《房地产市场调查与研究》教学大纲

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精益求精，善益求善。《房地产市场调查与研究》教学大纲(19页)《|#。：`}>|，…·{;\/？…[(。(—、`~|、:…PAGE市调％时究践占学时大讲中课共计周、期按学课方测..处处..调市..管访..方研..方调..设问标度定调市房课练课课节章分专场)周经国．．0出大中上版修研．志0社民海海法研会飞．．社出人国北方究查社等志00社国中北估、：场译张著海英．0，播际中．手实．编文版学财：测研场．陈社版工南：案典场等李方0社大山．究市进陈郑社济广广手调．邦0社出学人京十理营译梅勒·菲00出工：)版研市．成著·杰尔·卡(0版大大西．与理市译．著0版学国京北调译安清梅什德纳恩·尔．0版工机北调．．西里)节节节、第节、：节节节：节第节节、：章测归形运及的法条所运容试图）题重测测形测预回意意预现在否数测归现一基性的测预与方立模其测趋模学及势测均移算度速算推同法预势模局据测势阶预阶阶阶备运的合馈反名匿特法测见专测预概意询见用测意顾易试图者条需实测预者限的测学科性法预构质的法场，运及法趋把预形一单运征特尔条所其及试测买求法归法势时测意家测图买点，及的测市求方测手具析应不质差非中调其类偏非研）题（点路路反或成不辑不回不问种存问完检卷预预调抽超平加偏偏不结偏不定定成偏响中调方服因完回方纠因中问方纠因调分差响评的收数控差意者控差偏受控差故非工控差故作控质集数偏故访偏者偏意人场偏意作偏偏中场构容内查调了手析偏不，控差样种研对义及差偏中研掌。检卷后和收数以响各来及抽非总的处数析求处数场调程策行消买调择调查商调产调）问要调者消交调度费划求态购者划程选标购研调决行费研调购费调色调为者调因调素调素会调素调择调度商经调定调调调择动调选销情其的牌品调问牌调品单调选品调务调包调调品研试调调品构查的意经者、测品了，调策为购费研买购研选握义的调调、的调产方研品产要度满费断及知的行者因的者响影有调选经的研品和求调市消监的问责的中过问培人和指问义导））要点措措记管其题的程克碍措理其程协督间监过问道组访职的人过问情情计监场培员问招人素的管员问行和示问访受出诺的定书导导特问书询异异书方的构督的程以问的场，的员各行访理的访培人握表图指访义导访求。督基问访理人人中访容作书访点式问同研求管问类几计式正类的设正点型类的观价果及主法划法组））（设方拉设实素多设验素类几计实类种的实标标有标效部标量两效结概法运型体法评的方各方方痕用的安保演份员售（演客殊方观几方方迹方观时方方机方察式方方隐方方暴方观的环方察境然缺缺型各察概运运具察方查调问式调卷现调问附调卷件实的查实法调实法询别评的方种种种运运类的策法组点作法访谈谈小要必评用构型种几设和种计实非点其类种察把的其种的法策谈小握要运计体实、类察和询运方组焦评用地述求方研定源卷的资特定方）题重点资资查他资他的企资财资资资资资息内资网因机服信书料资卷查设字关以键案需所定源致的资什收谁什是评的度开度化电度度同同缺的案值价统系府府富丰特的特资价的特义的研定的构征特卷国，源案可，的资价源案点与的研握要径源卷以位资法价资案特的研卷求方调卷设的事意计卷程问设功）问（设问特句闭句问问句式影果调理免量顺顺答选问问查数大问语可模不事意中设卷问格问达问问逻问性“修卷排排句计构问资相设问问研过的查设功问问有切目功的查构能的查了设的观把意的卷过的计掌要方计问项注计卷、辅算设问结卷典过问设功卷调求设问计设量等表迫与性迫表基概）题重别差分域研调调影性表化问道中化设表验重判判理的估效的半分错交验检靠可效效性量形表些量式射量特量斯量量对量距量形表类类的他量级量性与性量本标量特表概本表定法方研概方中场构式形解法设表把的级表迫与表强表表握要内的性信可准对及式用常场、量四使研、关的量特量求标度报调撰设的场样念样的）问要点报研结调表的结预调定确时研确方分定方方问现中工方的信评评搜相绪要定标标的引出方计方场内基案方方计样方随方机概样设样计计制样抽过定题类研调问问确问心关因分特现及场描条创知各为目研前发的管营场场市决决调作作概研构有的抽了计的场市告研划本、作调市。等的的研以制研划样计抽目的场求调场房内房求场计制以。