盐源县房地产市场调查及定位报告

盐源县楼盘市场调查及老地块项目营销策划定位报告1、区域宏观环境分析——区域概况及占位盐源县古称定莋、香城，位于青藏高原南缘，雅砻江下游西岸，属四川凉山彝族自治州管辖，西与云南接壤，南与攀枝花相邻。县城距西昌130公里，距泸沽湖110公里，距攀枝花市180公里。位于西昌、攀枝花、泸沽湖2.5小时经济圈内和成都、昆明、贵阳8小时经济圈内。目前没有高速公路、铁路通行。即将开建的西昌至香格里拉高速公里将经过盐源县城。境内地形以四周高山峡谷，中部丘陵盆地为总特征。县城海拔2400米左右。盐源西昌130公里香格里拉110公里2、区域宏观环境分析——区域概况及占位盐源县城位于盐井镇，因盐井的发现而来。城区地势东高西低，坡度较缓。一条润盐大道贯穿全城，泸沽湖大道沿线人气较差。核心区域位于县政府周边政府街、太安街和润盐大道，建筑以多层老旧房屋构成。城区东西长约4公里南北宽约3公里。政府街太安街2、区域宏观环境分析——区域概况及占位盐源县城鸟瞰：政府街为核心街，泸沽湖大道为新建道路沿线建筑较少。本案泸沽湖大道润盐大道政府街太安街核心区现状分布——以县政府为中心展开，商业主要集中在政府街、中兴街、太平街及向阳路。街面——破旧原始底商占绝对主力3、区域宏观环境分析——区域发展现状及规划4、区域宏观环境分析——区域经济、人口分析人口：盐源县辖24个乡镇（街道），根据第七次人口普查，截止2020年11月1日，全县常住人口340898人，与2010年第六次全国人口普查相比，减少9278人，下降2.65%。城镇人口为110149人，占32.31%。经济：截至2020年，盐源县GDP为137亿元，排名凉山州第四。城镇居民和农村居民人均可支配收入同比增长1%、11%，分别为30545元、13954元。经济主要依托发电、少量工业、农副产品（如苹果、花椒、核桃等作物，种植面积达238.2万亩，年产量63.8万吨、产值45亿元）。旅游：创5A的泸沽湖景区、创4A的公母山景区。社会消费品零售总额28.48亿元。泸沽湖景区5、区域宏观环境分析——区域产业现状及规划分析农副产业：核桃、花椒、苹果种植达238万亩清洁能源：雅砻江流域风光水示范项目，4个风电场、5个光伏发电项目，装机达到65万千瓦。工业园区：落户企业19家，基本形成轻工化工、食品深加工、林产品包装、现代农业四大产业集群。旅游产业：泸沽湖国家5A级旅游景区创建全面推进，全年接待游客170.27万人次，总收入10.22亿元。盐源是一个农业县，2020年才摘除贫困县帽子，主要产业及发展情况如下：6、区域宏观环境分析——区域交通现状及规划分析交通现状：盐源有五条公路通道，一条水运通道。五条公路通道是：307线（西昌市——盐源县——泸沽湖）；两盐路（盐源县——盐边县）；盐宁路（盐源县——云南宁蒗县）；盐树路（盐源县——二滩库区）；盐木路（盐源县——木里县）。一条水运通道是二滩库区雅砻江水运航道（至攀枝花市）。交通规划：西香高速经盐源、通用机场、攀盐（攀枝花到盐源）高速、康定经九龙至盐源高速。7、区域宏观环境分析——区域配套环境分析居家配套：本项目位于中心城区，与县政府一街之隔，政府机关和超市、医院、银行、小学、中学及幼儿园一应俱全。商业街区非常成熟，居家及其便利。按揭贷款：本地公积金贷款，单职工最高额度30万元，双职工家庭最高额度35万元。对于单套房屋总价60万左右来说，若要采取公积金贷款，相当于首付要五成左右。1、区域房地产市场概况——区域房屋成交情况分析盐源县近几年房屋销售情况一览（以合同备案为准）年份祥瑞国际威尼斯半岛财富首座住宅各年合计商铺车位2016年20套20套全城销售面积1.6万余平米。其中含财富首座两块面积达8750㎡大商业，小商铺销售约6000平米，而且主要是首层商铺和地下超市外铺。财富首座去化车位50个，标准车位均价6.8万/个。其他项目没有查到备案记录。2017年104套227套331套2018年436套279套715套2019年48套72套230套350套2020年29套613套299套941套2021年1-9月31套97套177套305套合计108套1322套1232套2662套2、区域房地产市场概况——区域已成交土地开发情况盐源县最近几年没有新增供应建设用地！！！目前在建的三个项目都是四年前拿的地，都是尾盘建设阶段，明年会全部开发建设完毕。祥瑞国际财富首座威尼斯半岛3、区域房地产市场概况——区域房地产发展现状

