江西奥园翡翠城营销方案

江西奥园·翡翠城营销方案九月目

录一、

龙南房地产市场现状二、

翡翠城项目概况三、

项目SWOT分析四、

目的客户群体分析五、

营销策略六、

宣传推广策略及营销节点安排七、

价格体系说明八、

销售培训九、

开盘活动十、

预期效果十一、

营销费用控制

一、

龙南房地产市场现状1、龙南市整体环境：（1）面积、人口1)

龙南市位于江西的“南大门”，毗邻广东，是一个“八山一水半分田，半分道路和庄园”的山区丘陵市，市域面积1641平方公里，市城面积近20平方公里，辖17个乡镇；2)

全市总人口31万，其中城区人口12万人。（2）区域龙南市区位优势明显，是中原内陆的前沿，沿海开放地区的腹地，古时称“赣之岩疆”，现已成为江西南部的交通枢纽，105国道纵贯南北，京九铁路横跨东西，两条交通运送大动脉在龙南留下江西南部最后一个交汇点；（3）经济状况

1）财政收入增幅高于经济增长。财政总收入和地方财政收入增幅比市内生产总值增幅高出16.6和7.7个百分点；

2）城乡居民收入增长，金融形势稳定。职工平均工资5367元，增长8.23%；农民期内钞票收入1588元，增长14.16%。全市金融机构各项存款余额21.85亿元，比上月增长5689万元；其中城乡存款余额为16.74亿元，比上月增长2549万元。

2、楼市情况：2023年上半年，龙南房地产市场形势进一步好转，商品房成交量稳中有升，商品房销售均价略有上扬。l

全市房地产公司累计完毕房地产开发投资1.75亿元,同比增长250%;l

房屋施工面积18.42万平方米,同比增长5%;l

销售面积10.07万平方米,同比增长248%。l

商品住宅销售套数594套，销售面积75751平方米，销售金额14387万元，销售均价1967元/平方米，销售率70.77%；l

商业性质房销售间数423间，销售面积21936平方米，销售金额14296万元，销售均价7294元/平方米，销售率71.24%；l

车库（杂间）销售间数224间，销售面积3035平方米，销售均价3063元/平方米，销售率40.56%。房价呈逐渐回暖2023年以来，龙南房地产市场连续低迷，龙南各大楼盘来访客流大幅下滑，售楼部冷冷清清，成交惨淡，房价呈下降趋势。但从2023年元月份起，各楼盘房价逐步回暖，位于行政服务中心处的“滨江·城市花园”由原售价1578元/㎡上调为2088元/㎡，桃源丽景也由1600元/㎡售价上升到1980元/㎡，导致房价上升的重要因素是城中心楼盘售罄导致房市逐步往周边发展，直接导致城中心周边楼盘售价上升。消费者连续观望长期以来，市城中心地段一直是本地人群购买的重要集中地。随着城中心楼盘“亲水湾”及“水岸新城”售罄，城中心周边范围的楼盘越来越稀缺，直接导致房价一再攀升，而高房价促使中坚阶层的购房者层面缩小，导致真正想购买自住的买不起房，这部分中坚力量开始持币观望，期待政策贯彻与市场稳定后再投入房市，消费者观望情绪浓厚。别墅用地稀缺目前，龙南在开发别墅楼盘只有江西奥园一家，暂无其他别墅楼盘开发；随着国家对别墅用地的限制，别墅用地稀缺性突显，龙南原已售罄别墅楼盘龙泽居的二手房只有少量出售。

3、政策分析:降契税202310月国务院规定从2023年11月1日起，对个人初次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。政府这一措施，无疑给萧条的房地产市场打了一针强心剂。降息202310月国家规定金融机构对居民初次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。据央行11月26日的公告，从2023年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。降息对房地产市场的影响：Ø

一方面，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发公司获得更多开发贷款渡过难关。而存款利率下调使得人们存款意愿减少消费意愿增强。最重要的是，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将增强消费者信心，缓解市场观望气氛。Ø

