2024年国家开放大学(电大)-物业管理(本科)笔试考试历年高频考点试题摘选含答案

2024年国家开放大学(电大)-物业管理(本科)笔试考试历年高频考点试题摘选含答案第1卷一.参考题库(共75题)1.企业接受某外商赠送的一辆汽车，该辆汽车属于企业的资产。2.消费者心理过程包括（）、（）和（）等三方面。3.通风系统按作用动力来划分，可分为（）、（）两种。4.物业管理净利润由（）A、营业利润B、投资净收益C、营业外收支净额D、所得税E、管理费用5.林毅物业企业2002年末库存现金余额为1000元，银行存款额为3000元，其他货币资金为2000元，应收账款余额为60000元，应付账款余额为80000元，预计2003年第一季度末保留现金余额为8000元，预期2003年第一季度发生过以下业务：  （1）实现物业管理收入50000元，其中20000元款项尚未收回； （2）实现多余燃料销售20000元，款已收到并存入银行； （3）采购燃料20000元，其中10000元为赊购； （4）支付前期应付账款70000元； （5）解缴税款10000元； （6）收回上年应收账款50000元.  要求：试用收支预算法计算本季度预计现金余绌。6.属于税务筹划的方法是（）A、高低点法B、资金筹划法C、投资方案筹划法D、转让定价法E、成本费用法7.公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别。8.管理规约的性质属于（）A、物业服务企业的管理规定B、物业的管理规定C、行政主管部门的管理规章D、区分所有权人管理团体最高自治规范9.大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括：（）。A、物流企业的配送中心B、厂商联合的配送中心C、商业企业的配送中心D、地区配送中心10.简述建筑设备自动化系统的定义。11.二氧化碳灭火系统是一种纯物理的气体灭火系统。二氧化碳灭火的灭火原理是通过减少空气中（）的含量，使其达到不支持燃烧的浓度。A、氧B、氮C、干粉D、泡沫12.火灾自动报警系统一般由（）、（）、（）和（）4部分组成。复杂系统还包括消防联动控制装置。13.可用来衡量企业长期偿债能力的财务指标是（）、（）。14.众多的商务物业的集中在城市繁华区域，形成了（），国际上流行的称呼为CBD。A、中央商务区或商务中心区B、贸易中心区C、国际金融中心区D、经济中心区15.产品价值是指产品的单位价值。一般而言，产品价值与其分销渠道的宽窄成（）关系。16.高层建筑供电的负荷是如何分级的？17.从市场营销学的角度来理解，市场是指（）。A、买卖双方进行商品交换场所B、买卖之间商品交换关系的总和C、某种商品需求的总和D、以商品交换为内容的经济联系形式18.如何进行管理费的催收工作？19.简述物业管理资金的来源。20.（）是根据房地产消费者对房地产商品及其价值的感受来定价的一种定价方法。21.简述物业管理法的地位和作用。22.物业管理企业房屋中介代销手续费收入应列为（）。23.高压汞灯中的高压主要是形容（）。A、高电压B、高气压C、发光效率高D、启动频率高24.会所的功能有哪些？25.物业管理正向全方位、多领域挺进 目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为一个相对独立的新兴行业。 改革开放以来，深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起，通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。 在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推动了广东物业管理的规范发展，物业管理覆盖面的不断扩大，继新建住宅小区、写字楼实施物业管理后，近年一大批旧住宅区（包括房改房），政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步行街，部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管理的认识加深，重视程度提高，许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。 在天津市，物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校，工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励物业管理企业优化重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组，3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全市物业费收缴费提高了10％，物业管理成本降低了5％。 在上海，全市物业总量4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80％；非住宅物业管理覆盖面逾60％。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。 上海市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。 非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。实行物业分类管理有什么意义？26.2002年10月，李某入住某下去后，拒绝签订小区公共契约和物业管理合同，2002年11月，李某对自己的住宅进行装修，擅自改变房屋的承重结构。为此，某物业管理公司以李 某装修破坏房屋结构，且施工影响小区他人休息、危机房屋安全为由加以制止，又被李某拒绝，不服从管理。某物业管理公司向人民法院起诉李某。人民法院能否受理此案？27.简述业主团体的运作？28.