【房地产企业负债经营风险控制探究：以绿地集团为例19000字（论文）】

I1引言1.1研究背景随着社会的不断发展，我国总体的经济水平也有了显著改善。据国家统计局相关数据，近十年我国GDP已由2010年的34.91万亿元增长到2019年的98.65万亿元，我国经济迅速发展，城镇化进程不断推进，房地产行业在之中起到了至关重要的作用，其已经成为促进我国经济发展的重要动力来源之一。房地产行业具有的开发周期长、对资金需求大、资金回收期长的特点，这决定了资金密集的行业特点。在当下经济转型阶段，一方面受到国家政策影响，各类国家调控政策不断收紧，市场需求下降，库存不断增加，行业整体出现下行趋势。所以，当下地产行业普遍面临“高杠杆、高库存”，凸显出大量房产企业在经营过程中财务安全低，负债经营风险高的问题。随着我国去杠杆政策的颁布，在保持国内经济快速平稳运行发展的同时，逐步优化供给侧结构，但是，地产行业面临“高库存、高杠杆”双重压力，在改革进程中遇到的问题尤为突出，成为了各类学者研究的重点。如果房地产行业想要健康快速发展，降低房地产市场“高杠杆、高库存”产生的财务负效应风险，提升房地产市场稳定发展。房地产行业由于其性质的特殊，通过研究相关数据，发现我国房地产行业资产负债率70%-80%左右，而绿地集团作为中国房地产行业的领军企业在2015年成功上市后之后，资产负债率不断提高。在2019年资产负债率已经达到88.53%，接近90%，高出行业平均水平近十个百分点，企业资本结构中负债占比过大，企业的负债经营风险较高。近两年，国家出台了“三条红线”相关政策，绿地集团不幸“三条红线”全中，企业被禁止向有关机构借款，资金链出现更加严重的问题。因此，绿地集团鲜高杠杆特点在我国房地产行业中具有典型性，其负债经营风险控制的研究具有典型性。1.2研究意义绿地集团是我国房地产企业中规模较大的集团之一，是国内第一家入围世界500强的房地产企业，经营范围绝大部分为地产行业，研究绿地集团的负债经营与风险控制，在整个行业去杠杆政策影响下具有典型性。在理论层面，本文根据国内、国外外学者研究的相关理论知识，从负债经营风险的概念以及相关理论出发，通过分析绿地集团相关财务数据指标，对绿地集团财务现状与负债经营风险控制状况进行全面评估，并详细分析企业负债风险风险控制不力的原因，根据风险产生原因提出相应的对策。在现实层面，有数据表明，我国房地产企业大多都通过负债融资来获取资金，研究房地产企业的负债经营风险控制本身就具有现实意义。绿地集团作为我国房地产行业的巨头，位居世界500强，在2019年在全国房地产行业百强名单中排名第十二，然而根据2019年绿地控股披露的财务报告显示，绿地控股的总负债达到了10143亿元，突破万亿大关，负债率高达88.53%。通过研究绿地集团案例可以深入了解绿地集团负债经营风险的控制情况，研究该企业负债经营方面所呈现的负效应，可以帮助企业优化资本结构，树立风险意识，加强在负债经营方面的风险控制。并结合我国去杠杆、去库存的宏观环境，可以更好地为我国房地产行业的其他企业提供参考意见，为我国金融市场的平稳运行，我国经济环境健康发展贡献一份微薄的力量。1.3研究思路本文将绿地集团作为案例研究对象，对绿地集团的财务现状以及相关财务数据指标分析，研究绿地集团负债经营风险的控制情况，对其控制不力的方面进行了原因分析并给出相应的对策。按照“理论基础-现状分析-原因分析-对策启示”的研究思路，将本文分为五个部分：第一部分，引言。介绍本文研究背景、研宄意义、研究思路与研究方法。第二部分，理论基础与文献综述。理论基础部分主要包括负债经营风险相关概念、房地产行业负债经营现状，以及资本结构、杠杆原理、风险控制的基本理论。同时通过梳理近年来国内外学者的研究成果简要写明本文文献综述。第三部分，绿地集团负债经营风险控制现状研究。主要通过分析绿地集团的企业报表、政策以及相关财务指标，指出企业对其面临的负债经营风险所采取的控制措施，并通过相关数据说明企业风险控制不力的表现，分析控制不力产生的负债经营风险类型以及控制不力的原因。第四部分，针对绿地集团风险控制不力的产生的原因，提出提高绿地集团负债经营风险控制力的对策。第五部分，结束语。总结全文，得出结论。具体思路如图1：图1研究思路流程图1.4研究方法文献研究法：在选题及论文写作前期查询、翻阅各类资料库，包括互联网资源、学术期刊、学术著作、其他相关优秀论文等。阅读国内外大量关于企业负债经营及其风险控制等理论文字以及实践研究文献，为论文写作打下基础。案例研究法：本文以行业典型性公司——绿地集团作为研究案例进行研究，对绿地集团的负债经营风险控制现状进行具体研究，指出其风险控制中产生的问题，并进行原因分析，给出相应对策。对比研究法：在具体的指标分析中，将绿地集团与行业平均水平及同行业其他有优秀其他进行对比研究。2理论基础与文献综述2.1负债经营风险相关概念2.1.1负债经营风险概念风险，即是一种不确定性。负债经营风险是负债经营过程中产生的财务风险，是指企业无法偿还举借本金和应付利息而导致企业收益受到影响甚至可能无法持续经营的一种风险。2.1.2负债经营风险特征负债经营风险作为一种财务风险，除了具有财务风险固有的风险特征之外，还具有相伴性、迅增性以及突发性。相伴性相伴性是指企业负债经营过程中，随着负债规模增加，企业获利能力增加，但是过程中的风险也会随之更加快速地增加[1]。迅增性迅增性是指企业负债经营过程中，风险的增加会比负载规模增加的更加迅速。随着企业负债所占比例的增加，企业所需要承担的风险远远大于净资产利润率期望的增长规模与速度[1]。