作划告计抽构作决市场的研各及关问调研样计设概方方基计的标定搜评信中方定时定预表研要）念样的撰求的研量用及信性表表迫的表形构场中方表概量本与级类量对量射量性效检半效理重验化问化调域别）基迫等设问调设卷设算计问方的的把了的查目问查的问相计排“问达问意模问查选顺量调式问特设问问意设卷求案价资径握点源的源国构定特价特府统案缺度度的什什资所需关卷书机资资资财他他点）特资源方地焦方和实计小种把类非设种评谈法组的运种的法调实件调卷式查察运概缺察环暴隐察方观方观演员保用痕方型结两标有标种计素设设方）法法价类点的正类问研式访作人访。求指握培访员场的程方异书特的诺示和员的问培情过访道过间程措程题记点）问人中问的市品的选影的知费要研方、的研研费调了经查构调品包务调单问品其销择调经度调素素调费调行研购划求费交者问产调行处数总及响收卷掌偏义种控偏析内构中作偏者故偏质故非控受意数的差分问中完方响偏不不加抽预完问问回成路点）非非质析测方及，测时归求试条征单把及，的预科的实条易测见预专法名馈运阶阶测据法推算均及趋立的一归数预预测题图所条及归章、节节节)西北版．·什安北京著与西版(尔著市版工菲营京学社调广郑进究0等案版陈测财编手中播英张、国0等究方出．海社修上．周专分节课房市问.方研.管市.处.学期计中时

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《房地产市场调查与研究》教学大纲目录教学内容规划市场调研………1确定度量标准………2调查问卷设计………4案卷调研方法………5实地调研方法………6人员访问管理………8消费者市场调研……………………9现场数据处理………10市场预测方法………12重点章节（重要问题）………………14参考书目………………15课时分配………………16教学内容第一章规划房地产市场调研教学要求：本章讲述市场调查的作用、目标、抽样设计和样本计划、调研方案的制作以及调研结果的表述的方法等内容。要求掌握市场调研的作用、制订样本计划、撰写调研报告，把握市场调研方案的设计方法，了解抽样设计的有关内容。内容结构：第一节市场调研概述一、市场调研的作用1市场调研与管理决策2市场调研与市场营销管理3市场调研的发展前景二、市场调研的目标1为探知各项未知情况创造条件2描述市场环境及相关现象特征3分析因果关系三、定义核心问题1准确定义核心问题2市场调研的类型3调研问题的定义过程第二节抽样设计和制定样本计划一、抽样设计1关于抽样的概念2抽样随机方法3非抽样随机方法二、制订样本计划第三节设计调研方案一、调研方案的基本内容二、市场调研方案的设计方法1提出一个吸引人的调研方案标题2确定简要与绪论3相关资料的搜集与评述4选择搜集信息的方法5提出工作中可能出现的问题及解决方法6确定调研分析方法7确定调研时间8确定市场调研预算第四节调研结果的表述一、确定调研结果二、撰写调研报告本章重点（重要问题）：市场调研的作用抽样的概念制订样本计划市场调研方案的设计方法撰写调研报告第二章确定度量标准教学要求：本章讲述量表特征和量表度量的有关标准、市场调研人员使用的四种量表形式、在市场调研中常用的提问方式以及如何对度量标准进行可信度和有效性的判断等内容。要求掌握量表、基本量表、强迫性量表与非强迫性量表、等级量表的基本概念，把握量表的设计方法，了解量表的形式。内容结构：第一节市场调研中度量方法概述市场调研中度量方法的定义1量表的基本概念2量表的特征第二节量表度量标准一、基本量表二、强迫性量表与非强迫性量表三、等级量表四、其他形式的分类量表类型第三节量表的形式评比量表二、语义差距量表三、配对比较量表四、瑟斯顿量表五、李克特量表六、投射技术形式量表七、一些特殊量表形式第四节评价量表的可靠性和有效性量表的可靠性1重复检验法2交错法3分半法二、度量的有效性1评估量表的合理性2逻辑性判断3多重验证第五节量表的设计中国文化中的中庸之道的问题二、地域文化对量表可靠性的影响1作好预调研2调研区域细分法3语义差别法本章重点（重要问题）：量表的基本概念基本量表强迫性量表与非强迫性量表等级量表量表的设计第三章调查问卷设计教学要求：本章讲述调查问卷的基本功能、设计问卷的过程和典型问卷的组织结构、问卷设计中计算机的辅助作用、问卷设计中的注意事项以及问卷设计的基本方法。