公司新员工成长手册模板

成长计划目标：新经纪人经过该培训项目，初步了解房地产行业，了解信嘉企业发展历程和经营理念，认同和接纳信嘉企业文化。掌握对应房源和客源开拓方法，熟悉工作步骤，掌握基础销售技巧和服务技巧。本体系是新经纪人快速入门系列课程、培训跟进和店内教导计划，包含了房地产经纪人必需掌握知识和技能，从而使经纪人能够有效地掌握时间，快速展开工作，发明价值。对象：信嘉连锁店新经纪人。周期：15天█入职培训培训方法：集中培训(由培训部组织)培训周期：5天█店内教导目标：将入职培训内容在教导期内重新学习一次，并经过口头提问式考评加以监督学习。教导计划在10天完成。必需和区经理、培训责任人保持沟通。经过《新员后续培训反馈单》方法实现。教导计划店经理须交区经理和培训责任人立案。培训责任人监督和支持计划完成。店内10天快速教导计划教导描述：新经纪人进入企业后，经过市场调查和入职培训课程，对行业和企业有了一定认知，但对房地产知识和技能掌握还须教导和培训，在教导内，店经理作为第一责任人，有责任有义务对新经纪人成长负责。店经理担任教导员。教导员严格根据本教导计划实施。教导周期：10天教导人：店经理培训方法：在岗培训（天天学习1小时）教导指导:可视学员学习进度合适调整训练时间每位学员实习工作内容以下（每位教导员可视具体情况安排）：开闭店步骤日常接待及日常工作：接待，联络用户，推荐房源，约看房旁听经纪人洽谈合适帮助洽谈工作熟悉签单步骤熟悉权证及综合管理部门各岗位责任人了解物业交验程序各类报表完成天天例会：强调学习关键、回顾前一天产生问题进行探讨并改善(学员每一次看房,全部要向其它组员讲述，并提出各自见解)；教导员依据组员不一样意见，总结并加以分析。每一次签单过程（不管成功、失败）全部从中说出成功和失败理由，并加以分析，从中学到经验，不停提升自己。以上如有非正常情况，需利用模拟演练：如协议签署。请训练师准备好案例及三证等相关材料，让学员模拟签单（可结合训练师经验和企业现行政策及市场情况）店内教导计划第1天（时间：月日）任务1：介绍同事形式：店会议责任人店经理签字：任务2：安排座位、电话、文具、销售工具责任人店经理签字：任务3：连锁店多种设备和业务资料领用及使用责任人教导人签字：任务4：介绍岗位描述和基础工作安排责任人店经理签字：任务5：店经理指定新经纪人教导员(带训师)责任人店经理签字：任务6：指定新经纪人10天教导计划教导员签字：任务7：参与业务会议任务8：填写时间承诺书责任人店经理签字：附：《成长计划表》让我们一起继续来打拼——15天新职员成长计划表姓名部门基础信息1.您现在所在地:2.常见联络方法:3、团体介绍：店经理（）连锁店（）我想成为一个什么样人我想做一个（）（）（）人。我认可下列价值观（确定请在后面打对号）1、有付出才能有收获。2、成功者永不放弃，放弃者永不成功！3、天下大事必做于细，天下难事必做于易。4、其它：我座右铭我奋战目标（时限：15天）整体目标：销售收入销售额看房量有效成单数15天内我必需掌握以下技能1、熟悉业务知识，并能熟练利用；2、单独带看房3、熟练接待用户4、简单谈判5、成交我现在优势和已含有技能我现在困难、不足和挑战其它期望你期望得到什么样锻练？你对我作为你导师有什么期望？你怎样才能学得最好？经过操作？听讲？阅读？观摩？还是经历？向你反馈信息最好方法是什么？你其它期望（需要什么机会）我承诺这是我在导师帮助下用心设计成长计划，我会对我们选择和承诺负责。我会全力以赴去做，我相信15天后我是全新我。我一定坚守承诺、坚持不懈、势必达成!!填表日期：承诺人：导师寄语签字你不是一个人战斗，我们是相亲相爱一家人，一起加油！！！该计划书新经纪人需在教导员引导下完成．第2天（时间：__月日）任务1：开闭店步骤教导员签字：任务2：店情况介绍责任人店经理签字：任务3：拓展商圈楼盘分析介绍教导员签字：任务4：商圈内竞争对手分析教导员签字：任务5：部署下班后作业——复习《房地产基础知识》2天完成教导员签字：任务6：向教导员汇报上一天工作教导员签字：附注：＜房地产基础知识＞讲解：房屋基础概念：土地起源：土地分为划拨、出让两种。过户时土地性质为“划拨”需缴纳土地出让金。集体全部制土地和小产权关系。出让年限：（不包含特殊情况）居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年；商业、旅游、娱乐用地:40年；综合或其它用地:50年。面积：套内使用面积：指室内实际能使用面积，不包含墙体、柱子等结构面积。（可利用空间面积）套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积+阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积1、公摊面积：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；2、各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50％.自用按墙体头羊面积100%。3、阳台面积计算：半封闭50%全封闭100%露台赠予4、阁楼面积计算：高于2.2米部分水平投影面积容积率：反应土地利用程度、使用强度及其经济性技术经济指标容积率=小区建筑总面积÷小区用地面积建筑密度（建筑覆盖率）=小区内建筑物基底面积之和÷小区用地面积出房率（得房率、使用率）=套内使用面积÷建筑面积通常：多层住宅为85-91％小高层住宅为72-76％高层住宅为76-82％商业、办公楼为55-70％住宅进深--实际长度。住宅开间--实际宽度层高：本层地面到上层地面高度净高：本层地面到本层天花板高度存量房--是指已被购置或自建并取得全部权证书房屋。(二手房)增量房--指由开发商建造新上市商品房房地产三级市场：一级市场：土地交易市场二级市场：商品房开发市场（增量房市场）三级市场：二手房及存量房交易市场五证两书：国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证（预售许可证）、住址质量确保书、住宅使用说明书。期房、现房和准现房区分入伙（交钥匙）多种不一样标准房屋分类：【商品房】开发商开发以商品价出售房屋，含成本和利润两部分。【房屋产权】房屋产权是指房产全部者根据国家法律要求所享受权利，也就是房屋各项权益总和，即房屋全部者对该房屋财产占有、使用、收益和处分权利。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上人，对全部共有房产不分份额地享受平等全部权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上人对同一项房产共同享受全部权。【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产、宗教产三种。【集体全部房产】是指城市集体全部制单位全部房产。即集体全部制单位投资建造、购置房产。【私有（自有）房产】是指私人全部房产，包含中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购置房产，和中国公民投资私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任企业）所投资建造、购置房屋。