突发性企业负债所占比例增加，企业获利能力在提高。然而，若市场经济状况出现恶化，企业就可能突然爆发债务危机，危及企业的生存和发展[1]。2.1.3负债经营风险类型利率变动风险是指市场贷款利率变动的不确定性给企业贷款造成损失的可能性；信用紧缩风险是指由于受到外界因素的影响，而导致银行等金融机构对企业的信用评级收紧，导致其贷款难度加大的可能性；再举债风险是指由于受国家经济政策和银行信用政策的变动，导致企业再次举债产生不确定性，或企业本身筹资结构的不合理导致再举债产生困难的可能性；无力偿还风险是指企业举债过多但资金链出现问题导致企业无力正常偿还自身贷款的可能性。2.2我国房地产企业负债经营特点资本结构不合理房地产行业属于高度资本密集型产业，因此，为了保证日常经营活动的正常运营，企业需要大量的向外部进行借款以维持正常的资金链。随着房地产企业的不断发展壮大，企业的总资产规模在不断扩大，负债规模也在逐渐增大，在2010年时，我国房地产行业的总资产为224767.14亿元，负债合计为167297.41亿元，而到了2019年时，总资产就已经达到了947935.80亿元，负债也增长到了762035.19。十年来总资产增加了3.2倍之多，而负债增加了4.6倍之多。根据国家统计局相关数据可以得出，自2010年到2019年十年来，我我国房地产行业资产负债率变动如下图2。图2近十年我国房地产行业资产负债率变动表2019年，我国房地产企业的平均资本负债率已经达80.40%，企业的资本结构不合理，企业的负债在总资产中占比过高，行业整体债务都处于较高水平。债务期限不合理房地产企业开发周期长、资本回收时间长，在债务融资过程中本应该更多的采用长期负债融资，以防止资金断裂而导致的企业风险。然而，通过研究中国上市房地产企业的财务报表相关数据，发现我国的上市房地产企业主要通过短期贷款获得资金，短期贷款大约是长期贷款的两倍。融资渠道较为单一在债务融资方面，企业的主要渠道有商业信用、银行借款以及发行债券几种，但是我国房地产企业的债务融资方式主要是以银行借款为主，我国房地产企业过于依赖于向银行借款。2.3负债经营风险控制理论基础2.3.1资本结构理论资本结构也可以称为融资结构，是指企业中各种资本的构成和比例关系，可以通过计算企业中债务融资和股权融资的比例来获得。资本结构是企业融资决策的关键指标。企业的资本结构是否在合理范围内，对其融资能力，盈利能力和偿付能力具有重要意义。通过分析企业的资本结构，可以测量企业财务情况。良好的资本结构可以使公司的财务杠杆发挥更好的积极作用。调整资本结构使其合理，是降低融资成本从而降低风险的重要途径。2.3.2财务杠杆理论所谓杠杆，就是具有放大效应的一种工具，财务杠杆又叫融资杠杆，财务杠杆是指由于债务利息和优先股股利而导致普通股每股利润变动率大于息税前利润变动率的现象[2]。财务杠杆系数（DFL）=息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息I-优先股股利/（1-所得税税率）][3]在企业不存在优先股的情况下，DFL可以进一步简化为：EBIT/（EBIT-I）从简化公式来看，财务杠杆系数在于利息费用和息税前利润这两个指标。企业的财务杠杆系数越低，负债所带来的财务风险就越低。财务杠杆正效应与负效应财务杠杆的正效应就是通过债务融资产生有息负债可以为企业带来额外的利益。当资本结构固定，企业有息负债是确定的，企业利息费用不会变化，企业投资收益率会随着净利润的增加而增加，那么投资者的额外收入就会随着有息负债的增加而增加，这就是杠杆的正作用。企业在利用财务杠杆获得更多利益的时候，就是财务杠杆在发挥正效应。反之，财务杠杆的负效应就是由于债务融资产生的有息负债可能会给企业造成额外的损失。当企业不断进行负债经营，负债规模不断扩大，但是企业的销售规模却不能跟上企业的负债规模，企业因负债产生的利润甚至不能抵消负债的利息费用，企业需要用股权资本利润去弥补额外的利息费用，这就是财务杠杆的负效应。此时，有息负债越高，产生的利息越多，企业的损失就越大。财务杠杆效应的本质就是债务融资是否能产生利益，当投资利润率高于有息负债率时，企业的债务资本产生的利润就会比利息费用高，企业的债务融资最终结果就会获利，这就是财务杠杆正效应的本质。企业利用财务杠杆获得利润时，也不能忽略财务杠杆带来的负效应。由于企业没有合理的使用财务杠杆所导致的不良结果就是财务杠杆的负效应。只要企业的资本结构中存在有息负债，就会存在一定的风险，有风险就有财务杠杆的负效应产生的可能性，企业就可能产生损失。2.3.3风险控制理论风险是指发生不幸事件的不确定性，在企业中，风险即是生产经营过程中发生的不利影响的可能性。风险具有客观性、不确定性以及可测量性等特点，根据其具体内容的不同，可以将风险归类为战略风险、财务风险、经营风险等几个方面[4]。风险管理是指如何在企业这种肯定有风险的环境里把风险可能造成的不良影响减至最低的管理过程[5]。风险管理追求的效果是用最小的代价获取最大的利益，风险管理对于企业日常生产经营很重要，风险管理包括三大内容：风险识别、风险评价、风险控制，如图3图3风险管理的三大流程风险管理要重视于风险控制，风险控制是风险管理中的一个重要环节，是为了达到风险管理最终目的所采取的一系列手段与方法。风险控制具体是指企业根据自身内部情况和外部环境，采取各种措施和方法来降低风险发生的可能性或减少风险发生时所造成的损失。风险是客观存在的。风险无法完全消除。因此，公司只能采取各种措施降低风险的可能性，或将风险可能造成的损失控制在合理的可接受范围内。