项目总控制计划书样本

XX·XXXXX项目总控制计划书审批：审核：执笔：参与：重庆XX城市建设发展目录绪论项目概况市场定位项目介绍项目控制目标投资规模投资收益目标总成本控制目标销售及推广目标招商目标质量目标项目实施工程进度控制计划前期工作进度控制计划项目建设进度控制计划项目实施成本控制计划前期工程费用工程建设费用销售推广及招商费用管理费用财务费用营业税费不可预见费用总成本控制目标项目实施销售及推广计划销售计划推广计划销售目标项目实施招商计划项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定招商时段划分项目实施风险控制计划项目组织架构及工作步骤项目组织架构项目实施工作步骤项目控制步骤图

绪论《XX·XXXXX项目总控计划》是依据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算汇报》等相关文件制订，是指导项目实施计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门职责和工作范围，提出了项目实施投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现组织架构、管理程序和监控方法，是“XX·XXXXX”项目实施指导性文件，也是制订《XX·XXXXX项目实施计划书》根本依据之一。编制依据：（一）《XX·XXXXX项目可行性研究汇报》（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算汇报》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供工程进度计划（六）成本控制中心提供成本信息（七）营销中心提供销售推广计划（八）购物中心发展管理企业提供招商计划

第一章项目概况一市场定位1.项目名称XX·XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代城市商业步行街系统，关键品牌主力店和大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3目标用户3.1目标用户群：商业步行街70%为：30%为：XX区为主体商业物业投资者本区域拆迁临时门面经营者XX区部分政府官员及灰色收入阶层主城区商业物业投资群体主城区个人投资经营户主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态扩张发展购置新城市精品豪宅90%为：10%为：XX区成功私企、个体老板XX区部分政府官员、公务员追求现代生活XX区中青年人群主城区向XX区扩张经营户外来移民居住者3.2终端消费群：区域内各小区青中年居民、周围写字楼工作人员、大江工业园区人群、李家沱地域流动时尚消费者——年纪关键在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接收流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情生活方法。4.项目形象概念现代时尚城市商业步行街二项目介绍地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标以下：用地面积（㎡）21625.6商业总建筑面积（㎡）61724总建筑面积（㎡）84535主力店A（㎡）6248地上建筑面积（㎡）62846主力店B（㎡）9177地上商业面积（㎡）46062住宅总户数99住宅总建筑面积（㎡）16731容积率3.9垃圾站面积（㎡）53覆盖率50.8%地下建筑面积（㎡）21689绿化率25.3%地下商业面积（㎡）15662机动车停车数140仓储及设备用房（㎡）1983地下停车位115地下车库（㎡）4044地面临时停车25一层商业建筑面积（㎡）10052一层商业套内面积（㎡）6978二层商业建筑面积（㎡）1二层商业套内面积（㎡）8822三层商业建筑面积（㎡）11715三层商业套内面积（㎡）9449四层商业建筑面积（㎡）11350四层商业套内面积（㎡）8864

第二章项目控制总体目标一投资规模项目计划总投资18000万元，开启资金7000万元，详见第四章。二投资收益目标：项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。三工程进度目标工程总进度从9月11日开工；商业部分专题建筑5月31日完工，9月30日用户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑12月31日完成结构封顶；整个项目6月完工，住宅10月交付使用。详见第三章。四总成本控制目标总成本（含税费）为20320万元，努力争取控制在19000万元以内；单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。见第四章。五销售及推广目标项目计划总销售额2.5亿元，底努力争取实现协议销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。详见第五章。六招商目标-2F～4F主力店招商签约应在8月底签定协议或协议；9月10日完成最少10家骨架店招商；辅主力店必需引进著名品牌，10月初开始全方面招商，8月完成90%招商任务；年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。详见第六章。七质量目标工程质量达成合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划一前期工作进度控制计划为了确保项目标整体进度按企业既定目标进行，必需严格控制项目标实施计划，项目标前期工作要确保按既定时间完成。序号工作内容完成时间要求实施部门一前期手续1初步设计8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续项目部、研发部、总工办、拓展部2施工图审查9月16日完成建施图，10月15日完成施工图项目部、研发部、营销部、购物中心经营企业、总工办、拓展部3临时施工许可证8月30日至9月10日项目部、拓展部、总工办4施工许可证10月8日至10月15日项目部、拓展部、总工办预售许可证10月16日至10月20日项目部、拓展部、总工办、销售部二岗位安排1项目总监到岗8月1日项目部、总工办2监理工程师到岗9月1日（土建、安装、预算个一名）项目部、总工办3现场办公室确定8月5日项目部、总工办三开工前准备1施工临时用水电8月4日至20日项目部、总工办2市政管网拆迁9月10日完成项目部、拓展部3地质勘察单位确定8月22日进场项目部、成本部、总工办、设计院4环境评定及污水处理8月15日确定项目部、成本部、总工办5平基单位确定8月30日确定项目部、成本部、总工办6土建单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办7监理单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办四销售前期准备1售楼部选址8月4日讨论项目部、营销部、研发部2售楼部设计8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计项目部、研发部、营销部、总工办3售楼部和围墙9月11日动工，25日完工项目部4销售面积测绘汇报9月30日项目部、研发部、销售部5交房标正确定9月30日项目部、研发部、销售部二项目建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注1场地平整9月10日至11月10日2基础工程11月10日至12月30日基础到±0.001月1日至3月30日3商业建筑主体5月30日主体完工9月30日交用户装修12月底商业部分试营业4住宅建筑主体12月30日完工5综合完工6月30日完工5住宅交付使用10月1日