盐源县房地产市场发展起步晚，全城基本是多层自建民房和各单位的多层办公及住宅楼房，高层建筑从2016年才开始建设，目前只有三个住宅楼盘，最高25层。基本情况如下：规模：财富首座约30万平米和威尼斯半岛约20万㎡，祥瑞国际不到10万㎡。风格：建筑立面都是现代风格，只有财富首座相对形象较好，其他项目比较差。园林：各在建楼盘都只有少量绿化景观，而且品质不高。户型：各楼盘主力户型105-130㎡三房+80㎡左右两房，但两房去化很慢。价格：毛坯房，目前住房单价4500-5800元/㎡左右，首层商铺一般在2-3万左右。去化：2017年以来，因盐源房地产市场发展较为缓慢，且在售项目因各种原因断供，导致住宅去化累计不到3000套，最高2020年去化10万平米左右；商业去化约2万㎡。商业去化主要是首层临街铺和地下大型超市的外铺，楼上商业去化较少。超市外铺单价在6000元/㎡左右，总价在12-40万左右。威尼斯半岛财富首座祥瑞国际4、区域房地产市场概况——区域商品房成交走势分析去化：盐源县楼盘少，开发建设过程中还出现阶段性不正常状况，因推盘量变化较大导致每年去化极不稳定。年2016年2017年2018年2019年2020年2021年（1-9月）2031571535094120040060080010000305预计全年超400套（套）5、区域房地产市场概况——区域商品房成交走势分析价格：盐源县楼盘少，遇新楼盘出来价格就会大幅震荡，2017年威尼斯单价2800-3000元/㎡集中备案，拉底了当年均价。但整体价格逐年上涨，最近两年涨幅较大，年均20%左右。2016年2017年2018年2019年2020年2021年（1-9月）36003300390048003500400045005000550030005400均价:元/㎡3700年时点58001、区域住宅发展情况分析——区域住宅市场供需盐源县常住人口34万，市场容量较小，但城镇化率低只有31.58%，目前供需两旺。2017年以来，开发建设商品住房约3000套，建筑面积约32万平米，总去化约90%，平均每年约6万平米，其中一半为乡镇进城人员购买。盐源县政府今年初发布的2035远景目标，城市化率要提高到45%，平均每年会新增城市人口3000人，其中约2000人会进入县城，按户均3.25人，需要600套余住房，总面积需求约6-7万平米。现有城区家庭改善老旧房居住条件，根据最近4年的平均值，占总销售面积的一半约3-4万平米住房。我们预测：未来十年，盐源平均每年会消化10万平米左右的新建商品住房。本案明年推出后，新增约1800套住房，大约20万平米。（其中还拆迁约400套）明年下半年本案推出时，市面上基本无竞争楼盘。2、区域住宅发展情况分析——区域住宅市场产品量价2016年以来，住宅开发供应约32万平米；2016年底以来，住宅去化总共约28万平米；2016年底以来，高层住宅价格从2800元/平米一路上涨到现在最高5900元/平米；2021年1-9月预售备案305套，随着财富首座新楼推出，预计全年大约去化超400套；目前市场上未售房源还有100套左右，另外财富首座剩余两栋约300套房源即将推出。3、区域住宅发展情况分析——竞争项目分布现状财富首座祥瑞国际威尼斯半岛本案4、区域住宅发展情况分析——竞争项目个案情况盐源县市场体量较小，县城近4年未有住宅用地供应，全县仅3个在售项目。具体情况如下：祥瑞国际项目由1栋24层高层、1栋18层公寓及4-5层的裙楼商业组成。高层2梯7户，套型分别是87平米两房1套、103平米三房2套、133平米三房2套、140平米四房2套，2021年1-9月成交31套均价4000元/平米，住房现已基本售罄。项目规划总面积6.6万㎡，其中住宅1.9万㎡，商业3.7万㎡，车库及其他1万㎡。公寓面积45-55平米，报价5000元/㎡，缓慢走量，商铺一层报价35000元/㎡，售房部说卖完了但没有查询到备案记录，据了解是部分还拆迁+部分预订。23祥瑞国际住宅具体情况24祥瑞国际住宅标准层平面图具体情况25祥瑞国际商业具体情况在房管局数据库中，此项目商业未进行划分，也没有销售记录，但实际售楼部无商业可销售。5、区域住宅发展情况分析——竞争项目个案【润源·威尼斯半岛】2021年1-7月成交备案131套均价4450元/平米。