其中部分产权：指根据房改政策，职员个人以标准价购置住房，拥有部分产权。【公房】国家和单位投资建设或购置，产权属国家或单位全部住房。【房改房】以成本价购置公有住房。【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位全部房屋，也称系统产权房、系统房【转让受限房子】房主正在服徒刑,部分特殊房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。多种房型介绍：二室，一室，全部包含哪多个:二室：偏单，中单一室：直门独、宽直门独（厅≧8㎡）、中独、偏独、葫芦独（葫芦独和刀把独）等“偏”和“中”区分标准：是否能有空气对流。独单和中单、偏单不是一个概念范围内。附：房型图中独1中独2朝向介绍：朝向共分为：南北、东西、阳面、阴面、东照、西照、金角、银角、铜角、铁角通常多种平面图全部是按上北下南左西右东次序来。金银角介绍：根据住宅层数分类：低层1——3层多层4——6层中高层7——9层高层10——30层超高层30层以上根据住宅承重结构所选择关键材料所分类：【砖木结构】：关键承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件墙体和柱采取砖砌，水平承重构件楼板、屋架采取木材。这类建筑物层数通常较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。【砖混结构】：这类建筑物竖向承重构件采取砖墙或砖柱，水平承重构件采取钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包含少许屋顶采取木屋架。这类建筑物层数通常在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深尺寸及层高全部受到一定限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构建筑物替换。砖混结构中可拆改部分是那些？不传力12墙及门连窗部分。【钢筋混凝土结构】：这类建筑物承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料组成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它特点是结构适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑全部能够采取这类结构。钢筋混凝土结构房屋种类关键有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构等。【钢结构】：这类建筑物关键承重构件均是用钢材制成。其结组成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大建筑，如体育馆、影剧院、跨度大工业厂房等。【其它结构】是指凡不属于上述结构房屋全部归这类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。根据住宅平面布局分类：可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅，回型住宅等影响房价原因有：地点,交通,购物,房龄,朝向,装修,配套,临街,小区环境,周围学校,房型、产别等。楼层（一层、二层、中间层、次顶层、顶层）楼层优略分析第3天（时间：月日）任务1：工作步骤介绍教导员签字：任务2：联络10好友和以往同事教导员签字：任务3：熟悉本区域内小区摆位图教导员签字：任务4：部署下班后作业——复习《租赁知识》2天完成教导员签字：任务5：向教导员汇报上一天工作教导员签字：附：和好友和前同事联络模版模版一——您好，很久没有联络了，您好吗？——我现在在信嘉房地产工作，是天津滨海新区信誉度最好房地产服务企业，关键从事房地产中介服务！比如帮助那些寻求办公地点企业，或寻求居住场所人士找到她们所需要写字楼或公寓。……——假如你有好友需要这方面信息或服务，记得介绍我给她。……——给你留一个我联络措施……——保持联络！模版二——“您好，大刘，我现在信嘉房地产工作。你听说过吧!对，是滨海新区这边最好房地产中介品牌。即使我以前没做过房地产工作，但我们有很好培训体制，我也接收了培训。应该说，培训很系统。未来，假如你自已或你好友要想买房或租房，请让她跟我联络我肯定会给她最好服务。以后我们再聊，谢谢!”模版三经纪人：你好!王小姐在吗?……是我，小陈！好友：你好，最近怎么样?经纪人：我刚刚换了工作，在信嘉房地产企业，做房地产中介。好友：噢，是“信嘉”房地产连锁店里吗?我在开发区好多地方全部看到过你们店铺。经纪人：对对，没错，我们是滨海新区最好房地产中介品牌，而且我接收了专业培训，店里还有专门房源信息系统搜索查询。你有什么认识人或好友想买卖房或租赁，全部能够来找我，让她们给我打电话吧。好友：行啊，周围有好友有需求话，我让她们直接找你。经纪人：多谢，多谢，有时间一起吃饭。BYE-BYE！房屋租赁业务房屋租赁是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为。租赁业务收费标准列表以下业务类型地域月租金（元）出租房主佣金承租用户佣金租赁塘沽区XXX元月租金50%月租金50％开发区1个月租金以上佣金具体由谁担负，可由业主和用户自行协商而定，但在协议中必需注明。附注：＜租赁知识＞讲解租赁业务租赁业务-交易步骤图房源登记及录入系统立即统计用户信息连锁店人员分到房源后，须立即跟进；房源登记及录入系统立即统计用户信息连锁店人员分到房源后，须立即跟进；经纪人分到用户后立即配对，4小时内联络用户；业主、用户咨询三方签署物业交验单三方签署物业交验单协议存档签署租赁协议物业交验承租方带身份证、首期租金及押金出租方带身份证、产权证、共有权人同意出租证实用户满意，通知双方，并约定签约再推荐约看房，带客看房经纪人带客看房后反馈房主看房结果，并在系统中填写房屋情况信息进行配对，推荐房源或用户不满意签署看房确定书收取租赁服务费交到财务部填写费用单用户管理1、将用户信息具体登记在笔记本中，按时回访；（250效应和后端营销）用户联络经纪人在4小时内联络用户并推荐租赁房源，并作好用户评价：A类：意向明确、较急用户，应天天联络后反馈B类：意向不明确、需要去变通用户，应每三天联络后反馈C类：潜在用户、需要改变用户，应最少隔七天联络后反馈J类：假信息用户（其它中介）F类：失效需放弃用户（已租、不需要租）亿遨ERP系统中房源维护经纪人将出租、出售房源信息录入到ERP系统中，按时回访；房源所属经纪人依据ERP系统，对所属房源最少每七天回访一次；如房源所属经纪人2个月内未回访，则其它经纪人回访后可将房源修改至自己名下。协议管理1、双方所需携带资料出租方必带：身份证原件留存复印件、房本原件（购房协议原件）留存复印件、如有委托人需要提供委托人身份证原件留存复印件、委托书（委托书需房主本人签字并加盖手印）承租方必带：本人身份证原件留存复印件及对应首期租金、押金。如有委托人需提供委托人身份证原件留存复印件、委托书。用户入住时补交身份证复印件。2、签协议基础制度产权不清楚均不可签署协议；协议上用户签字姓名应和委托代理协议上署名需保持一致，如发觉不符，则要求她（她）重新再补签一份委托代理协议。