有四种基本的风险控制方法：风险回避、损失控制、风险转移与风险自留。2.4文献综述2.4.1国外研究现状国外对负债经营的研究开始于1920年左右，到现在已经有一百年的时间，因此他们对于这方面有较深入的研究。Jensen（1976）在著作中探究了负债经营风险的原因，他认为，利息费用减少了所得税的支出，增加了利润，但同时也增加了企业的财务费用，减少了利润。只有当利润增减变动刚好在边际处平衡，企业能从负债经营中产生收益。Broderick（2010）[6]对负债经营风险的负面影响进行研究，认为负债经营会给企业带来诸多不利，当企业的经营状况、销售状况不理想时，企业的利润增长率不能与企业的负债增长规模相匹配，企业的利息费用过多，容易造成企业资金断裂。企业的负债规模越大，所需承担的有息负债利息费用就越大多，在企业经营经营状况欠佳时，企业的资金不足，企业的偿还债务的压力增大，结果对企业的利益相关者都会产生不利影响[7]。在负债经营杠杆研究方面，西方国家市场经济体制的发展相比国内时间更早，并且发展更为成熟，所以国外学者更早、更深入的对负债经营杠杆有所了解与研究，由于大多西方国家在发展过程中都受过经济危机、房地产泡沫的影响，因此西方学者负债经营杠杆的研究对我国地产行业高杠杆应用具有很大的借鉴性。Jensen（1986）[8]首次定义现金自由流，他认为负债经营能够提高企业的资金使用效力，提升企业利益，但如果在经营过程中进行过度债务融资会导致风险。因此，企业不可以过度的进行负债经营。Henry（2016）[9]指出，企业负债经营杠杆与普通股每股收益能够互相影响，两者之间呈正向相关。企业如果合理进行债务融资可以提高每股收益，对企业发展有推动作用。在负债经营风险控制研究方面，学者Beaver（1966）提出，可以通过单变量分析企业财务指标变化，从而预测企业所面临的潜在风险。Ross（1995）[10]第一次提出这样的观点——企业负债经营会引起财务风险。他认为，负债经营极有可能会给权益资本造成损失，最终引起企业财务风险的发生。2.4.2国内研究现状虽然我国在负债经营研究方面起步较晚，但是对于负债经营也有了一定但研究成果。王倩（2014）[11]提到，合理的负债规模可以帮助企业更好的发展，也可以帮助企业获得更多的利益，使得财务杠杆发挥正效应，是企业维持资金链、持续经营的一种方式手段。杜亚光（2016）[12]通过实例分析，认为负债规模与股东利益具有负相关性，只有适度合理的负债规模才会为企业的发展提供良好的货币资金，从而增加股东利益。冯传晶（2018）[13]指出，部分企业只重视眼前利益，不计后果地不断扩大负债规模，杠杆不断加大，使利息费用不断增加，利润降低，资金更加紧张，最终致使企业难以持续经营。因此，对企业来说，负债规模并不是越大越好。我国市场经济的发展相对起步较晚。目前，我国经济发展进入新时期，房地产企业规模不断扩大，企业的负债也不断增加，企业杠杆极不合理，于是国家开始了去杠杆的政策。近些年国内关于负债经营风险控制的研究理论也不断涌现。陈秋玲（2014）[14]认为只有把负债与财务杠杆的关系弄清楚，合理使用财务杠杆，重视财务风险，才能最大程度上的发挥杠杆带来的正效应。赵炳蔚（2015）[15]通过研宄得出财务杠杆就是企业在融资过程中所需要固定成本时，对应的息税前利润率小于资金收益率的变动情况。张鸣[16]从正反两面研究财务杠杆会给企业带来效应，得出结论：只有当企业息税前利润率高于有息负债利息率的时候，企业的债务融资才会产生利益使得权益资本利润率提高，财务杠杆才会发挥正效应。只有有效发挥财务杠杆正效应能够创造更多利益。袁春丽（2012）[17]发现，财务杠杆和财务风险控制之间存在一定联系，她提出方法——可以运用财务杠杆来控制财务风险。曹庆平（2016）[18]发现，财务杠杆和负债经营两者之间存在的相互影响的关系，他从多个角度分析正确应用杠杆效应的手段方法。3绿地集团负债经营风险控制现状研究3.1绿地集团简介绿地控股集团有限公司简称绿地或绿地集团。绿地集团于1992年7月18日成立，总部位于中国上海，绿地集团是一家以房地产的开发经营为主的混合所有制企业。在2015年绿地集团进行量资产重组，并且通过借壳在A股市场实现整体上市，企业证券代码为600606。绿地集团是一家跨国房地产公司，业务范围遍布世界多个国家。绿地集团是在中国市场改革浪潮中诞生的代表公司之一。经过28年的持续发展，企业拥有较为全面的业务结构。绿地集团致力以"让生活更美好"为目标，积极履行大型房地产企业的职责和使命，响应中央政府的号召，促进我国房地产业的持续健康发展。2012年，绿地集团首次进入世界500强企业。绿地集团也是我国首家进入世界500强企业的房地产企业。且自2012年以来，绿地集团已连续9年跻身世界500强企业之列，2020年排名176。3.2绿地集团负债经营风险控制措施3.2.1加强企业自身对外部环境及风险的监测绿地集团作为大型上市房地产企业，绿地集团具备良好的风险把控能力，绿地集团在结合自身内部控制的同时，对企业外部环境做出了充分的预测。企业设置了风险监管部门，对企业经营过程中的外部风险等进行了严格的监管，企业安排了专员参与分析造成公司财务风险的外部因素。同时，企业把握国内政治经济政策，顺应环境，积极改变自身的发展战略。3.2.2顺应时代发展促进自身转型发展绿地集团坚持产业与资本经营共同发展，发挥房地产业与投资之间的协同效应，绿地集团研究分析市场的发展规律积极，顺应时代的发展，及时做出改变。