在上年预计完成量的基础上，分析预算期有关变动因素来预测未来营业收入的方法称为（）。A、判断分析法B、算术平均法C、加权平均法D、计算分析法29.简述房地产营销管理的含义与内容。30.资产负债表的作用是（）A、企业拥有的经济资源及其分布情况B、企业在一定时期内获得的经营成果C、企业偿还债务的能力D、企业所负担的债务E、所有者在企业应享有的权益31.在收支预算法下，现金预算主要包括哪些内容？32.消防控制室的设备由（）组成。A、火灾报警控制器B、消防联动控制装置C、消防通信设备D、自动喷水灭系统33.低压配电系统的保护装置有哪些？各有什么作用和特点？34.空气中的焓值是指空气含有的（）。35.建筑物区分所有建筑物的管理，主要包括（）、（）、（）、（）、（）等特征。36.黄安永在《物业管理辞典》（1999.5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为（）等。37.加强物业服务企业资质管理的作用之一是（）A、限制实力不足的物业服务企业进入物业管理市场B、有利物政府掌握物业服务企业的情况C、有利于规范我国物业管理市场秩序。D、有利物业服务企业的分级收费38.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。39.推式策略主要使用（）方式和针对（）的营业推广方式；而拉式策略主要使用（）方式和直接针对（）的营业推广方式。40.物业管理对公共秩序的作用是（），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能D、业主自治管理41.按照人体触及带电体的方式和电流通过人体的途径，触电可分为（）、两相触电和（）。42.依据物业权属关系分类，可将物业分为（）。A、国有产权物业B、社团产权物业C、集体产权物业D、区分所有权建筑物业43.“管理规定”是物业管理制度中的一份（）的管理文件，是由一系列具体到某一方面的管理规定所组成。44.我国电网的频率标准是（）。A、40HzB、50HzC、60HzD、70Hz45.居住物业管理的目标有（）、（）、（）、（）。46.简述建筑智能化的定义。47.根据消费者购买行为的不同态度划分，可以有以下几种类型：（）、（）、（）、（）和疑虑型。48.试述写字楼物业市场分析的内容。49.变动成本是指在一定范围内与业务量无关的成本。50.在房地产市场预测中，比较常用的类比预测法主要有：（）A、产品类比法B、地区类比法C、国际类比法D、价格类比法51.消防控制室的管理制度主要内容是什么？52.会员制会所产生和发展的原因是什么？53.美华物业管理企业某月收取管理费收入350000元，提供维修劳务收入50000元，物业管理收入营业税率为5﹪，维修收入营业税率为3﹪。则应纳营业税、城建税税率为7﹪，教育费附加率为3﹪。要求：计算应纳营业税、城建税、教育费附加为多少？54.消费者的购买决策过程可以分为五个连续的步骤，即（）、（）、（）、（）和（）。55.一般而言，前期物业管理工作开始于收楼前的（）个月。56.国内外企业管理学家提出的服务质量管理模式，基本上可划分为三种类型：（）、（）和（）。57.主要是依靠室内风所造成的自然风压和室内外空气温度差所造成的热压来迫使空气进行流动，从而改变室内空气环境的通风方式是（）。58.以下哪项属于职能式组织的主要优点？（）A、营销效率高B、简便易行C、项目或市场职责明晰D、运营成本较低59.下列属于共有所有权的特征选项有（）。A、复合性B、广泛性C、多重性D、从属性60.某物业管理企业2003年末为某小区住宅进行顶房大修理，大修理期4个月。到2003年末工程尚未完工，则应确认2003年的营业收入（）A、不确认B、按合同金额C、按本年已完成的劳务比例D、按实际已收到工程款61.照明装置故障，大体分为短路、断路和（）三种情况。62.作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以（），以（）和（）。63.物业服务企业不但要根据（）、（）、（）的原则设计构建组织结构，并且要体现组织结构（）、管理方式（）、办公方式分散化的思想。64.业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。A、10%B、20%C、30%D、50%65.民用建筑用电负荷分为三级。下列属于二级负荷是（）。A、中断供电将造成人身伤亡B、中断供电将造成重大政治影响C、中断供电将造成重大经济损失者D、中断供电将造成公共场所秩序混乱者66.（）是随着首先在欧洲流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形式。67.建筑安防系统组成分类有不同方法。大致有（）、（）、（）、（）、（）和其他子系统等。68.简述预防性计划维修保养管理的工作要点。69.经营杠杆的存在主要是（）A、变动成本总额B、单位变动成本C、固定成本D、利润70.相对传统建筑，下列属于智能建筑广泛采用的“3C”高新技术的是（）。A、CenterB、ComputerC、CommunicationD、Control71.关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有（）。A、使用面积=租赁面积×租用率B、租用率=租赁面积/使用面积C、租赁面积=使用面积×租用率D、使用面积=租赁面积÷租用率72.接闪器通过引下线与大地作良好的电气连接的装置称之为（）。73.物业管理处如何对承包清洁工作的专业公司进行管理？74.楼宇自动化系统有哪些功能？75.请简述物业档案的收集。第2卷一.参考题库(共75题)1.在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。2.居住物业按建设时间可分为（）。A、新建居住物业B、原有居住物业C、旧城区的居住物业D、开发区居住物业3.