房产人，出租人，身份证应为同一人；如不为同一人，则需要出示委托书和相关身份证实。协议双方签字必需为房东用户本人亲笔署名或是正当授权委托人。经纪人应将产权证编号摘入协议中。如有双方协商需修改或补充条款，则协议上修改或补充地方，须三方按手印认可。如有补充条款，须区经理同意；不得私自对用户做任何协议之外承诺。物业交验：经纪人和出租方、承租方应同一时间在房屋内三方一起完成物业交验并具体填写房屋交接单；房屋内家俱家电是否完整、能否正常使用，统计水表、电表、煤气表等使用度数；明确有线电视、宽带、物管费（卫生费）负担责任，勿忘空调加氟加液责任。第4天（时间：月日）任务1：电话沟通技巧教导（一般用户、意向用户）责任人店经理签字：任务2：联络5位房主问询房屋情况教导员签字：任务3：验房操作——成功验房2套教导员签字：任务4：口头提问式考评《房地产基础知识》教导员签字：任务5：部署下班后作业——复习《房屋买卖知识》2日内完成教导员签字：任务6：向教导员汇报上一天工作教导员签字：附注：＜买卖知识＞讲解：买卖业务佣金收取：买卖代理服务费应收卖方服务费应收买方服务费成交价格1％成交价格1％委托贷款服务费600元/宗居间业务（自配对成交）成交价格1％抵押贷款服务费贷款额2%私产房过户相关费用：契税契税标注各区指导价：塘沽：9800元/平米开发区：12239元/平米纳税标准额度：市场指导价以下，房屋面积在90㎡以下，首次购房，纳税价格×1％市场指导价以下，首次购房房屋面积在90-144㎡，，纳税价格×1.5％市场指导价以上，非首次购房、房屋为非一般住宅，纳税价格×3％（商用房）注：一般住宅：满足三个条件1、小于或等于144平米2、容积率小于13、过户价格高于指导价。缺一个条件全部是非一般住宅。全额营业税征收对象：房屋出售方即：房屋全部者征收标准：不超出5年住房，收纳税价格5.65%差额营业税征收对象：房屋出售方即：房屋全部者征收标准：5年以上非一般住房，收取差额部分5.65%，商用房。个人所得税征收对象：房屋出售方即：房屋全部者征收标准：5年以内、售房人家庭非唯一住房收全交易额1%。个税减免要求：超出5年，而且该产权人家庭名下没有第二套住房免收个人所得税。私产房过户贷款相关费用以下图所表示：（过户费用含营业税及个人所得税）一次性贷款土地出让金（土地性质为划拨）成交价*1%成交价*1%图纸费（开发区免收）20元20元住房全部权登记费80元（商用550元）80元（商用550元）住房全部权登记费(抵押)无80元（商用550元）房产转让手续费（商用18元/平米）建筑面积*6元(买卖双方各3元)建筑面积*6元(买卖双方各3元)评定费无评定价*0.5%担保费无见担保费计算按揭贷款评定－－评定概念：评定是指专业注册评定师对某一交易房屋，就其房屋面积、朝向、楼层、结构、新旧程度、环境等情况综合分析，得出该房屋在某一时期市场价值。抵押评定：由买方出具评定所需资料：交易产权证原件、土地使用证原件或天津市房地产权证原件及复印件，双方身份证复印件。评定费用：评定价*0.5%（高于100万部分价格0.25%）按揭概念—银行向自然人发放用于购置二手交易住房贷款申请人应含有条件年满18周岁自然人有按期偿还本息能力能提供符正当律要求房屋转让协议按揭所需资料贷款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、楷体方章、收入证实、银行流水、首付款监管凭证；原件及复印件按揭贷款费用明晰：A、评定费：评定价*0.5%B、抵押登记费：80元C、担保费：担保费速算系数*贷款额注：C项在操作时依据具体情况，可免担保公积金组合贷款（建设银行）相关费用：A、评定费：评定价*0.5%B、抵押登记费：80元C、担保费：全部公积金贷款一律走津房担保担保费=担保费速系数*贷款额，最低300元A、公积金贷款年限（1）贷款年限：最高20年（2）借款人年纪+借款期限不得超出男65,女60(已过生日多加1岁)贷款缴纳担保费（津房担保）（3）房龄：不限（房龄加贷款年限不超出40年，房龄尽可能控制在20年以内，避免担保企业拒绝担保）注：公积金必需连续缴存12个月，而且贷款当月上30天公积金到帐。B、公积金贷款额度（1）本市公积金贷款额度a、{[月缴额/（单位缴存百分比+个人缴存百分比）+月缴额/2]*0．4}*12个月*贷款年限【注】：借款人工资总额=月缴额/（单位缴存百分比+个人缴存百分比）b、贷款额度=评定价格*贷款百分比最高70%c、贷款额度=最高金额40万(有补充公积金可达成50万）d、夫妻公积金合贷封顶可达60万（有补充可达成70万）注：以上多个条件取最低值组合贷款：1、评定价格*70%（首套）还款方法等额本息还款—每个月所还本金利息和相等（前五年还基础全部是利息）等额本金还款—每个月所还本金相等，利息逐月递减（适宜）注意事项贷款人应足额连续缴满1年以上（含十二个月）视贷款银行而定；包含未成年人不许可做贷款。私产交易所需资料：外地户口仅限在津拥有一套住房；当地户口在津不许可购置第三套住房；一次性过户资料买卖夫妻双方均提供：身份证原件、户口本、结婚证，必需在使用期之内，原件及复印件；卖方另提供：天津市房地产权证、相关银行帐户存折原件及复印件一份、购房发票、契税发票；公积金贷款所需明晰：买方：贷款人及配偶双方有效身份证、户口本、图章（正揩字）、结婚证、公积金卡（本月打查询单）、首付房款资金监管凭证、评定费（按房屋成交价0.5%收多退少补），买卖协议原件8份。卖方：建行个人结算账户活期存折、产权证、土地证或天津市房地产权证（产权证出证日期不足5年提供购房契税票或购房协议）、产权人（共有些人）有效身份证、户口本、图章（原件及复印件）注：如贷款人是外地户口；需提供天津市使用期暂住证。、第5天（时间：月日）任务1：验房操作——成功验房2套教导员签字：任务2：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)教导员签字：任务3：口头提问式考评《租赁房管知识》教导员签字：任务４：部署下班后作业——复习《经纪人日常工作》2日内完成任务5：向教导员汇报上一天工作责任人店经理签字：任务6：和店经理沟通(以后每七天一次)教导员签字：附注：＜经纪人日常工作＞讲解：房地产经纪人工作方法1．整理：将房源资料和用户资料系统化地归类，便于查找或记忆。2．要有工作计划：每一次出击要理清前后步骤，作好阶段性系统安排。天天要理理自己思绪，对一天工作进行总结，对明天工作做到心中有数，凡事做得明明白白。3．多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。4．针对自己性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己工作范围，提升业务能力。5．专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧灵活利用，是你努力方向。6．工作中要分清主次，找对关键。经过信息筛选、获取有用业务信息后，应该立即行动，经过一定渠道采取适度方法，选择有意向目标用户，进行有效业务接洽。并争取接收委托。7．真实汇报业务或工作情况，便于她人对症下药，起到“药到病除”效果。8．成为用户好友，取得用户信任。和用户接洽中自始至终要给用户信任感,假如用户对你没有信任,其业务是无法进行下去.9．有正确主见，并能引导用户。