同时为了满足自身多元化需求，不断扩大负债规模，希望通过外部举债融资不断增强自身的实力。3.2.3多元化、国际化发展绿地集团依托房地产和基础设施的优势，积极发展金融，科学、创新等新兴产业集群，实现全面的产业布局，确保企业经济平稳运行并实现持续增长，利于企业完全整合各个部门，发挥优势，创建一个具有稳定增长和持久基础的“绿地”企业集团。广泛将产业遍布世界多个国家，着力提升品牌国际声望与全球竞争力，未来，绿地将把成为世界级企业作为自身目标，发展多种产业来加大自己在国内乃至世界的影响力。3.3绿地集团负债经营风险控制不力的表现3.3.1负债规模过大，资本结构不合理表1绿地集团与行业近五年资产负债率年份20152016201720182019绿地资产负债率88.04%89.43%88.99%89.49%88.53%行业资产负债率77.70%78.30%79.10%79.10%80.40%图4绿地集团与行业平均水平资产负债率变动图通过上文数据分析可以得知，绿地集团从2015年到2019年五年内，总负债规模不断扩大，虽然企业规模呈现扩大趋势但负债规模的增长并不合理。从上述数据可以看出，房地产行业在近五年内到资产负债率大致在77%-80%之间，而绿地集团资产负债率一直保持高位，接近90%，高于行业平均水平十多个百分点，且没有明显到下降趋势。这说明随着时间推移，企业过多的进行债务融资，负债在资本结构中的比重进一步提高，财务杠杆给企业带来了更大的风险。绿地集团的资产负债比率过高，超过了行业平均水平，债务水平较高，并且企业运营和资本周转过于依赖外部。偿还贷款和财务风险的压力更大。在房地产市场低迷和国家的限购政策的情况下，公司面临着房屋出售困难，存货大量积累以及由于到期而无法偿还债务的后果。如果公司需要偿还债务，则必须继续进行债务融资，这进一步降低了公司的信用等级，并带来了融资困难的问题。3.3.2债务结构不合理表2绿地集团负债情况年份20152016201720182019流动负债35149523.8046241622.9857643226.5274721602.7382977582.22总负债52860313.1565566183.0975508098.0392761960.45101431422.89流动负债比66.50%70.53%76.34%80.55%81.81%非流动负债比33.50%29.47%23.66%19.45%18.19%图5绿地近五年流动负债与非流动负债变动情况受我国政策的影响，我国房地产企业的举债融资主要通过向银行借款获得资金。由图中可以看出，2015年到2019年绿地集团流动负偾占总负债的比例一直高于非流动负债占总负债的比例，且随着时间推移，流动负债所占比例持续加大，由2015年的66.50%扩大到了2019年到81.81%。由于房地产企业属于资金密集型企业，在债务融资过程应该更多采用非流动负债融资，减小企业的偿债压力以防止资金断裂而导致的企业风险。但绿地集团更多采用流动负债来进行举债融资，增加了企业的还款压力，使得企业的资金链断裂的可能性加大，加大了企业的财务风险。3.3.3资产流动性较差表3绿地集团近五年流动比率、速动比率、现金比率年份20152016201720182019流动比率1.541.451.321.241.22速动比率0.410.400.430.440.41现金比率14.17%14.34%13.72%11.90%12.05%流动比率、速动比率与现金比率都是企业与资产流动性相关的比值。流动比率=流动资产/流动负债速动比率=速动资产/流动负债现金比率=货币资金+有价证券/流动负债他们都可以在一定程度上反应企业短期偿债能力。一般情况下，流动比率与速动比率的数值越大，说明企业的短期偿债能力越强[19]。现金比率是在企业大量赊销而形成大量应收帐款时，衡量企业变现能力的指标。通过表可以知道，绿地集团的现金比率整体呈现下降的趋势，且相比行业其他优秀企业而言，绿地集团的现金比率较低。近五年绿地集团的流动比率在持续下降，且整体水平在1.5以下，而速动比率大致保持平稳水平，但低于0.5，流动比率与速动比率都低于行业平均水平。企业流动资产偿还流动负债能力比较弱，货币资金不足以偿还一年内到期债务，易变现的流动资产对流动负债的保障较弱。如果绿地的资金链出现了问题，那么企业的债务很可能逾期。3.3.4资本获利能力不高表4绿地集团近五年利润表相关数据年份20152016201720182019营业收入20732472290234844278营业成本17672098248629493617利润总额105.8144.4192.6242.7305.9净利润73.994.0135.7160.2209.5净利润增长率-27.2%44.4%18.1%30.8%总资产报酬率1.24%1.08%1.14%1.21%1.35%由绿地集团利润表分析可以看出，在经营成果方面，绿地集团在2015年时，营业收入就已经达到了2073亿元，而到了2019年营业利润增长到4278亿元，五年来增长了2205亿元，接近2015年营业收入到2.1倍。但不容忽视的是，这五年的营业成本也在持续上升，因此净利润并没有呈现爆发式增长，处于比较正常的增长状态。图6绿地集团总资产报酬率变动情况总资产报酬率是指公司的息税前利润与公司总资产平均值之间的比率。它反映了公司总资产的盈利能力及其投入产出条件。通常，比率越大，公司创造利润的能力就越强。实力越强，企业的投入产出比就越高，企业的资产运营管理能力就越强。近五年内，绿地集团的总资产收益率变动较为稳定，总体呈上升趋势，但总资产收益率一直小于2%，处于较低水平，说明绿地资产的运营情况并不乐观。