房地产测绘相关知识讲解

《房地产经纪类岗位培训》课程广州城市职业学院项目三房地产经纪相关知识房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary单元一房地产基础职业教育房地产经营与管理专业教学资源库技能点：能认识常用房地产产品素养：严谨认真的学习工作态度遵纪守法的职业意识知识点：房地产建筑相关知识房地产测绘相关知识房地产测绘相关知识一、房屋面积测算依据1、《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）2、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）3、《天津市房屋面积测算技术规范》（津房权〔2005〕375号）4、《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定（津国土房测〔2011〕217号）5、《土地房屋测绘成果样式汇编》（津国土房测[2011]216号）二、房屋面积测算相关内容（一）、一般规定整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙(无外墙时按柱外围)水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。（二）、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。二、房屋面积测算相关内容2、楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。3、屋面上层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4、封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。5、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。6、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。7、有柱（不含独立柱）门廊，按其柱外围水平投影面积计算。二、房屋面积测算相关内容8、门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。所述凹进建筑物主体的入口指全部凹进建筑物主体且前方无任何柱、墙等围护结构，其上盖应为建筑物主体结构且不超过两层层高，则凹进部分计算全部建筑面积。9、有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。10、架空层层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。二、房屋面积测算相关内容（三）、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。二、房屋面积测算相关内容（四）、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20米的夹层、技术层、避难层及层高小于2.20米的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

3、不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊：（1）、无上盖；（2）、上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高；（3）、上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。二、房屋面积测算相关内容所述不计算建筑面积的未封闭走廊是指无柱走廊。在建筑物中有类似未封闭阳台的建筑区域（如空中花园、入户花园等），参照未封闭阳台的规定计算建筑面积。4、露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。7、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。8、电梯下方的电梯机坑。9、与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。

三、房屋共有面积的计算与分摊1、共有建筑面积分摊基本单位是“幢”。2、各级分摊功能区操作。功能区指：一幢房屋内因使用性质的不同而划分的区域。如：商业区、住宅区等。一般按房屋设计用途和功能划分功能区，同一功能平面布局不同时可增设功能区。三、房屋共有面积的计算与分摊3、共有建筑面积的分类1）不计入分摊的共有建筑面积·作为人防工程的建筑面积。·独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车库。·建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变电房、水泵房等共有建筑面积。·房屋中的设备（结构）转换层、架空层、避难层等。·物业管理用房、社区医疗站房等公共管理用房。·法律、法规规定的其他情况。三、房屋共有面积的计算与分摊2）计入分摊的共有建筑面积·幢内共有的楼梯、电梯、管井、门斗、门厅等水平和垂直交通系统面积。·位于建筑物外墙中心线外侧的墙体、成套房屋与共用空间之间一半的分隔墙体等共有墙体部分面积。·设在幢内为本幢服务的水箱间、变电室等水电暖相关设备用房面积。·设在幢内为本幢服务的警卫室、信报间等管理用房面积。三、房屋共有面积的计算与分摊4、共有建筑面积的分摊计算一般情况下，共有建筑面积分摊按三级操作，即幢共有建筑面积分摊、功能区间共有建筑面积分摊、功能区内共有建筑面积分摊。三级中无相应共有建筑部位的应缺省。遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。分摊后各套房屋建筑面积与不计入分摊的共有建筑面积总和在不考虑四舍五入误差情况下，应与分摊前房屋总建筑面积一致。三、房屋共有面积的计算与分摊·第一级分摊（幢级），将服务于本幢建筑的共有建筑面积，按各功能区建筑面积分摊消化。其中各功能区建筑面积为减去相应第一级分摊共有建筑面积部分。功能区应摊幢共有建筑面积=第一级分摊系数×各功能区建筑面积第一级分摊系数=幢级共有建筑面积÷各功能区建筑面积之和·第二级分摊（功能区间级），将服务于多个功能区的共有建筑面积，按各功能区建筑面积分摊消化。其中各功能区建筑面积为减去相应第一、二级分摊共有建筑面积部分。功能区应摊幢共有建筑面积=第二级分摊系数×各功能区建筑面积第二级分摊系数=（相应功能区一级分摊得到的幢共有建筑面积和+功能区间级共有建筑面积）÷相应功能区建筑面积之和·第三级分摊（功能区级），将服务于本功能区的共有建筑面积，按功能区各套房屋套内面积分摊消化。各套房屋分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×各套房屋套内建筑面积第三级分摊系数=（本功能区二级分摊得到的共有建筑面积+本功能区内共有建筑面积）÷本功能区内各套房屋套内建筑面积之和四、房地产测绘成果样式及附图1、独用宗项目土地测绘成果包括：地籍测绘技术报告书（含地籍测绘技术说明、解析界址点成果表、房屋面积成果表、宗地图）；报告书电子版，DWG格式宗地图，宗地图SHP文件。房屋测绘成果包括：房产测绘报告书（含建筑情况统计表、控制点坐标成果表、分层简图、分丘图）；报告书电子版，DWG格式分层简图、分丘图，分丘图SHP文件。