房地产经纪人在和用户初始接触时，应设法立即摸清对方底牌，才能对症下药。当机会到来时候，假如不能立即锁定对方，情况随时全部会发生改变，而是去商机。10．不要轻易下结论，凡事多方考虑，不管对用户、对同事，出了问题首先要处理问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。11．出门7件宝：通讯工具、纸、笔、名片、计算器、企业介绍、格式文本。一、开店挂工牌及穿工装1)统一工作服能代表企业整体形象及素质,更能让客人留第人个好印象,让客人降低抗拒感,因为好开始等于成功了二分之一.2)打开设备并检验；对店内设备设施检验，如有损坏立即报修，保障店面正常营运3)打扫店内外地面卫生；对店内外地面清扫并拖地，检验卷闸门或是店外门柱上是否有非法小广告。4)准备好业务资料；店内业务资料检验并准备，如数量不够立即申领5)打开电脑及电灯；确保店内照明，电脑在打开后，确保能上网。6)擦拭店内全部桌面及店内设备表面；7)检验饮水机清洁并注意水量,准备好一次性水杯；饮水机水量不充足时应立即叫水8)擦拭玻璃。9)电话报岗及查看留言板信息职员早上到店后必需等候企业行政部电话查岗，并逐一报岗，方便计算职员考勤，严禁代考勤。察看留言板信息，立即了解新政及企业政策或业务进程二、营业前准备工作上班前要自问一下自己：“今天我要做什么？”到连锁店后和同事和经理互问：“早上好！”坚信有好心情，工作会更用心。上机查新房，跟进业主，第一时间掌握最新资源，若是优质房源，应写在留言板中，通知连锁店同事（知道我帮人，人帮我道理）剪报、看报，留心行家广告，做到人有我有，人有我新,人无我亦有。时刻谨记：“主动出击，才能争取成交”道理。接待用户怎样正确对待你用户？学会保护自己用户，不让她人抢走嘴严：经过她人说话能够了解其它用户或对手信息。同时自己嘴要严，避免让其它经纪人听到。眼尖、耳听：听其它同事怎样和用户交谈，看她们怎样做。做好笔记，后面咨询。选择适宜谈判地点多了解用户真实需求，多想“为何”，正确引导用户购置思维。看得见缺点事先提醒，优点事先不要强调太多对待用户口诀：说之以理，动之以情，逼之以力，系之以约【店面接待】热忱亲切微笑，当用户光临店面时在橱窗前停留30秒以上，应主动出门迎接保持良好精神面貌热忱亲切微笑眼光注视，主动打招呼：“欢迎光临信嘉房地产”立即问候并自我介绍请客人入座，并倒水“您好，请坐，请喝水”“您好，我是***”，并双手递上名片服务要适合个性，避免机械化咨询并了解用户需要（1）“请问，您需要哪些帮助？”（2）引发沟通，确定用户意向，并用心聆听（3）总结用户需要四、满足用户需要（1）上机为用户查询，并主动配对房源（2）帮用户填写对应表格（3）依据委托书反复用户登记信息，检验关键点，确定正确性。（4）适时提供资料介绍企业及服务佣金（5）紧急（要看房）用户处理，如：当场配对成功，立即为用户联络房东看房；（6）若有需要，深入咨询用户意见（7）为用户提出合理提议（适度聊天拉近亲切感）五、确定用户满意并致谢（1）提出问题，确定满意（2）若有需要，立即跟进（3）礼貌送客，表示感谢用户离开时，请您离开座位，送至门口，表示感谢并欢迎用户再次光临“很感谢您惠顾，欢迎您常来。”或“谢谢，欢迎您下次再来，再见。”六、立即清洁（1）在用户离店后，应立即做清洁（2）丢弃客人用一次性水杯（3）整理展示架（4）清洁设备（5）清理桌面（6）清洁地面（7）以良好环境迎接下一位用户光临【电话接待】（1）热忱态度，接听电话a电话在响三声之内，立即拿起话筒，报上店名“您好，信嘉房地产！”b表明自己愿意帮助对方“请问，您需要哪些帮助？”（2）邀请对方说出姓名a邀请对方道出姓名，然后用姓名称呼对方，会令对方感觉更亲切b不要直呼对方名字，尊称“先生或小姐”（3）统计口讯在电话周围要准备纸和笔：一边接听电话，一边用笔记本统计用户提出问题。（4）搞清及确定信息a确定用户意向，并主动聆听b避免误解用户意思，确定信息按委托书，问询用户关键点，并正确统计用户信息反复用户登记信息，检验关键点，确定正确性：“我再反复一遍，…是这么吗？”5）立即行动a向用户介绍企业及服务佣金，回复用户问题，主动提出合理提议（变通）b向对方说明你将会做跟进行动“我企业在开发区开设了多家连锁店，假如您不方便光临店面，也能够做电话登记，这是无偿服务。登记以后，我企业经纪人将在二十四小时内和您联络。”（6）取得对方同意你行动（7）以礼貌用语圆满结束对话：“很感谢您垂询，假如方便，也欢迎您光临我们连锁店，再见。”（8）在对方挂掉电话后，再放下听筒1、接待用户时要注意本身形象，笑容亲切、有礼貌、精神状态良好、保持良好心情2、接待用户中注意事项：有问必答说话中肯了解客人资料，如职业、购置目标、面积大小、多少人使用、选房原因、是否在其它中介登记、对这区熟悉程度等等；谈话时注意不要给对方太大压迫感，让用户感到放松，仿佛是在和好友聊天感觉；留心自己讲过话；谈话过程中要注意倾听，合适发问；（合适利用37法则前半段）3、安排看房，具体介绍房源，解释价钱，索要联络电话.(目标：了解用户初步需求，留下她多个联络方法，确定带看房源和时间。)注意：每当有用户登记房源时，经纪人必需填写新房源记录表，输入电脑供同事查阅。当填写新房源记录表时，全部资料必需填妥清楚，以免最终影响经纪人本身查盘工作。四、业务工作（可不展开讲解）•开发信息•跟进业务•验房、看房•磋商洽谈•签署协议•售后服务总结报表：：总结当日工作情况和业绩情况，制作日工作报表；找出自己在业务上机会点。闭店工作检验当日信息是否输入亿遨ERP，经纪人日常工作报表是否填齐打扫卫生、收好资料；（明天早上给同事一个好心情）将电脑、电灯、空调、饮水机等全部办公设备关闭断电；检验灯箱定时器是否正常运行；抽屉和柜门锁好，关闭照明灯，锁好店门离开。第6天（时间：月日）任务1：接待服务5步骤标准操作步骤教导员签字：任务2：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)教导员签字：任务3：验房操作——成功验房2套教导员签字：任务4：介绍区域地名及相关物业（熟记6个区域地名，并清楚每个区域地名四面配套）教导员签字：任务5：部署下班后作业——复习《微笑服务礼仪》责任人教导员签字：任务6：向教导员汇报上一天工作责任人教导员签字：附注：＜微笑服务礼仪＞讲解：仪容仪表礼仪：◆企业职员必需仪容端庄,整齐.具体包含五个细节.1.头发应该常常清洗,保持清洁;男职员头发不宜过长.2.指甲不能太长,应常常洗剪.女职员尽可能使用淡色指甲油.3.男职员胡子不能太长,应常常修剪.4.保持口腔清洁,无异味.上班前不能喝酒或吃有异味食品5.女职员化妆应给人以清洁健康印象,不宜浓妆艳抹,不宜用香味浓烈香水.◆工作场所服装应清洁,方便.具体要求以下1.衬衣(蓝色.白色)其领子和袖口不得有污渍.2.皮鞋鞋面应保持清洁,如有破损,应立即修补,不得穿带钉子鞋.女职员凉鞋不宜露脚指,尤其是在造访用户时候.3.女职员要保持服装淡雅得体,搭配适当,不宜过分华丽.4.工作时不宜穿太长或过分臃肿服装.◆在企业内,职员应保持优雅姿势和动作.具体要求以下:1.站立时候,两脚脚跟着地,腰背挺直,自然挺胸,颈脖伸直,眼光平视,使人能看见你面孔.两臂自然下垂,不耸肩,身体重心在两脚中间.2.在会见用户或出席仪式等站立场所,或在长辈,上级面前,不得把手交叉放在胸前.3.