项目是旭和地产、金冠水泥、东方浩远集团斥巨资联袂打造的盐源县大型高品质欧式水景园林社区。项目总占地72.19亩，总建筑面积18万多平方米，总投资6亿元。位于凉山州盐源县城东部，润盐大道北侧，泸沽湖大道南侧，距旧城中心约1.5公里。地处城市未来发展轴，是服务于北侧工业区及南侧居住区的综合性项目。开盘时间：2017年10月18日产权年限：70年规划户数：1288户绿化率：37%车位：地下701地上121其它90梯户比：2梯6户主力户型：三室二厅双卫均价：4500元/平米主打广告：润源·威尼斯半岛我的家，让我们相守一生携手走向“城市向东一公里，生活向前二十年”的高品质生活。27威尼斯半岛商业情况商业总面积约18000平米。从备案情况看，一层成交价17400-20661元/㎡，二层报价10000元/㎡左右无成交，三层成交价8200-8700元/㎡，成交2间。目前备案交易中心查询到的去化是24间商铺，面积1014.28㎡。按揭贷款占70%一层面积晓不得：临街以独立小铺面为主，开间在3-4.5米之间，进深在9米，层高4.5米；二层面积晓不得：以独立门面结合大区域划分为主，开间自由组合，层高4.5米；三层面积晓不得：主要以大面积为主，以茶楼、中餐等需求大面积的客户为主；物业管理费不清楚，免租条件不清楚，楼道宽度不清楚，外摆不清楚，公摊系数不清楚，柱子距离及情况不清楚，卫生间分布不清楚，分段销售价格及租赁价格更不清楚，门头处理方式也不清楚，空调机位处理也不清楚，排又及烟系统也不清楚。经营品类更不清楚，须调研。？28威尼斯跃层户型：2930威尼斯主力户型：30威尼斯半岛住宅户型情况31威尼斯主力户型：威尼斯滞销户型：威尼斯半岛住宅户型情况4、项目滞销户型情况33？34威尼斯定价特征：楼层差，朝向差，户型面积差赠送与非赠送定价区别临街与中庭定价区别南北朝向与非南北朝向价格区别；5、项目定价情况6、区域住宅发展情况分析——竞争项目个案情况财富首座项目总规模29.7万平米，由8栋25层小高层、一栋酒店以及围合式商业街组成。商业面积约9万平米，住宅面积15.4万平米。商业采取多首层规划。项目目前在售6B号楼，2梯6户，建筑面积106/116㎡，2021年1-9月住宅成交备案177套均价5314元/㎡（时点价格5800元/㎡），月均去化约20套；商业首层成交均价25000元/㎡，地下超市外铺（室内铺）均价6000元/㎡，去化备案约1.6万平米。车位近三个半月成交50个，均价约8万元/个，月均去化约15个。项目仅剩2栋高层未售，住宅约300套。按去化周期预测，项目住宅预计2022年去化完毕。3637农业银行四川银行邮政银行农商银行农业银行四川银行商业银行信用联社38华莱士派乐汉堡酸奶家族军和牛羊肉米粉明珍肥肠粉狼吃面功夫蛋糕书亦烧仙草冰时代奶茶397、区域住宅发展情况分析——竞争项目客户研究通过访谈，了解到，各项目客户构成情况如下：地域分布：农村进城约占55%，城市改善型占约45%；职业划分：打工人群约占50%，公职人员约占40%，个体户及企业主约占10%；年龄划分：20-30岁约占30%；30-50岁约占60%，50岁以上的约占10%；8、区域住宅发展情况分析——住宅潜在供应分析目前市场上推出但未售房源还有100套左右未售房源财富首座和威尼斯半岛各占约一半，70%的未售房源是80平米左右的两房户型，约15%是超130平米的大户型，105-120平米畅销户型剩余不到20套。另外财富首座剩余两栋约300套房源即将推出。市场潜在供应量约400套从市面上看两房户型受欢迎度较低，但三房户型仍有30%左右，进一步说明盐源市场较小。