下关滨江商务区区域发展规划方案

下关滨江商务区区域发展计划南京下关滨江商务区是全市关键打造十大功效板块之一，拥有南京视野最开阔、和中心城区呼应度最高3公里长江岸线，也是南京主城区中最终一处整体大规模重建旧城改造片区。同时，下关滨江商务区作为鼓楼区七大关键发展板块之一，拥有最为宽广土地空间资源，和最为突出产业发展和城市建设后发优势，将成为鼓楼区未来最值得期待、最关键经济增加极。板块范围，下关滨江商务区项目正式开启，明确了由三幅地块组成关键发展区。关键发展区根据统一计划、同时拆迁、有序开发标准进行建设。原鼓楼、下关两区合并后，为加紧下关滨江开发进程，依据市、区明确相关要求，在关键发展区基础上，对下关滨江商务区范围进行延伸和扩大，形成了新整体覆盖范围。关键发展区范围：东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，计划用地2.36平方公里。划分为三幅地块：1号地块，东至热河路、南至中山北路、西至长江、北至老江口。计划用地83.3万平方米，容积率≦5.79。2号地块，东至城河北路、南至城河路、西至计划建设滨江大道、北至方家营路。计划用地65.7万平方米，容积率≦1.99。3号地块，东至长江大桥南引桥、南至方家营路和计划建设滨江大道、西至长江、北至大桥公园。计划用地87.2万平方米，容积率≦3.04。扩大后滨江商务区整体覆盖范围：南起秦淮河，东至明城墙，北至大桥南路-大桥引桥，西至长江，总面积约6平方公里。在关键发展区之外，新覆盖了宝善、二板桥-复兴街等正在开发地块，杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂等贮备地块，热河南路两侧成熟住宅片区，和阅江楼-明城墙旅游风光带。发展定位（一）南京现有成熟商务区范例新街口CBD、河西金融城作为南京市内现已成熟或正在全力建设中央商务区，是南京传统商务中心或全新金融业、保险业集聚区，整体开提议步较早，产业发展充足，交通体系成熟，商业配套完善，享受各项市级扶持发展政策，在中国外含有一定标杆性和著名度。但因为其本身空间和地理位置影响，早期计划受到一定限制，未充足实现有序整体开发，总体形象及功效存在一定缺憾。（二）差异化发展优势和新街口、河西等区域相比，下关滨江商务区作为市内开发较晚大型地块，拥有传统中心城区内稀有长江滨水景观价值和文化生态资源优势，尤其是一体化计划和整体运作、分步开发策略，将有利于打造功效综合化、定位一致化、资源利用最大化高端城市综合体。在整体开发过程中，能够引入更前沿、更科学城市形态发展理念、模式，实现差异化、优异化、领先式发展，同时借鉴中国外类似项目标经验教训，避免在本身发展中反复类似问题。（三）板块发展定位下关滨江商务区作为全市、全省乃至华东地域稀缺而独特滨水空间开发案例，不管在项目性质、计划建设，还是在产业培育、环境打造等方面，全部含有着鲜明特色和清楚定位。全国中心城市复兴范例。在区域发展层面上，作为整体性重建旧城改造项目，下关滨江商务区在建设体量、动迁难度和资源禀赋等方面，在全国范围内全部含有着独特参考价值，尤其是充足把握滨水景观重塑、工业遗存及历史街区重现、现代城市产业重构等关键要素，在国际性计划视野和前瞻性发展思绪引领下，下关滨江必将成为全国含有示范性，将旧城资源底蕴、现代城市文明和生态可连续发展高度融合中心城市旧城复兴范例。南京长江时代城市名片。在城市计划层面上，经过对滨江黄金岸线高水准打造，长江大桥-三汊河口之间建筑天际线将成为南京滨水城市最鲜明印象。经过将超高层地标式建筑群、开敞式亲水平台和狮子山视觉走廊有机结合，在气势磅礴长江印衬下，着力打造现代人文绿全部全新城市轮廓，并将超越玄武湖北岸、秦淮河西岸传统观城视角，成为南京滨水城市第一名片，也是南京真正走向“长江时代”视觉标志。鼓楼现代产业发展高地。在产业转型层面上，顺应区位转型改变趋势，经过对传统产业迁出和新兴产业导入，逐步在产业链分工上由劳动密集型向技术密集型、知识密集型转变，从基础生产性、仓储批发性向市场拓展性、商务服务性转变，尤其是充足利用现有航运服务业发展基础，和为总部企业量身定制发展载体优势条件，经过有针对性地遴选招商策略，全方面重塑滨江商务区产业结构，真正打造成为鼓楼区新现代服务业集聚区域。市民安居生活品质家园。