物业管理服务项目招标文件模板

=物业管理服务项目招标文件招标编号：招标人：招标代理机构：二〇一六年月总目录第一部分招标邀请函第二部分投标须知第三部分评标内容第四部分投标文件格式第五部分协议基础条款第六部分附表第七部分物业管理服务基础项目及标准第一部分招标邀请函邀请函：兰州西部投资咨询受委托，拟邀请贵单位参与投标。如贵单位同意参与，请于9月6日至9月8日(天天08：30至17：30分，节假日休息)到兰州西部投资咨询（兰州市城关区南关什字世纪广场B座26楼）领取招标文件。递交投标文件截止时间9月13日14:30时，地点：。9月6日

第二部分投标须知（一）投标人应含有条件1.1合格投标方范围（1）在中国境内注册，含有独立负担民事责任能力；（2）含有良好商业信誉和健全财务会计制度；（3）含有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；（4）含有物业管理企业三级以上（含三级）资质物业服务企业（使用期内）；

（5）有和此次物业管理项目类似有效业绩（需提供《物业服务协议》原件及复印件，复印件加盖公章）。（6）投标人须承诺不以任何形式对此次招标项目内容进行分包。1.2经全方面考察及慎重考虑，投标方符合招标方认为所投标物业管理项目能够达成招标方提出要求，愿意接收招标方招标，参与此次投标。

1.3投标方含有物业对应管理经验。

1.4投标方推荐物业项目经理含有对应专业管理经验。

2、投标委托

投标方代表不是法人代表者，须持法人代表授权书。

3、投标费用不管投标过程中做法和结果怎样，投标方自行负担全部和参与投标相关全部费用。

（二）招标文件要求

1、招标文件

投标方应具体阅读招标文件全部内容，不按招标文件要求提供投标文件和资料，将造成投标被拒绝。

2、招标文件澄清

2.1投标人对招标文件如有疑点要求澄清，应在投标截止前3天以书面形式通知招标人，招标人以书面形式给予回复，并将书面回复发给全部取得招标文件投标人。

2.2投标人对招标人提供招标文件所做出推论、解释和结论，招标人概不负责。投标人因为对招标文件任何推论和误解和招标人对相关问题口头解释所造成后果，均由投标人自负。

2.3投标人应检验招标文件内容是否齐全，如有遗漏请索取，不然责任自负。2.4岗位设置及人员编制情况投标人依据现在情况，自行安排人员，确保服务到位。3、要约

3.1投标人派驻招标项目物业服务人员需含有以下条件：高中以上学历；

3.2中标后，所派职员100%从企业调派。

3.3所派职员不得有“两劳”释放人员。

3.4上岗前须接收保密培训，严守保密纪律。

3.5在投标过程中，投标人应恪守行业道德，如有虚报或如有对招标方造成不良影响行为将被取消投标资格。

3.6投标单位递交投标书，即表示接收本招标文件全部条款和内容，如有异议，请在投标书之前书面说明。本招标文件内容，是以后物业协议自然组成部分。

3.7供给商如对该项目有疑问，请向代理机构问询。

3.8招标人向投标人提供相关现场数据和资料，是招标人现有能被投标人利用资料，招标人对投标人做出任何推论、了解和结论，均不负责任。

3.9经招标人许可，投标人能够勘察为目标进入招标人项目现场，但投标人不得所以使招标人负担相关责任和蒙受损失，投标人应负担勘察现场责任和风险。第三部分评标内容（一）评审标准为了使整体招标工作顺利进行，我们将根据以下标准对于各投标方进行评标：