9、区域住宅发展情况分析——本项目住宅开发机会研判在建楼盘住宅供销情况一览类别项目名称住宅面积（㎡）未售住宅面积（㎡）在建项目财富首座154000约38000威尼斯半岛140000约4000祥瑞国际290000合计323000约42000根据目前的去化进度，在建住宅明年之内将去化完毕。目前，除本案外，没有新的土地出让。本案今年底前预计将完成拆迁及土石方工程，首期开盘时间应该在明年6月份过后，正好赶上市场空白期；而且本案地段处于城市中心。因此，本案机会非常好。1、区域商业发展情况分析——区域商业总量与未来供应量盐源县在建项目商业物业及未来供应量一览类别项目名称商业规模（㎡）已售面积（㎡）未售面积（㎡）备注在建项目财富首座90000约1600074000备案面积威尼斯半岛18000约100017000备案面积祥瑞国际37000不详37000未查询到备案合计145000备案面积目前商业供应量较大，近15万平米，但去化很慢，备案查询仅1.7万平米，还主要是财富首座销售的。考虑到各项目一般都有少量未备案的的，特别是祥瑞国际一楼商铺据说没得了，加起来估计已售面积最多2.5万平米，未售面积仍然超12万平米。未来项目老政府地块（本案）31000还拆迁12000可售190002、区域商业发展情况分析——片区内各街道经营中主力店铺租金水平调查园林街：平均租金100元/㎡.月政府下街：平均租金180元/㎡.月太安下街：平均租金100元/㎡.月中兴街平均租金100元/㎡.月学府路：平均租金130元/㎡.月3、区域商业发展情况分析——片区内各街道经营中主力店铺调查街道面积（㎡）开间（m）进深（m）层高（m）年租金(元)租金标准(元/㎡.月)转让费(元)中兴街30-503—4.210—153.9—4.25—8万14010-12万政府下街40-603—512—163.9—4.58—12万18010-12万学府路35-453.9—4.210—123.9—4.25—6万1308-10万太平下街30-503—4.210—123.9—4.25—6万1308-10万金州路30-603—4.26—153.9—4.23—5万80园林路20-403—4.210—123.9—4.53—4万1003-4万注：本统计表中数值是按每条街的多数铺面取值，去掉了太小和太大的铺面，以更具代表性。目标区域营业中商铺，主力面积30-50平米，进深10-12米左右，开间3.6-4.2米，月租金80-180元/㎡。按商业投资回报周期一般200个月计算，商铺买卖价格在1.6万-3.6万/平米左右，与在售商铺价格相符。4、区域商业发展情况分析——现有商业物业销售占比情况项目名称商业面积（㎡）销售面积（㎡）销售占比财富首座90000约1600017.78%威尼斯半岛18000约10005.56%祥瑞国际37000不详（0）0合计1450001700011.72%注：各项目应该有少量已售未备案的情况，按已售面积的50%最大化预估，总去化量约2.5万平米，占比也就17%。从上表可看出，商业销售还是由地段和产品规划决定：财富首座地段最好，而且多首层规划，并引进了大型超市，已售商铺主要是首层临街铺和超外铺。各项目商业物业销售情况（仅限备案统计）5、区域商业发展情况分析——现有商业物业销售价格水平项目名称财富首座威尼斯半岛祥瑞国际主力户型1F：30-60㎡2-5F：160-260㎡-1F：45-70㎡-3F：20-60㎡1F：30-50㎡2F：90-110㎡3F：60-80㎡1-5F：1400-2700㎡售价（元/㎡）