坐下后应尽可能坐端庄,把双腿平行放好,不得傲慢地把腿向前伸或向后伸,或俯视前方.4.企业内和同事相遇,应点头行礼,表示致意.8.走通道,走廊时要放轻脚步;在走廊里不能一边走一边大声说话,更不得唱歌或吹口哨.9.在通道,走廊里碰到上司或用户要礼让,不能抢行.现场接待礼仪：站立,微笑面对用户-----“您好！欢迎光临！”-----“您请坐！”（同时给用户倒水）。-----“请问有什么能够帮您?”-----“再见，您慢走！”（送客人到店外并上车）电话沟通礼仪：来电：3声内接听电话.-----“您好！信嘉房地产！”（面带微笑）致电：-----“您好！*先生（*小姐/姐），我是信嘉房地产***，您现在讲话方便吗？面带微笑地交谈,我们相信:电话另一端用户一定能感受到。名片礼仪：名片应先递给长辈或上级把自己名片递出时,应把文字朝向上方,一边递交一边清楚地说出自己姓名.接对方名片时,应双手去接,拿到后,要立即看,正确记住对方姓名后,将名片收起.对收到名片,要妥善保管,便于检索.第7天（时间：月日）任务1：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)责任人教导员签字：任务2：验房操作——成功验房2套责任人教导员签字：任务3：设施设备日常维护责任人教导员签字：任务4：口头提问考评——《经纪人日常工作》责任人教导员签字：任务5：部署下班后作业——复习《人事制度、财务制度》责任人教导员签字：任务6：向教导员汇报上一天工作责任人教导员签字：附注：＜人事制度＞讲解：经纪人作息时间：1.上班时间：08:30－19:30（单休）2.早晨：12:00－13:00为午餐时间值班时间：19:30-20:30

考勤制度：考勤方法：天天早晨8:30电话报岗；迟到、早退，30天内第一次罚款20元，第二次罚款40元，第三次罚款80元，迟到超出3次者，扣除当月工资50%；无故旷工者，旷工一天罚款200元，情节严重者直接解聘；企业假期：---病假---事假---婚假---产假---丧假---哺乳假请假制度：请假步骤：请假2-3天者（包含休假和请假连续累计天数），须本人提前3天至行政部门填写请假单，并由区域经理签字同意后方可休假，假期结束同时，须本人向行政部门进行销假，不然将不予计入正常考勤；请假3-7天者（包含休假和请假连续累计天数），须本人提前一周至行政部门填写请假单，并由区域经理签字同意后方可休假，假期结束同时，须本人向行政部门进行销假，不然扣除当月工资50%；请假超出7天者（带薪休假除外），根据不一样岗位离职申请时间提前办理离职手续，销假根据新入司职员标准重新办理入职手续，当月工资及奖金延后30天发放，不然当月工资及奖金一律不予发放；店经理及以上等级管理人员，如遇非直系亲属（或配偶）包含到以上长久请假者，均不予准假，极特殊情况本人根据以上步骤直接向总经理指示；以上假期如包含突发情况，务必安排代理人填写请假单，不然一律根据旷工处理；职员休假、请假及工作时间以外发生任何意外事故，均由个人自行负责，和企业无关。薪金制度：工资、分成：工资发放方法：工资卡（华夏银行）分成发放方法：现金工资、分成发放时间：工资每个月十五日、分成每个月二十五日计薪周期：每个月1日至月末1.全部新人到店，需立即办理华夏银行工资卡，并本人报送姓名、银行卡复印件至人力资源部人事专员处(报送时间最晚不能超出当月底)，凡未立即报送卡号职员工资转到下月发放。2.必需使用本人身份证办理华夏银行工资卡。福利制度：五险：医疗保险、养老保险、失业保险工伤险、生育险入职正相关要求：全部需入职人员，必需先培训，考试合格后入职!请假需得到相关人员批假后方可休假!相关权限请仔细阅读请假条备注。除法定节假日、病、事假外，其它假期均为转正后方可享受!人员入职、离职、调动等情况发生各部门须在当日报知人力资源部，调动需得到人力资源部同意后方可调动，不然相关工资、分成计算以调动前为准!全部未立即报知人力资源部人员产生工资、分成等未报送部门责任人自行处理!如有倒休，只限本月内发生倒休有效，过月无效!薪酬待遇：试用期:见习经纪人：+分成转正后：初级经纪人:2300+分成转正及晋升：新入职经纪人3个月内考评业绩5000元，不然淘汰。入职手续：请在办理入职手续时携带以下资料：身份证原件和复印件；学历证原件和复印件；一寸照片两张；其它要求：1.入职所填报资料必需使用身份证上正当姓名。2.开通亿遨ERP权限必需要是用身份证上正当姓名。3.凡使用非身份证上名称工资不予认定。附注<财务制度>讲解:签约：经纪人如有意向用户需要签约，统一将用户、房主约到企业总部，由签约专员统一签署协议。业绩确定：经纪人签完协议后将收取业绩佣金交到财务部并填写《委托代售费用单》，费用单上具体填写协议编号、签约日期、房屋地址、成交类型、收取各项费用明细、房源照片钥匙分成人等信息，填写完成后交由财务人员登记，同时在ERP系统中公布成交论坛，公布论坛格式为：房屋地址+成交类型+收取费用+分成人。业绩计算:按实收佣金20％计算房源分成经纪人业绩，以实收佣金扣除房源分成后作为成交经纪人业绩。（其它情况详见企业要求）

例：成交价100万元，应收佣金10000+10000+600＝20600元。

房源经纪人业绩：(10000+10000)*20％＝4000元

成交经纪人业绩：0-4000+600＝16600元

实收评定费及其它代办费用扣除成本后计入成交经纪人个人业绩，不分成分成发放说明:分成每个月25日发放！当月实收租赁业绩当月实收买卖业绩当月实收其它代办业绩第8天（时间：月日）任务1：商圈内竞争对手分析责任人教导员签字：任务2：接待模拟演练责任人教导员签字：任务3：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)责任人教导员签字：任务4：教导<信息开发>责任人教导员签字：任务5：向教导员汇报上一天工作责任人教导员签字：附注<信息开发>讲解:开发信息方法:开发用户：上门、电话、介绍、网络、媒体、派单、贴条。注意事项：意和用户自始至终保持像好友一样关系。②了解用户真实购置原因、特殊要求（朝向、楼层、学区、户口等）。③留下用户更多联络方法。④立即给用户联络等看房，哪怕临时手中无适宜房子。⑤讲清取费标准。开发盘源:上门、电话、介绍、网络、媒体、陌生造访、派单、贴条。等注意事项：不管以上任何方法开发盘，尽可能多向业主了解房屋基础信息及售房原因。②房屋权属必需清楚了解。③留下更多联络方法。④讲清收费标准。上门用户：经纪人在接待上门客时，应站起自我介绍，然后递上名片，请客人就坐，其它同事帮忙奉上茶水，当聆听过客人对物色房源听要求，如：坐落之片区，房源名称，预算购入价钱，面积，自住或投资，何时需要搬进去，是否换楼等（因为开始时对客人之要求清楚明确，以后作房源配对时则更易掌握）。了解用户初步需求：预算、地段、房型,用途,价钱,购置方法,时间。注意：初步接触用户，应学会聆听，了解大方向。求购范围。了解大方向，任何人全部喜爱又廉价又好房子，但一上来范围太大会造成为用户选择房增加困难，找不着北；范围太小又轻易框死自己推荐房源，结果为其它企业做了铺垫。多听用户说，对方只要愿意说，别轻易打断她人话，但注意别只顾着听用户说，在合适时要插入你问题，问题要有针对性，但切忌留于形式化，便于更具体了解用户想法。求购要求、朝向、面积、楼层、价位、有没有特殊要求、使用人数及更多联络方法。了解用户初步需求：预算、地段、房型。