由上文利润表分析可以知道。绿地近五年利润持续增长，但总资产收益率却几乎没有明显但上升趋势，企业需要引起高度重视。表6绿地与其他同行业优秀企业近四年净资产收益率比较年份2015201620172018绿地集团14.12%13.01%15.21%17.14%万科A19.14%19.68%22.80%23.24%融创中国18.65%11.72%32.81%32.92%恒大集团20.48%10.69%30.65%30.18%净资产收益率是衡量上市企业盈利能力与衡量企业股权资本使用状况的一个重要指标，如果企业净资产收益率越高，则说明企业股权融资带来的收益也越高。根据上表6可以看出，绿地集团从2015年到2016年的净资产收益率是下降的，之后几年则一直保持处于上升态势，由13.01%增长到量17.14%。总体来看净资产收益率平稳逐步上升。但相比同行业的其他优秀房地产企业，例如万科、融创以及恒大来说，绿地集团但净资产收益率仍是处于较低水平的。这说明近几年绿地集团虽然自身盈利水平有所提升，但是相比行业优秀企业，还是有所差距。此外，通过上文了解到绿地集团近五年的净利润是呈较明显的上升趋势的，但绿地集团的总资产收益率较为稳定，没有呈现明显的上升趋势，且总资产报酬率一直小于2%，处于较低水平，这说明绿地集团的资产利用情况其实并不良好，虽然净资产收益率有所增加，但是总资产收益率却没有增加，说明绿地只是通过大量举债资金来维持经营，但大量举债所产生但正效应却很小，企业资产的运营情况并不乐观，这是一个需要注意的问题。3.3.5资产周转率低表7绿地集团近五年资产周转率年份20152016201720182019应收帐款周转率12.9712.718.966.925.65存货周转率0.880.480.500.530.57总资产周转率0.680.370.370.370.39应收帐款（亿元）133256393614899绿地集团的应收帐款周转率处于较良好的水平，但随着时间的推移，应收帐款周转率数值在不断下降，由2015年代12.97降低到2019年的5.65，这说明企业虽然目前仍有比较好的资金回收状况，但这种状况在逐渐变差，企业未来的资金回收形势不容乐观，企业应该引起重视。而存货周转率与总资产周转率处于低水平，并且在2016年时，存货周转率和总资产周转率都出现了明显的下降，存货周转率由0.88下降到0.48，总资产周转率由0.68下降到0.37，这说明绿地集团的存货变现能力比较差，企业在大量举债融资的情况下销售情况并不乐观，说明企业的资本运营能力较弱，企业的投资利用不理想，并且企业持有的流动资产少，在资金周转方面存在一定问题，在企业新项目需要大量资金时只有通过向外部举债获得资金。3.3.6财务杠杆正效应不明显一般使用财务杠杆系数来衡量财务杠杆大小，理论公式为：在本文的计算中，通过阅读绿地集团财务报表发现绿地并没有发行优先股，所以就可通过财务报表计算出的财务杠杆系数。其中，利息费用可以用表中同期的财务费用，因此，EBIT=利润总额+财务费用，DFL=EBIT/EBIT-I，由此得到绿地集团财务杠杆系数相关数据表：表8年份20152016201720182019利润总额105.80144.40192.60242.70305.90财务费用/I31.6827.8415.6140.3254.31EBIT137.68172.24208.21283.02360.21DFL1.301.191.081.171.18息税前利润率2.29%2.35%2.45%2.73%3.14%有息负债2415.852871.492793.042796.232933.58负债利息率1.31%0.97%0.64%1.44%1.85%通过上表可以发现，虽然绿地集团具有很高的资产负债率，举债融资所占比例很大，但是企业的财务杠杆系数并不高，处于1到2这个区间，看似财务杠杆系数位于比较安全的财务杠杆效应区间。财务杠杆系数的大小可以衡量企业财务风险的高低，绿地集团的财务杠杆系数虽然表面上看上去很低，但是却不能忽略财务杠杆负效应的存在，不能简单地理解成绿地集团的财务风险就处于低水平。通过对绿地集团财务状况、财务报表的进一步分析，发现绿地集团用大量的借款来购买厂房、设备等固定资产，将借款产生的利息费用资本化处理，并没有计入财务费用之中，所以财务报表上的财务费用相比利润显得较少，从而计算出来的财务杠杆系数较低，但也不能忽视绿地集团大量举债经营带来的财务风险。当企业资产息税前利润率大于负债利息率的时候，权益资本的税前利润就将会增加。这时财务杠杆带来正效应。企业有息负债利息率呈先降低后迅速升高的趋势，息税前利润率呈现平稳的增长趋势。绿地集团近五年的息税前利润率高于有息负债利息率，这表面上看绿地集团的财务杠杆正发挥着正效应的作用，但如上文所说。由于绿地集团相当部分借款产生的财务费用被资本化而没有直接算入财务费用，使得企业的利息费用被低估，显得有息负债利息率比较低。尽管如此，绿地集团得息税前利润率也并没有特别占优势，仅比利息率高出小部分，产生的正效应也不显著。另外，在2018年之后，企业的负债利息率呈比较明显的上升趋势，企业应该特别注意财务杠杆产生的负效应及其带来的风险。3.4绿地集团负债经营风险控制不力表现产生的影响3.4.1偿还负债风险增加从2015年至2019年，绿地集团的资产负债率高于行业平均水平，流动负债占总负债的比例过高，企业的流动负债比非流动负债高。该指标在五年中仍在上升，这表明该公司拥有更多的短期负债。另外，企业的流动比率和速动比率也处于较低水平。