首层：2-3万2F：1-2万3-5F：0.3-0.5万-3F：0.5-1.3万1F：1.8-2万2F：1-1.2万3F：0.8-0.9万一楼报价3.5万6、区域住宅发展情况分析——竞争项目商业销售情况总成交：商铺77个，面积15473㎡，总金额7860万元。付款方式：一次性和分期占30%，按揭贷款占70%财富首座商业成交情况（备案统计）财富首座采取多首层规划设计，目前去化掉的主要是首层临街商铺和地下超市外铺。楼层个数总面积（㎡）均价（元/㎡)评价-3层36个73926000超市外铺（室内）-1层2个32428000首层

1层11个78928000首层

2层12个128522000首层，部分价格3000多3层15个22734300楼上商业，价格不如住房5-8层整体购买28044000酒店，单价仍然不如住房7、区域商业发展情况分析——片区现状及潜在居住人群预估盐源县常住人口34万人，城镇化率31.58%，根据盐源县政府今年初的2035远景规划报告，到时城镇化率目标要达到45%，平均每年增加城镇人口约3000人，这其中约2000人会选择县城。城镇化率提升31.58%45%15年增加4.5万人15年县城年增3000人未来15年8、区域商业发展情况分析——消费客群特征研究通过访谈，已出售商业物业客户群大致如下：（个体经营户包含企业主）9、区域商业发展情况分析——本项目商业发展机会研判2016年以来，县城新建商业物业近15万平米，未售面积超12万平米，去化非常缓慢，四五年时间销售大约2万平米，特别是二楼以上商业物业更是困难。本项目商业需要还拆迁：一楼4000平米左右，二楼8000平米左右。有鉴于此，由于地段好而且地势高差达10米，商业配比达到3.1万平米，为了降低销售难度，本项目商业规划上应考虑多首层和步行街商业设计。同时楼上商业也要加强宣传引导，考虑先招商后销售或边招商边销售。1.1、住宅客户调研报告——消费者调研（深访）通过对全县有意向购房的2000多机关干部职工的调查，截止到2021年10月19日中午12点，收回调查表888份（含电子文档），经统计分析，结果如下：（即使选择新城区的也全部对本项目有兴趣）置业区域选择置业目的选择房屋类型选择老城区的便利、多层破旧房换电梯房、自住为第一需求，都是现实。1.2、住宅客户调研报告——消费者调研（深访）通过对全县有意向购房的2000多机关干部职工的调查，截止到2021年10月19日中午12点，收回调查表888份（含电子文档），经统计分析，结果如下：（即使选择新城区的也全部对本项目有兴趣）购房面积选择户型选择房屋配置功能选择套型上，90-120平米的三房户型是普遍性需求，能够有大阳台、入户花园等舒适配置当然很好。1.3、住宅客户调研报告——消费者调研（深访）朝向选择配套设施选择建筑风格选择通过对全县有意向购房的2000多机关干部职工的调查，截止到2021年10月19日中午12点，收回调查表888份（含电子文档），经统计分析，结果如下：（即使选择新城区的也全部对本项目有兴趣）新中式或新亚洲风格是潮流也感觉高档，南北朝向都喜欢，能够配置尽可能多的游玩设施当然更好。1.4住宅客户调研报告——消费者调研（深访）最看重房屋的因素在售项目喜好户籍所在地通过对全县有意向购房的2000多机关干部职工的调查，截止到2021年10月19日中午12点，收回调查表888份（含电子文档），经统计分析，结果如下：（即使选择新城区的也全部对本项目有兴趣）地段永远是购房置业的首选，其次是户型，代表实用；项目外立面形象也非常重要。2、住宅客户调研报告——消费者调研（拦访）对行人的拦访调查非常困难，经过十来天的拦访调查，最终成功填表的共117份，经统计分析，结果如下：点评：选择小高层或高层占94%，户型上三房和四房是绝对主力，面积区间90-130平米占90%，现代和中式建筑更受欢迎。另外，对楼盘的要求：46%的人选择了封闭小区62%的人选择了园林景观100%的人选择了地下车库3、住宅客户调研报告——客户分析结论及本案建议通过上述调研统计，对本项目的看法以及有意向的客户喜好如下：因地段好，绝大多数人看好本项目；购房目的上，自住是绝对主力房屋类型：小高层或高层电梯房是改善型需求主力。套型面积：90-120㎡三房和四房户型需求占90%左右，其中100-120㎡的三房占60%左右。户型功能：喜好较大的依次大阳台、独立书房、飘窗、入户花园、可变户型房屋朝向：喜好依次是南北、中庭花园、看城市繁华建筑风格：新亚洲（新中式）和现代占主力客户购房最看重的是地段、品质和户型，以及后期物业管理。对本案的建议：整体布局：广场+商业步行街+围合式居住区，多首层商业布局。建筑风格：首选新中式，其次是现代风格主力户型：90-100平米小三房、100-120㎡舒适三房+120-130㎡四房一、市场回顾