第四章项目实施成本控制计划一前期工程费序号费用名称计算方法单价（元/㎡）金额(万元)备注1土地费用60002方案设计费853初设及施工图设计费1484地质勘探费205工程监理费84535×3325.36印花税（1—4）×0.5‰3.27城市配套费免8008人防费84535×13×50%1354.99白蚁防治费84535×0.50.54.2310报建综合费用、证照费54.9811施工用水电315KWA3512其它费用含实测费、审图费2113小计7636452二工程建设费序号费用名称计算方法金额(万元)备注1土石方工程100000×141402建筑安装工程费84535×7005917包含塔楼外墙面3外墙装饰450裙房1～4层4电梯工程65024台（部）5智能化工程费1506配套水电工程费550室外综合管网7中央空调800单冷/冷暖8消防设施工程费70481×25176-2F～4F9市政设施费3010环境景观工程11509×200230道路、绿化及广场11天燃气系统（99+20）×300036费用向业主收取,不计入成本12环境保护治理工程2513灯饰工程5014印花税(1+…+13)×0.5‰4.515小计9173单方造价：1085元/㎡注：项现在期工程费（一）和工程建设费（二）累计：6452+9173=15625万元三企业管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1企业管理费2.5亿×2.0%500财务部、行政人事部2小计500四营销管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备注1推广费用2.5×2%500包含售楼部及模型2销售费用2.5×1%250含销售人职员资、奖励和日常管理费用3小计750五招商管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备注1招商管理费用30天租金502小计六财务费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1企业财务费1亿×10%×1年1000财务部、项目部2小计1000贷款1亿元人民币七不可预见费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1不可预见费（1+2+3+4+5+6）×3%530财务部、项目部2小计530八营业税费序号费用名称计算方法金额(万元)备注1营业税2.5×5.75%1437.52交易过户税2.5×1.0%2503土地增值税2.5×1.0%2504印花税2.5×0.5‰1255小计2062.5九成本控制目标总投资：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税累计：2062.5万元3.含税总成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5万元3.总销售额：（不含车库、主力店及其它骨架店卖场）2.5亿元4.单方造价为：18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中：商业建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.税前销售利润：25000—18455万元=6545万元6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万元÷18455万元=35.5%7.自有经营性固定资产2.9万㎡，另有车库面积4000㎡，估计每十二个月产生现金收益564万元十说明在实施过程中，严格按协议相关要求实施，而单项协议签定不得超出以上单项费用控制计划，协议签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含具体费用项目由财务部解释。