另外，房地产企业项目建设周期长，短期债务过多，使绿地难以保持稳定的现金流量，给企业带来了高昂的利息支出。另外，公司的经营状况相对较差。过去五年的库存周转率和总资产周转率均低于行业平均水平，表明公司的市场竞争力较弱。库存的实现变慢，公司的销售不佳，对新项目的投资只能从外部获得资金。这表明公司的流动性差，财务负担沉重，并且公司有无法偿还债务的违约风险。3.4.2再融资风险增加从上文分析中可以知道，绿地集团在财务杠杆方面，企业负债多，资产负债率多高，拥有着比较高的财务杠杆水平，资产获利能力在同行业中也没有十分突出。正是由于债务融资结构不合理.，融资渠道单一，使得公司的短期偿债压力很大，逾期风险加大，甚至会严重影响公司的信用评级。近两年房地产监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，初期之时，绿地集团就十分不幸“三条红线”全部踩中，其导致的后果则是绿地集团不能再增加有息负债，企业偿债压力进一步加大，资金链变得更加脆弱。好在截至今年2月底，绿地将“三条红线”中的现金短债比超过1，提前“减线”，转“红”为“橙”，但绿地集团的有息负债年增速仍然不得超过5%。总而言之，绿地控股的降杠杆任务仍任重道远。绿地控股财务杠杆一直处于较高水平，一旦公司的经营出现危机，难以为继，债权人就要和所有者共担风险，难以收回本金，出现债务逾期的情况，便会为其他理智的投资者敲响警钟，慎重考虑是否选择该企业进行投资项目，因此财务杠杆负效应之一便是可能会导致绿地控股的再融资能力下降，再融资风险增加。3.4.3资金回收风险增加绿地集团近五年内的营业收入在不断增加，净利润增长较为显著，其原因是企业不断进行债务融资来增大企业的总资产规模，进而扩大企业的经营规模，从而维持企业的持续经营。房地产投资开发活动的开发周期长，需要的资金数额大，企业为了维持自身的经营活动，除了举债之外还需要通过收取预收款和定金来赊销房屋，这个过程中会产生大量的应收帐款。绿地集团近五年应收帐款周转率数值不断下降，从中不难发现随着绿地的不断举债融资，企业规模不断扩大，销售收入不断增加，但其中大部分的销售都为赊销，导致绿地集团的应收帐款数额不断增加，应收帐款周转率不断下降，这表明企业收账速度下降，平均收账期增加，坏账损失增加，企业应收帐款的回收难度增加，偿债能力也会因为资金的回收速度下降而减弱。另外，绿地集团的存货周转率和总资产周转率由2016开始出现明显下降，且五年内均小于1，低于业内平均水平，说明企业的存货变现能力差，企业房地产存货的销售额增加跟不上企业负债规模的扩大，企业债务融资产生的效应不明显，资本的获利能力较差，企业存在比较明显的财务风险。3.4.4产生企业信誉风险由于企业短期负债过多，而企业的资金周转率又处于较低水平，绿地集团偿还负债的难度加大，从而导致再融资风险增加。房地产企业的开发与经营需要大量资金的投入，资金的筹集难度增加使得企业的经营活动受到影响，使得企业容易出现违约的情况，从而导致客户对企业信任降低。加上企业的现金比率较低，企业的现金状况也不太良好，使得其在项目规划的基础设施配套建设与宣传的广告不吻合，导致其信誉进一步受到影响。3.5绿地集团负债经营风险控制不力的原因3.5.1缺乏负债经营风险防范意识风险往往渗透到企业管理中，企业内部管理人员的风险防范意识对整个公司的风险防控起着关键的作用。绿地集团对风险管理控制的重视程度比较低，企业不太重视风险，相比之下，绿地集团的高层经营者更在乎企业业绩水平与利润增长。企业的风险防范意识不高，管理者的风险防范能力不足。负债经营风险意识薄弱是绿地集团财务杠杆产生负效应的最重要的原因，为了筹集资金，企业不断地扩大债务融资规模，但忽略了财务杠杆所带来的负面影响。从上文中计算的数据来看，绿地集团的财务杠杆系数并不是很高，但通过对其内部数据的仔细研究分析就会发现各种问题。绿地集团虽然资本息税前利润率变化是大于息税前利润率变动，资本息税前利润率略大于有息负债利润率。然而，通过对关键点的谨慎分析，便会发现绿地集团利用大量债务融资取得的借款用于自身设施、厂房等固定资产的购买，使得借款产生的利息被资本化，并没有计入企业的财务费用之中，企业的利息费用实际上是被低估，造成了财务杠杆正效应的“假象”，而相关人员却没有对此产生的负债经营风险引起重视。结合近年来绿地集团的资产结构状况进行分析，发现绿地集团资产负债率持续增高，盈利能力却持续下降，面对这样的形式，绿地集团仍不断进行负债融资，扩大融资规模尤其是短期负债的比例，使得企业面临着巨大的财务风险却不自知。综合以上分析，发现绿地集团的风险意识非常薄弱，而且缺乏有效的衡量指标对自身财务风险进行有效监管是造成目前风险较大的原因之一。应当正视自身负债经营风险提高自身风险意识。3.5.2忽视对债务结构的管理企业自身拥有的资金是有限的，而房地产企业由于其行业特性，开发周期大、所需资金数额多、资金回收期长，因此企业若是想要扩大自身规模维持自身经营活动就需要进行必要的融资活动。但是融资方式有很多种，融资金额也应有合理控制，若企业的融资方式过于单一，融资金额超过承受范围，则会加大企业财务风险发生的可能性，起到反作用。企业应合理控制融资的比例，尤其是债务融资的比例。