2023年甘肃省房地产估价师制度与政策房地产中介服务行业管理概述考试试题

2016年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业管理概述考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产登记的根本目的和出发点是。

A：行使宏观管理权力

B：收取房地产权属登记费

C：保护部门权益

D：保护房地产权利人的合法权益

E：执行层的组织协调2、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。

A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降4、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。

A．当期应还本付息资金

B．当期已付利息费用

C．当期本金

D．当期应付利息费用5、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销6、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%7、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)

A：38

B：40

C：68

D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章8、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．4366859、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为__元/㎡。

A．4395

B．4486

C．4636

D．485010、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：投资价值

B：谨慎价值

C：快速变现值

D：市场价值

E：工业用地的监测点评估价格

11、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。

A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书

B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度

C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划

D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续

E：房地产估价机构必须加盖公章12、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价

B．价值

C．货币补偿金额

D．重置价格13、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m214、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。

A：523．45万元

B：593．75万元

C：643．75万元

D：1000万元

E：工业用地的监测点评估价格15、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目16、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程17、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产

B．财产

C．不动产

D．动产或权力18、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。

A：100

B：200

C：500

D：800

E：执行层的组织协调19、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．30020、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。

A：10

B：9

C：0．9

D：0．1

E：工业用地的监测点评估价格21、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道权利被侵害22、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。

A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请

B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记

C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

E：执行层的组织协调23、下列关于债券的发行，表述不正确的是。

A：若市场利率低于债券利率，则溢价发行

B：若市场利率等于债券利率，则平价发行

C：市场利率等于债券利率，则折价发行

D：若市场利率高于债券利率，则折价发行

E：执行层的组织协调24、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。

A：75％

B：65％

C：55％

D：45％

E：工业用地的监测点评估价格25、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数

B：简单算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A．378.49

B．678.22

C．779.14

D．804.732、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。

A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次

B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次

C：考试时间定于每年的第二季度

D：考试时间定于每年的第三季度

E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理3、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的。

A：不可移动性

B：适应性

C：弱流动性

D：相互影响性

E：借款合同5、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。

A：283

B：318

C：460

D：423

E：借款合同6、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由__列出质量缺陷清单。

A．开发商

B．承包商

C．监理工程师

D．使用单位7、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的

B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的

C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的

D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的

E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的8、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。

A：炫耀性物品

B：“吉芬”物品

C：低档商品

D：高档商品

E：急需商品9、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度

B．获取预期投资收益的可能性大小

C．房地产投资项目激烈竞争程度

D．房地产开发程度10、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

11、在各种保险中，社会保险最能体现职能。

A：分散风险

B：组织经济补偿

C：融通资金

D：分配

E：执行层的组织协调12、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或．(2008年试题)

A：土地开发贷款

B：房地产抵押贷款

C：土地转让收入

D：流动资金贷款

E：借款合同13、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。

A．业主大会

B．业主代表大会

C．业主委员会

D．居民委员会14、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0，该建筑物的成新率为__%。

A．75

B．65

C．55

D．4515、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．需求增加导致稀缺性增加

C．通货膨胀

D．外部经济

E．提高建造成本16、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据17、下列关于经济成本的描述正确的是__。

A．经济成本＝会计成本

B．经济成本＝会计成本+正常利润

C．经济成本＝显见成本+隐含成本

D．经济成本＝销售收入-经济利润

E．经济成本＝会计成本+超额利润18、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小19、下列关于民事权利，表述正确的是。

A：物权是财产权，但不是支配权

B：知识产权是支配权

C：姓名权是人身权

D：解除权是抗辩权

E：撤销权是形成权20、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为

B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定21、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析22、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力

B．死亡

C．不能履行其相应义务

D．依法被宣告死亡

E．被宣告失踪23、防水材料包括三大类。

A：防水卷材

B：防水涂料

C：防水物理