如此大幅度的降息将为贷款购房者带来立竿见影的省钱效果，有望进一步刺激购房者的信心。

4、重要楼盘情况:龙泽居二期l

产品：楼盘处在龙南市中心区渥江河旁，占地25万㎡，总建筑面积16万㎡，约1200户，由23栋临江高层和多层组成。l

开盘时间：多层20233月28l

推货量：多层约40套，高层约200套l

价格：多层均价1600-1800元/㎡，高层均价2480-2580元/㎡；l

销售情况：多层开盘已售磬，3月开盘的C栋高层销售80%左右l

别墅情况：龙泽居一期别墅早在2023、2023售罄，在本地拥有较高知名度与口碑.目前有少数二手别墅转让，因转让价格过高,导致二手别墅成交惨淡,只有极个别能成功交易，不具有普遍性和可比性。

滨江城市花园l

产品：楼盘处在龙南市中心区龙翔大道行政服务中心东侧，总建筑面积9万㎡，目前规划所有为多层建筑。l

开盘时间：首期2023底，二期20239月26日l

推货量：首期推货约30套，二期推货60套l

价格：首期均价1600元/㎡-2088元/㎡，二期均价2380元/㎡l

销售情况：一期开盘已售罄。

君临渥江l

产品：楼盘处在龙南核心区域，临街首层商铺、小高层洋房；商铺每间60平方米l

价格：临界商铺最初定价20230元/平方米，目前调整为18000元/平方米；商铺首付5成l

蓄客：约6个月l

推广：202311月底正式开售，以VIP卡登记（认购5万VIP送1万房款、认购3万VIP送5千房款。l

销售业绩：小高层洋房销售70%,商铺未售出..

凯悦豪庭l

产品：楼盘处在龙南城区中心位置，高层洋房。临街首层商铺、高层洋房；商铺每间50－70平方米l

价格：临界商铺最初定价10800元/平方米，目前调整为7000元/平方米；商铺首付5成l

蓄客：约3个月l

推广：202311月底正式开售，购买2万VIP卡送1万房款l

销售业绩：开盘不久成交两套，客户已经退房，目前无成交.

小结:2023上半年龙南房市有回暖迹象，但局限于多层、小高层住宅楼房，售价呈小幅上升趋势，商铺及二手别墅产品售价仍未拉升，成交不尽抱负。别墅作为高端产品，需要高端客户支撑，而目前龙南高端客户面相对狭窄，本地主力高端客户群中的“稀土矿主”，大部份已在“龙泽居”一期购地自建别墅，且多为自住，目前因政策性的打击整顿矿业而导致其购买能力大为下降，对高价的别墅产品承受力有限。二、

翡翠城项目概况

奥园·翡翠城重要技术指标如下：1、二期别墅项目技术指标占地面积62094㎡建筑面积36420㎡容积率0.534绿化率43.6%总户数85栋118车库比例1：12、二期别墅A区技术指标占地面积23822.9㎡建筑面积10322.22㎡容积率0.43绿化率43.6%总户数27栋32户车库比例1：1