房地产市场调查的主要内容包括（）A、市场环境研究B、市场需求研究C、消费者研究D、价格研究E、产品研究4.2004年初，李某所在的小区物业公司催收2003年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保护自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业管理公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2003年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付4303元物业管理费及滞纳金。李某可以不交2003年度的物业管理费吗？为什么？5.1994年3月在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上，建设部颁布了《（）》，提出逐步推行“（）”管理模式。6.高层货架仓库具有普通仓库无可比拟的优越性：1、节约空间，节省劳力；2、（）；3、（）；4、管理的控制系统。7.当企业营业收入比较波动时，应选择（）进行预测。A、判断分析法B、算术平均法C、加权平均法D、计算分析法8.医院的服务管理中属于（）的、（）的工作，应由医院来完成，属于（）的工作，可以由物业管理公司来承担。9.用高低点法分解混合成本一般只适用于成本变动不大的物业管理企业。10.简述居住物业管理的特性。11.简述物业管理法的效力范围？12.按现行税法规定物业服务企业属服务业上缴的税金包括（）A、定价监督B、名码标价C、收支监督D、审计监督13.订货成本与订购批量成反比，储存成本与订购批量成正比。14.少层、高层建筑室内消火栓给水系统分别是如何分类？15.通风及防排烟系统的维护主要包括四个方面：（）、（）、（）和系统检修。16.实用面积是通过对（）、（）和（）的测量来计算的；也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，如（）、（）、（）、（）的房屋部分等。17.密集分销主要适用于以下产品的销售：（）A、便利品B、名牌产品C、替代性强的商品D、特殊品18.某物业管理企业兼营小卖部，某月购进饮料800箱，每箱进价80元，该月出售该种饮料450箱，每箱售价150元（没有期初存货，并不考虑税收）。要求：分别按权责发生制和收付实现制计算营业利润。19.业主委员会履行下列职责（）A、召集业主大会，报告物业实施情况B、选聘、解聘物业管理企业C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同D、监督业主公约的实施E、业主大会赋予的其他职责20.政府物业的特点是：首先是（）；其次是物业的（）；还有政府物业（）。21.如何建立和架构安全管理队伍？22.营销组织模式的选择不是任意的，需要考虑各种影响因素。为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点，一般需要考虑如下几个方面：（）A、企业规模B、市场C、房地产的种类D、房地产销售方式23.房屋租金主要包括折旧费、（）、（）、投资利息、税金、（）、（）和利润等八大要素。24.简述房地产产品的概念与分类。25.管理团体的模式，可以归纳为（）、（）、管理团体法人、判断实务上法人资格等四种模式。26.在环境卫生管理实际工作中，应采用（）、（）部门主管巡查和（）进行监督检查。27.低压配电方式是指低压干线的配线方式。低压配电一般采用380/220V中性电直接接地的系统。低压配电的结线方式主要有放射式、（）和混合式三种。28.在西方国家工商企业的营销观念中，先后出现了五种企业营销观念，即（）、（）、（）、（）、（）。29.（）不仅地位重要，而且责任也重大，他不仅负责楼盘的销售工作，而且要负责市场研究、新项目开发、编制营销计划、进行营销预算等工作。A、销售经理B、生产经理C、营销经理D、研发经理30.对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的（）划归综合管理服务范畴。A、公共服务错误B、专项服务C、特约服务D、委托服务31.安全防范系统有哪几部分组成？建筑物对安全防范系统有哪些要求？32.试述房地产企业营销部门组织结构的类型并分析各自特点。33.建筑设备自动化系统简称为（）。A、SASB、CNSC、OASD、BAS34.物业管理企业承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。A、施工单位B、开发建设单位C、业主委员会D、居民委员会35.与传统建筑相比较，智能建筑有哪些特点？36.标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是（）、（），第二类是（），第三类是（）。37.物业管理合同订立的过程主要包括（）和（）两个阶段。38.简述治安管理的基本原则。39.（）应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。A、住宅物业的业主B、住宅小区内的非住宅物业的业主C、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主D、同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的写字楼的业主E、同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的商场的业主40.（）业务的发生后，不影响资产总额。A、以银行存款购进清洁用品B、以银行存款交纳税金C、以银行存款偿付前欠款D、以银行存款偿还银行借款41.怎样进行居住区绿化树种选择和植物配置？42.产品生命周期各阶段有哪些特点及相应的营销策略是哪些？43.房地产委托一代理关系是由（）来固化的经济与法律关系。44.水表是一种计量用户累计用水量的仪表。目前室内给水系统中广泛采用（）水表。45.