注意：初步接触用户，应学会聆听，真实求购原因。（为何购、为谁购、或投资）签用户求购/求租委托书：做到不落痕迹、自然，切忌兴师动众，让用户产生防备心理，协议上必需有求购方签字。讲清收费标准及全部购房过程。职业、投资、自用，是否和其它员工或行家看过房，对求购区熟悉程度。留下多个联络方法：企业电话较被动，尽可能多要些联络方法，便于随时能找到你用户。其它提问关键点，经纪人必需向客人提出：客人有否跟过其它中介企业看房，是否本区居民，办公地点在周围吗？了解用户多一点，倘若用户曾经跟别中介企业看房，应向用户表示为节省时间，请用户出示之前跟别家中介企业“看房书”作参考，已看过不再反复，未看过才介绍，用户通常为节省时间，全部会愿意出示，这么我们可了解竞业企业房源情况及做出对应行动。经纪人在得悉客人之要求后，应即时约业主安排看房，就算未能约到客人要求房型，全部要介绍类同而价钱相若房源予客人作比较，用以更清楚客人之喜好（包含房型朝向，环境配套，装修陈设等）假如未能当日约到，则应另约时间，立即做出安排，因为用户既然能抽闲到本企业，便相信企业提供房源及资讯能满足她，倘若未能如其所愿，用户便会到其它中介企业了。（部分用户常常不是很清楚自己真实需求）4、注意事项：⑴经过短暂交流,了解用户购置意向；⑵在最短时间内让用户能看到房，目标是给她一个对于我们信心(哪怕出租房)；⑶和用户建立初步信任关系。广告客（来电企业）用户来电原因分析：有具体需求（可按上门接待用户一样具体了解需求）、了解看到具体房源是否真实、咨询（立即回复相关问题，同时问询是否有购房或出售需求）。接待广告电话难点在于不能形象知道对方神情改变，但一样能够经过声音来分辨对方心里过程，在过程中小心求证，大胆设想、主动出击。最终目标——让用户留下联络电话。中心思想——为用户建立信任关系，让用户认为你能够为她报务。（正直、专业）技巧——在最短时间内了解用户需求。（反应悟性）问法举例——陈先生，你刚来电我企业电话号码是能够找到你对吗？（来电显示）——指令式向用户套取电话号码。X先生你是不是在 XX上班？你有去过XX花园吗？（摸底，借此查找对方所需要了解物业）先生，广告上这套XX楼（对号入座），不过另外我们还有XX栋XX楼（让对方认为能够选择余地多）X先生，这个价钱已经相当廉价了，其它类似全部最少要XX价钱呀！这个业主假如不是要调工作，急于出手，也不可能这么廉价（对比）X先生，我们在XX栋XX房号还有一套，业主跟我很熟，只有我们信嘉企业才有，不过业主现在在北京开会，可能要过十几天才会回来，你留个电话给我，业主一回来，我立即通知你过来看（画大饼）X先生，不好意思，房号临时不能告诉你，企业要求客人需要看房一律由经纪人亲自率领，并假如没有我们率领，业主也不愿给你看（借题发挥，杜绝跳单）X先生，这套房比较多人看，因为房源比较稀缺，我提议你立即过来看，业主明天要出差了，要过二个星期才回来！（立即和用户见面）（三）店铺外看广告用户经纪人应时刻留心在店铺外看广告之客人，因为可能该客人不好意思入店铺，或受门面广告所吸引，经纪人应立即出迎接待，继而请客人入店内倾谈，若客人真没有时间，可给连锁店房源之宣传单给客人参考，最终勿忘记取客人之联络电话作跟进。举例：a、你好！我姓陈，先生怎样称呼？王先生是吗？对哪个房源有爱好呢？我能够作个介绍，不要紧，谈一下吧！店内电脑还有很多房可作介绍，进来坐坐吧！或/天气这么热，进来喝杯水吧！b、王先生假如现时没有空话，不妨留个电话号码联络，好让我知道有好房源立即电你。c、假如王先生真不方便留电话，不如这么吧，你企业有传真机吧？若我找到你想要房源，我先传真给你，你认为有爱好话才致电我帮你好吗？（当传真号码通知后，才借意问用户拿电话号码，为了先电后传真妥善安排，省得其它人拿到用户买房或卖房资料）d、我们这里有一套价格尤其适宜房子，您要不要进来了解一下？注意事项：1.站好位置,抢前在用户前进方向,堵住用户到周围行家可能,2.单刀直入问法,提升用户爱好.3.在最短时间内吸引进入店,以免有行家滋扰.4.留下联络电话.（四）人际关系之用户经纪人应该建立自己个人之人际关系网，令身边之亲朋知道自己是从事房中介工作，平日亦可在社交聚会或应酬时多派发名片，从而在多方面取得新用户，增加生意机会，达成业绩提升之目标。比如：经纪人自己租出房，业主及租客定时联络，保持良好售后服务全部能稳定经纪人用户网。（五）企业现有房源内之用户（洗房，业主也是用户）企业拥有庞大房源，每一个业主售出单位后，很大机会成为准买家或租客，所以经纪人在平日“洗房”时，勿忘记问多一句，到底业主有否需要先买一间房子呢？总而言之，跟业主打好关系，是百利而无一害，譬如以后在谈价钱，售后买/租房，委托多一个房等。但经纪人有时认为无从入手，不知从哪说起，其实“洗房”不单只问业主售/租出单位没有，价钱有否降低，还有多个方法。举例：a、王先生，你好，信嘉房地产小王啊，刚收到消息，你居住房子隔邻六幢有一间平价登记房源，80万就肯出售，面积比你现在大一点，向南，三个房间，装修很好，你是否考虑这户型呢？啊！你房子还未售出，我会努力一点，假如我有实客便立即跟你谈啊！理由：刚才所问，可了解王先生现时情况及其心态。单位还未售出经纪人提供市场资料给业主作参考。若经纪人有实在客人，可大胆向业主杀价。未售出单位前，王先生没准备先买后卖举例：a、王先生，你好！我是信嘉房地产小王，刚才我客人看过房子后，爱好是有，不过价钱方面未达成王先生你价钱，客人还价七十万包税，我知道相差有八万元，但市场成交不是很多，你不妨考虑一下，有多少能够商议，好吗？反正机会不是常常有，不要错失售出之机会啊！理由：其实经纪人是有客人看过王先生房，但还未还价，此举只为以后谈价钱铺路，令王先生认为市场实在客人不多，假如有客人加多一点价钱便有诚意售出算了。对于我们，能够了解业主登记房源急切性，业主价钱底线，最关键是令业主认为信嘉房产是有很多用户，不停反复试价，会造成以后业主可能在其它中介企业达成协议前，全部会事先通知我们及了解当初我们有否实客可出高一点价钱，使我们能够立即作出安排及布署,和业主打好关系等对我们很有利。（六）房交会在房交会推广中，经纪人可从各方而来用户当中认识准买家，可能来自不一样片区。经纪人在推广完结后，应整理手头上用户，有系统有记下用户对房源要求，立即为用户选择适合房源约看，最关键能够即时促成交易。（七）网络用户网络用户最大特点就是比较时尚，大部分属于年轻一族，年纪大致在20岁到35岁之间，为主群，也有年纪比较大，而通常年纪比较大网络用户，通常来说全部是比较外向型，比较轻易沟通人。接待网络用户最大难点就是，通常上网找房源人，她们置业范围比较广，比较少特定一个地点找寻自己所需要房子，这么对于经纪人来说比较困难。要了解相关房产信息要广，了解越多经纪人能抓住用户机会就越大，反之亦然。网络用户类型通常来说投资比较少，而居家为大百分比。而且网络用户中同行探房或跳房比较少。大多数来说全部比较实在。当你接待一个网络用户时候，你首先要对于房源熟悉，而且登记房源要尽可能真实正确，不然极难得到用户信任。同时经纪人要在平时尽可能充实自己对于房中介知识了解，对于房源熟悉，不仅仅是周围房源，要扩大范围了解房源基础信息，因为网络用户选择通常来说全部是比较广，全部是在多个片区甚至跨区域比较，假如经纪人对于房源了解比较多，那么就能够借助这个来推荐自己所在片区房源，这么你成功率就比较大。在我们登记网络房源时候，要做到，第一真实性，第二具体性，第三数量多。这三点全部很关键。