1、通过前面市场调查分析，目前盐源县楼盘主要以商住综合体为主；

2、商业市场供应总体均保持上升态势,临街商铺销售较好，但楼上商铺大多有价无市；

3、住宅市场保持着供需两旺，但目前楼盘虽然少，但也未清盘。

4、市场上缺乏品质小区，缺乏园林绿化样板，更没有什么营销理念。

5、城市化水平较低，前景较好；竞争较少，机会较好。

二、客户回顾

整体客户区分较小，乡镇客户购房比例较大，改善客户多为公务员和城区改善住房型客户、中小个体商户以及年轻人群。

1、项目整体定位——市场与客户回顾Opportunity——机会（1）项目商业价值极高，但需要注意体量；（2）在建项目品质不高，规划上容易脱颖而出。（3）各项目住宅都在清盘阶段，属于空白期。Strength——优势（1）核心之地，配套齐全，交通便利，商业价值高（2）紧邻学区资源，教育优势明显；（3）地块大，规模大，具有号召力；（4）地块虽有高差，可做多首层商业。Weakness——劣势（1）周边已形成的小区较老旧，形象差；（2）地块落差较大，居家爬坡多；（3）容积率高，内环境不易做好，居住品质上不去（4）商业配比较高，打算全部去化难度较大。Threat——威胁（1）盐源县人口基数较小，市场容量偏小；（2）正处于调控周期内，疫情、整体经济下行（3）未来将是大盘时代，产品需要有前瞻性，对项目自身品质有一定要求。2、项目整体定位——项目优劣势（SWOT）分析本地块处于盐源县老政府所在地，属于老城中心的最核心地段考虑方向：？城市综合体——盐源是否能容纳这么多商业？纯住宅社区——城市核心地段，商业价值较低？商业街底商社区——缺乏品质，小区杂乱，档次较低因商业模式变化及网商新起，近年来，商业地产进入了转型和调整期。老牌商业的大面积洗牌，传统商圈的颠覆和转移......网红新商业、专业市场、社区商业将会扮演非常重要的角色。我们把本案看成一个服务盐源县城的大社区，集政务办公、步行街、商场、餐饮休闲、网红商业、生鲜超市、社区居家等一体化的综合城市配套项目，是线上也是线下的城市综合配套中心。3、项目整体定位——本案市场发展方向思考4、项目本体分析初判——地块前置约束条件一、项目土地出让金额

本宗地起拍价为8700万元，折合起拍楼面地价为410.22元/平米，保证金3000万元。二、项目出让条件

1、本宗地为棚户区改造项目，涉及搬迁单位7个，拆迁安置居民313户。

2、要求无偿提供回迁安置房，共需还建53045.52平米。其中：住宅40699.76平方米；一楼商业用房面积：4165.5平方米；二楼及以上商业用房面积：8180.26平方米。3、需配建不小于2000平米的生鲜超市；4、停车位：商品住房和商业建筑按1.0车位/100平米建筑面积的标准配置。5、容积率：4.6，商业占比15%。地块指标

地块四至分析项目四至：地块北至政府街、东至向阳街、西至中兴街、南至太安中街。项目地块位于城市中心最核心地块，商业及居住价格都较大；商业最大面为政府街考虑综合商业布局，其余街道考虑临街门面。政

府

街太

安

中

街向阳街中兴街4、项目本体分析初判——地块指标及四至2514.002509.002514.00地块位于盐源县旧城最中心区，属于旧城改造项目，拆迁量大；周边生活氛围浓厚，配套设施齐全。该地块南高北低，最大高差为10.5米。地块内部东西南高，北面及中间原政府地块略低。4、项目本体分析初判——地块地形地貌分析地块内部主要以政府部门为主（如：武装部、公安局、教育局等部门），包含300多家居民已全部搬离。地块周边也以政府各部门为主（如盐源县人民政府、财政局、邮局、医院、学校等），居家生活配套齐全。位于传统商业核心区域，商业氛围浓厚，地块公共交通方便。4、项目本体分析初判——地块内外部资源、配套及交通

项目位于老城核心地带，容积率高（4.6），商业配比大（15%）住宅适合开发：城市地标高层住宅商业适合开发：裙楼商业+多首层的步行街商业4、项目本体分析初判——项目土地适宜产品初判定位启示：无论是主动或被动，选择一个定位就是选择一个市场。