消防水箱宜与生活、生产水箱合用，以防止水质变坏。水箱内应贮存（）的室内消防用水量。A、5minB、8minC、10minD、15min46.物业的竣工验收主要是有（）、（）、（）和（）。47.产品生命周期中成熟期的营销目标应该是（）。A、保持市场占有率B、提高市场占有率C、获得最大的市场占有率D、降低市场占有率48.固定资产的保险价值应（）确定。A、按账面原值B、按账面原值加成数C、按出险时重置价值D、评估价49.物业服务企业的组织结构有哪些基本类型？50.确定物业档案保管期限的具体标准是什么？51.我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（）以及国际公约。A、地方性法规B、行政规章C、宗教戒律D、司法解释52.建筑设备自动化系统的基本功能有哪些？53.恩格尔定律表明：在一定条件下，当家庭个人收入增加时，收入中用于食物开支部分的增长速度与用于教育、住房、医疗等方面的开支的增长速度相比，（）。A、后者小于前者B、两者成正比C、前者小于后者D、两者成反比54.通信网络系统简称为（）。A、BASB、CNSC、OASD、SAS55.根据工程项目的不同，工程保险划分（）A、建筑工程保险B、安装工程保险C、电梯工程保险D、设备工程保险E、桥梁工程保险56.房屋维缮管理的主要内容又包括（）A、房屋的质量管理B、房屋维修施工管理C、房屋维修责任管理D、二次装修管理57.流转税的税种有（）、（）、（）。58.以下属于需求导向定价法的有（）。A、随行就市定价法B、追随定价法C、撇脂定价D、价值感受定价法59.简述业主大会的职责。60.业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。61.采取机械加压送风方式，以风机所产生的气体流动和压力差控制咽气的流动方向的防烟技术是（）。62.简述国外物业分类管理的产生与发展的动因。63.电梯的定义是用电力拖动的轿厢运行于铅垂的或倾斜不大于（）的两列刚性导轨之间运送乘客或货物的固定设备。A、10°B、15°C、20°D、30°64.只要对财产拥有所有权，就可以向保险公司投保。65.物业管理正向全方位、多领域挺进 目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为一个相对独立的新兴行业。 改革开放以来，深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起，通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。 在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推动了广东物业管理的规范发展，物业管理覆盖面的不断扩大，继新建住宅小区、写字楼实施物业管理后，近年一大批旧住宅区（包括房改房），政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步行街，部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管理的认识加深，重视程度提高，许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。 在天津市，物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校，工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励物业管理企业优化重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组，3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全市物业费收缴费提高了10％，物业管理成本降低了5％。 在上海，全市物业总量4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80％；非住宅物业管理覆盖面逾60％。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。 上海市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。 非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。材料反映了物业管理的哪些趋势？66.筹资成本是指企业在筹资活动中所需支付出的代价。67.工业物业就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括（）、（）、及其（）。68.物业管理的本质是（）。69.法定盈余公积可用于（）。A、弥补亏损B、转增资本金C、职工集体福利设施D、职工医疗E、转增所得税70.二级资质的物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求（）A、不少于30人B、不少于20人C、不少于10人D、不少于5人71.按建筑主体楼宇的构成可分为居住物业（）。A、多层、中层、高层、超高层B、多层、中层、小高层、超高层C、多层、中层、高层D、多层、高层、超高层72.（）认为企业只要致力于提高产品质量，就一定能畅销和获利。A、生产观念B、产品观念C、推销观念D、市场营销观念73.广告目标要明确回答的四个问题中，（）是广告活动的核心内容。A、广告活动针对谁B、传播什么信息C、实现什么目的D、需要多少时间74.展示会期间各种公用设施的运行状态及使用状况的检查也是个非常重要的内容，包括（）、（）、（）、（）、（）、（）等，遇有问题，立即填写公用设施维修表，及时报送相关部门解决，并跟踪处理结果。75.对于竞争对手的研究，主要集中于（）几个方面进行。