1、评标严格根据招标文件要求和条件进行。关键比较投标方资质、管理经验、人员素质及组成，和针对物业提出经营管理方案实施计划可操作性、收费标准科学合理性等。

2、评分采取合理低价中标法。

3、评标委员会委员对投标文件进行评审并依据企业介绍、质疑情况，给各投标单位打分。

4、评标委员会依据打分情况，确定中标单位。

5、当中标单位自动放弃中标权时，招标人按得分高低依次类推，确定中标单位。(二)对投标文件初审

1、初审内容为投标文件是否符合招标文件要求，内容是否完整、价格组成有没有计算错误、文件签署是否齐全。

2、初审中对数据计算错误按下述标准修正：

2.1假如单项相加不等于总计，应以单项为准修正总计；

2.2假如以文字表示数据和数字表示数据间有差异，应以文字为准修正数字。

3、投标方不一样意以上修正，则其投标将被拒绝。

4、和招标文件有重大偏离投标文件将被拒绝。投标文件不许可在招标截止期后修正，但招标方将许可修改投标中不组成重大偏离、微小、非正规、不一致或不规则地方。

5、招标方对投标文件判定，只依据投标文件本身，不依靠招标截止期后任何外来证实。

6、招标文件所包含全部文件及复印件均须加盖公章，以承诺其有效性。7、投标人报价若低于市场成本竞争，经评审委员会评审后按废标处理8、评标措施一．评标教授小组审查物业管理企业响应文件有效性、完整性，以确定是否对招标文件实质性要求作出响应。未对招标文件做实质性响应物业管理企业，不得进入具体招标程序。二．评分标准此次评分采取合理低价中标措施。从价格、资质、物业管理、人员配置及素质、信誉、业绩、服务、对招标文件响应程度，和对应比重或权重等方面进行评价；价格原因在评审中所占权重为70%，服务项目及标准承诺占权重为30%，评标小组根据评议打分结果进行排名，第一名为拟中标候选单位（评分相同时，以价格低为优先；若价格相同，最终以服务项目及标准承诺分数最高为优先）。如第一名因其它原因无法正常推行协议，第二名自动递补为中标单位，以这类推。评分基础标准：在技术标和商务标评分中，此次公开招标能够要求物业管理企业对于相关情况做必需说明，但要澄清或说明不得超出招标文件范围或招标文件实质性内容。物业管理企业合理低价中标为价格标、技术标和商务标三部分总和。（一）价格部分（70分）投标人自主报价，本单位30个停车位经营权收费（重大活动不能收取费用）归中标人支配，请各投标人扣除此部分款项后报价。物业管理人员明细投标报价（工资+五险+其它人工成本），其它报价明细报价（各类消耗品及管理费+税金），根据从低到高报价排序，即满足招标文件要求最低报价为评标基准价，其价格分为70分。投标人其它价格分统一根据下列公式计算：投标人投标报价每高于评标基准价则扣0.5分。（二）技术部分（20分）1.物业管理方案（10分）（1）管理制度（2分）有完善物业管理、保密、服务质量管理、培训、财务等制度且制度健全得2分，不然不得分。（2）方案技术要求（2分）所报方案技术要求符合或高于招标文件要求（以招标文件第七部分物业管理服务基础项目及标准、技术偏离表描述为准）得2分，所报技术方案部分标准有低于或不符合招标文件参数要求得1分，所报技术方案均不符合本项不得分。（3）方案实施要求（3分）方案计划比较科学、合理得3分；方案计划基础科学、合理得2分；方案计划不科学、不合理不得分。（4）投标单位规模要求（3分）含有国家物业管理一级资质得3分,二级资质得2分，三级资质得1分；2.人员配置及素质（8分）（1）管理人员大专以上学历占拟投入物业管理人员总人数20%以上得2分，20%以下不得分。（2）承诺拟投入物业管理全部专业人员均取得对应工种上岗证得2分；承诺拟投入物业管理工作人员取得对应上岗证人员占总人数80%以上得1分；拟投入物业管理工作人员取得上岗证人员占总人数80%以下不得分。（3）承诺拟投入物业管理工作人员符合或高于招标文件要求（以招标文件第七部分劳务外包人员基础标准、技术偏离表描述为准）得2分；不然不得分。（4）承诺拟投标单位按国家要求为物业管理、服务人员购置五险得2分，不然不得分。3.整体响应性（2分）表中无偏离，得2分；技术和商务偏离表中存在非实质性偏离，影响较轻，得1分，影响严重，不得分；技术和商务偏离表中没有注明，但答疑和招标文件要求存在偏离，不得分。（三）企业管理能力（10分）1.物业管理经验和类似项目业绩（5分）多年内有为同一业主管理办公楼，每十二个月物业管理协议额累计为100万元（含100万元）以上，每一项得1分，最高得5分；低于100万元协议额不得分（必需提供协议原件）。2、管理模式成熟性，经营信誉和获奖情况（5分）(1)外包单位自1月1日之前组建成立并从事物业管理服务以上（含）得2分，组建成立并从事物业管理服务5-8年得1分，组建成立并从事物业管理服务低于5年，不得分；(2)投标人取得省级表彰荣誉加1分，不然不得分（以获奖证书原件为准）；(3)投标人取得国家级奖项得2分，不然不得分（以获奖证书原件为准）。8.评标细则投标人有下列情形之一，其投标将视为无效投标实质上没有响应招标文件要求投标将被视为无效投标。投标人不得经过修正或撤销不合要求偏离从而使其投标文件成为实质上响应投标。在符合性检验和商务评议时，如发觉下列情形之一，投标文件将被视为无效投标：1）投标人不能提供有效营业执照或注册资金小于招标文件要求（原件查验）2）投标总金额超出本项目采购总预算，采购人不能支付（此条可视情况）；3）投标人投标书或资格证实文件未提供或不符合招标文件要求；4）超出经营范围投标；5）投标文件无有效印章（包含法定代表人、授权代表有效签字或印章）、无法定代表人有效授权书；6）投标使用期不足；7）有不良经济纠纷统计和违法行为；8）服务期限、付款方法等商务条款不能满足要求；9）投标文件不完整；10）提供虚假信息材料；11）符合招标文件中要求被视为无效投标其它条款。在技术评议时，如发觉下列情形之一，其投标文件将被视为无效投标：1）投标文件技术规格中响应和事实不符合或虚假投标；2）投标人提供证实文件或技术资料不能满足所投服务具体标准和要求，如原文复制招标文件技术规格相关部分内容作为其投标文件一部分；3）投标文件附有采购人不能接收条件；4）符合招标文件中其它要求被视为无效投标技术条款。（三）投标人澄清

1、招标方将安排述标时间，述标次序将按提交投标递交时间逆次序确定。投标方授权代表、确定兰州科技发展”双创中心”物业管理服务项目物业总经理及项目组关键组员将在述标会上进行5分钟标书及企业介绍（介绍形式不拘），以后针对标书进行答疑。介绍和答疑时间各投标方不得超出10分钟。2、招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出问询或澄清要求。投标方必需根据投标方通知时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。

3、必需时招标方可要求投标方就澄清问题作书面回复，该书面回复应由投标全权代表签章，并将作为投标内容一部分。

4、投标方对投标文件澄清不得增加投标价格和降低实质服务内容。

5、招标方在授标时有变更服务内容权利。

6、中标单位不许可转包中标项目。（四）评标过程保密

1、开标截止日期以后，直到授予投标方协议止，招标方确保投标方知识产权，确保对整个招投标过程性文件保密，招标方不向其它无关人员透漏相关资料和授标意向等。（五）签署协议

1.中标方应按招标方通知时间、地点和招标方签署中标经济协议，不然按开标后撤回投标处理。

2.招标文件、中标方投标文件及评标过程中相关澄清文件均作为经济协议附件，和经济协议含有相同法律效力。

第四部分投标文件格式（一）投标承诺函

兰州科技发展：

我企业_____________（投标单位全称）对本招标文件全部内容已明了清楚，同意按上述文件提出全部条件和要求参与投标，并授权_________（全权代表姓名）__________（职务、职称）为全权代表，参与贵企业组织物业管理项目招标相关活动，并对相关物业管理项目进行投标。为此我们承诺：1、确保遵守招标文件中相关要求和收费标准，根据招标文件所述范围、标准、费用对所述要求物业进行管理；

2、确保严格实施甲乙双方所签经济协议，并负担协议要求责任义务；

3、愿意向贵企业提供任何和该项投标相关数据、情况和技术资料；4、假如我企业中标，我企业会在要求时间派出法人代表或其授权代理人到贵企业商谈并签署物业管理委托协议，并将根据招标文件要求提交对应数额风险抵押金，并对此负担责任。假如逾期不派代表签约，将按违约论处，并自动放弃中标资格；

5、假如我企业中标，对派驻项目现场全部工作人员人身，财产安全等负管理责任。如因管理或培训不到位引发意外事故均负完全责任，和业主单位无关联。

（二）物业管理单位工种投标报价为：投标报价一览表：投标人名称：招标编号：序号岗位岗位人员人/月工资（元）保险费管理费百分比（含税）费用总计备注1234……备注：1、保险缴纳方法、管理费收取方法及标准。请投标单位具体说明2、付款方法（即服务合格，甲方按月支付乙方全额）3、服务期：十年单位名称：（盖公章）：法定代表人或其委托代理人：（签字并加盖单位章）________年______月________

（三）投标方资格证实文件

1。工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证(复印件)

2.物业管理资格证书（复印件）3.法人代表授权书（原件）4.拟派项目责任人简历（含证书复印件）

5.投标方业绩及协议复印件（物业服务协议复印件）

6.拟派项目物业管理人员组成、职责分工和上岗证书（原件及复印件）

7.现在进行中包含投标人诉讼、仲裁情况

8.已经审结包含投标人诉讼、仲裁情况（三）企业情况介绍1.投标方企业情况介绍，企业管理架构及特点。

2.物业管理服务宗旨，经营理念、企业文化、企业形象。

3.物业管理业绩、经验总结及优势。

（四）投标要求1、项目经理情况介绍1.1个人简历及相关证书复印件1.2关键业绩说明及相关项目介绍

2、人员配置、培训、管理

2.1人员配置：包含企业基础项目具体组织机构，拟派管理人员及专业人员、数量和专业素质要求、同类物业工作经验，正式工和临时工百分比、自有些人员和待调配人员百分比、各岗位人员配置及其招聘方法。2.2人员培训：包含对各类人员培训计划、方法、目标、及言行规范、仪表仪容、公众形象等。2.3人员管理：包含录用和考评、淘汰机制、协调关系、量化管理及标准运行等。

3、物业交付使用前交接安排

3.1前期介入管理设想，物业服务设计方案。

3.2拟派专业人员设想及到岗时间计划。

3.3不一样时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和方法。

3.4提供用户须知、用户手册关键条款及用户满意程度估计分析。

4、物业管理内容及收费标准

4.1物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法。

4.2可行性、合理性分析汇报和相关愿意承受奖惩。

5、具体工作计划和物资装备情况

5.1管理方法：包含内部管理架构、管理文化、激励机制、计划控制机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈机制及处理机制。