三、

项目SWOT分析1、优势分析（1）景观优势l

内部景观Ø

硬景：硬铺Ø

软景：水系（叠流）、园林（地中海风情）l

外部景观Ø

项目南边靠山,依山而建.Ø

紧邻生态公园（2）产品优势l

园林：社区园林采用欧式园林设计，主园林景观面积达6000多平米l

规划：南靠山林，北靠105国道，规划保持原有生态l

户型：Ø

层高：3.3米层高，体现居住舒适性Ø

客厅：超高挑高，彰显尊贵Ø

全套房设计，体现人性化设计Ø

全框架设计，可实现个性化自由分隔调整Ø

建筑设计：建筑采用节能材料，房内基本做到不露墙，管线、烟道的合理安装Ø

施工单位：与集团有长期合作的单位且专业性强，质量有保证Ø

花园分户用绿色植物（灌木）分隔（3）区位优势l

离尘不离城：离市城中心仅有1.5公里路程，既可可享受市城的便利，还拥有市城所无法比拟的自然生态环境.（4）规划优势l

保持原有的生态坡地l

天际线层次分明（5）安防系统优势l

技防：社区内配有智能监控系统l

人防：保安24小时巡逻（7）合作团队优势l

规划设计：广州市远征卓胜设计有限公司l

景观设计：广州睿思景观设计公司l

景观施工：广州昌泰建筑装饰工程有限公司(港资公司)l

板房设计：广州明思卓域装饰设计工程有限公司l

板房施工：广州港番装饰工程有限公司l

物业顾问：东莞凯业泰安物业管理有限公司2、劣势分析（1）产品方面l

采光：门窗较小，采光通风效果不抱负l

朝向：由于规划设计及产品布局因素，部分户型在朝向上与本地市场的喜好有较大偏差。l

社区内部公建配套不完善。（2）园林方面l

园林主景较为集中，能享受主景观的别墅较少，不能做到景观的平均化l

全冠移植的树种较少（3）市场方面l

目的客户群体范围狭小l

前期负面影响：如工程质量、物业管理、价格策略、产品设计等，缺少公信力和美誉度。（4）售价方面项目的高成本、户型大面积，导致产品高总价、高首付。由于市场别墅类产品仅“龙泽居”一家，从产品质量到规划该项目不具可对比性，但前期大部分属于“卖地自建”，客户投入成本低，且在本地已形成品牌影响力，目前二手市场成交价格已经成为本地市场别墅参照。3、风险分析（1）