表9绿地集团与同规模企业近五年长短期负债占比年份20152016201720182019绿地集团短期负债52.14%54.80%61.52%67.87%68.74%长期负债47.86%45.20%38.48%32.03%31.26%同规模企业水平短期负债66.70%66.67%61.19%62.18%61.53%长期负债33.30%33.33%38.81%37.82%38.47%图7绿地集团长短期负债比变动情况图8绿地集团与同规模企业水平短期负债变动情况通过绿地集团债务融资结构分析，绿地集团债券融资在企业上市前主要以长期负债为主，上市后短期负债占比逐渐升高。近五年同规模房地产企业的短期负债占比在逐渐下降，而绿地集团却与之相反，五年之中的短期负债占比在不断增加，在2019年，绿地集团的短期负债达到68.74％，比行业均值高4.21％。在债务融资方面，绿地集团过于依赖银行贷款获得借款，企业的融资渠道单一。由于未来因素的不确定性，银行更多提供短期贷款。企业必须使用短期借款进行融资，以这使得企业的债务结构不合理，短期负债过高，企业必须用短期负债来进行长期的开发经营活动，高利率的偿还和持续的借贷给企业集资和还款带来了巨大压力。绿地集团在控制债务结构方面没有合理地控制长期债务和短期债务的比例，这导致企业债务结构与公司业务周期之间的不匹配。企业没有获得足够的长期借款来维持日常生产和运营，而仅借入大量短期负债来维持长期的经营活动，使得这些负债无法与企业的未来现金流量和资产期限匹配，导致更高的财务风险。结合上文可以发现，绿地集团现阶段以债务融资为主，且债券融资中短期负债比重较大。综上所述，绿地集团因融资结构较为单一且以短期融资为主，导致企业债务规模较大且偿还期限短，整体负债偿还压力较大，负债经营风险升高。3.5.3企业负债经营管理不到位目前，根据绿地集团的战略部署，需要开展国内业务和国外业务的集团化管理因此对管理水平要求更高，这也导致了集团子公司如果需要负债融资则需要很长的时间、很多的流程才能执行。随着子公司的增多和企业层级的增多，企业的有效沟通变得复杂，因此对管理水平要求更高，繁琐的层级关系和沟通渠道延长了资金使用的时间，使投资时机被延误，使企业的融资计划被耽误。融资策略缺乏计划性使得融资不能得到及时执行，严重的话甚至会制约绿地集团融资管理机制的有效运行。绿地集团在运营管理中过度追求市场份额的扩大、企业规模的扩张，但却忽略了企业资金运营的管理，导致其对资金运营管理不到位。绿地集团应当充分认识到，市场份额的扩大和规模的扩张会同时导致企业非要成本的上升，虽然规模扩张会使销售额不断增加，但若不控制成本，则其投资利润率并不会相应大量增长。3.5.4未建立有效的负债经营风险预警机制目前我国房地产行业的企业大都没有风险预警机制，尤其对于绿地集团这样处于企业发展中期的房地产行业的巨头来说，负债经营风险预警机制是必须重视的问题。由于当发展处于初期时，不仅对资金的需求量较少，而且还有政府的政策扶持，很多财务风险问题没有实际影响公司的利益，一旦延续下去，缺乏风险预警的观念，对企业后来的发展十分不利。绿地集团虽然建立了风险管控的有关部门，但是由于各子公司、各部门众多，管理信息的传递相对滞后，风险预警体系在企业之间没有得到贯彻执行。因此，企业如果没有建立有效的风险预警机制也将会导致财务杠杆负效应的出现。3.5.5政策环境的多变性房地产行业是一个高度综合的产业，对国民经济有着重要的影响，涉及多个相关行业，与百姓的生活息息相关，因此，国家对房地产行业的发展出台了很多政策。早在2015年，中央政府就提出了“去库存”的任务，其主要目的是将房地产企业的库存规模降到合理范围内去库存政策的指引下，大部分城市采用鼓励性政策，利用降低首付比例，简化贷款流程等方式，有效带动了住房销售面积，房屋库存数量明显降低。防风险是房地产行业中又一重要调控手段，主要针对房价过高，房价上涨过快等问题。在防风险政策的指引下，国家开始通过限购、限售、限贷等政策对房价上涨较快城市进行了多轮调控。防风险范围不断扩大，房价上涨得到有效控制。在《2019政府工作报告》之中，中央再次强调房子不是用来炒的，要求做到分类调控，因城施策，防止房价大起大落。同时为了警惕房地产金融风暴，由此可见，国家为了稳定房地产行业的发展对房地产市场出台了多项政策并进行多重调控和监管，政策环境的多变性对房地产市场产生了较大的影响。3.5.6行业发展的竞争性房地产行业发展也迈向成熟阶段，企业分化现象更加明显。百强企业实力雄厚，通过规模化扩张，精准把握市场化需求，销售量进一步提升。尽管2018年全国房地产调控政策持续偏紧，百强企业则将重点放在抢抓三四线城市市场份额上，同时，为增强企业竞争力，百强企业着眼于调整产品结构，紧跟客户需求，从文化、休闲、娱乐、健康、科技等方面综合提升产品品质，以差异化的产品优势大大提高了企业竞争力和盈利能力，虽然我国房地产百强企业的市场份额和集中度进一步扩大，但绿地集团作为房地产的龙头，企业竞争深度也在进一步增大。在我国房地产行业需求升级和文化更迭的背景下，房地产行业将面临商业模式、金融工具、业务调整等的综合竞争压力，这些变化将推动行业走向新时代。4有效控制绿地集团负债经营风险的对策4.1强化企业负债经营风险防范意识对负债经营风险防范意识的培养主要在于企业员工，特别是企业管理层。企业首先应当加强管理决策人员的财务风险意识，一个有风险意识的管理决策者可以更好的把控企业风险，可以更全面的考虑企业长久发展而不仅拘泥于目前的盈利，管理决策者的风险意识也是负债经营风险的安全阀门。另外，除管理决策人员之外，企业各部门的员工也应当具有良好的风险意识，企业可以通过培训和经验交流等方式，聘请专业的风控人员进行培训或让管理决策者由上而下传达负债经营风险问题，施行激励制度，让员工更好的发挥主观能动性，对及时发现负债经营风险问题的人员给予奖励，积极鼓励员工以企业以经营者的角度发掘潜在的财务风险。