(对盐源而言，项目地段就是现实最大的利好市场。)2.定位的选择必须符合企业的城市战略。

(本项目就是城市中心，城市中心就是本项目......)3.文化定位的方向必须理性；精准定位过程，必须不断完善。

(在定位环节就要找准方向，然后在建筑、营销、推广等后续环节中逐渐落实。)5、项目整体定位思路——定位启示整体属性定位

步行街+综合体+生鲜超市+休闲餐饮娱乐+高档住宅等为一体的

——复合型大型商住综合体整体市场定位

项目位于城市之核心即是商业中心，又是居住中心命名即定位，项目代表城市中心也代表品质、地位与身份5、项目整体定位思路——属性及市场定位香城华府莋都首府上城壹号……考虑命名城市之芯上层生活——27万方新中式城市综合体盐源县，以为我骄傲！5、项目整体定位思路——形象定位推广形象定位改变生活及居住方式，让人生更加从容；打造一站式商业居住中心；以顶级的产品和尊贵的生活方式打造代言盐源县商业及居住未来。开启城市新生活快乐居住快乐工作快乐购物快乐学习快乐休闲我住县城中心带花园的封闭式小区出门就是工作单位，原来上班也这么惬意一站式购物，生活就在家门口酒吧、茶餐厅、咖啡、足浴、美体、美食、KTV，应有尽有读书就在家门口，走路也就2-3分钟5、项目整体定位思路——核心主题定位1、功能格局分析按照地块商业价值判断，四周临街面规划商业裙楼，中庭绿化，围合式住宅小区。6、项目整体定位思路——业态及产品定位

按照地块开发要求，商业配比用地不低于15%（即46104.77×15%×4.6=31812.29平米），其中需要回迁商业一楼为4165.5平方米，二楼及以上商业为8180.26平方米，实际可以销售商业19466平米。）

根据我们调查，盐源县住宅需求旺盛，销售比较顺畅，商业除部分临街门面畅销外，楼上商业销售困难，因此建议首层商业最大化。

6、项目整体定位思路——业态定位及比例分析业态定位：（除还拆迁外的1.9万平米商业定位）生鲜超市：2000-3000平米+超外铺2000平米，政府街一层商业背后，步行街地下一层；美食步行街：3000平米，临政府街一侧打造步行街，2-3层；休闲娱乐：5000平米，临政府街3层；零售百货业：5000平米，多个首层商业其他：2000-3000平米控制总价：以改善房需求为主，兼顾刚需；梯户比：尽量2T4，2T5，少量不超2T6主力户型以105-120平米的三房双卫为主（可变为4房户型）、搭配四房双卫户型增加产品附加值：有可变空间，通过院馆、飘窗、入户花园等额外增加赠送面积。户型面积区间㎡单项比例

总占比备注

（建筑面积）

小3房双卫90-10020%75-80%设置入户花园、院馆、大阳台等可变空间，增加赠送面积附加值；大户型考虑横厅精致3房双卫105-11530%舒适3房双卫115-12050%豪华4房双卫120-140——20-25%可以考虑少量跃层户型150-18020套以内1%顶楼跃层，双退台7、项目整体定位思路——项目户型面积配比建议高品质居住梦想的渴望，农夫山泉有点甜的实现途径封闭小区环境好总价控制生活配套齐全++居住产品的价值诉求县城中心＞景观资源＞花园＞露台/阳台＞大客厅＞多卧室8、项目整体定位思路——客户定位第一圈层：盐源县城工作、生活群体；（单位及个体工商）拆迁棚改客户；第二圈层：盐源县周边乡镇村客户及外地打工客户，主要目的进城、结婚、读书、投资类；123第三圈层：游离在盐源县范围内的外地个体，看重区域发展潜力及居住环境的客群；周边二级城市客户群体。8、项目整体定位思路——客户定位1、客群主要分为三大类

城区公务员

个体工商及事业单位人员

乡镇进城人员及外地打工人员；2、购买用途：进城、居住、改善。3、主要购房目地：改善生活环境及子女教育环境；8、项目整体定位思路——项目客群职业特征划分以盐源县刚改需求为主，其来源群主要为政府及事业单位人员、私企业主，其区域辐射全县及周边乡镇村。潜在客户重要客户核心客户城市富豪阶层——10-20%置业群体：本地及周边生意人、企业老板及高管、政府官员等；客户特征：西昌有房，但现有居住社区品质不足、改善居住需求、彰显身份是其换房的主要原因。城市富裕阶层——40-50%置业群体：个体单位，政府公务员，生意人企事业单位中高级员工，大型企业中高级管理人员等；客户特征：追求舒适的生活，在全县范围选好房子，想在城中心，追求好环境好的小区。乡镇进城人群——40－50%置业群体：乡镇高收入客户客户特征：农村出来后有一定经济实力，出于生意需求或孩子教育、全家进城生活等目的而置业。其他客户——5%置业群体：外地在县城工作；客户特征：