四、房地产测绘成果样式及附图2、共用宗项目土地测绘成果包括：地籍测绘技术报告书（含地籍测绘技术说明、解析界址点成果表、房屋面积成果表、宗地图）；报告书电子版，DWG格式宗地图，宗地图SHP文件。房屋测绘成果包括：房产测绘报告书（含房产面积测算成果表、分层简图、分层分户图或分丘图）使用分丘图时还包括控制点坐标成果表；报告书电子版，DWG格式分层简图、分层分户图或分丘图，分层分户图或分丘图SHP文件。四、房地产测绘成果样式及附图3、权证附图选用独用宗项目证后附宗地图、分丘图。共用宗项目证后附宗地图、分层分户图或分丘图（当分丘图能够满足圈红发证需求时不使用分层分户图；项目为独幢房屋且存在多个权属单位时使用分层分户图；项目为多幢房屋且使用分丘图无法满足圈红发证需求时使用左分丘、右分层分户的结合图）。四、房地产测绘成果样式及附图4、宗地图、分丘图、分层分户图、SHP文件内容、规格。1）、宗地图的幅面一般选用A3、A4幅面，不易超过A2。分丘图的幅面一般选用A3、A4幅面，不易超过A2。分层分户图的幅面选用A3、A4幅面。2）、宗地图的比例尺，根据宗地面积的大小，可在1：500、1；1000、1；2000中选用。分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：100—1：1000之间选用，也可以在成果输出时根据实际情况适当放大或缩小。分层分户图的比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。房屋分层简图标注房屋细部尺寸不依比例出具。四、房地产测绘成果样式及附图3）、独用宗独地图SHP文件、分丘图SHP文件应将一宗地内所有登记发证的建筑进行关联，形成一条记录，SHP文件格式按照附件中规格出具。4）、分丘图中房屋幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。房屋综合编号包括结构，层数，建成年份。第1位为结构，第2、第3位为层数，第4、第5、第6、第7位表示建成年份。如编号3122004，3钢混结构、12层、2004年建成。钢结构代码为1，钢、钢混结构代码为2，钢混结构代码为3，混合结构代码为4，砖木结构代码为5，其它结构代码为6。

房屋分层简图（幢号与建筑情况统计表一致）

房屋编号包括为结构，层数，建成年份。第1位为结构，第2、第3位为层数，第4、第5、第6、第7位表示建成年份。如编号3122004，3钢混结构、12层、2004年建成。shp数据标准图层：宗地（文件名：ZD）要素类型：面

字段名称中文名称类型宽度必填说明类型说明ZDBH宗地编号字符型(20)是测量填写ZDMJ宗地面积数值(18,8)是测量填写ZDDJH宗地地籍号字符型(20)是测量填写MBBSM目标标识码字符型(10)否系统管理QHDM区划代码字符型(10)否系统管理JDDM街道代码字符型(3)否系统管理YSDM要素代码字符型(5)否系统管理JFDM街坊代码字符型(3)否系统管理SZTFH所在图符号字符型(100)否系统管理JOBNO办件号字符型(50)否系统管理CF是否查封或抵押字符型(50)否系统管理SHAPE图形GEOMETYR系统自动生成图形自动生成图层：界址点（文件名：JZD）要素类型：点

字段名称中文名称类型宽度必填说明类型说明XZBZX坐标数值(12,4)是测量填写YZBZY坐标数值(12,4)是测量填写JZDH界址点编号字符型(20)是测量填写JBLX（见下）界标类型字符型(2)是。如“6”测量填写JZDLX（见下）界址点类型字符型(2)是。如“1”测量填写ZDDJH宗地地籍号字符型(20)是测量填写界址点表:界标类型代码表JBLX

代码

界标类型1钢钉2水泥桩3石灰桩4喷涂5瓷标志6无标志7其他界址点表:界址点类型代码表JZDLX

代码

界址点类型1解析界址点2图解界址点3航测界址点4其他图层：界址线（文件名：JZX）要素类型：线字段名称中文名称类型宽度必填说明类型说明JZBC界址边长数值(7,2)是测量填写QDH起始界址点号字符型(20)是测量填写ZDH终止界址点号字符型(20)是测量填写BZDJH宗地地籍号字符型(20)是测量填写JZXLB（见下）界址线类别字符型(2)是测量填写JZXWZ（见下）界址线位置字符型(2)是测量填写JXXZ（见下）界址线性质字符型(2)是测量填写ZJRQ指界日期日期型是测量填写LZDJH临宗地地籍号字符型(20)否系统管理BZDZJR本宗地指界人字符型(30)否系统管理LZDZJR临宗地指界人字符型(30)否系统管理界址线表:界址线类别代码表JZXLB代码

界址线类别1围墙2墙壁3栅栏4铁丝网5滴水线6路涯线7界址线8其它界址线表:界址线位置代码表JZXWZ界址线表:界线性质代码表JXXZ代码

界址线位置1内2中3外代码

界线性质1确定界2未定界3争议界4临时界5其他要求:1提供界址点DBF表和界址线DBF表（版本：dBASEIV）2界址点DBF表字段名称和顺序参见界址点表。3界址线DBF表字段名称和顺序参见界址线表。4界址点和界址点表中的记录按顺时针排序。图层：建筑物（文件名：JZW）要素类型：面字段名称中文名称类型宽度必填说明类型说明LOU_HAO楼号(几号楼)字符型（200）是测量填写JZMJ总建筑面积数值(10,3)是测量填写JOB_NO办件号字符型（60）否系统管理LOU_ID楼地理信息编码字符型（50）否系统管理LSZD隶属宗地字符型（50）否系统管理SHAPE图形GEOMETYR系统自动生成图形自动生成图层：展开图面（文件名：房产面）要素类型：面

字段名称中文名称类型宽度必填说明类型说明JOB_NO办件号字符型（60）否系统管理FC_ID房产地理信息编码字符型（60）否系统管理LOU_ID楼地理信息编码字符型（60）否系统管理LOUHAO楼号字符型（50）是测量填写M_FLAG状态标志数字型（4）否系统管理R1备用数字型（10）否系统管理R2备用字符型（50）否系统管理