A、判定竞争者的目标B、识别竞争者的战略C、评估竞争者的优势与劣势D、评估竞争者的反应模式E、判断市场需求及结构的变化趋势第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案：正确2.参考答案：认识过程；情感过程；意志过程3.参考答案：自然通风；机械通风4.参考答案：A,B,C,D,E5.参考答案： 现金期初余额=1000+3000+2000=6000元 本期现金收入=（50000-20000）+20000+50000=100000元 现金支出=（20000-10000）+70000+10000=90000元 现金余绌=6000+100000-90000-8000=8000元6.参考答案：C,D,E7.参考答案： 1.内部管理运作方式 （1）若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务（如保安、保洁、设备维护等）应由同一机构负责。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。 （2）若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。加在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。管理部的工作要旨是服务。 2.外部管理运作方式 （1）成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。 （2）引进工商管理部门，在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执行部门协且对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。8.参考答案：D9.参考答案：A,B,C10.参考答案：建筑设备自动化系统是将建筑物内的电力、照明、空调、运输、防灾、保安、广播等设备以集中监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统。它使建筑物成为安全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并能保证系统运行的经济性和管理的智能化。11.参考答案：A12.参考答案：触化器件；火灾报警装置；火灾警报装置；电源13.参考答案：负债比率；已获利息倍数14.参考答案：A15.参考答案：反比例16.参考答案： 高层建筑供电的负荷分级： 一级负荷：消防用电设备，应急照明，消防电梯。 二级负荷：客用电梯，供水系统，公用照明。 三级负荷：居民用电等其他用电设备。17.参考答案：C18.参考答案： 管理费的催收工作要点如下： （1）及时递送催缴款通知单。在住户入住协议中约定通过小区信箱投递各项收费通知单，住户在指定的收费日期须按时缴交，逾期按市物业管理条例的规定每日收取1‰的滞纳金。指定的收费期结束后，管理处应及时向欠款户发出催款通知单，顾及到部分住户不查看信箱，管理处可将催款通知书送达住户，并提醒住户注意查看信箱；对于部分居住在其它地方的业主，管理处应通过电话、传真、电子邮件或寄信等方式向业主催收管理费。 （2）采用多种方式收费，为住户缴费提供方便。从提高工作效率，方便住户缴费的角度考虑物业公司应大力推进通过银行划账的方式收取费用，如“一折通缴费”，方便业主在管理处便可办理煤气、电话、有线电视等划帐手续。 （3）加强法制意识，追讨托欠费用。一般来说，收楼时与业主签订入住协议中应约定业主须及时足额缴纳物业管理费。如果业主未能在规定时间内缴费，物业管理企业有权收取末付款项的利息，并征收一定的滞纳金，以弥补由于拖欠引起的额外工作成本。当上期费用被拖欠时，物业管理公司应向业主发催款通知单，并要求业主签收；催款单应注明拖欠款的滞纳金，提请住户及时缴交，以免带来经济上的损失。对于非恶意的欠费户，可考虑不收滞纳金；对于一些拒不交款的“钉子户”，则要严格依照法律执行起诉并做好催款的记录及证据的保存工作，如保存好业主签收的欠款通知单或通过寄持号信的方式保存催款证据。对于一些确有困难的“难点户”，则可以考虑给予适当的优惠。19.参考答案： ①物业管理费 ②住宅专项维修资金 ③共用部位、共用设施设备的经营收益 ④物业企业对特约服务投入的资金 ⑤国家财政补贴20.参考答案：价值感受定价法21.参考答案：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分，它既有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。物业管理法是一个以民法为核心，并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系。22.参考答案：其他业务收入23.参考答案：B24.参考答案： 会所主要表现在以下几个方面： （1）会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。 （2）会所是发展品牌的重要手段。 （3）会所能促进物业项目的租售。 （4）所能有力地推动社区文化的发展。25.参考答案： 实行物业分类管理的意义，从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。 （1）有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。 （2）有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。 （3）有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服务质量监督的机制的建立。26.参考答案：人民法院要受理此案。27.参考答案： 业主团体是指物业内全体业主构成的社会团体。业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管形式来实现的。