记账实操-城投公司的账务处理

会计实操文库1/11记账实操-城投公司的账务处理城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市、区县级政府投资融资平台，起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。此类城投公司属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过代建工程收入和政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。资产类会计科目（一）委托代建工程项目城投公司主要收入来源是政府委托代建基础设施建设工程项目，具体操作流程是：政府作为工程项目发包方，将工程项目总承包给城投公司，城投公司组织施工、资金融入，并将工程项目分包给建筑公司，向建筑公司支付建筑成本，每年工程项目按照进度与政府进行结算，确认代建收入，政府每年拨款作为工程项目回款，从而达到委托代建项目运行的闭环。委托代建工程项目一般作为“存货-开发成本”处理。委托代建工程项目按照成本加成模式来进行结算，一般在委托代建合同中确定5%-20%的项目管理费率，并作为城投公司的收入和利润来源。在具体运行过程中，以下几点需要格外注意：1、委托代建合同与交通局、建设局、住建局等同级政府部门签订，来确认工程建设项目的合法性，并将工程项目的财政拨款纳入财政预算，每年定期进行代建工程项目结算。2、城投公司与分包施工的建筑公司签订建筑施工合同，进行工程结算并索要正规发票，因为随着2016年“营改增”的全面实施，发票的管理日趋严格，要杜绝之前付款不收取发票或收取的发票不合规的现象。（二）土地之前政府为壮大城投公司资产的主要方式为划拨政府预留待开发的空地作为城投公司的资产，作为增加资产和净资产的来源，随着监管机构的要求日趋严格，现在要求注入土地必须用途是工业、商住或者住宅用地、土地性质为出让地，并需缴纳土地出让金。非正规的划转储备土地、公益性用途的土地给城投公司已经被禁止。但是之前已经有土地证的商住或者住宅性质的用地还是可通过划转方式从其他政府部门、地方国有企业等单位给城投公司。（三）实物资产1、将保障类住房、公租房等项目，通过划拨的方式给城投公司建设和持有运营，完工后实现对外出售的房产收入、商铺销售或租赁收入。2、政府所属临街房产、商铺，划拨给城投公司经营出租，实现租金收入。3、政府各部门所属对外独立经营的企业划转给城投公司，由城投公司集中持股、经营管理。如：自来水公司、供暖公司、燃气公司、建筑公司、上市公司股权等。4、实物资产财务处理应关注以下几点：（1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。未出租的房产，如果董事会决议表明将用于经营出租并且短期内不在变化的，即使未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。城投公司拥有的房产、商铺如果为出租运营，应作为投资性房地产处理，投资性房地产有两种计价方式，一是成本法，像固定资产一样计提折旧；二是公允价值法，可享有房价上涨的有利因素，但是需要每年聘请评估事务所出具房产的公允价值评估报告。（2）划转的同级人民政府所属的其他公司股权按照同一控制下合并，按照被划转公司的账面净资产金额入账。（3）根据发改委（发改办财金[2012]3451号）文件要求：“注入资产必须为经营性资产。政府办公场所、公园、学校、道路、桥梁等纯公益性资产不得注入城投公司。注入资产必须经具有证券从业资格的资产评估机构评估，由有关主管部门办理相关权属转移登记及变更工商登记。作为企业注册资本注入的土地资产除经评估外，必须取得土地使用权证，属于划拨、变更土地使用权人的，应证明原土地使用证已经注销。”（四）其他无形资产很多地方政府会划转采砂权、供热权、供水权和各种矿产资源的采矿权等无形资产给城投公司，城投公司要以政府划转文件和入账的资产评估价值进行财务处理。（五）在建工程工程项目的发改委立项文件批复给城投公司，建成后归城投公司持有的工程项目资产，要作为“在建工程”核算。