5.2针对项目特点独特管理措施。

5.3提供超常规服务（如酒店式服务）设想。

5.4工作计划：包含工作步骤，各项管理维护服务项目和步骤所需要长远计划和短期安排，管理工作定时汇报计划和汇报内容具体列明。

5.5物资装备：包含管理服务人员管理用房、各类设备专用工具及其备用含有件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用具等，列出具体清单及更换维修周期，领用管理制度，包含日常消耗品具体测算，节能控制方法及实施计划，设备高效利用计划书。

6、管理规章制度和档案建立和管理

7、其它建设性提议。如：依据以往经验和该项目基础情况，提出切实可行《节能、环境保护系统策划书》等合理科学提议。

（五）投标书格式

1、投标书按上述内容次序统一格式填写，装订成册。

2、投标书全部内容应符合国家相关法律、法规、规范及标准。

3、招投标文件及一切联络文件均使用简体汉字。

4、招标文件计量单位及投标报价：

4.1全部投标价格单位均以人民币报价。

4.2投标方要按投标物业管理内容填写物业管理费用，并由法人代表或授权代表签署。

4.3投标文件中所使用计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采取国家法定计量单位。

5．投标文件使用期

5.1在特殊情况下，招标方可和投标方协商延长投标书使用期，这种要求和回复全部应以书面、传真形式进行，投标方能够拒绝接收延期要求，同意延长使用期投标方不能修改投标文件。

5.2投标书使用期。

6．投标文件签署及要求

6.1组成投标文件各项资料均应遵守本条。

6.2投标方应填写全称，加盖公章。6.3投标文件必需由法人代表或授权代表签署。6.4投标文件正本必需用不褪色墨水填写或打印，为了方便开标唱标,投标人应将投标一览表和投标确保金单独密封提交,并在信封上标明“投标一览表”字样。投标人应将投标文件正本和全部副本分开密封装在单独信封中,注明“正本”字样，副本能够用复印件。6.5投标文件封装袋正面应注明：1）项目名称、标书编号、正本或副本；2）采购代理机构名称、招标文件送达地址；3）投标人名称和地址；4）注明"招标时才能启封"等字样（盖骑缝章）；6.6投标文件一式2份，正本1份，副本1份。投标文件正本和副本应该保持一致。若有不相符之处，以正本为准。6.7投标文件不得涂改或增删，如有修改错漏处，必需由同一签署人签字或盖章。

6.8投标文件因字迹潦草或表示不清所引发后果由投标方负责。（六）投标书组成和次序1、投标书一（报价及相关资格部分）：1、1法定代表人授权委托书；1、2投标函；1、3投标申明；1、4投标人法定代表人身份证实；1、5投标人被授权人身份证实；1、6开标一览表（统一格式，用于唱标）；1、7投标报价明细表，须加盖投标人公章及授权代表签字；2、投标书二（技术及相关证实文件部分）：2、1投标单位基础情况表（自制表格，具体说明基础情况）；2、2投标人营业执照，组织机构代码证，税务登记证副本复印件；2、3投标人证实其满足招标文件要求条件相关证书，证实文件等材料；2、4物业服务（包含保洁，设备设施维护维修等）总体方案；2、5安全管理方案（关键包含正常营运及维护作业时和发生事故时安全组织和安全防护方法，和各项紧急预案）；2、6服务期间人员配置方案（需提供人员配置方案《项目责任人介绍表》，《企业人员一览表》，《人员数量配置方案表》，并应表现相关人员素质，人员职称，资格证书，工作年限，所任职务等具体情况）；2、7服务期间和其它单位及部门综合协调管理方案；2、8服务期间所需车辆，设备，工具等所投入数量及保养，维修，使用方案，包含《投入本项目工具及易耗品清单》等；2、9进退场交接方案；2、10《管理要求偏离表》；2、11其它相关资格证实文件；2、12相关政府管理部门出具投标人为职员缴纳社会养老保险金，失业保险金，医疗保险金、工伤保险、生育保险金情况证实；2、13其它能够证实投标人资信，资质和服务质量证书，文件，推荐信等资料。