真实性是说尽可能做到实房实放，这么用户会对于你愈加信任，现在在网上很多经纪人全部是放虚假信息来吸引用户，不过因为这种现象越来越多，所以用户也是慢慢明白了，通常很多用户问了知道是虚假信息以后就会挂了电话也不再多问下去了。真实性能够愈加加强用户对于你信任。具体性是说在登记房源信息时候，要尽可能做到把房源资料说清楚，这就要在备注中多加解释，通常要说格局，房屋外风景，小区配套，交通和购物全部有哪些，假如能够话能够写出首期款数额，月供。现在很多网站全部能够上传图片资料，假如能够尽可能上传部分相关物业实际图片，这么能够愈加吸引用户。这一项是很关键，很多经纪人现在登记房源只是写了大约情况，备注中基础是空。数量多因为网络越来越发达，普及性也广了，网络上信息也越来越多，所以你想用户更大机会看到你信息，就只有靠大量来登记房源，这是唯一措施。跟进网络用户时候，要注意是，很多用户只是对着在网上信息来看房，她不一定了解这个片区特点和情况，所以经纪人需要耐心去讲解，不要认为用户不实在而错过成交机会。（小区精耕要素一定要能回复上来）现有天津市租房售房网站：搜房网:58同城赶集网全房网:焦点网:北方网:房老大:淘房网:猪头三房址大全：可在以上网站作为中介房源登记出售信息，留经纪人个人电话，若用户在网上注明中介勿扰，可电话说明来意，打消用户顾虑（业主）登记房源每一个业主全部想自己房子能卖出好价钱，是能够了解，其实售价高低是取决于市场接收程度，能售出价钱就是市价，经纪人在处理房主登记房源时，应多了解房主登记房源目标及售出后去向。（一）上门登记房源业主：1、出售登记注意事项：物业地址要具体、明确用户登记房源时应统计清楚该物业看房方法，如业主可随时安排上门看房有利于成交。经纪人应请业主提供相关平面图。楼层、朝向、权属写明、设施、业主真实姓名、方便看房时间、腾房时间、较多联络方法。房型须填写属2室2厅或3室2厅，各房朝向亦应填妥；交房期必需清楚注明，因部分出租业主可能在租约还有一段时间期满前委托代为出租，这将影响经纪人推介房源次序。另外，部分附租约出售房屋，必需清楚租期时间及租约性质，即问清业主在有实际用户时可否和租客提早解约。登记房源必需争取要求业主多留多个联络电话，包含企业、住宅、手机或传呼机，这有助经纪人跟进交易。有部分业主多习惯性或为保护私隐只留下传呼机或手机。当经纪人有业务和之联络时，业主可能会没有复机或停机。这么使我们在交易中处于被动地位或无法联络业主，最终丧失成交机会。所以要全部留业主电话，才会更有保障。游说时应尽可能从业主利益出发考虑，如：用户急需时，多些联络方法可即时找到业主，尽早为其租/售出；同时留下电话不会打搅她，我企业只会在相关其房源出租/售事情才会联络她。）最好聊出卖房原因。（出国、急用钱、家庭内部问题）比如：陈先生，是否现时居所不够用，想售出以后换一间大点呢？或是：陈先生，是否要到别区工作，先放售单位呢？经纪人从中可知悉业主经济情况及以后会否再置业，依据以往通例，业主登记房源目标大致以下：售出两房，买一间三房（改善生活素质）售出后，租住房子（减轻负担）套现（经济问题）已买新房子，卖掉现住房子（付房款）移民（急售）到价才售（不急售，可能业主有多套房子）用户登记房源时必需辨清其身份是业主或代理人，因部分代理人只是受业主委托找经纪登记房源及提供开门看房服务。经纪人最关键是知道谁可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向用户时，应和谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。因代理人如无权拍板,经纪人和其联络也是徒劳无功且浪费时间。遇此情况必需尽可能套出业主资料，直接和其联络谈判，可收事半功倍之效。讲清收费标准及售房之全部过程。业主是否期望用户贷款经纪人登记房源必需注明物业性质：如写字楼、住宅、商住或商铺、房改等；产权:如公产,私产,企业产…等等；相关区分应以大厦本身建筑用途衡量，而不应以用户使用性质定夺。即使很多用户均以住宅作为办公用途，但仍须将该物业归入住宅。经纪人还须注意房屋内部格局有否作重大更改，因部分业主可能已将住宅装修为只能作办公室用途，所以必需注明相关细节。面积应清楚为平方米，这可避免报价给用户时因面积不符而错误提供实际价格，尤其当经纪人以每平方米价格报价，小部分面积判别亦将影响物业总价。了解全部房源资料后，最终可问业主还有没有其它物业需要登记，有没有计划在天津再置业，轻松简单两句话可能争取多一个房源及客源。立即登记于亿遨ERP系统上.当登记房源以后,可提出立即验房.可了解房源真正情况并拍下室内图片,如户型,装修,设备,环境,景观等一切相关事情.有机会接触业主,让我们有机会深入了解业主心态及试探底价.出租登记注意事项：问询客人贵姓以示尊重,递名片，方便随时联络。具体房屋地址。经纪人应请业主提供相关平面图。楼层、设施、设备、租期、有没有其它要求、较多联络方法。（房源资料应具体记载相关物业内装修情况，家电配套数量，档次、品牌、业主对租客或付款要求及看房方法等资料。）讲清收费标准房屋租赁相关费用业主：设备维修费用户：电话费，水费，电费，煤气（燃气）费，暖气费，物业费租赁面向用户群体（企业职员/拆迁户/外地刚进京或旅游、出差/经商办公及居住/高级用户/廉价用户）（二）、来电登记房源业主：（一样主动了解房源具体信息）经纪人在接到来电登记房源时，应向业主问明其个人资料及具体之房源情况，假如是空房，则说服业主交钥匙给我们为其推广房源。注意要多取业主联络电话。因为到了签约收订关键时刻，绝不能和业主失去联络。（三）、一手房尾盘关注未销售完一手楼盘；主动和开发商联络是否有尾盘可代为销售。假如成功将为你带来较多且性价比不错房源。（四）、其它路径：派单,贴条,家访：派单关键原因是帮助员工来吸纳盘源和用户，同时也为企业及各分行做了广告宣传，所以派单是一天工作中必不可少一项，那么既然派单这么关键，期望员工认真对待，怎么派、往哪派效果很好是员工派单前应该仔细、认真考虑问题。注意事项：有目标、有针对性去派:哪个小区出房率高或求购用户比较集中物业去派。派在哪里：车筐里效果不好，绝大部分被人抛弃或垫车筐；信箱在发达市场通讯条件下，被人利用也极少，那可不能够放在每家每户门上呢？试一下吧，效果不错。陌生造访：通常是进不去，高级小区采取此措施如御景园邸等，可带企业小礼品给业主送去一份关爱或许会有奇迹发生，一千份有两份回报就足够了。一样网络、人际关系及拍卖行也能够为我们找来相关房源第9天（时间：月日）任务1：房源规范管理（买卖租赁）责任人教导员签字：任务2：口头提问考评——《信息开发》责任人教导员签字：任务3：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)责任人教导员签字：任务4：验房操作——成功验房2套责任人教导员签字：任务5：讲授<业务跟进>责任人教导员签字：任务6：向教导员汇报上一天工作责任人教导员签字：附注:<业务跟进>讲解:【在接待房源时,游说业主付佣时技巧】如业主拒绝付佣,应解释登记房源最终无非是想达成交易,既然本企业能为业主成交,当中一定是已付出了不少功夫,故业主付佣亦相当合理。同时，应敬告业主不应为少付佣金，而错失立即成交机会。应该让业主了解经纪人关键是依靠佣金生活，在有意向用户时候，经纪人肯定首推能收取最多佣金之房源，故业主决不该计较佣金，而减低成交机会。