在环境建设层面上，经过立体化交通体系提升可达性，经过混搭街区开发模式提升宜居性，经过可连续能源使用策略提升生态性，经过区内文教资源融合提升配套性，充足发掘黄金岸线、狮子山、明城墙等自然资源，着力重现大马路民国街区历史人文风貌，精心打造南京主城区中最具吸引力高端住宅和优质商住项目，从而全方面提升区域人居品质，并经过新迁入居民，在整体上重建区域内人口素质结构。三、空间布局依据滨江商务区整体覆盖范围和关键发展区不一样层面，首先从理清区域空间发展脉络入手，串联不一样发展要素，形成相互联络轴线；其次从明确净地开发商业定位入手，依据确定计划条件，划分不一样功效片区。（一）整体覆盖商务区内五条空间发展主轴。在外延至秦淮河、明城墙6平方公里范围以内，关键打造五条发展轴线1、江边路-中山北路关键商务发展轴。串联长江广场地块、电厂周围地块、航运中心地块等商业办公集聚区域，打造商务区内关键服务产业发展载体，成为未来滨江经济产业支撑轴线。2、大马路-中央大街-灯泡线人文商业发展轴。串联大马路、天保里、灯泡线西南侧及铁路西站周围地块，依靠散落在该轴线周围历史保留建筑个体和整体保护片区，融入民国文化和铁路记忆文化，着力集聚休闲娱乐产业要素。围绕呈“灯泡线”形态轨道环形，主动发展开放式沿街商铺业态。3、热河路高端商贸发展轴。串联永宁街东侧、杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂、二板桥-复兴街等地块，依靠周围成熟住宅片区，着力发展高端商贸服务产业。4、滨江亲水人文景观轴。串联三汊河口、中山码头、老江口、南堡公园等岸线地理节点，在鼓楼13公里滨江风光带框架下，主动建设世茂滨江段岸线和中山码头至长江大桥段岸线，经过亲水平台、步行通道、生态植被打造，依靠电厂码头、铁路栈桥修缮改造利用，植入商业休闲业态，成为兼具景观资源、公共空间和商业价值人气岸线。5、秦淮河-明城墙-护城河旅游风光轴。串联秦淮河、小桃园、明城墙、狮子山、阅江楼、天妃宫、静海寺等自然文化旅游资源，经过景区科学合理运作，深入提升区域内景观及人文品质。（二）关键发展区中功效片区划分。在整体拆平出让2.36平方公里内，参考美国SOM企业计划设计，关键将滨江1、2、3号地块划分为五个功效片区：1、中山码头总部商务区。该片区总开发体量约110万平方米。关键依靠全新建设黄金景观岸线，高密度集聚建设商务办公楼宇，双子塔形式超高层南京滨江新地标，打造成为南京乃至长三角关键现代总部经济集聚区。2、永宁街航运服务集聚区。该片区总开发体量约40万平方米。作为商务区先行开启片区，关键依靠交通部关键支持南京长江国际航运物流服务中心项目，集聚航运服务资源要素，打造成为南京长江航运物流中心关键标志区。3、滨水高尚住宅区。该片区总开发体量约160万平方米，关键依靠长江、惠民河、护城河等水景资源，着力打造品质高端、配套一流住宅片区和商住项目。4、大马路民国风情商业区。该片区总开发体量约40万平方米，关键经过对历史保留建筑精心修缮和合理利用，再现民国街区风貌，发展旅游休闲和文化娱乐产业，形成兼具历史记忆和现代休闲商业街区。5、长江大桥创意园区。该片区总开发体量约30万平方米，结合大桥段岸线生态公园打造，关键利用天环集团搬迁后厂区资源，经过对现有厂房建筑和冷库精心改造，着力建设和生态环境和资源禀赋融为一体创意产业集聚区。四、产业导入下关滨江商务区为整体性城市再造项目，现在正处于土地拆迁整理及先期部分载体项目建设开发阶段。滨江商务区内原有产业（尤其是工业、仓储、农副产品批发等低端传统产业）已经逐步迁出，新服务业要素正在集聚。（一）资源优势及发展基础。原下关区内尤其是滨江商务区范围内，有着传统航运服务产业链，拥有众多含有实力航运服务企业和航运管理机构，下关滨江所明确航运服务中心定位，也被正式列入了南京市物流发展计划关键一环。同时，区域内拥有着宽广全新载体建设空间和众多破旧建筑发掘潜力，并计划有和亲水景观生态环境相融合SOHO创意园区，这些全部为新产业植入提供了成长沃土。（二）主导产业。下关滨江商务区作为整体性城市再造项目，将着力提升和培育三大主导产业：1、航运服务产业。立足鼓楼沿江岸线资源丰富、航运业发展要素集聚优势，依靠南京打造全国航运综合枢纽名城战略，以南京长江国际航运物流服务中心为龙头项目，着力构建高层次、宽领域、全方位航运服务业体系，将下关滨江商务区建设成为中国一流依靠内河港形成国际化航运服务聚集区，和南京高端航运物流服务产业关键发展区，航运物流服务产业税收占滨江商务区总税收比重努力争取超出1/3。2、发明力总部经济。依靠高强度开发关键区域，经过建设含有稀缺江景资源和高端物业品质商务办公楼宇，主动发展总部型商务经济业态，重视创新创意产业引入，高起点建设产业特色突出、总部经济集聚滨江中央商务关键区。