第五部分协议基础条款兰州科技发展“双创中心”物业管理服务项目服务协议招标编号：协议编号：项目名称：兰州科技发展”双创中心”物业管理服务项目

合同甲方：兰州科技发展乙方：（以下简称甲方和乙方）依据《中国协议法》及相关法律、法规，经公开招标，甲方经过公开招标，乙方中标。乙方承诺为甲方提供物业管理外包项目服务，并确保实现精品服务。甲乙双方遵照平等、自愿、公平和老实信用标准，经双方协商，一致同意签订本协议。第一条定义除非本协议另有要求，下列用语定义以下：1.1服务及相关资料：指本协议第二条约定甲方委托乙方所提供服务项目和乙方交付给甲方和该项目相关、为实现甲方使用或享受该服务目标所应知悉或掌握资料及其载体。1.2保密信息：指接收方因推行本协议而直接或间接地以书面、口头、电子媒介或其它形式从披露方取得任何非公开信息、资料或数据，这些信息、资料或数据为披露方全部并要求接收方给予保密，包含但不限于商业秘密、技术结果、研究结果、商业计划、用户信息、财务数据、文档模板、业务步骤、双方管理经验、职员个人信息等非公开信息、资料或数据，但不包含：(1)任何已出版或以其它形式处于公有领域信息，和在提供该保密信息时接收方经过其它正当路径已取得信息；(2)由第三方在不侵犯她人权利及不违反和她人保密义务前提下提供给接收方，而且没有附加严禁使用和披露限制信息；(3)能够证实是由接收方独立开发信息；(4)事先取得披露方书面许可信息。1.3直接责任事故：是指因乙方管理不妥或乙方人员渎职，而造成本项目发生停电、停水、火灾、偷窃、泄密、房屋设施设备非正常损毁、人员伤亡等事故。第二条委托服务项目内容2.1委托服务项目名称：兰州科技发展”双创中心”物业管理服务项目2.2委托服务标：兰州科技发展相关业务等物业管理。2.3.1房屋建筑日常管理维护，包含但不限于对甲方办公用建筑物日常保养、维护、维修、管理，保养、维护、维修、材料更换等产生费用根据单项单件维修费在200元以内（含200元）耗材以全包干形式由乙方全部负担，甲方负担单项单件维修费超出200元以上费用。因自然灾难等不可抗力造成建筑物及玻璃门窗损毁乙方不负担责任。2.3.2.1基础设施设备、水电气热等公共管网设施保障、运行、年检和维修维护管理服务，包含但不限于强弱电系统、热交换系统、给排水系统、饮用水系统、楼宇消防系统、电视监控系统等公共部位日常养护，停车场、室外上下水管道、公共照明值守及运行监管等。对于已和专业维保单位签署维保协议设施设备，负责协调专业维保单位监管落实其维保养护责任。甲方办公用建筑及庭院内全部设施设备维护、维修、材料更换等费用根据单项单件维修费在200元以内（含200元）耗材全包干形式由乙方全部负担，甲方负担单项单件维修费超出200元费用。2.3.3安全和秩序管理服务，包含但不限于安防设施保障、维修、年检和养护；办公区域安防巡视、安防监测管理；对由保安企业负担门卫出入管理、巡查管理、停车秩序管理、停车场管理和服务，行使监督管理责任，并提出服务考评意见。处理突发事件，发生治安、刑事、交通事故时配合公安部门进行处理。2.3.4消防管理服务，包含但不限于消防设施保障、维修、年检和养护；火灾预防和发生火灾救护和处理；紧急事件处理预案；消防监控等。2.3.5保洁服务，包含但不限于办公区域、职员值班室清洁、保洁，外墙清洁，消毒及垃圾分类和清运。包含外场（含特殊天气）保洁及门前三包区保洁清扫。2.3.6会议接待服务，包含但不限于前厅接待、会议接待服务等。2.3.7其它专题管理服务，指依据本物业特点建立整体调度机制（安排部门经理等级以上人员负责该项工作，提供二十四小时立即响应服务，做到件件有回复、事事有反馈），包含但不限于设置接待服务、生活区服务、传达等。2.3.8建立并管理本物业项目权属内物业管理档案，包含但不限于工程图纸、设备使用说明和图纸、维修养护统计、设备运行统计、完工验收资料和和本项目相关其它档案。乙方应在本协议终止时，将全部和本项目相关档案资料移交给甲方。2.3.9甲方委托其它事项。2.4服务质量要求：详见附件《物业服务标准》。2.5《物业服务标准》及招标文件、投标文件中所列全部服务项目费用均已包含至本协议总金额中，除双方约定另行支付甲方不再另行支付任何费用。2.6在推行本协议过程中，经双方书面同意，其它服务内容亦可加入本协议服务范围。第三条服务人员安排3.1为确保服务项目标质量，乙方应向甲方提供参与项目服务人员信息，包含服务人员、聘用教授具体简历、职位、资质水平等。安防、消防（包含消防监控）、电气等特殊岗位人员必需根据国家、地域和行业要求含有对应职业资格或上岗证书。3.2乙方应按甲方对前台服务、贵宾接待和会议服务、水电暖高级技工等关键岗位提出相关形象、素质和技能等方面要求，选择符合甲方服务需要服务人员。对不满足服务标准要求或影响项目进度、服务结果质量，甲方有权要求更换。情况严重，甲方有权追究乙方责任。3.3在不影响服务质量前提下，服务人员配置以满足甲方服务需要为准，由乙方自行招聘、管理，并负担对应劳务责任；不管何种原因造成人员离职，乙方均应在二十四小时内派遣满足本协议约定及甲方其它相关要求工作人员到岗开展工作。第四条知识产权保护及其保密4.1乙方为甲方提供服务所交付相关资料及其载体，其知识产权、全部权、商业秘密及非公开信息等正当权益归甲方全部，未经甲方书面同意，乙方不得以任何方法使用、复制或转播、透露给其它第三方。4.2乙方应对本协议推行过程中所知悉甲方知识产权、商业秘密、技术结果、经营计划和战略、用户信息及其它非技术性信息负担保密义务。未经甲方书面同意，不得向社会公众或第三方经过任何路径出示、泄露，不得对上述信息进行复制、传输和销售，并应约束其职员推行保密义务。4.3不管本协议是否发生变更、解除、终止，本条款均长久有效。第五条侵权责任和救助5.1乙方确保其完成委托服务项目及提交相关资料不侵犯任何第三方商业秘密、全部权和知识产权及其它正当权益。5.2若乙方违反5.1条约定造成甲方受到任何来自第三方起诉或索赔，乙方应该负责和第三方进行直接交涉，为甲方进行抗辩，并负担一切责任和后果，由此产生任何费用均由乙方自行负担。甲方也能够自行对此提出抗辩，乙方应全力帮助甲方，若甲方所以受到任何损失，乙方应该给予全部赔偿。5.3若任何乙方完成委托服务项目及提交相关资料或完成委托服务项目及提交相关资料任何部分在任何诉讼中被定为侵权，或任何第三方有证据表明，或甲乙任何一方合理认为有可能被定为侵权，知晓上述事件一方应在合理时间内通知另一方。在经甲方书面确定后，乙方应立即采取包含但不限于以下方法，确保甲方正当权益不被侵害，且由此产生全部费用由乙方自行负担：5.3.1确保甲方有权继续使用该服务及服务相关资料；5.3.2乙方以实质上相同非侵权服务及相关资料更换该侵权服务及相关资料，或修改该服务及相关资料使之不组成侵权，但须经甲方事先书面同意，且乙方应确保更换或修改后服务及相关资料不低于本协议约定各项要求。5.4若乙方无法按本协议5.3款或采取其它正当有效方法使甲方有权继续使用被指控为侵权服务或服务相关资料，或无法提供对应替换服务或相关资料，则乙方应退还甲方为该等委托服务项目所支付全部价款、酬劳和费用，并赔偿甲方实际损失（包含但不限于经济损失、律师费、诉讼费及其它相关合理费用）。第六条协议价款及支付方法6.1本协议物业服务费总价：￥：元（小写），（大写）。本项目为“物业管理外包”项目，协议总价包含：乙方服务管理费、技术培训费、各项税费及协议实施过程中不可预见全部费用等。6.2协议授予期限：十年起始时间：年月日；终止时间：年月日。6.3价格和支付6.3.1协议基准价格按此次中标价格实施，包含完成该项目标人工成本、业务成本及管理费和税金等：①人工成本：人职员资、五险及其它费用（培训费、劳保费、加班费、过节费、福利费、交通费、电话费、服装费等）；②业务成本：清洁保洁工具购置、低值易耗品购置（垃圾桶、垃圾袋、卫生球、卷纸、擦手纸、洗手液、抹布、拖把、洁厕粉、消杀药水等）、垃圾清运、水电设备设施维护（单项单件维修费在200元以下由乙方负担，200元以上由甲方负担）、电视监控维护等。③管理费用及多种税金，政策性文件要求及协议包含全部风险、责任等各项应有费用。甲方将依据月度考评检验情况调整每个月实际支付金额，实际总金额可能和协议总基准金额有差异。④每十二个月因社保缴费基数调整而增加企业负担部分社会保险费，依据社保文件从调整后次月由甲方从物业费中给予核增。6.3.2付款方法6.3.2.1付款时间：甲方依据月检验考评结果于次月20日前向乙方支付上30天物业管理服务费。6.3.2.2付款方法：以转账方法直接转入中标人基础账户，具体金额依据当月工作完成情况及工作质量根据考评措施对应条款支付。收款单位开户行：收款单位账号：6.3.2.3依据国家现行物业管理收费标准，对收费超出部分由乙方负责到相关物价管理部门办理落实相关审批核准手续。第七条甲方权利和义务7.1甲方应按本协议约定支付协议价款。7.2甲方有权随时了解乙方工作进展情况。7.3甲方应向乙方提供为完成服务工作所需要信息、资料和其它相关帮助。7.4甲方有权根据本协议约定对乙方提供服务及相关资料进行验收、有权要求乙方提供和上述服务及相关资料配套服务，包含但不限于无偿修改、无偿咨询、技术支持和无偿培训等。甲方有权确定各阶段和最终服务及相关资料是否满足甲方具体需要及该项目是否验收合格。7.5甲方对乙方提供服务内容及相关资料进行验收，如发觉和协议约定不符或不满足甲方需求，有权拒绝接收该服务内容及相关资料。该服务及相关资料已经提供给甲方使用，甲方有权就和协议约定不符或不满足甲方需求部分拒绝支付对应委托服务协议价款。如造成甲方无法实现协议目标，甲方有权拒绝支付全部协议价款。7.6甲方有权审定乙方为本项目拟订物业管理各项规章制度。7.7甲方有权审定乙方提出和本协议相关物业管理服务年度计划、财务预算。7.8在本协议期内，甲方发觉乙方派驻物业管理人员不符合甲方要求或不能满足工作岗位要求，甲方有权要求乙方在确保不影响对甲方物业正常管理工作同时，立即调离本项目。7.9甲方有权审定乙方为本项目公共区域内房屋、隶属建筑物、构筑物、设施、设备等年度维修养护计划和大、中修方案。检验监督乙方管理工作实施及制度和计划实施情况，检验人员配置和设施设备配置情况。甲方有权要求乙方使用符合相关质量和安全标准工具，物品和消耗材料等。