房地产项目前期业务计划模块化管理培训

项目前期业务计划模块化管理培训

项目计划模块化管理办法简介1、成因2、分类与编制3、内容简介1、成因

存在问题：1、交地延迟案例1：太原因拆迁导致原定2009年开业时间调整为2013年案例2：大连高新项目因部分土地不能同时交付，影响整个项目的正常推进1、成因

存在问题：1、交地延误2、报建延误案例1：青岛李沧地下室容积率计算的界定，因规划局人员变动产生很大差异，导致后期需要补交土地款，影响设计及四证办理案例2：重庆万州由于政府的原因，导致立面需要重新设计，影响立面报批案例3：长沙和武汉东湖项目总图政府意见与集团意见有差异1、成因

存在问题：1、交地延迟2、报建延误3、设计延误案例1：项目公司、发展部难以协调政府，及时提供设计边界条件，如广州番禺案例2：郑州二七室外步行街因集团提出调整，所以不能及时移交图纸，土方完成后，工地现场延迟一个月以上案例3：泰州项目，因招商与设计对人防要求重视不够，使招商受到影响，导致出图延误。

存在问题：1、交地延迟2、报建延误3、设计延误4、招商滞后案例：2011年各项目的次主力店（ZARA等）因各种原因（如商家提图不满足要求，消防报批影响等）招商滞后，影响消防报建、工程施工1、成因

计划模块化管理：1、节点管控：项目开发全过程分解为若干个业务节点2、规定时间：规定了每个节点的完成时间3、明确责任：明确了每个节点的责任单位、分管领导、责任人4、制定标准:制定了每个节点的完成标准5、实施考核：每个节点完成情况均纳入考核，并与奖金挂钩

通过以下五方面实现全系统的计划管控：1、成因

（2)各项目计划执行书编制

2012年及以后开业的项目，集团（结合项目实际情况）确定参照模板、完成项目计划编制

（1）8个版本：

20、22、24、26个月（不含酒店）

20、22、24、26个月（含酒店）（3）上线及考核：相关部门会签，各分管副总裁批准项目计划后报集团，录入集团OA办公系统上线考核2、分类与编制一、前期业务计划模块化管理简介如何解读计划模块表一、前期业务计划模块化管理简介序号模块类型总节点数1级节点

2级节点3级节点1不含酒店20个月31850851832不含酒店22个月3不含酒店24个月4不含酒店26个月5含酒店20个月34660941926含酒店22个月7含酒店24个月8含酒店26个月序号序号一、前期业务计划模块化管理简介级别划分：1级、2级、3级级别一、前期业务计划模块化管理简介级别级别划分标准：1级：项目开发关键环节或需各系统密切配合的节点2级：两到三个部门协同完成的重要节点3级：各系统内部可独立完成的节点一、前期业务计划模块化管理简介级别级别分级管控：1级：由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办落实，

总裁跟踪检查2级：由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办完成3级：由各责任公司（部门）执行管控，主管系统跟踪检查、督办完成一、前期业务计划模块化管理简介阶段划分：共分为12个阶段筹备、摘牌、交地、四证、设计、招标、销售、经营、工程、招商、交付、验收阶段一、前期业务计划模块化管理简介业务事项：简述业务内容和动作业务事项一、前期业务计划模块化管理简介开始日期：前述业务事项的开始时点开始日期注：日期计取时点设定为：摘牌日、交地日、试营业日、开业日一、前期业务计划模块化管理简介摘牌日：按发展计划约定的摘牌时间点交地日：按摘牌条件约定的交地时间点试营业日：开业前30天全面达到开业条件（其中酒店24个月、26个月项目为开业前60天）开业日：集团确定的正式开业时间开始日期一、前期业务计划模块化管理简介周期：业务事项的完成时间周期周期一、前期业务计划模块化管理简介完成日期：业务事项的完成时间点（此时点是重点考核事项）完成日期一、前期业务计划模块化管理简介完成标准：约定任务完成的依据1、简述2、附件完成标准一、前期业务计划模块化管理简介发起部门：责任部门发起部门一、前期业务计划模块化管理简介接收部门：本项业务的关联部门接收部门一、前期业务计划模块化管理简介责任人：1、组成：责任部门、经办人员、分管领导2、岗位：列出与该业务有直接关系的各级管理位责任人二、前期及设计业务模块简析1、前期业务2、设计业务1、前期业务阶段1、筹备2、摘牌、交地