相反，如业主想立即成交，应加付佣金以刺激经纪人士气，所谓重赏之下必有勇夫，房源亦可尽早成交。本企业关键是透过专业服务为业主推介房源及寻求适宜用户，当中本企业亦已负担一定成本，如发表广告、派职员上门推介及寄发直销信件等。信嘉房地产并非像部分其它中介企业只是坐着等用户上门，而是主动出击找客，立即以业主心目中价格成交，为业主争取最好利益，所以业主交佣亦是理所当然。如业主有多个房源，信嘉房地产在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有可能要求减佣。因为业主总认为介绍这么多生意给信嘉或做一个客或做一个客承租多个房源工作是一样，故应可给部分折扣。不过实际情况是完全相反，能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多部分佣金才合理。因为这将大量省却业主安排每个单位看楼、议价、谈判、审阅及签署租约工作，避免浪费业主宝贵时间。信嘉房地产能有强大成交能力为业主争取利益，所以业主多付点佣金绝非问题。另外，部分金额较大成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小交易工作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提升，故应作出合理调整。遇此情况可解释信嘉将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。另外，大额成交包含大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，顾问只是从交易中获取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，所以业主不应吝啬少许佣金而减低经纪人主动性去撮合交易。二、跟进业务（跟进房源和用户）：目标：对房源和用户进行跟进，首先是随时了解和掌握业主和用户动态第一时间，然后在备注中写明跟进统计，方便其它同事对业务进展或有针对性去更新盘源，让业主降价，方便能卖出或达成交易。没有业主跟客人是因为无聊才到中介企业找人打发时间,只是我们提出服务未能符合客人要求,或客人只有初步意向未到真正面临决定时刻.所以客人及盘源就仿佛刚发掘宝石一样,表面只是粗糙石头,必需经过长时间打磨才能变成珍贵之宝石.另外经纪人不是神仙,我们不能改变客人思想,但我们必需长时间跟客人保持沟通及跟进,当客人产生真正需求之时,而我们能第一时间获取该信息,那才是最关键之财富,所以跟进业务是日常工作中最关键一项.方法：打电话：不停地打给业主电话，直到降价为止。给用户推荐房源见面约谈：跟业主或用户见面约谈。关键性：1.越了解所推荐物业，越胸有成竹（表现专业）2.有再多实在客,不如有一个相信你业主(掌握主动权)，回报议价分析。谨记：1.克服恐惧感,其实业主或是用户也不是上帝,她也有利于我们,不然她不会出售或购置.2.要成为她们好友,让她知道我们是在为她服务.3.站在用户位置和业主沟通,让她们知道我们是在工作(经纪角色)4.假如去杀价,也可考虑用行家身份进行,以免招来业主反感.跟进房源目标：了解更具体房源信息请问下买进是否满5年？土地性质是什么？你房子是一次性付款买回来，还是做按揭？在什么银行做按揭，还欠银行多少钱？假如能够成交话，是你自己还清还是需要用户首付款来还清？现在每个月月供是多少？是做多少年按揭？你房子物业管理费是多少？是什么企业管理？你房子是多少年产权？土地证使用年限是从哪年开始？现在这个价格是配送家电吗？提议降价（掌握业主，掌握成交，成交量又笋盘决定）经纪人跟业主谈及市场情况、价钱，目标就是要求业主降价。同时，我们能够跟业主讲，有一个用户（是假设，并非真实存在）要买房，不过用户出价格无法达成业主心理价位，并问询业主可否约她看房呢。这么一来，就能够使业主感到我们是在帮她做事，向用户推荐她房子，从而便有可能向我们透露她底价，同时也有利于我们和业主保持良好关系。其它有房源成交，告诉她成交价钱和她价格相差太远，从而了解她反应，并将这些信息全部录入到系统中，方便其它同事了解业主心态；在每日更新时，经纪人全部要跟用户谈及市场情况、成交统计，目标就是促进用户立即下决定：要求用户给一个价格，方便我们去和业主进行谈判：跟客人说我们有新房源，能够请她去看房；告诉客人现在有个她喜爱房源减价了，进而提升她购置欲。签署单方意向收房屋钥匙信息配对验房、看房实现成交【怎样说服业主签独家代卖协议】独家代卖：即是业主可单方面和我企业签署出售协议，注明出售价格，到价就售，将房产证和钥匙交由我企业保管，协议期间，业主不得在其它中介企业出售房源，协议期限通常在1-3个月。通常，业主普遍拒绝签署“独家代卖”，原因可能是不太了解其中道理或认为这么做话会降低售出机会，经纪人应向业主请解独家代卖对业主好处。庞大网络——信嘉房地产拥有9家连锁店、100多位优异经纪人帮助业主作推广。报章广告——企业会无偿为业主在有名报章及企业网站发表广告。办推广日——如业主登记房源单位是空房话，我们会为其办房源推广日（开放日）之推广，动用连锁店各同事力量做宣传。全员聚焦-----企业对于独家代理出售房屋有推荐任务要求。落力推广——按正常情况下，委托房相比其它房源更轻易售出。不能压价——售价往往比较理想，因为其它中介企业没有这个房源，不能压低此房之售价，所以我们能够为业主售出理想价钱。佣金不变——房源经本企业成功售出后，业主所应付之佣金不会因为企业付出较多宣传广告费而要求业主多给佣金。签署“独家代卖协议”对企业及职员好处a.这类房源是业主对企业有信心之表现，认同本企业职员之能力，所以经纪人能令业主多签独家代卖协议，企业房源实力便更强。b.此消彼长情况下，自然对其它中介企业造成房源缺乏压力，企业成房机会便会增加，业绩自然得到提升。【怎样说服业主放钥匙】部分业主在登记房源同时，会主动留下单位钥匙，但有时候，未必每个业主全部放心放下钥匙予中介企业，所以假如登记房源单位是空房话，经纪人应尽可能要求业主放钥匙给我们企业，方便带客看房。假如业主拒绝，经纪人可向业主解释：a、通常有钥匙房源会较快售出，因为方便看房。b、假如业主不是住在周围，则较难安排预约看房，白白失去很多售出机会。另外，当我们取得业主钥匙后，立即提醒业主避免放出太多钥匙在其它中介企业，假如其它中介企业要借钥匙，全部要经我企业安排，比如，在看房之前企业会登哪间中介企业，哪个经纪人，什么时间借出，什么时候归还全部一一记下，这么不单对委托单位有保障，亦全部轻易管理。什么样房子能够收钥匙：不安全、不相信我企业（能够打消业主顾虑，或是能够常常代假用户去看房，致使业主认为不方便），已经放在其它中介企业（提议是否能够让我们配置一把），房屋内部有装修或有珍贵物品（不强求业主将钥匙留在我企业，因为包含珍贵物品遗失会为企业和经纪人带来损失），业主自己住在房屋内（不提议收钥匙）【信息配对】：1、准备充足：在和用户进行沟通前一定要先准备拟推房源，了解相关政策。查电脑：按地名查询.基础：必需做到对所属房源内优质楼盘、本区域内热点房源、本企业低价房源了然于胸，才不至于临场底气不足，手足无措，做一个有准备人。按用户预算、房型等范围查询。2、主动沟通，了解并引导需求：定时和用户进行联络，在沟经过程中要引导用户需求，不要被用户牵着鼻子走，注意：学会分析用户哪些话是借口，哪些话是事实，切忌自欺欺人，后知后觉，能够利用