对所使用品种，品牌有知情权和提议权；7.10甲方有权要求乙方对违反协议要求行为进行限期整改，整改无效，以政府相关部门判定为准，甲方有权延迟支付管理服务费用，要求乙方赔偿经济损失并可追究乙方违约责任；7.11依据甲方制订《物业服务外包考评措施》，对乙方进行检验、监督、考评。7.12甲方有权对乙方分包经营专题服务供给商招标过程进行监督，并确定结果。有权对乙方分包经营专题服务供给商工作情况进行监管。7.13经甲方书面确定后，乙方可在对外宣传资料中使用包含到甲方相关内容。7.14甲方应为乙方做好本项目管理服务工作，提供对应帮助配合。7.15甲方有义务帮助处理本协议签署前和本项目相关遗留问题。7.16委托乙方对违反物业管理法规政策行为进行处理，包含责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；7.17甲方应为乙方提供物业管理办公用房。7.18甲方应按协议约定向乙方支付物业费。7.19甲方有权结合服务内容改变情况，立即修订补充和完善相关服务标准。7.20甲方有权向职员公布物业服务检验、考评和满意度测评结果，对相关意见、提议要求乙方提出整改方案并组织落实。7.21本协议约定和法律要求由甲方享受其它权利和负担其它义务。第八条乙方权利和义务8.1拟订物业管理规章制度和实施细则，经甲方书面审批同意后给予实施；8.2拟订物业管理服务年，季度，月计划，经甲方书面审批同意后给予实施；8.3拟订物业大中修计划，财务预算及决算汇报，经甲方书面审批同意后给予实施；乙方负责于每三个月初7个工作日内向甲方提交上季度管理情况汇报。8.4接收甲方监督检验；8.5有权依据法规政策，本协议约定对违反物业管理制度行为进行处理；8.6选聘专营企业负担本物业专题管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其它单位和个人，不得将关键专题业务承包给个人；8.7乙方应依据本协议约定提交相关文件、资料。8.8在协议推行过程中，乙方有义务帮助甲方对服务及相关资料进行验收，并就甲方需要注意事项以书面形式提请甲方注意。8.9乙方要确保根据招标文件要求配置对应人员和设施设备配置。乙方负责日常维护维护标准根据2.3.1和2.3.2之要求实施。8.10乙方有权要求甲方办公人员遵守相关物业管理制度；8.11乙方应立即向甲方提交各类重大和突发事件处理汇报；8.12乙方要确保管理处日常管理备用金不少于5000元，方便应对突发事件或因日常管理工作临时紧急需要时购置相关物品使用；8.13乙方接收甲方委托，代理甲方督促本项目标建设单位、施工单位、供货商等对甲方负有保修责任或售后服务单位和个人推行保修或售后服务责任。8.14对大楼公用设施不得私自占用和改变使用功效，如需改、扩建完善配套项目，须报甲方和相关部门同意后方可实施；8.15乙方应配合甲方监督检验工作和职员测评，对甲方提出整改意见和测评结果，进行立即整改。8.16乙方有权准期取得物业费。8.17乙方有权无偿合理使用甲方提供物业办公房屋。乙方办公使用设备、设施及其它办公用具由乙方负担。8.18为确保本项目高效优质运行，乙方有权提出对应合理化提议或方案。8.19乙方有权选聘专营企业分包本物业专题管理业务，但不得将本物业管理责任全部转让给第三方；如乙方选聘专营企业分包相关服务，需经甲方事先书面同意。8.20乙方应依据相关法律、法规及行业要求和本协议内容，帮助甲方制订《物业服务外包考评措施》，拟订各项物业管理规章制度报经甲方审定、立案。8.21乙方同意根据甲方制订《物业服务外包考评措施》自觉接收检验、监督、考评。乙方接收甲方向职员公布检验、考评和满意度测评结果，并对相关意见、提议提出整改方案，甲方同意后组织落实。8.22建立本物业物业管理档案并负责立即记载相关变更情况；8.23乙方须将全部在本物业项目从业人员基础情况在甲方处立案，乙方应对前述基础情况实时更新并立即将更新内容通知甲方。8.24未经甲方同意，乙方不得向任何第三方出租甲方委托管理资产。8.25乙方无权转让、抵押和出售甲方委托服务管理任何资产。8.26乙方在提供物业服务期间应组织开展多个优惠服务活动，为甲方提供便民增值服务。8.27乙方应主动配合甲方对服务内容进行修订和补充，不停完善相关服务标准及管理制度。8.28乙方应强化物业服务人员道德和素质教育，，根据本协议约定推行保密义务，同时立足岗位做好本职员作，不得参与或影响甲方经营管理决议，不得散布传输谣言或小道消息，造成不良影响和不良后果，甲方将给予严厉处理。8.29乙方应加强对其职员职业安全保障，因乙方及其职员（不可抗原因除外）而造成发生乙方及职员安全责任事故或造成甲方和任何第三方出现人员财产损失，乙方自行负担相关责任，并做出对应赔偿，甲方不负担任何责任。8.30根据国家和地方政府要求为其职员购置保险，立即支付职员薪酬。8.31在协议推行期间及委托服务项目完成后30个工作日内，对甲方提出相关本协议项目标任何问题，乙方有义务提供后续服务，包含但不限于无偿修改、无偿咨询、技术支持等。8.32法律法规政策要求乙方应有其它权利和义务。第九条保密条款9.1本协议所指商业秘密包含：甲乙任何一方全部并要求接收方给予保密知识产权、商业信息、技术结果、经营计划和战略、用户信息及其它非技术性信息。9.2接收方只能将披露方相关商业秘密提供给和本协议直接相关职员，提供程度仅限于可使该职员完成本项工作。接收方应约束其职员遵守保密义务。9.3如协议关系未建立或终止，接收方应根据披露方要求将商业秘密及其载体返还给披露方或给予销毁，不得再以任何形式使用保密信息。9.4不管本协议是否发生变更、解除、终止，本保密条款均永久有效。第十条违约责任10.1乙方违约责任10.1.1甲方按月对乙方服务考评评价，考评根据分段考评结果作为当月物业费结算依据。其中，考评得分在80分（含）以上为合格，不扣款；考评得分在70分（含）一80分（不含）之间，以80分为标准，每降低一分，扣除当月物业费0.5%；考评得分在70分（不含）以下，以70分为标准，每降低一分，扣除当月物业费l%；累计计分核实当月物业费。10.1.2验收不合格：甲方对服务内容验收不合格，乙方应在10日内负责整改、调整，直至达成甲方要求，由此产生全部费用均由乙方自行负担。不然，甲方有权解除协议，乙方应返还甲方已支付相关协议价款。因管理不善给甲方造成重大经济损失或严重不良影响，乙方除负担以上责任外，甲方保留解除协议、扣缴整年物业费、要求赔偿损失、追究侵权责任及提起法律诉讼权利。10.1.3泄密：乙方或其职员违反本协议约定保密义务，给甲方造成损失，乙方应赔偿甲方遭受实际损失（包含但不限于经济损失、律师费、诉讼费及其它相关合理费用）。10.1.4其它违约责任：乙方有其它违约行为，经甲方书面通知后，乙方应在该通知指定期限内整改；若乙方在该通知指定期限内仍未更正且致使协议目标无法实现，甲方有权解除协议，乙方应在收到甲方书面解除通知之日起15个工作日内返还甲方已支付但未完成工作相关协议价款并应赔偿甲方遭受实际及直接损失（包含但不限于经济损失、律师费、诉讼费及其它相关合理费用）。10.2甲方违约责任除本协议另有约定外，甲方无正当理由未按协议约定支付应付款项，则每延期1日，应向乙方支付应付款项1‰作为违约金。第十一条不可抗力11.1不可抗力指在本协议期限内发生不可预见、不可避免、不可克服事件如，地震、台风、火灾、水灾、战争、罢工、暴乱等。11.2假如出现不可抗力事件，双方在本协议中义务在不可抗力影响范围及其连续期间内将中止推行。经双方确定不可抗力影响时间，不计入本协议实施时间，本协议实施时间对应顺延。11.3在发生不可抗力时，双方对各自控制下设备、资料负有保管责任，对于未受不可抗力事件影响而且能够继续推行协议义务应继续推行。第十二条协议解除12.1经甲乙双方协商一致，能够解除协议。12.2有下列情形之一，协议一方能够解除协议：12.2.1因不可抗力致使不能实现协议目标，未受不可抗力影响一方有权解除协议；12.2.2因协议一方违约造成协议目标不能实现，另一方有权解除协议。12.3有权解除协议一方，应该在违约事实或不可抗力发生以后三十天内书面通知对方提出解除协议，协议在书面通知抵达对方时解除。12.4如乙方在协议期内出现以下重大违规现象之一，甲方有权解除其协议，并没收其履约确保金：12.4.1单月考评连续不合格二次以上（含二次）；12.4.2拖欠相关职员各项费用及群众信访，媒体曝光，核查属实三次以上（含三次）；12.4.3其它重大违规现象。第十三条履约确保金13.1乙方应在本协议签署时，根据双方约定提供对应履约确保金，确保金确保效力期间及于但不限于本协议约定推行期间；13.2假如乙方未能推行协议要求任何义务，或因乙方责任应由乙方负担赔偿未完成，甲方有权从履约确保金中取得赔偿；13.3履约确保金（无息）将在本协议推行届满，乙方按本协议约定推行了全部义务，甲方回收物业管理权完成30以后无息退回乙方。第十四条争议处理14.1因本协议解释、实施或和本协议相关事项而产生争议，应首先由双方经过友好协商处理。14.2如协商或调解不成，双方同意，将争议提交甲方住所地有管辖权法院经过诉讼程序处理。第十五条其它事项15.1乙方可负担甲方组织会议接待服务，具体事项另行协商。15.2乙方将自行负担本协议包含全部税款。若甲方为乙方代扣代缴任何税款，甲方将在向乙方付款时扣除对应金额。15.3除非双方达成书面一致同意，任何一方全部不得转让、变更、撤销其在本协议及附件中要求权利或义务。第十六条协议生效及终止本协议自双方法定代表人或授权代理人签字盖章之日起生效，至甲乙双方推行完本协议项下全部义务之日终止。第十七条转让本协议任何一方未经另一方书面同意，不得将本协议要求任何权利和义务转让给任何第三方。第十八条适使用方法律本协议签署、实施等相关事项均适用中国法律。第十九条协议效力附件是本协议有效组成部分，和本协议含有相同法律效力。本协议生效后，本协议未尽事宜，双方另行协商签署补充协议。第二十条其它协议一式六份，甲方三份，乙方三份，含有相同法律效力。本协议未尽事宜应按《中国招标投标法》，《中国招标投标法实施条例》及《中国协议法》和其它相关法律，法规之要求解释。附件1：兰州科技发展物业管理服务基础项目及标准附件2：兰州科技发展劳务外包人员基础标准附件3：兰州科技发展物业外包考评措施附件4：物业服务安全生产管理协议书甲方（盖章）：乙方（盖章）：法人代表（签字）：法人代表（签字）：授权代理人（签字）：或授权代理人（签字）：地址:地址:邮编:邮编:电话:电话:日期：日期