3、四证1、前期业务筹备班子组建（摘牌日前30天）编制人员到岗（摘牌日后90天）1、前期业务摘牌、交地1、前期业务四证国有土地使用权证建设用地规划许可证证件办理建设工程规划许可证施工许可证2、设计业务1、报规与设计

2、四证与设计3、开工与设计

4、幕墙与设计5、招商与设计

6、供电与设计2、设计业务报规与设计总图指标签批移交复核规划条件（含总图初次报批）总图调整签确反馈总图报规确认案例1：常州项目的地下车位报批引起的设计及工程调整案例2：长沙项目虽及时反馈规划条件，但未能及时制定满足政府要求的规划方案重点强调：1、牵涉测算指标的事项，项目公司必须争取落实，不得向集团索要让步2、对规划业务来说，规划设计不是死板的，柔性的要求一般都能有变通方法2、设计业务四证与设计建设工程规划许可证初步设计签批移交立面方案深化评审及会签总图报规确认证件办理前提前提前提2、设计业务开工与设计基坑支护图开挖图项目开工（交地日75天）工程桩图初勘报告提交单体方案深化签确基坑基础论证工程地质勘查报告单体方案签批第一次竖向设计论证前提前提前提案例1：包头项目开挖图未经及时审核，造成开挖四角定位错误案例2：北京石景山的轴网变更与地下土方工程进度的配合问题案例3：洛阳底板浇筑与局部基坑图提供进度不匹配2、设计业务幕墙与设计幕墙一版施工图外装招标项目立面方案及成果移交项目立面初设移交夜景照明确定方案提示：裙房

主体工程（交地日后250天开始）前提前提前提前提案例1：唐山、大庆、银川立面方案调整导致拆改，引起成本增加案例2：厦门立面在工程后期提出调整，导致竣工延迟2、设计业务主力店业态和平面确认主力店房产技术条件和步行街业态规划确认业态规划签批移交初步设计第一版施工图设计第二版施工图设计规划院&项目公司：商管总部：招商与设计释义：第二版施工图1、是在各部门、各业态提供的设计条件基本落实的情况下完成的完整版施工图2、是对未确定业态进行的设计补充和完善；主要为机电末端调整、墙体砌筑调整、结构开洞及加固等部分变更3、是已定业态的土建、机电施工依据释义：第一版施工图1、图纸内容及深度：“毛坯版”施工图，是综合体项目特有的分步出图方式2、出图目的：原则保证土建结构施工、原则保证各项主要机电招投标工作的开展前提前提前提2、设计业务招商与设计重点强调：因步行街小商户及部分特殊主力业态的行业特点，部分业态的设计条件只能在二版施工图后提供，二版施工图可以暂定条件完成设计，但二版图不是出图的结束，后续将以设计变更的形式出图订单地产特有的施工图出图流程"三部曲”：第一版施工图第二版施工图后续设计变更竣工图2、设计业务供电与设计上报《市政条件调查表》确定各市政专项方案市政协调会单体方案深化签确供电方案供电方案初步确认正负零以下土建图案例：天津河东项目因政府与供电部门协调原因，供电等级发生调整导致后期出现较大设计变更、工程变更、成本变更三、如何使用计划模块1、综合体项目开发工作分解筹备摘牌交地四证经营设计招标销售招商工程验收交付一级节点：50二级节点：85三级节点：183三级节点318个管控节点=21154923568141203项目前期建设阶段3、节点举例

为更清晰说明本模块管理办法的可操作性，我们从标准计划模板318个节点中，抽取了具有代表性的节点举例解释三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶验收外装内装市政试营业交付招标销售招商三、如何使用计划模块11个阶段建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业开工总包招标初勘监理招标三通一平详勘试桩施工方案评审总包进场455303005050020