业主团体作为业主自治的团体组织形式，一方面维护居住物业的利益及需求、自律行为，发挥高度的自我约管精神，全面体现个人自由享受与民间自治管理一致的风貌；另一方面，也必须在遵守法律、法规的基础上，接受政府监督、协调，整体促进社区、社会秩序的良性发展。 （1）业主大会的成立及职责业主大会是由依法划定的业主 自治管理辖区全体业主组成的议事机构，是物业内的最高决策机构。业主大会在商讨、决议的基础上，形成业主大会议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和全体业主具有约束力。 （2）业主委员会的成立和运作 业主委员会又称业主管理委员会。是在物业管理区域内代表全体对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。28.参考答案：D29.参考答案： 房地产营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的分析，计划实施与控制过程，其核心是在企业总体站略规划指导下，确定房地产市场营销观念和制定房地产市场营销职能战略，主要内容包括三个方面： 1.企业站略规划与营销职能战略制定 2.营销管理过程控制 3.营销管理活动实施30.参考答案：A,C,D,E31.参考答案：收支预算法是指将预算期内可能发生的一切现金流入、流出项目分类列入现金预算表中，以确定收支差异，采用适当财务对策的方法。在收支预算方法下，现金预算主要包括四部分内容：现金收入；现金支出；现金余绌；现金融通。32.参考答案：A,B,C33.参考答案： 低压配电系统的保护装置有： （1）刀开关； （2）熔断器； （3）自动空气开关； （4）漏电保护器。 刀开关：按其极数分，有三级开关，开极开关和单极开关，按刀开关的转换方向分，有单投、双投两种。普通的刀开关不能带负荷操作，只能在负荷开关切断电路后，起隔离作用。刀开关断开的负荷电流不应大于制造厂容许的断开电流器。 熔断器：是一种保护电器，主要由熔体和安装熔体用的绝缘器组成。 自动空气开关：又称自动空气断路器，是一种自动切断线路故障用的保护电器。自动空气开关的分断能力较强，所以应用极为广泛，是低压网路中非常重要的一种保护电器。 漏电保护器： （1）漏电保护器分类； （2）漏电保护装置的结构和工作原理； （3）漏电保护器的选择。34.参考答案：总热量35.参考答案：复合性；专有所有权的主导性；一体化；登记公示性；主体身份多重性36.参考答案：生活、办公、经营、生产37.参考答案：C38.参考答案：错误39.参考答案：人员推销；中间商；广告；消费者40.参考答案：B41.参考答案：单相触电；跨步电式触电42.参考答案：A,B,C,D43.参考答案：综合性44.参考答案：B45.参考答案：经济效益的目标；社会效益的目标；环境效益的目标；心理效益的目标46.参考答案：建筑智能化的定义是：智能建筑是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。47.参考答案：习惯型；理智型；经济型；冲动型48.参考答案： 首先是地区分析： 邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素： （1）写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率，以及是过剩还是缺乏的。如果不考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空置率较低，而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对较高。 （2）地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%～4％的速度增加等。 （3）地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上，因为经济增长快的地区，市场不断扩大，写字楼的需求也随之扩大，盈利机会较多，因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。 （4）地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项目（主要指污染的治理、绿化的新建项目等）。 其次是吸收能力分析： 在分析写字楼物业的空间时，物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间，每年的吸收能力近十万，那么我们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。 再次是区位分析： 写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响作用，大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑较多的是成本，环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后，旧的物业便被相对较小的公司占用，这也是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见，租金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。49.参考答案：错误50.参考答案：A,B,C51.参考答案： （1）消防中心值班室火警预报、信息通信中心； （2）遵守值班纪律，不得迟到、早退或离岗； （3）消防中心值班室严禁其他无关人员进入； （4）遵守交接班制度； （5）消防值班员； （6）定期检查； （7）程序处理。52.