高成本所带来的售价上升是否能为市场合接受？（2）

本地消费群体固有的“慢热型”模式，是否会导致销售周期的拉长？（3）

本地消费者固有的传统观念，对真正意义上的别墅产品结识具有片面性，新产品的推出是否能立刻为市场合接受？4、机会分析（1）

产品的稀缺性，是目前本地唯一出台的别墅盘。（2）

本项目在202310月份即将面向市场，推出市场的时机恰到好处（3）

高端客户群体对别墅产品有需求（4）

龙南本地楼市成交量有回暖迹象，房价有上升趋势5、总结（1）

可控因素l

工程方面Ø

工期节点Ø

工程质量Ø

细节的解决l

营销方面Ø

高端客户的拓展（客户储备）Ø

媒体推广Ø

销售团队（销售道具的准备、团队的培训，重要体现在百问百答、销售动线说辞、销售流程、礼仪规范等）Ø

造势活动（高端客户参观、产品介绍会等）l

物业管理方面Ø

人员配备Ø

引入专业人士进行强化管理、培训（2）

不可控因素l

产品已成事实的缺陷Ø

朝向Ø

户型设计l

市场对产品接受限度Ø

价格Ø

产品风格Ø

户型设计l

消费者对价格的预期Ø

龙泽居进行比较Ø

与一期帝景城比较6、卖点提炼l

园林景观、公共景观、社区内部生态环境具有不可比拟性l

紧邻生态公园l

统一规划，西班牙风格建筑风格、浓郁的地中海风情l

户型设计科学合理、充足考虑人性化l

产品在本地具有唯一性l

产品各个环节由专业团队打造7、和龙泽居对比分析l

没有统一规划，部分属于卖地自建l

产品风格各异，档次参差不齐l

社区缺少公共园林景观、生态环境缺失l

没有规范的物业管理由于施工缺少统一性，目前一直处在零碎施工状态，有损社区内部形象

四、

目的客户群体分析通过近2个多月来对本地市场的熟悉，同时我们走访、接触本地各行业不同类型的、代表性人物和群体，结合本项目的情况，得出以下结论：1、目的客户群体定位（1）区域：以龙南本地及各级乡镇为主、定南、全南、信丰等周边最近市城为辅；（2）职业：龙南各级政府官员；本地私营公司主、矿主；外来投资公司主及高管人员；部分本地人在外地办厂、经商的公司主；（3）年龄：以35-45岁的年龄段为主，26-30岁、50岁以上的客户群为辅；（4）理性需求：注重楼盘的整体质素。如楼盘位置、价格、产品风格、产品质量、物业管理、园林规划、楼盘品牌、楼盘规模、发展商实力、信誉、周边环境配套、交通便利度等；（5）感性需求：部分公司主、商人互相之间攀比心理、炫富心理；部分目的客户注重生活质量提高、注重个人价值的实现、关怀家人等；部分投资目的；

2、目的客户对户型产品的需求通过与前期意向客户的沟通及现场接待对模型的讲解，在排除价格因素干扰的前提下，目前客户对产品的需求普遍呈现以下两种态势：（1）聚焦景观环境绝佳的环湖独栋别墅在中央水景“叠翠湖”周边围绕着近10栋一线湖景独栋别墅（A、B、C三种面积独栋均有），由于在本地目前还没有任何一家楼盘做出过这样的公共水景及园林绿化，本项目示范区的景观的亮相，将会成为一个标杆，给客户视觉的冲击和震撼。所以，环湖别墅将是龙南本地具有一定实力消费者的首选产品，该产品以景观取胜。（2）亲睐小面积的独栋化双拼别墅“双拼别墅独栋化”是本项目产品风格的另一个亮点，打破了传统联排别墅简朴复制的手法，“单门独户、有天有地有花园”这也正是吻合了客家人的心理需求。同时由于双拼别墅的总面积相对较小（278.19㎡），总价相对其他产品低，迎合了部分中档实力消费者的需求，该产品以价格取胜。

3、目的客户对产品价格的预期在目的客户的拓展过程中，在没有宣传资料、没有现场实景的情况下，我们针对不同层面的客户群体，对即将面世的产品进行口头具体描述，目的客户在价格方面的普遍反映如下：1、独栋别墅（A、B、C型）意向总价约110万～130万之间，我们根据产品面积反推出销售单价约为：3398～3446元/平方米。2、双拼别墅（D型）

意向总价约70万～80万之间，我们根据产品面积反推出销售单价约为：2516～2875元/平方米。

4、前期意向客户储备情况

2023年7月下旬至9月上旬，在项目尚未开始对外宣传期间，我们通过积极资源拓展及现场客户接待，目前已经积累别墅意向客户达102个，其中政府人员占30%、私营民营公司主占50%，其他类20%。

随着我们的对外宣传正式开始以及现场示范区的逐渐完善，相信会增强意向客户的信心，同时吸引更多其他客户关注。

五、

营销策略1、奥园·翡翠城A区推货策略

针对2023年10月即将开盘的奥园翡翠城A区，为促进销售、有节奏的推出房源，在对奥园翡翠城A区进行整体分析后，特制定以下推货策略：（1）户型记录翡翠城A区合计27栋32户，包具有A、B、C、D四种户型。l

独栋A型：共7套、面积382.51平米l

独栋B型：共9套、面积327.55平米l

独栋C型：共6套、面积319.13平米l

双拼D型：共5套、面积278.192平米（2）推货原则根据产品的不同的户型、各项影响因素进行评估，分出好、中、一般三个等级，同时结合市场实际需求，合理的经行产品组合。（3）产品级别评选：

户型

优劣独栋A型独栋B型独栋C型双拼D型好林荫北大道:A2、A6、A8林荫一街：B2林荫二街：B2林荫二街：C1林荫南大道：C1、C3、C5、C7无中林荫南大道：A2、A10林荫二街：B6、B8林荫北大道：B10林荫南大道：C9林荫一街：D1林荫二街：D3一般林荫南大道：A6、A8林荫一街：B6、B8、B10林荫二街：B10无林荫一街：D3、D5、D7、D9、D11林荫二街：D5、D7、D9（4）开盘推出房源及原由分析：首批推出房源：在进行综合分析后，共推出A区房源15套，其中l