租房户，用于临时生活居住兼投资功能。8、项目整体定位思路——项目客户特征描述结合前面市场调查及项目SWOT分析，本案适合走综合体类型商业定位。9、项目整体定位思路——商业整体定位模型商业整体定位盐源县首座全龄商业中心盐源县首座全龄商业中心全龄购物全龄餐饮全龄游乐步行街专业市场社区商业购物中心儿童中心网红商业9、项目整体定位思路——商业整体定位吃、住、游、购、娱一体化、一站式；即满足城市功能又能代表城市形象；需要从：建筑细节，景观细节，商家细节......逐步打造及完善第一：确定主力店（如超市、影院）第二：确定品牌店（服装、珠宝、化妆品、鞋类箱包）第三：确定特色店（知名餐饮、休闲咖啡、电玩、足浴、KTV）在根据各区域特点分别补充不同业态组合。9、项目整体定位思路——商业功能需求及组合分析9、项目整体定位思路——商业布局规划建议步行街3层商业侧街2层商业，部分用于还建太安街一层商业，用于还建车库出入口车库出入口3F2F2F2F1F步行街地上2层地下1层1F3F2F首层临街商业尺寸规划建议：门面主力面积建议：30-50平米开间建议：4米进深建议：9-12米临街商业层高根据地形高差考虑，尽量考虑5米以上二楼及以上商业面积规划建议：100-300平米为主9、项目整体定位思路——商业划分及面积等建议9、项目整体定位思路——商业价格定位商业产品：价格区间：6000——30000元/平米一层均价：25000元/平米二层均价：10000元/平米三层均价：6000元/平米住宅价格建议：5800元/平米备注：以上价格是根据现阶段区域市场可比项目销售价格体系结合项目目前实际情况进行的初步建议，不作为后期定价的依据，后期需要对项目进行详细的细分和评估，才能获取合理的价格定位。价格定位初步价格建议10、项目整体定位思路——整体规划布局建议在满足商业配比的情况下，建议修改：纯商业建筑尽量控制在三层步行街二楼考虑天街（外廊+天桥）住宅区中庭不与商业混搭西边临街2层商业尽量布满三首层商业：政府街/太安街/步行街步行街地下沿住宅区方向考虑5000平米左右生鲜超市及超外铺或室内步行街。步行街政府街太安街10、项目整体定位思路——整体规划布局建议商业布局建议：1、纯商业楼3-4层2、三步行街（1外街+2内街）3、步行街考虑外廊及天街连接4、生鲜超市放在内步行街以内1F2F3F4F住宅楼住宅楼步行街车库室内步行街室内步行街外廊25042514生鲜超市商铺10、项目整体定位思路——功能格局定位建议功能分区根据详细规划设计，结合现代商业功能，整体布局主要形成三个片区。前端商贸中心广场、百货街区、网红步行街区、休闲中心主要考虑百货、超市、酒店，餐饮，大型娱乐会所等四周社区商业配套区以临街门面为主，填补商业市场空白；中间高端居住区以全封闭式小区住宅为主；2.0、剩余商业物业现状打造盐源全龄全业态商业中心、盐源首座网红商业综合体——盐源一站式服务街区7大主题，构建全新全龄网红商业中心政务办公区：行政服务、教育系统、网上政府等主题百货区：大型百货商场网红美食街区：特色美食、小吃等娱乐休闲区：电影院、洗脚城、咖啡茶楼、KTV等超市购物区：引入大型生鲜超市酒吧民宿区：特色酒吧，民宿住宅等生活配套区：社区医院、美容美发等10、项目整体定位思路——业态规划建议10、项目整体定位思路——产品开发策略建议售房部由于建设资金宽裕，建议项目分两期开发：地下室第一期统一修建建议按前后分割，先修商业街售楼部设在政府街侧的独立商业中设立临时示范区最后再修建建设周期预计三年临时示范区一期二期我们客户他们居住在：自建房、福利房等中低端住宅社区那里，环境嘈杂，没有小区可言……空气不清新……商住混淆……物业管理不完善……缺乏安全性……我们的客户他们渴望：高居住品质的生活……精致化的园林环境……高水准的物业服务……顶级完善的配套设施他们更渴望享受居住在此所带来的面子感、尊贵感和身份感彰显他们的身份和地位11、项目整体定位思路——产品规划建议建筑风格：1、新中式（新亚洲风格）2、现代风格11、项目整体定位思路——产品规划定位新亚洲现代创新：市场认可度高的创新户型总价：既满足当地消费习惯，又不突破消费承受心理上限，提升市场竞争力定位原则定位方向创新：可变空间（院馆、飘窗、入户花园等空间）