第六部分附表1.投标文件封面格式正本/副本投标文件项目名称：招标编号：包号：投标人：（公章）年月日

2.投标函格式投标函致：依据贵方为___________________________________项目标招标邀请___________________________________（招标编号），签字代表______（全名、职务）经正式授权并代表投标人____________________（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本一式_______份。（1）招标报价表（2）招标服务说明（3）招标资格证实文件（4）响应性文件符合公开招标要求，并按要求封装（5）投标确保金，金额为人民币____________________元。（6）其它要求提供文件。据此函，签字代表宣告同意以下：1.所附投标报价表中要求应提供和交付服务投标总价为人民币__________元。2.投标人将按招标文件要求推行协议责任和义务。3.投标人已具体审查全部招标文件，包含修改文件（如需要修改）和全部参考资料和相关附件。我们完全了解并同意放弃对这方面有不明及误解权利。4.其招标自投标日期使用期为____________________个日历日。5.假如在要求投标日期后，投标人在投标使用期内撤回投标文件，其投标确保金将被贵方没收。6.投标人同意提供根据贵方可能要求和其招标相关一切数据或资料，完全了解不一定要接收最低价格投标或收到任何招标。7.和本招标相关一切正式往来通讯请寄：地址：___________________________________邮编：______________电话：______________传真：____________E-mail：______________投标人代表姓名、职务：____________________投标人名称（公章）：全权代表签字：_________________日期：______年___月___日3.开标一览表格式开标一览表企业名称：项目名称：项目编号：项目明细投标报价（元）备注1.物业管理人员报价元/年2.其它报价元/年合计元/十年投标总报价（十年）大写：小写：法人或被授权人：（签字）

投标人（公章）：日期：

4.物业管理人员投标明细报价表格式物业管理人员明细投标报价表项目名称：项目编号：序号职业名称年纪性别数量工作岗位分类价格备注1.2.3.4.5.6.7.…总计投标人代表签字：注：1、假如按单价计算结果和总价不一致，以单价为准修正总价。2、假如不提供具体投标报价表将视为没有实质性响应招标文件。3、此表格不够能够自行添加补充，各投标商视情况决定。

5.其它报价明细表格式其它报价明细投标报价表项目名称：项目编号：序号名称内容分类报价（元）备注1办公费2清洁维护费3……4……5……6税金总计投标人代表签字：注：1、假如按单价计算结果和总价不一致，以单价为准修正总价。2、假如不提供具体投标报价表将视为没有实质性响应招标文件。3、此表格不够能够自行添加补充，各投标商视情况决定。