要求掌握设计调查问卷的过程、问卷设计中的注意事项，把握观察问卷的设计，了解调查问卷的功能。内容结构：第一节调查问卷的功能锁定一切目标及一切有关问题二、调查问卷的功能第二节设计调查问卷的过程准确界定调研问题二、收集问卷设计的相关资料三、设定问卷结构，设计问卷句并为问句排序四、问卷修改1“一致性”问题2“逻辑性”问题3表达问题4格式问题计算机辅助问卷设计问卷设计中的注意事项使用明确的而不是模棱两可的语句二、不能询问超越大多数被调查者能力的问题三、合理安排备选答案的提示顺序四、尽量避免虚荣心理对调查结果的影响第五节开放式问句和封闭式问句开放式问句和封闭式问句的特征二、观察问卷的设计本章重点（重要问题）：调查问卷的功能设计调查问卷的过程问卷设计中的注意事项观察问卷的设计第四章案卷调研方法教学要求：本章讲述案卷调研方法的定义与特点、案卷资源的评价方法、案卷资源的定位以及取得案卷资源的途径。要求掌握案卷调研方法的定义与特点、对案卷资源的评价、案卷资源的定位，把握可供查询的案卷资源，了解中国案卷资源的特征。内容结构：案卷调研方法的定义案卷调研方法的定义与特点二、案卷调研的价值中国案卷资源的特征中国案卷资源的特长1丰富性2政府性3系统性4价值高二、中国案卷资源的缺陷1雷同性2更新速度慢3电脑化程度低4开放程度低对案卷资源的评价调研的目的是什么二、资料是由谁收集三、收集什么资料四、资料的一致性案卷资源的定位确定所需案卷二、关键字以及相关关键字的设定第五节可供查询的案卷资源政府资料库二、图书馆三、商业信息服务机构四、全球因特网网络资源五、企业内部信息资源1业务资料2统计资料3财务资料4企业积累的其他资料六、其他可供查询的案卷资料本章重点（重要问题）：案卷调研方法的定义与特点对案卷资源的评价案卷资源的定位实地调研方法教学要求：本章讲述实地调查作用评价、焦点小组访问方法及运用、询问法和观察法的具体类型及运用、实验法的具体设计和运用。要求掌握焦点小组访谈法的策划、询问法的主要种类及其效果的评价，把握观察法的各种类型及其优缺点，了解非正式实验设计的几种类型和正式实验设计的几种类型。内容结构：实地调查作用的评价实地调查的必要性第二节焦点小组访谈法焦点小组访谈法的作用二、焦点小组访谈法的策划第三节询问法的具体类型及运用询问法的主要种类二、几种询问方法效果的评价三、个别面谈询问法的实施四、电信调查方法的实施五、问卷调查方法的实施1邮件问卷调查2随附商品问卷调查3现场问卷调查4置留式问卷调查六、拦截式调查方法第四节观察法的具体类型与运用观察法概述二、观察法的各种类型及其优缺点1自然环境中的观察方法2设计环境下的观察方法3暴露式观察方法4隐蔽式观察方法5人员式观察方法6机械式观察方法7直接即时观察方法8事后痕迹观察方法三、主要的几种观察方法1特殊顾客扮演者2服务（销售）人员身份扮演者3保安设施的新用途4消费痕迹观察方法四、对各种观察方法的评述第五节实验方法的具体类型与运用实验方法概述二、实验结果有效性的两种衡量标准1内部有效性标准2外部有效性标准三、非正式实验设计的几种类型四、正式实验设计的几种类型1单因素正式实验设计2多因素正式实验设计3拉丁方格设计本章重点（重要问题）：焦点小组访谈法的策划询问法的主要种类及其效果的评价观察法的各种类型及其优缺点非正式实验设计的几种类型正式实验设计的几种类型第六章人员访问管理教学要求：本章讲述市场调研的不同访问方式及其特点、访问指导书的作用和内容、访问过程中的人员和人员管理问题以及访问过程的基本监督措施。要求掌握访问指导书的定义、访问程序指示图和执行表，把握访问人员培训、访问人员的管理以及访问执行过程中各人员职责的确立，了解市场调研的访问方式以及访问过程的监督。