A户型3套：林荫北大道A6、林荫南大道的A6、A10；分析：林荫北大道A6直面叠水湖景，一线湖景、亲水优势显著；林荫南大道A10临15米大道直接通向中央湖景，休闲便捷，北向没有阻挡。林荫南大道A6，正前方有楼阻挡视线，景观优势偏少，与上诉两套产品形成价格落差，价格取胜。l

B户型3套：林荫一街B10，林荫二街B2、B6；分析：林荫一街B10，靠近生态公园公路，价格相对便宜，以价取胜。林荫二街B2，B6，花园大，离湖景近，价格较高与林荫一街B10形成价格落差。l

C户型3套：林荫南大道C3、C9，林荫二街C1分析：在户型比较中，C户型为最佳（有架空层面向花园、独有的40多平米大露台、入口东南向），且在客户不明价格的情况下选择最多，推出2套有湖景，1套无湖景，在价格方面形成落差。l

D户型6套：分别为林荫一街D1、D3；林荫二街D3、D5、D7、D9分析：在位置排布上和景观上，D户型不占有优势，但D户型由于相对面积小、总价低，且独创双拼别墅独栋化，市场合能接受能力比较高。

小结：翡翠城A区沿中央景观湖的别墅也仅仅10套，若全盘推出则不利于非景观房的销售。中央景观周边独栋A、B、C三种独栋别墅各占有其席，我们充足运用景观的差异及位置的排布差异，拉开各产品之间的价差，以满足不同层面客户的需求，有力推动销售，同时我们将根据实际销售情况推出新的产品。

（5）A区第一阶段推出别墅示意图

社区主入口

D11D9

D7D5

D3D1

林

荫

一

街B10B8B6B2D9D7D5

D3B8A2C1B6C5林荫北大道

A2

A6

B10B10A8

B2叠翠湖

林

荫

二

街

C9C3

C7C1

林

荫

南

大

道

A10A8A6

2、奥园·翡翠城A区价格策略及促销策略

为促进江西奥园翡翠城A区10月开盘顺利进行，行之有效的价格策略及促销策略成为关键：l

付款方式一次性付款95折按揭贷款97折特别价：93折（只针对极其个别重点客户），折后价为底价。l

定金：50000元/套（大写：伍万元每套）l

签认购书及首付款：（1）足额交齐定金方可签订认购书；（2）自签订认购书之后，一周内签订商品房买卖协议，同时缴纳不低于30%的首期款；（3）一次性付款的，余款70%需在一个月内交清。

（1）价格策略l

以高于集团批复底价2%的价格，作为最低折扣底线。l

针对某些畅销户型（视开盘销售情况而定），适时提价，浮动比例控制在3%以内。l

价格提高形成平缓的上升通道。

（2）促销策略内部认购期：（10月1日—5日）l

时间期限为5天，按揭贷款享受面价96折，一次性付款享受面价94折，团购面价93折（备注：93折为底价，团购为一次成交数量≥3套）l

抓住重点客户，形成羊群效应，重点客户优先选房。公开发售期：（10月6日开盘）l

根据销售节点及节假日，重要针对滞销单位，适时推出特价单位(一口价)，特价单位不再享受其他任何优惠折扣。

六、

宣传推广策略及营销节点安排1、营销推广策略（1）线上推广（辅助）项目形象、项目优势以及各阶段基本信息的告知，引发市场的连续关注。l

空中打击：户外广告（市城、项目门口）l

坦克部队：影视宣传片（5分、1分、30秒，龙南电视台、龙翔广场电子屏）l

火力掩护：DM直投、短信平台l

地面部队：销售大厅包装、广场包装、销售通道包装、示范区包装等（2）线下推广（主打）目的客户群体精拟定位，针对“政府官员、矿主、私企老板及高管”进行狙击式营销，目的重要体现在两方面：l