6.商务规格偏离表格式商务规格偏离表投标人名称：_____________招标编号：_____________包号：______________序号招标文件条目号招标文件商务条款投标文件商务条款偏离说明

7.管理要求偏离表格式管理要求偏离表项目名称：_____________项目编号：______________序号招标文件条目号招标文件管理要求条款投标文件管理要求响应条款说明注：投标人应对照招标文件管理要求规格，逐条说明所提供服务已对招标文件技术规格做出了实质性响应，并申明和管理要求规格条文偏差和例外。尤其对有具体要求指标，投标人必需提供所投设备，服务具体规格。8.项目责任人情况介绍表格式项目责任人情况介绍表项目名称：_____________项目编号：______________姓名出生年月性别籍贯身份证号码现住址健康情况联络电话学历，职称证实工作简历

9.企业人员一览表格式企业人员一览表项目名称：_____________项目编号：______________序号所任职务姓名性别年纪职称专业/资格从事本工作时间备注

10.投标资格申明格式投标资格申明XXXX：为响应贵方_______年____月____日第_________号招标邀请，下述签字人愿意参与招标,本企业所提交下述文件并证实全部说明是真实和正确，若和真实情况不符，本企业愿意负担由此产生一切后果。下述签字人在证书中证实本资格文件中内容是真实和正确，同时附上我方银行（银行名称）出具资信证实。授权签署本资格文件人：签字：姓名（打印）：职务：邮编：

11.法人代表授权书格式授权书xxxxXXXX：现委派_________________参与贵方组织______________________招标活动，全权代表我单位_____________处理招标相关事宜。附授权代表情况：姓名：_____________年龄：_______________性别：____________身份证号：________________________________职务：_____________邮编：_____________通讯地址：___________________________________________________电话：_______________________传真：___________________单位名称：（公章）法人代表：（签章）本授权书使用期：____年____月____日至_____年____月___日

第七部分物业管理服务基础项目及标准一、物业管理服务基础项目（一）房屋日常养护维修A、服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。B、服务标准：

1．全部地面（地板、地砖、大理石砖）保持完整，无破损、划痕，完好率99%以上。每个月巡查一次。2．内外墙面保持完整，无损坏、脱落现象，完好率在98%以上。发觉破碎、脱落等情况或接到报修后，应立即进行维修。每个月巡查一次。3．天花板保持完整，无变形、破损、污染、脱落现象，完好率98%以上。天花板出现变形、破损、污染、脱落时，应立即维修。每个月巡查一次。4．每个月巡查屋顶一次，检验屋顶有没有破损、裂缝，漏水。若发觉应有专业企业进行维修。5．每个月巡查办公楼内全部门窗，查看门窗开启是否自如、关闭严紧，玻璃保持完好，无破损、松动现象。若发觉这些问题或接到报修后应立即修理。门窗完好率应在98%以上。6．小五金件修理、更换，包含门窗把手、锁具、窗帘吊件。7．物业管理企业应主动配合业主进行建安、装修工程项目，并能够提供相关咨询服务。8．接到报修后，15分钟内维修人员应抵达现场。（二）给排水设备运行维护

A、服务内容：对室内外给排水系统设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其隶属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

B、服务标准：1、每日一次对给排水系统进行检验巡视，压力符合要求，仪表指示正确，确保给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，预防跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每个月检验、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每六个月由含有资质条件专业清洁企业清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定时对水泵房及机电设备进行检验、保养、维修、清洁，设备及机房环境整齐，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

2、定时对排水管进行清通、养护及清除污垢，确保室内外排水系统通畅，确保汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡现象发生；化粪池每十二个月清理4次，每季巡查1次；化油池每个月检验一次，并确保无倒流现象发生。出入口通畅，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后立即清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等立即更换，定时检验；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每三个月对地下管井根本疏通1次，清理结束地面冲洗洁净。清理时地面竖警示牌，必需时加护拦。清理后达成目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流通畅，井盖上无污渍、污物。

3、立即发觉并处理故障，维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内抵达现场抢修，通常事故抢修做到不过夜；协议期内无重大管理责任事故；依据服务中心情况，制订事故应急处理方案；制订停水、爆管等应急处理程序，计划停水按要求提前通知；计量器具、压力仪表按要求周期送质检局校验；做好节省用水工作。

（三）供电设备管理维护

A、服务内容：对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

B、服务标准：对供电范围内电器设备、仪器仪表定时巡视维护和关键检测，根据要求周期对变配电设施设备进行检验、维护、清洁，做到日巡周检，并做好统计；建立各项设备档案、台账、维修统计，做到安全、合理、节省用电；建立严格配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实施封闭管理，无鼠洞，配置符合要求灭火器材；设备及机房环境整齐，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必需持证上岗；建立二十四小时运行维修值班制度，立即排除故障，通常故障排除时间不超出1小时，维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用照明、指示灯具线路、开关要确保完好，确保用电完全；管理和维护好灯光亮化设施；制订突发事件应急处理程序和临时用电管理方法，明确停、送审批权限；供电设备完好率达成99%、弱电设备完好率达成98%。每十二个月雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格汇报，同时动员和组织楼内使用人对关键设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得私自拆除、迁改避雷设施；每六个月对楼顶层避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体接地装置进行全方面检验，有问题立即处理；每三个月对强、弱电井、设备间内机电设备、配电柜接地装置进行检验，每个月对变配电设备接地装置、避雷器进行检验，确保全部机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。协议期内无重大管理责任事故。(四)消防系统维护

A、服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；灭火器具进行日常管理和养护维修。

B、服务标准：严格实施消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好状态；定时检验保养消防设备，维保质量达成消防要求，确保系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道通畅；消防水带每六个月检验一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超出3％；消防泵每个月开启一次，每十二个月保养一次；消火栓每个月检验一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每十二个月加注润滑油并放水检验一次；控测器最少每十二个月进行一次清洗除尘；消防管道、阀门最少每十二个月进行一次除锈刷漆；确保消防用水基础贮备，确保火灾险情时应急灭火用水；每个月对消防设备定时检验一次，重大节日增加检验次数，有故障时，维修人员应在15分钟内到场；确保整个消防系统经过消防部门消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必需有消防部门核发上岗证书；有突发怒灾应急方案，常常组织义务消防员培训，每十二个月组织一次消防火灾演练。（五）关键设备维保1、关键设备由含有资质生产厂家、安装企业或专业企业进行维护保养，需维保设备有消防系统、安防主系统（含门禁系统）、电视监控系统、高压供电设备、备用发电机组、供水变频设备、专用空调、智能照明系统、夜景照明系统、厨房排烟风道清洗、化粪池清掏、隔油器清洗、空调水处理、电开水器、厨房设备清洗、厨房设备维保、精密空调维保。对维保单位需提出科学维保内容及标准，做好监督、做好统计、留存档案。2、例行检验为确保设备安全运行，每十二个月需由权威机构进行检验检测：生活水检测、饮用水检测、电气消防年检（电检）、消防年检、灭火器检测、避雷器检测、电气预防性检测、电气继电保护检测、压力容器检测、计量仪表检测、房屋安全检验、室内空气检测、油烟排放检测、安全阀检测、高压工具检测。（六）市政设施维修管理1．每三个月巡查楼外院落地面一次，检验是否有破损情况。如有应立即补修。2．每个月巡查楼外上、下水管道一次，检验上、下水管道有没有破裂、跑漏情况，若有应立即维修或更换，以确保上、下水管道通畅。3．每个月巡查化粪池一次，检验盖口是否完整有没有破损，池壁完好。4．每个月巡查停车场一次，确保道面无破损，标识完整清楚，地面标识应每十二个月喷涂一次，相关交通指示标牌每十二个月更换一次。5．每三个月巡视围墙、围栏一次，确保围墙、围栏完整、无缺口；围墙、围栏牢靠，无安全隐患；围栏每十二个月喷涂一次。（七）环境卫生管理