（六）对外借款及往来款项城投公司与政府部门、其他事业单位或其他国有企业等经常发生往来或对外借款，发改委要求政府类应收不能超过净资产的40%，证券交易所和银行间交易商协会对于较大金额的其他应收款也会重点关注、从严审核，如金额占比太大，很可能会无法发债。故城投公司一定要控制对外借款和往来金额的规模。关于往来款或对外借款需要制定资金管理制度、关联方管理制度，并履行相应审批流程。对外借款一定与对方单位签订借款合同，约定利率、借款期限、反担保方式等。（七）对外投资对外投资的内容比较复杂，简单来说，对一个公司的投资核算方法要根据控制对方的经营管理程度，判断控制程度的主要考虑因素为持股比例：1、持股比例低于20%的投资，计入“可供出售金融资产”科目，采用成本法核算，期末不调整账面价值。2、持股比例介于20%至50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采取权益法核算，期末根据被投资方的盈亏情况确认投资收益，并调整长期股权投资的账面价值。3、持股比例高于50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采用成本法核算，纳入合并财务报表范围。对于每一笔投资要根据持股比例、控制情况、派驻管理人员情况和约定利润分配方式等，来综合判断应该计入哪个会计科目。公司对外投资时，一定要与被投资方或合作方签订投资合同或协议，明确出资时间、金额、方式、双方权利义务和违约责任等内容，按规定的权限和程序审批后履行投资合同或协议。同时，应建立投资管理台账，详细记录投资对象、金额、持股比例、期限、收益等事项，妥善保管投资合同或协议、出资证明等资料。负债类会计科目（一）银行借款与银行签订的借款合同一定要符合银监会、证监会、财政部、发改委等监管机构的要求，明股实债业务和政府购买服务的融资方式已经被禁止或者严格限制。（二）非银行金融结构借款信托、私募、融资租赁等高利率的融资工具要严格控制规模，发改委2014年9月26日发布的《关于试行全面加强企业债券风险防范的若干意见的函》中明确要求：“发行人2013年以后的短期高利融资综合成本达到银行相同期限贷款基准利率1.5倍以上的，确认该项累计额度未超过总负债规模10%，累计额度不超过10%的，不予受理。”（三）往来款项负债类的往来款项主要为其他应付款中的往来款和非金融机构借款。从外部单位借款一定签订借款合同，明确借款金额、期限、利率。净资产（一）实收资本实收资本的增加能够增加资产和净资产金额，主要为货币出资、实物资产划拨、股权划拨等。随着工商登记认缴制的颁布实施，很多情况下公司的实收资本与注册资本会不一致，二者的差异在于注册资本是在工商局登记的股东和认缴出资金额，实收资本是企业账面实际收到的出资金额。一般会有两种情况，一是注册资本大于实收资本，原因为股东出资未到位；二是实收资本大于注册资本，原因为股东已经实际出资，但未进行工商变更。（二）资本公积1、城投公司计入“资本公积”的事项主要有财政拨款、无偿划拨土地、房产和股权等，主要。（1）财政拨款主要为工程项目建设项目资本金拨款或正常的财政拨款注入资本金等。（2）实物资产的无偿划转要求详见资产类会计科目的介绍。2、资本公积财务处理要关注以下几点（1）财政拨款的政府文件要合规齐全。（2）划转房产、车辆、设备等实物资产和土地、采砂权、供水权等无形资产，政府文件和入账评估报告齐全，价值公允。（3）划转公司股权要及时进行财务报表审计，确认同一控制下账面净资产金额，并完成工商变更。利润表科目（一）收入（1）委托代建工程项目收入、旅游收入、保障房收入、房地产收入或土地开发整理收入，计入“主营业务收入”科目。（2）投资性房地产、设备等的租赁收入，计入“主营业务收入”科目。（3）商贸、担保、供水、供暖等收入，计入“主营业务收入”科目。（4）对外借款利息收入等其他收入，计入“其他业务收入”科目。（二）政府补助政府补助是城投公司净利润的主要来源，政府补助是指企业无偿从政府取得的货币性资产或非货币性资产。按与资产的相关性，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助；按与日常活动的相关性，分为与企业日常活动相关的政府补助和与企业日常活