参考答案： 会员制会所产生和发展的原因是： （1）有可以享受的理想的环境和设施； （2）为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起，交流经验，分享信息提供机会； （3）现代商务活动大量消费开支的存在； （4）会员可结识志趣相投的人，结识社会和行业的知名人士或社会名流； （5）成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。53.参考答案： 营业税＝350000×5％＋50000×3％＝19000元 城建税＝19000×7％＝1330元 教育费附加＝19000×3％＝570元54.参考答案：认识需要；搜集信息；分析评价；购买决策；购后感受55.参考答案：3—656.参考答案：消费者满足程度模式；产品生产模式；相互交流模式57.参考答案：自然通风58.参考答案：B59.参考答案：A,B,C,D60.参考答案：C61.参考答案：漏电62.参考答案：全部出租；收回投资；获取利润63.参考答案：企业化；产业化；社会化；扁平化；柔性化64.参考答案：B65.参考答案：D66.参考答案：服务性公寓67.参考答案：入侵报警子系统；电视监视子系统；出入口控制系统；巡更子系统；汽车库（场）管理系统68.参考答案： ①制定设备维修保养计划 ②确定维修保养的类别、等级、周期、内容 ③实施过程中的监督检查69.参考答案：C70.参考答案：B,C,D71.参考答案：B,C,D72.参考答案：接地装置73.参考答案： 首先，在选择专业承包公司时，应考察专业承包公司是否具备承担清洁、垃圾清运业务的资质，有没有能力履行承包合同的义务与责任，有没有能力承担违约责任，社会信誉是否好，服务价格是否合理。 其次，在管理上要注意的事项 （1）应要求承包公司制定具体的工作计划，包括岗位设置及职责、服务标准、技术要求、垃圾清运时间、责任和义务等，并在合同中约定，作为监督检查的依据。 （2）应根据实际情况制定一些工作制度、规定，如《清洁工作检查规程》、《消杀管理办法》等，并监督承包公司实施。 （3）承包公司根据要求、工作计划、合同，安排属下员工进行具体清洁、消杀、垃圾清运工作，物业管理公司依据上述文件每天进行监督检查。 （4）日常工作中，物业管理公司要规定清洁工人的工作操行，要求他们遵守物业的有关管理规定，应以合约形式约定双方的行为规范，并附带经济责任。 再次，加强监督检查。 物管员每天要对所辖物业区域的日常清洁、消杀及垃圾清运工作进行监督检查。承包公司主管及物管员依据质量标准进行自查和巡查工作，物管员要将检查结果登记在《清洁巡查日评分记录表》及《消杀记录表》中。 物管员发现清洁工作不合格时，要立即通知清洁公司主管责令责任人（清洁员）予以返工，垃圾清运工作不合格，则要上报主管联系垃圾清运公司负责整改，直至合格为止。 管理处主管也可对辖区内的清洁、消杀及垃圾清运工作进行不定时抽查，如每月的日评分表中累积有15天出现问题，则要发出《整改通知书》进行整改，并将结果报管理处主任。74.参考答案： 楼宇自动化系统不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解为，具有某种“拟人智能”特性或功能。 智能化建筑物的功能的：①对环境和使用功能的变化具有感知能力；②具有传递、处理感知信号或信息的能力；③具有综合分析、判断的能力：④具有作出决定，并且发出指令信息提供动作响应的能力。以上四种能力建立在BAS、CAS、OAS三大基本要素有机结合、系统集成的基础上，智能化程度的高低，取决于三大要素有机结合、渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。75.参考答案： 收集的实质就是集中，收集工作是物业档案管理工作的起点，是一个重要环节。物业 档案收集的要求是： （1）纳入计划、明确责任； （2）内容要齐全、完整、准确、翔实； （3）形式要标准规范； （4）载体要丰富。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：正确2.参考答案：A,B,C3.参考答案：A,B,C,D,E4.参考答案：李某应付物业管理费，因物业管理合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，一般不包括自行车的保管义务，李某拒付管理费的理由不成立。5.参考答案：城市新建住宅小区管理办法；社会化、专业化6.参考答案：提高仓库管理水平；实行无人化操作7.参考答案：C8.参考答案：专业性；技术性；服务性9.参考答案：正确10.参考答案： 随着住房制度改革，住房商品化进程的加快及小区建设、管理发展的日益完善，居住物业管理越来越体现以下一些特性： （1）唯一性。 （2）综合性。 （3）专业性。 （4）经营性与中介性。 （5）服务性。11.参考答案： 管理法的效力范围指物业管理法律法规的约束力所及的范围，即所谓物业管理法的生效范围和适用范围，包括物业管理法规的1、空间效力范围；2、时间效力范围；3、对人的效力范围。 A.空间效力范围：物业管理法律规范生效的地地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。 B.时间效力范围：指物业管理法律规范的的效时间。 C.对人的效力范围：指物业管理法律规范可以适用的主体范围A、L国内主体的法律效力，中国公民、法人、社团B、对外国人的法律效力。12.参考答案：A,B,D13.参考答案：错误14.参考答案： 少层建筑室内消火栓给水系统类型中有以下三种方式： 1、无水箱、水泵室内消火栓给水系统。 2、仅设水箱不设水泵的消火栓给水系统； 3、设有消防泵和消防水箱的室内消火栓给水系统。 高层建筑室内消火栓给水系统分类： 1、高层建筑区域集中的高压、临时高压室内消防给水系统； 2、分区供水的室内消火栓给水系统。15.参考答案：灰尘清理；巡回检查；仪表检定16.参考答案：办公室；走廊；其他永久性墙体表面；走廊；门厅；休息室；容纳建筑物设备17.参考答案：A,C18.