存款抵扣贷款，为其提供增值收益的业务。对在我行有个人贷款且符合规定条件的客户，可根据协议开立存贷通账户。该账户内存款达到一定数量以上按固定比例抵扣贷款本金，以该抵扣额计算的贷款利息作为客户利息减免的增值收益。个人贷款新产品客户条件（一）已在我行办理个人贷款，贷款余额大于10万元；（二）申请存贷通业务时，客户名下的贷款形态正常，贷款存续期内还款记录优良，累计违约次数与已归还贷款期数之比小于10%，且不存在连续两期违约；（三）贷款剩余还款期限大于12个月。

★目前存贷通账户所涉及的贷款限于个人住房贷款和个人商用房贷款；存款限于个人贷款客户存入存贷通账户的人民币活期存款，不含其他账户