A、服务内容：协议约定项目内楼梯、大厅、走廊、天台、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等全部公共部位，办公区域道路、停车场（库）等全部公共场地及“门前三包”区域日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。

B、服务标准：1、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实施标准化清扫保洁，由专员负责检验监督，清洁率100%。

2、外围地面洁净无杂物、无积水，无显著污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；多种标示标牌表面洁净无积尘、无水印。

3、绿化带绿地内无杂物，表面洁净无污渍。

4、大厅、楼内、公共通道地面洁净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、踢脚线、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃洁净无尘，透光性好，无显著印迹；多种金属件表面洁净，无污渍，有金属光泽；门把手洁净、无印迹、定时消毒；天花板洁净，无污渍、无蛛网；灯具洁净无积尘，空调口洁净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面洁净无杂物，盆栽植物无积尘。

5、会议室、接待室、地面、踢脚线、墙面、洁净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅洁净，物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间、梯步表面洁净无污渍，防滑条（缝）洁净，扶手栏杆表面洁净无灰尘，防火门及闭门器表面洁净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

6、公共卫生间地面洁净，无污渍、无积水，大小便器表面洁净，无污渍，有光泽；多种隔断表面洁净，无乱写乱画，金属饰件表面洁净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面洁净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面洁净无积尘；门窗表面洁净，窗台无灰尘；玻璃洁净无水渍；洗手台洁净无积水，面盆无污垢；多种管道表面洁净无污渍；多种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超出2/3应立即倾倒，卫生间内空气流通而且无显著异味。

7、停车场地面洁净，无杂物，无显著油渍、污渍；顶部灯具表面洁净无积尘、蛛网；墙面洁净无积尘，多种指示牌表面洁净有光泽；消防器材表面洁净，摆放整齐；减速带表面洁净无显著污迹，多种道闸表面无灰尘。

8、开水间及清洁间地面洁净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐洁净，天花板洁净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面洁净无污渍，多种物品表面洁净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无显著异味。

9、电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无显著污迹。

10、垃圾桶及果皮箱、桶按指定位置摆放，桶身表面洁净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超出3个，垃圾不应超出2/3，内胆应定时清洁、消毒。消防栓、消防箱、公共设施保持表面洁净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

11、袋装垃圾摆放整齐，地面无显著垃圾，无污水外溢，房内应无显著异味，垃圾日产日清。

12、设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无显著污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。（八）除“四害”管理和卫生消毒

A、服务内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达成全国爱卫会要求标准。科学有效地进行卫生消毒。

B、服务标准：采取综合方法消亡老鼠，用鼠夹法测定不得超出1%，鼠征阳性房间不得超出2%；严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分全部应达成基础无蝇；采取综合方法杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超出5%，有蟑螂房间成虫数不超出5只；有蟑螂未孵化卵荚房间不得超出2%，有卵荚平均数不得超出2个；严格控制室内外蚊虫孳生，做到有蚊房间蚊数不得超出3只。定时科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，重视科学合理用药，不使用国家禁用药品。

（九）安保消防服务标准A、建立有效管理制度包含消防监测值班制度、安防监测值班制度。B、制订对应应急预案，并定时组织演练包含非法闯进应急方案、上访人员应急方案、全楼消防方案、火灾应急处理方案、义务消防队组织方案、消防演练方案、水浸应急处理方案、高管层突发保卫应急方案、院落车库交通事故处理应急方案等。C、服务内容包含内外门保卫、内外门前秩序管理、停车秩序管理、车库引导管理、办公区内外巡查守护服务监管、安防监测、消防监测、消防巡视、义务消防队管理、机动和非机动车辆管理和多种安全应急事件处理，和上级消防管理部门沟通、协调，和属地公安、交通等单位联络、协调。D、具体工作要求1、监控值守要求1.1配置专员，开展二十四小时安全防盗监控报警系统全天候值守，相关摄录像资料最少保留30天。1.2．闲杂人等严禁进入监控室。1.3．对安防系统，除认真值岗外，对主机、摄像头、各类探测器、进行日常管理和检验，使安防系统一直处于100%完好状态。每2周对监控设备进行正常使用测试，并留存测试统计；每个月对室外监控设备进行清洁，并留存清洁统计。2、消防工作具体要求2.1．安排拥有消防管理部门颁发上岗证专职消防管理人员，专门负责办公大楼消防工作，其关键职责是：制订消防各项制度；常年检验消防制度落实情况；组织消防知识宣传和专业技术培训；组织消防演练，每十二个月2次；负责24小时安保巡视中消防部分巡视工作落实，每日填写工作统计，建档备查；寻求办公区消防弱点，制订方法加以改善。2.2．进行必需专业检验每十二个月最少一次电气消防检验（电检）；每十二个月最少一次消防检验（消检）；两检检验结果立即报甲方；督促两检不合格项目标整改并进行复检，将复检合格汇报报甲方。2.3．对消防监测系统，除认真值岗外，对主机、探头、消防水泵、水池、手动报警及各联动部位进行日常管理和检验，使消防系统一直处于100%完好状态。消防泵每个月开启1次，并做好统计，每十二个月保养1次，确保其运行正常；消防栓每个月巡检1次，消防栓箱内多种配件完好；每六个月检验1次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；每个月检验1次灭火器，临近失效立即更新或充压；定时检测烟感探测器、喷淋系统、放排烟系统。2.4．加强和甲方和消防管理部门联络，不停推进消防工作综合管理。2.5．依据消防法和相关制度，在甲方办公区内部实施消防安全责任制，建立立体多层次消防安全网络。3、日常巡查工作要求3.1．定时对办公区进行巡查，经过巡查，对办公区水、电、气及办公室门窗进行检验，关闭空调热水器等设备，立即发觉安全隐患，预防偷窃、火灾等治安事故发生。3.2．建立同班值守人员相互监督机制，进入办公室必需2人以上同行，严禁盗拿和动用办公室物品。4、对保安监管要求监督保安建立健全安保制度，包含门卫验证制度、停车场（地上、地下）管理制度、非机动车管理制度、保安巡视制度。监督保安人员配置及日常管理和服务，具体包含：4.1．楼外门岗工作要求(1)能够很好地疏导办公大楼门前交通，乙方应和交警、派出所等部门做好协调工作，确保办公大楼车辆顺利出入。(2)门前无车辆乱停乱放、摆摊设点现象。(3)对无证车辆进出应问询，并有统计。(4)对运输物品车辆应检验和统计。(5)全部值勤人员熟知相关领导样貌及车牌号。(6)语言文明、手势规范、仪表端庄。(7)对单位车俩要做