参考答案： 权责发生制：营业利润＝450×（150－80）＝31500元 收付实现制：营业利润＝450×150－800×80＝3500元19.参考答案：A,B,C,D,E20.参考答案：产权的公共性；社会服务性；功能的特殊性21.参考答案： 物业管理企业对物业的安全管理，一般可以委托专业保安公司或自行组织专门的队伍实施管理业务。随着社会分工的日益细化和市场的需求，市场上出现了一些专业的保安服务公司，也有一些公安部门的治安管理机构提供类似服务。目前，我国对企业自建保安均需要在公安机关的相应主管部门进行登记审批备案并严格服从公安机关的统一管理，具体手续视各地方制度而略有差异。选择何种安全管理方式，主要还是应根据物业管理企业和物业具体情况而定。 物业管理企业都必须建立一个健全合理的安全管理体系或机构。通常下设专门的保安部负责专门的安全管理工作，而根据物业管理企业架构和物业性质的不同，保安部下设的具体运作机构也有不同。单体商用物业通常由于工作任务复杂，人员配置多，而相应设置多级管理机构。如：管理处——保安部——保安主管——保安班长——组长——队员。而一般住宅物业通常由于人员配置较少，同时亦利于降低运作成本，通常可采取最简单的安全体系：如：管理处——保安班长（主管）——组长——队员。总之，物业治安管理架构的建立，应当适应物业具体治安服务的需求，以层级清晰、责任分明、管理到位、运作高效为标准，为物业治安管理工作发挥最大效能。22.参考答案：A,B,C,D23.参考答案：维修费；管理费；保险费；地租24.参考答案： 房地产产品是指满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是由核心产品，有形产品和附加产品所组成的立体复合体。 房地产产品的分类有土地和房屋。25.参考答案：非法人的团体；法人团体26.参考答案：员工自检；领班作业检查；经理抽查27.参考答案：树干式28.参考答案：生产观念；产品观念；推销观念；市场营销观念；社会营销观念29.参考答案：C30.参考答案：A31.参考答案： 安全防范系统由以下部分组成：入侵报警子系统、电视监视子系统、出入口控制系统、巡更子系统、汽车库（场）管理系统和其它子系统。 建筑物对安全防范系统的要求： （1）外部侵入保护； （2）区域保护； （3）目标保护。32.参考答案： 房地产企业营销部门主要有三种基本的组织结构： A.职能式组织 优点：简便易行，对于产品单一的企业可以获得较高的效率。 缺点：随着公司开发项目的增多，市场范围的不断扩大，可能会因为设有一个职能部门对某一具体项目或市场负责，并且每个职能部门都在为获得更多的预算和更有利的地位而竞争，致使营销经理忙于调解纠纷，营销效率降低。 B.地区式组织 优点：适合规模大，涉及地区范围广的大型房地产企业，便于地区经理制定本地区的长远发展计划。 缺点：不利于总公司的控制和管理。 C.项目式组织 优点：目的明确，责任具体，效率高，针对性强，可以协调各方力量共同做好项目开发工作，可以培养锻炼项目管理人才。 缺点：临时性机构，不具备长远目标，不易做长远的战略计划，项目经理在营销职能方面缺乏充分的权限。33.参考答案：D34.参考答案：C35.参考答案： 与传统建筑相比较，智能建筑有以下特点： （1）节约能源； （2）节省设备运行维护费用； （3）提供安全、舒适和高效便捷的环境； （4）广泛采用了“3C”高新技术； （5）系统集成。36.参考答案：建筑及公用设备；设施的编号；服务标识；功能标识37.参考答案：要约；承诺38.参考答案： （1）坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理方针。治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防此可疑人员进入住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。 （2）坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。物业管理企业属下的保安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作；打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业的安全，为社会治安工作作出贡献。 （3）坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为用户提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作，既要有公安人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着想，主动帮助用户们解决困难；既要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户提供热情，周到的服务。 （4）坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制度，落实治安防范措施；另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消防报警系统等，应购置充足的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的设备等。39.参考答案：A,B,C40.参考答案：A41.参考答案： 居住区绿化树种选择和植物配置如下： （1）大面积绿化的选择和配置。对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良品种，一般以乔木为主，也可考虑一些有经济价值的植物，一些重点绿化地段，如居住区入口，公共活动中心，可选种一些观赏性的乔灌木或少量花卉。 （2）公共娱乐场所绿化的选择和配置。树种可选用速生和慢生相结合，以速生为主，以迅速形成环境绿化。 （3）