内容结构：市场调研的访问方式口头询问与书面询问的异同二、口头询问与书面询问的特征访问指导书访问指导书的定义二、访问员的承诺与选出合适的受访者三、访问程序指示图和执行表第三节访问人员的管理访问人员的素质二、访问人员的招聘三、访问人员培训第四节现场监督计划了解访问的进行情况二、明确访问执行过程中各人员的职责1访问组长2督道员3访问员三、访问过程的监督四、组织间的监督与协调第五节访问过程的其他管理措施访问的障碍及克服二、访问过程中的安全性问题及其管理三、访问记录的管理措施本章重点（重要问题）：访问指导书的定义访问程序指示图和执行表访问人员培训明确访问执行过程中各人员的职责访问过程的监督第七章消费者市场调研教学要求：本章讲述产品和品牌选择调研的内容、经销商选择调研的有关知识、影响消费者购买的主要因素、消费者行为调研的有关知识以及不断成长的消费者满意度调研。要求掌握产品需求调研的方法、产品服务调查的内容、商圈调查和定位调查的含义，把握购买选择调研、消费者购买行为调研以及消费者购买行为决策过程调研的内容，了解产品概念测试研究、消费者对经销商满意度的调查。内容结构：第一节产品和品牌选择调研产品概念测试研究二、产品需求调研三、产品包装调查四、产品服务调查五、产品品牌选择调查1单一品牌调查2品牌发展问题调查六、产品和品牌选择调研的其他情形第二节经销商选择调研经销商选择动机和选择因素调查二、商圈调查和定位调查三、消费者对经销商满意度的调查第三节购买选择调研文化因素调研二、社会因素调研三、个人因素调研四、心理因素调研第四节消费者购买行为调研购买角色调研二、消费者购买行为调研三、消费者购买行为决策过程调研1按消费者购买目标的选定程度划分2按消费者的购买态度和要求划分四、消费者满意度调查第五节交错进行的消费者调研本章重点（重要问题）：产品需求调研产品服务调查商圈调查和定位调查购买选择调研消费者购买行为调研消费者购买行为决策过程调研第八章现场数据处理教学要求；本章重点分析了现场数据处理过程中的总体误差、非抽样误差及其来源、各种不响应误差以及在数据收集中和收集后对问卷调查的检查。要求掌握市场调研中的非抽样偏差的类型及其定义、对市场调研中各种非抽样偏差的质量控制，把握不响应偏差分析的具体手段，了解调查问卷预查的内容。内容结构：第一节市场调研中的非抽样偏差现场工作人员故意偏差二、现场工作人员非故意偏差三、受访者故意偏差四、受访者非故意偏差第二节现场数据收集的质量控制对现场工作人员故意偏差的控制二、对现场工作人员非故意偏差的控制三、对受访者故意偏差的控制四、对受访者非故意偏差的控制五、对数据收集偏差的评论第三节不响应偏差分析拒绝参加调查的原因及纠正方式二、访问中断的原因及纠正方式三、问卷回答不完整的原因及克服方法四、测量调查中的不响应偏差五、完成的访问的定义六、降低不响应偏差七、调整结果以减少不响应偏差1加权平均2超额抽样第四节调查问卷预查对完成问卷的检查二、在完成的问卷中存在的5种问题1不完整问卷2问卷回答不全3逻辑不符4全赞成或全反对5中间路线本章重点（重要问题）：市场调研中的非抽样偏差的类型及其定义对市场调研中各种非抽样偏差的质量控制不响应偏差分析的具体手段市场预测方法教学要求；本章讲述市场预测方法的性质及其方法，重点介绍了购买者意图预测法、专家意见预测法、时间趋势预测法、回归预测法。要求掌握购买者意图测试法的内容及其运用所需的条件、特尔菲法的特征及其运用、简单的一元现形回归预测法，把握趋势预测法的内容及其运用，了解市场预测方法的性质。内容结构：第一节市场预测方法的性质市场预测的科学性二、市场预测的局限性第二节购买者意图预测法科学性及实施所需的条件二、购买者意图测试法1交易现场顾客意见测试2用户意见征询法三、购买者意图主观概率预测法第三节专家意见预测法特尔菲法的特征1匿名性2反馈性3综合性二、特尔菲法的运用1准备阶段2实施阶段3预测阶段第四节趋势预测法理论依据与局限二、非数学模型趋势预测法1同比速度推算法2平均速度推算法3移动平均预测法三、直线趋势预测及其数学模型四、非直线趋势预测及其数学模型的建立方法第五节回归与相关预测法回归预测方法的科学性基础二、简单的一元现形回归预测法三、相关系数、可否决系数在现形回归预测中的意义四、一元曲线回归预测法五、多元现形回归预测法本章重点（重要问题）：购买者意图测试法的内容及其运用所需的条件特尔菲法的特征及其运用简单的一元现形回归预测法重点章节第一章：第2、3、4节；第二章：第1、2、5节；第三章：第2、3节；第四章：第1、3、4节；第五章：第2、3、4节；第六章：第2、4、5节；第七章：第1、2、3、4节；第八章