培养由上而下的全员制的风险意识，完善员工的激励机制，可以更好的在企业经营过程中发现负债经营风险问题从而降低企业负债经营风险。4.2拓宽融资渠道，优化债务结构绿地集团的资本、债务结构不合理主要表现在两个方面，其一是绿地集团的融资较为单一。以债务融资为主，其二是绿地集团的负债规模过大，且短期负债占比太大，企业的偿债能力与融资规模不匹配。因此需要从融资渠道和债务结构两个方面来提供对策。绿地集团的融资手段主要依赖负债融资，方式较为单一，这使得负债经营风险加大。拓宽融资渠道是优化融资结构降低负债经营风险的有效手段。融资性售后回租是融资的一种有效手段，其是指企业以融资为主要目的，将企业自身资产出售给经批准从事融资租赁业务的相关企业，之后再将这项资产从对方企业租回的方式，是集融合和销售为一体的国际通用的融资方式[21]。这种方式的优点是门檻较低，方式灵活，可以盘活企业资产，延长融资期限，为企业带来流动性资金，降低企业成本。绿地集团应该探索更多符合企业自身发展情况的融资方式，在提高获利能力的前提下，进行多渠道融资，优化资本结构，降低负债比例，从而降低财务风险。绿地集团应根据企业自身的现金比率、流动比率和速动比率分析企业具体的短期偿债能力，根据财务杠杆系数来分析企业财务杠杆效应，根据负偾利息率和资产收益率等方法分析企业资产获利能力，设置债务规模的警戒值，一旦临近警戒值，就必须进行调整，将债务规模控制在合理的水平。通过分析绿地集团财务报表，发现其负债中80%以上都为流动负债，偿还时间短且规模大给企业造成很大偿债压力，因此要减少短期债务规模，适当调整短期负债与长期负债结构比例。4.3完善内控制度加强企业负债经营管理从金融学的视角来看，企业进行大量负债融资增加自身负债规模对企业有一定积极意义，但合理的资本结构对房地产企业的长期发展更为重要。因此，绿地集团要充分认识到自身财务状况，对资金进行配置优化，加强对现金的管理手段方式，提高资金的使用效率，健全企业内部融资管理的监督和审核制度，对相关的人员的管理要遵循我国法律法规，严格按照我国融资的管理制度进行融资。房地产行业的周期性变动较明显，因此绿地集团应该运用好房地产行业的周期性特点，针对周期制定相应的战略计划。在企业内部要加强内控合规管理，将融资管理工作进行划分，才能促进企业自身的健康发展。现金流入、流出的管理涉及到企业生产经营中各个方面，因此绿地集团应制定科学合理的资金使用计划。制定预算来进行计划和控制资金的使用情况，及时跟踪和反馈企业的生产经营情况。另外，建立资金预算调节审批制度也是极为重要的。4.4建立有效负债经营风险预警机制企业良好好的风险预警机制有助于企业人员事先了解财务风险信号，减小企业财务风险。健全风险预警机制其本质上是企业财务管理的一次革新。关于绿地集团建立有效负债经营风险警机制有以下几点建议：一是建立风险评估体系，维持合理的负债规模。只有当财务杠杆发挥着正效应时，企业的债务融资收益才会高于企业负债的利息费用。因此，对绿地集团来说必须进行风险评估，只有深入探寻绿地的负债经营风险，才能减少未来风险损失，使绿地集团更加健康平稳运行。二是完善企业财务数据管理体系。有理论表明，负债经营风险不仅从企业的财务数据中得以体现，而且还会受其他因素的影响。因此，分析企业负债经营风险不仅依赖于公司财务部门。分析风险管理的重要指标和数据，同时，对其他因素进行考量分析，对绿地集团具有重要意义。三是加强企业财务预算管理。如果企业财务预算管理不到位，企业的负债经营风险控制也会出现问题，绿地集团需要加强财务预算管理，将现金流量预算与现金流量现状相结合，降低公司的负债比例，改善绿地应收账款周转率持续下降的困境。4.5加强对企业外部经济环境的预测分析绿地集团对高层管理人员应充分认识到——任何行业在市场对不同发展阶段，由于所处的环境不同，其对企业的具体要求也不同，管理人员需要对行业发展阶段进行研究判断，对企业资本结构、债务结构根据外部经济环境合理进行相应调整。首先，绿地集团应当对目前国内房地产行业的集中化程度、费用成本、市场现状等客观因素进行分析，采用量化指标的方式得到具体预测结果，根据结果采取相应行动，凸显本企业的优势，提高企业的行业中的议价能力。其次，绿地集团应根据行业环境的变化及时调整自身财务杠杆水平，在行业发展势头好的时期与行业发展迟缓时期采用不同的战略计划和不同的具体的财务预算，合理改变企业自身的负债规模和融资手段，适时调整企业的财务杠杆水平以防止企业负债经营所带来的风险。4.6提升企业综合实力提高竞争力由于我国房地产行业的发展速度放缓且集中度越来越高，因此绿地集团在房地产行业竞争风险的控制上应从以下几方面入手：首先，绿地集团应该首先应该保持企业的市场份额，做到有效减少自身库存，加快资金回收。同时，在日常生产经营活动中，要密切关注同行业竞争对手的发展规划和方向，建立合理的竞争机制。综合考量、分析，制定科学的发展策略。最重要的是绿地集团应投入更多资源来提升企业综合实力。房地产行业在科学技术方面很难体现较强的实力，综合实力才是房地产企业盈利能力提升的根本标志。当今，消费者在购房时越来越看重房地产企业品牌价值。因此，绿地集团应积极提升自己的品牌知名度、美誉度和顾客忠诚度，塑造良好的品牌口碑，提升企业品牌形象力的同时提升企业实力。最后，绿地集团可以通过设置内部施工企业，或与其他有较高资质的施工企业进行合作，加深企业的纵向一体化，预防企业内部的经营风险。5结束语5.1研究结论本文以房地产行业的代表企业——绿地集团作为研究案例，在大量负债经营、财务杠杆及风险控制的理论基础下，通过