2023年江西省房地产估价师案例与分析房地产市场调查研究考试试卷

2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同2、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．书面报告

B．口头报告

C．叙述式报告

D．表格式报告3、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法

B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法4、取得开发项目用地所发生的费用为。

A：用地使用费

B：土地费用

C：土地转让费

D：土地租用费

E：借款合同5、土建工程计划利润的计算基数是。

A：人工费

B：直接工程费

C：间接费

D：直接工程费+间接费

E：执行层的组织协调6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：乡级以上地方人民政府

B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C：县级以上地方人民政府

D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A：商品交易

B：互助合作

C：平均分配

D：共同承担

E：执行层的组织协调8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．相互影响性

B．适应性

C．不一致性

D．保值性与增值性9、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．120410、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积

B．地质条件

C．土地位置

D．土地形状

11、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.212、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。

A：奢侈物品

B：吉芬物品

C：正常物品

D：低档物品

E：工业用地的监测点评估价格13、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场

B．集团消费市场

C．组团消费市场

D．企业消费市场14、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年15、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。

A．商业性

B．社会性

C．政策性

D．自营性16、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.5317、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格18、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。

A．1250

B．1398

C．1416

D．156219、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)

A：40

B：43

C：47

D：50

E：工业用地的监测点评估价格20、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。

A：612．33万元

B：615．74万元

C：625万元

D：648．15万元

E：工业用地的监测点评估价格21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲

B．甲＜乙＜丙

C．丙＜甲＜乙

D．乙＜甲＜丙22、房地产估价师的注册管理部门是。

A：国务院人力资源和社会保障主管部门

B：国务院住房和城乡建设主管部门

C：所在地省级住房和城乡建设主管部门

D：所在地市级住房和城乡建设主管部门

E：执行层的组织协调23、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。

A：抵押人无权优先受偿

B：抵押人有权对全部房地产优先受偿

C：抵押权人有权优先受偿

D：抵押权人无权优先受偿

E：工业用地的监测点评估价格24、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%25、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．通货膨胀风险

C．时间风险

D．资本价值风险2、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：行政划拨

B：无偿无限期使用

C：无偿有限期使用

D：禁止土地使用者转让

E：允许一定范围的土地使用者转让3、初步可行性研究主要解决的问题包括。

A：项目的投资机遇如何

B：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定

C：是否有进行详细可行性研究的必要

D：有哪些关键问题需要进行辅助研究

E：做出投资与否的决策4、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。

A：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响

B：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

C：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

D：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

E：抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担5、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费

B：土地使用权出让金

C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费

E：城市基础设施建设费6、下列有关税收的表述中，正确的有。

A：财政局对外出租的经营用房免征房产税

B：集体土地使用人无需交纳土地使用税

C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税

D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税7、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较8、最低收入家庭住房保障可通过方式实现。

A：实物配租

B：税收优惠

C：发放租赁补贴

D：租金核减

E：购买经济适用住房9、下列属于强制拍卖的特点是。

A：主体的不定性

B：权利义务的对等性

C：国家强制性

D：目的的利他性

E：标的非自有性10、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有__。

A．放弃这个项目

B．努力学习，边学边干

C．埋头苦干，克服困难完成项目

D．找别人完成项目，签自己的名

E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

11、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009年试题)

A：设计寿命

B：经济寿命

C：法定寿命

D：自然寿命

E：借款合同12、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。

A．0.8

B．0.8y

C．1000

D．1000+0.8y13、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．987414、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．土地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术15、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为__万元。

A．96

B．192

C．240

D．48016、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。

A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)

B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E：买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)17、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

A：商业保险

B：社会保险

C：政策保险

D：财产保险

E：人身保险18、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．319、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。

A．完成工程设计和合同约定的各项内容

B．对当地居民有所安置

C．建设单位已按合同约定支付工程款

D．有施工单位签署的工程质量保修书20、运用路线价法估价的步骤包括等。

A：调查评估路线价

B：计算临街土地的价值

C：求取可比实例价格

D：划分路线价区段

E：交易情况修正21、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值22、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20

B．15

C．35

D．5023、假设开发法的操作步骤包括。

A：调查待开发房