前期拓展拜访、引导购买及发现需求l

挖掘其周边客户资源，代为传播

2、营销节点安排（详见下表）

蓄

客

期8月31日销售模型到位展示10月7日开盘12月31日清盘内部认购期持

续

热

销

期开盘活动10月2日正式开放示范区9月21日现场包装完毕(销售中心、广场、楼体)

9月22日宣传折页直投

宣传推广营销节点9月15日影视投放9月13日户外广告项目包装9月30日示范区完毕9月18日宣传单张户型图出街热销通告（现场条幅、电视采访）

七、

价格体系说明总体策略：以成本为基础、以市场为导向、以目的消费者心理价位为依据1、基准均价拟定原则针对翡翠城将打造龙南第一代国际别墅豪宅的目的，我们选取了龙南目前唯一别墅盘“龙泽居”一期项目的二手交易情况（于2023底售罄）作了具体的市场调查，结合本项目的各项优缺陷分析，在项目的基准均价制定上采用市场对比法对翡翠城的价格进行了市场定位。

2、

户型单位定价原则Ø

以目的买家对都放具体因素的轻重限度为原则；Ø

以产品特点（景观多重性、产品类型特殊性等）；Ø

不同影响因素，分值范围不同；Ø

相同影响因素，因产品类别不同，分值也不同；

3、

户型单位价格的计算方式户型单价=基准均价×综合系数综合系数=景观系数+朝向系数+户型系数+楼距系数+噪音系数+出行便利系数+楼层系数+***系数

4、奥园·翡翠城重要技术指标项目数据指标规划建设用地面积62094㎡

（其中A区：23822.9㎡）总建筑面积36420㎡

（其中A区：10361.33㎡）机动车位171容积率0.534建筑密度28.1%绿地率43.6%

A区产品类型面积（㎡）套数总面积（㎡）比例（%）独栋A型382.5172677.5725.94%独栋B型327.5592947.9528.56%独栋C型319.1361914.7818.55%双拼278.19102781.926.95%总计3210322.2100%5、市场比较对比表项目名称交通环境位置周边配套形象建筑风格规划智能化区内配套交楼标准品牌效应开盘条件合作公司停车场物管加权分龙泽居105951051079393939910795104959595971.2877翡翠城10010010010010010010010010010010010010010010016、各户型均价建议（1）翡翠城D型（双拼别墅）可比项目及基准均价项目均价（元/㎡）加权分对比调整均价权重龙泽居26001.28773348.02100%经加权调整，建议该户型均价为：3348.02100%考虑到本项目地块为南高北低、坐南朝北，而本地传统风俗对朝向尤为重视，同时集合市场对该产品户型的接受限度，均价调整系数为96%，得出实际调整均价为3348.02×0.96=3214.09元/㎡（2）由于目前龙泽居独栋别墅的二手交易几乎没有案例，不具有可比性，我们结合本项目独栋产品的优劣势分析，来测算翡翠城独栋别墅的参考价：3013.21×1.2=3615.85元/㎡独栋户型比较及基准均价类型客厅布局主人房露台各类系数基准均价A型10198970.99203586.92B型9899990.98553563.42C型10010010013615.85权重45%40%15%平均系数0.9925平均价格3588.73备注：以上A、B、C、D的基准均价只是参考价，各户型在具体定价时，会影响到基准均价。

7、户型单位定价（1）本项目重要影响要素翡翠城A期产品重要有独栋（A型、B型、C型）、双拼D型共4种产品类型，结合项目实际情况，影响要素有“湖景、山景、朝向、花园面积、正间距、侧间距、噪音、A3影响”共8项。（2）影响要素的主次排位及权重拟定为使得拟定的结果更为准确及合理，我们设立发放统一问卷，综合更多人的意见加以分析，得出结果如下：