705045450154530407030206545交地日75摘牌日40开挖图、基坑支护图106050开工之前三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业售楼处设计销售物料印刷制作内部认购面积测绘预售许可证正式开盘24010165175901502401052513016020180销售售楼处建设提供制作沙盘资料

四证200交地日摘牌日20售楼处选址852065150501002013015010225235三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业总承包招标通风空调工程消防工程电梯外装招标地面石材百货精装室内步行街精装修302703005021026030190220601702306017023045345390403503909054540交地日摘牌日

招标三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业塔楼封顶正负零以下施工图完成底板工程机电消防招标外装招标地下室工程机电安装、消防工程采光顶封闭砌筑工程超市甲装（达到交付条件）14511525215190105

46536046033030裙房主体工程90435345130开工外包商铺甲装（达到移交条件）第二版施工图6023017050260210352502158033025028558530010042032011042031060390330

封顶三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业采光顶玻璃封闭外用施工电梯安装室内步行街屋面防水及虹吸雨排百货综合娱乐楼屋面防水及虹吸雨排外包街外装大商业外装大商业夜景照明塔楼外装塔楼夜景照明裙房外用电梯拆除塔吊拆除塔楼外用电梯拆除105505601052553510515525180420600180405585180420600190390580100320420103303401003504506037543590390480

外装外装完成585三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业地下室混凝土地面裙房消防电梯安装及使用大商业扶梯安装大商业直梯安装步行街公区精装塔楼消防电梯安装及使用裙楼电梯调试验收505005502049551512046558515039054090370460603704303035038045360405

内装内装完成585主力店甲装部分三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业换热站安装红线外电力工程红线外热力工程红线外燃气工程变配电站室及低压出线市政工程室外景观正式供电广场及外包街混凝土垫层正式供水正式供暖雨污水正式接通市政道路正式开通正式供气空调系统调试消防联动调试20550570106156251054555545525570105255359051060060495555603754351104305401104305401104305409043552510545555105455553054557520565585

市政市政完成585三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业业态规划签批移交主力店业态和平面确认室内步行街品牌落位图确认主力店进场前招商对接确认会商户二次装修消防报审图及移交45495540304204501541543030370400306595756514030300330

招商内装完成585提供商家基本施工条件主力店、步行街餐饮店装修1545046515450465百货丙装、步行街零售店装修60525585三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶验收外装内装市政试营业交付招标销售招商三、如何使用计划模块绿色建筑设计评星成果取得大商业环境验收大商业规划验收大商业消防验收大商业四方验收开业前消防检查大商业备案大商业开业前安监部联合检查大商业具备试营业条件塔楼环境验收塔楼消防验收塔楼规划验收塔楼四方验收塔楼备案BA系统调试验收节能相关工程实施成果专项验收45257006306305625630306156451504506004557061515600615156156304557061540585625开业日304070155570155570107080909018030150180

验收660三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶验收外装内装市政试营业交付招标销售招商三、如何使用计划模块外装工程屋面防水外包街装修电梯安装步行街内装提供商家施工条件夜景工程大市政58539010045035090

520430585565195主力店甲装部分9060051020室外景观正式供电小市政1805253459046037085465380150540390154654501806004201053552580530450消防调试120585465主力店、步行街餐饮店精装试营业试营业630三、如何使用计划模块建设阶段开工之前封顶外装内装市政交付招标销售招商三、如何使用计划模块验收试营业大商业正式开业大商业正式移交大商业产权证办理120660780开业日120660780

交付产权证办理完成780三、如何使用计划模块2、关键节点（50个1级节点）三、如何使用计划模块四、落实前期和设计业务模块的几点心得

对项目系统而言，重视设计、抓好设计才能保证工程的进度和质量，所以要重视设计部，聪明的总经理会让设计部成为项目公司里的权威部门。

设计部要从事技术管理工作，而不是大部分时间都用来跑手续。

常言道：”抓计划先抓设计“。抓好设计对于落实计划模块事半功倍！四、落实前期和设计业务模块的几点心得各项目要：1、重视规划条件复核2、重视设计与设计