努力争取引进不少于20家全国性或区域性总部企业，打造不少于10幢税收“亿元楼宇”。3、高端商务商贸产业。以大马路、天保里、灯泡线和滨江岸线商业配套为发展载体，着力打造以大马路及周围片区为代表商业步行街区，大力开拓地下商业空间，精心开发大型商业综合体，优选引入国际著名体验店，兼顾高端商务消费和休闲购物娱乐不一样需求，集聚世界著名品牌和中国龙头商企30家，努力打造南京商业又一颗明珠。五、工作目标及关键项目（一）-总体工作思绪。全方面落实落实区委一次全会精神，以岸线、河流及城墙山体为脉络，深入研究确定滨江商务区覆盖范围、辐射区域及功效片区划分；以土地分片整理交地为抓手，立即完成整体拆迁，主动推进1号地块完成份割招商；以世界高水平城市概念性设计为引领，落实并完善区域控详，全方面拉开滨江商务区城市建设框架；以现代产业集聚为导向，重新计划片区产业布局，着力引入特色鲜明现代服务业和相关配套产业，努力争取把滨江商务区建成中国一流城市滨水关键发展区，为实现打造“南京外滩明珠”远景目标打下坚实基础。（二）-阶段性工作目标。1、是关键转型之年，到底：基础完成居民搬迁，基础设施建设范围内居民搬迁全方面完成，绝大多数居民集中区域实现拆平交地。区内、区外异地安置单位全方面进入建设阶段，其它单位基础完成搬迁和拆除；基础完成岸线码头搬迁置换。铁路西站尧化门新货场建设取得阶段性结果，铁路西站单位还建方案基础确定；西站地域不需还建铁路多经、集经单位完成谈约赔偿。南京长江国际航运物流服务中心一期进入主体施工阶段，二期建设前期准备工作完成。基础完成滨江岸线试验段建设；基础完成滨江商务区历史建筑片区保护性修缮工作；一批道路基础设施建设项目同时开启。基础完成滨江1号地块土地运作，推进部分地块完成招商。2、是全方面建设之年，到底：居民动迁、工企搬迁（除先建后搬单位）全方面完成，杨家花园等地块完成动迁；岸线码头全方面完成搬迁拆除；铁路西站尧化门货场建成，建宁路货场完成搬迁，铁路西站单位还建全方面开启。南京长江国际航运物流服务中心一期主体施工完成，二期建设开启。滨江商务区1、3号地块内含有条件多个片区实现开工建设。滨江岸线大规模建设开启，关键道路及基础设施建设全方面展开。全方面完成1号地块土地运作，滨江2号地块分割挂牌出让工作开启实施。3、是雏形初具、成效初显之年，到底：区内、区外安置工企单位重建工作全方面完成，并实施搬迁、交房和拆除；铁路南京西站单位还建基础完成，开启铁路西站区域单位搬迁。建成南京长江国际航运物流服务中心一期，安置企业和招商入驻率达成90%以上，二期建设进入主体施工阶段。滨江1、3号片区含有条件地块实现开工建设，部分项目完成主体施工或进入预售阶段。滨江岸线建设初见成效，关键道路等基础设施建设框架形成。滨江2号地块基础完成份割挂牌出让。（三）关键项目安排结合区域动迁及开发建设进度，-在滨江商务区整体覆盖范围以内梳理初排了重大项目54个，项目总占地面积约425.84万平方米，总建筑面积约754.8万平方米，总投资约1078.9亿元，其中计划投资约69.8亿元。从项目类别看，产业载体项目28个，旅游及民国文保项目12个，城建配套项目9个，公共配套项目5个。未来将依据项目动态运作情况，立即增加新开启地块项目。六、实施路径（一）突出改革创新，激发体制内在活力。在滨江商务区管理委员会全新体制框架内，理顺并优化管委会本身及下设各处室职责定位和工作分工，全方面建立适应该前和未来一段时间内工作特征运作机制，并经过科学而完整制度进行正式固化。打破传统用人模式，主动组建在土地计划、企业运作、项目招商等方面高效、精干、专业团体。（二）加紧土地整理，提升城市空间价值。集中力量立即完成居民、工企单位动迁任务，加紧拆除交地进程。协调推进铁路西站迁建，早日实现相关复建项目完工并实施搬迁。妥善处理1号地块土地运作，遴选多家俱有丰富商业地产开发经验企业，经过分片打包方法，立即完成份割招商并实现资金平衡。研究2号地块挂牌方法，尽早完成2号地块出让。对整体覆盖区域范围内其它零星地块进行土地价值分析，适时开启开发建设。（三）强化对接协调，推进有序开发进程。在拆除交地计划、土地招商进程、基础设施建设时序等各项步骤上，统筹把握各项联络工作之间相互时间对接。着力经过拆平交地扫清土地运作障碍，经过土地招商加速开发建设进程，经过基础设施项目拉开整体建设框架。在工作推进过程中，要关键做好和市滨江指挥部、市计划局、市国土局等市级部门直接对接合作，和中冶及其它参与开发