朝向花园面积湖景正距侧距山景噪音A3影响排序12345678权重（%）20.8315.8314.1711.6711108.65.5结合项目实际情况对以上结果进行分析：l

“朝向”是本地非常重视的因数，要适当调高权重。l

“噪音影响”在当前较小，可适当调低权重，且为负数。l

“正间距”具有普遍共性，共分两种情况，即：沿林荫大道和沿林荫街。l

“侧间距”影响范围较大，从6米～15米。可适当调高权重。l

“湖景别墅”的数量不多应适当调高权重。l

“山景”也是本项目景观重点，可适当调高权重。l

“花园面积”是目的客户重点关注的要素，可适当调高权重。l

“A3商业”影响具有普遍性，但相对轻微，可适当调低权重，且为负数。修正后结果如下：

朝向花园面积湖景山景正距侧距A3影响噪音排序12345678权重（%）262320131212-3-3（3）影响要素的系数拟定l

朝向：

本项目朝向共分为：东北、东南、西南、正南共计4种朝向。l

花园面积：

本项目平均花园面积约为140㎡。根据实情设定为：180㎡、160㎡、140㎡、120㎡、100㎡，共计5种。l

湖景：

根据实情设定为：全湖景、70%湖景、50%湖景、30%湖景、0湖景共计5种。l

山景：

根据实情设定为：全山景、70%山景、50%山景、30%山景、0山景共计5种。l

正距：

根据实情设定为：主干道正距（约15M）、街道正距（约11米）共计2种。l

侧距：

根据实情设定为：约6M～7M、约9M～10M、11M～15M共计3种。l

A3、B1影响：

根据实情设定为：局部视觉影响、大部视觉影响l

噪音：根据实情设定为：社区内影响、社区外影响共计2种。

八、

销售培训1、销售队伍的组建组建合理的销售、服务体系，实现销售目的而努力。整个架构分销售执行部和销售服务部两个部分。江西奥园现有营销负责人1名，销售经理1名，客服主管1名，策划主管1名，销售代表2名。共计6人。根据实际情况，我们设定营销负责人进行总控，销售经理、销售代表属销售执行部分；客服主管除了自身职责之外，兼任销售工作；策划主管协调所有对外宣传及活动类工作。

2、销售部人员职责l

营销负责人（1名）负责现场操作控制管理；指挥协调现场各方面人员，营造销售气氛，辅助成交；制订销售策略和销售计划及推动实行完毕销售目的，协调销售部与公司领导层及其他各部门的协调沟通；l

销售部经理（1名）协助营销负责人工作。重要负责销售现场的管理，认购书的审核，早会、例会、培训制度的制订和执行，突发事件的解决，销售部门管理制度的监督和执行。负责销售资料的分类、保管、补充；客户资料的分类及保管；协助销控人员做好各项资料报表的记录，各种地产简报分类和收集；同时兼做销售工作。l

客服主管（1名）负责总销控的输入更新工作，认购书的发放、审核、归档；佣金计算；销售报表制作；售后客户交款情况记录；销控表及时更新，客户资料电脑录入、记录等工作。同时兼做销售工作。l

策划主管（1名）负责所有对外宣传类、活动类工作，及时与广告公司、制作类公司、表演活动公司协调对接，反馈各类信息。l

销售代表：（2名）接听、接待客户的来电、来访及其登记、记录工作；销售资料发放，接受客户的征询。接待和向客户推介楼盘，引导成交，完毕个人销售计划；严格执行销售程序，遵守并执行销售制度；及时反馈客户需求及意见，对客户及市场信息进行收集，做好公司与客户交流，协助客户签约、收楼等工作。

3、培训计划与内容制定（1）培训目的为江西公司培训和培养一支综合素质高，战斗力强的精英销售队伍；为翡翠城十月开盘发明优秀的销售业绩。

4、培训方式讲座式、演讲式、观摩式、