第五章项目实施销售及推广计划一、销售标准本项目尽可能全部销售，实现最大现金流分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在城市广场销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气二、销售计划次序时间推出产品备注第一次开盘（10月26日）10月26日至11月14日1F、2F临街门面依广场分三次推出：1.城市广场及对应2F2.动感广场及对应2F3.情调广场及对应2F第二次开盘（11月15日）11月15日至12月5日负1F、负2F第三次开盘（12月6日）12月6日至年底电梯公寓三、目标任务（总销售额累计2.5亿）序号实施时间目标销售额111月1.2亿212月4千万31月2千万42月1千万53月1千万64月1千万75月1千万86月1千万97月1千万108月1千万11总计2.5亿四、推广计划1.第一阶段：形象推广（8月中旬——9月中旬）推广专题A：（8月10——8月20日）XX区——重庆一个新兴工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区目标：让全社会了解XX，尽大扩张用户面通路：晨、晚、商报媒新闻炒写推广专题B：（8月23——9月3日）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投资者发明一个发财发展投资环境目标：项目是政府计划开发，以增强投资者信心通路：晨、晚、商报媒新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料准备/XX主城入口广告位一块推广专题C：（9月5日——9月20日）XX区政府旧城改造工程，XX地域商业项目标典范——XX·XXXXX目标：项目是政府计划开发，以增强投资者信心通路：晨、晚、商报媒新闻炒写/政府参与性产品公布会/市民参与性产品展示会/楼书/海报2.第二阶段：产品推广（9月中旬——10月中旬）推广专题A：（9月23——10月7日）传统商业区域中心最具规模港式购物中心，区域经济关键点——XX·XXXXX目标：开始了解产品、产生爱好通路：晨、晚、商报媒新闻炒写/市民参与性产品展示会/工地现场/售房部、情景样板区建成9.15/国庆狂欢节、商家巡展/户外广告推广专题B：（10月8日——10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住多种业态优化重组，更显庞大人气三大专题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目标：对产品产生爱好、购置欲望通路：商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀3.第三阶段：销售推广（10月20日——12月30日）推广专题A：（10月20日——11月10日）10月28日第一次开盘首创多个平街层，立体街铺，铺铺临街，更显财富动力三大专题广场、步行街临街旺铺发售目标：强挡入市，聚集最大人气通路：主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/拍卖会/推广专题B：（11月20日——12月8日）11月28日第二次开盘大型江景特卖场，巧妙发明时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。更低首付拥有更大财富升值空间目标：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续确保人气通路：主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/推广专题C：（12月10日——12月30日）12月16日第三次开盘成熟商业配套、新城市精品豪宅、享受城市时尚新生活现代人——生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目标：经过前期商业旺销确保，商业配套成熟，引导市民进入市中心电梯精品公寓入住欲望通路：主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/XXXXX开盘前期营销活动细案8月12日前期活动宣传方案政府汇报8月19日各媒体采访XX区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）8月28日完成临时销售接待处部署和形象单页8月28日-29日商报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）8月29日晨报、晚报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）8月31日完成XX项目销售、推广物料全部平面设计工作9月1日-30日渔洞主城区入口户外广告9月1日-11日投资招商会筹备工作；XX投资概念新闻报道9月1日-11日销售、推广物业全部平面设计确定及制作完成接触拍卖专业代理企业9月12日XX项目渝中区投资招商会（XX政府，项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体）9月19日XX项目XX区投资招商会（XX政府，项目各部门，XX投资、经营户，商家，媒体）9月20日-26日销售部现场部署/投资招商会成功举行报道9月23日-30日市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动）10月1日品牌商家国庆巡展/大型时尚晚会10月8日-10日品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻公布拍卖会活动方案确定、拍卖会准备10月9日-16日项目软性宣传/拍卖会信息公布；拍卖会准备10月17日拍卖会举行10月20日—22日拍卖会成功举行各媒体新闻报道10月23——26日步行街门面开盘广告10月26日开盘

第六章项目实施招商计划一项目商业业态配置1.主力业态大型综超+专营百货店大型电器卖场中型小商品市场2.辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+小区服务店+文化教育+电影院二项目商业业态布局1.业态布局特色定位立体式商业步行街，精品购物回廊，全方面导入江景商场、休闲广场概念（功效性城市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。2.业态计划布局数据分析（见附表：项目商业布局数据分析表）项目总建筑面积：8.4万㎡商业用房建筑面积：6.2万㎡3.各业种布局位置分布（见附图）三项目招商目标主力店大型综超——新世纪百货、山城超市（-1F层，面积约7000㎡）百货店——重百、南方百货、立丹百货（主力店B区1F—3F层，面积约7000㎡）中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞当地电器专营店。（-2F层，面积约5114㎡）中型小商品市场——类似朝天门现有业态，整合鱼洞地域现有同档次业种。（-1F层，面积约6000㎡）2.辅主力业态餐饮——大型餐饮（专题店）—重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居等）特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞当地各餐饮店百货专营店——精品专卖店—重庆地域品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX·黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）小区服务类—投资经营户、地域品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。（1F层）运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX·黄金海岸”相关品牌移植）。（2F层）优雅女人坊—整合鱼洞地域女性用具专营店、重庆朝天门地域批发店、“XX·黄金海岸”相关品牌。（2F层）儿童绅士馆—整合鱼洞地域儿童及男性用具专营店、重庆朝天门地域专营店、区域性品牌连锁店。（2F层）家居专题卖场—整合鱼洞地域各专营店。（A区3F层）数码通讯类专题卖场—整合鱼洞地域各专营店。（A区2F层）休闲娱乐——西餐茶楼—整合鱼洞当地业种、引进重庆投资经营户。（3F层）洗脚城—整合整合鱼洞当地业种。（3F层）KTV歌城（专题店）—整合鱼洞当地业种、引进重庆投资经营户。（3F层）美容美发—整合鱼洞当地业种。（3F层）风情酒吧—整合鱼洞当地业种。（3F层）网吧、游戏厅—整合鱼洞当地业种、引进电信投资经营。（4F层）影剧院（专题店）—利用XX政府政策引导。（4F层）四项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定1.招商面积招商出租面积总合约2.91万㎡。其中-1F层综超为7000㎡、A区2F—4F专题店为6900㎡、B区4F专题店为2300㎡、主力百货店（B区1F—3F）为6900㎡、3F—4F其它计租面积为6048㎡。2.收益确定项目招商物业出租租金收入总和约564.75万/年（含物管费），自有资产出租收益为331.2万元/年。其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、专题店10-25元/月、其它为10-20元/月不等。五项目招商时段划分1.前期准备工作6月10日前完成鱼洞地域各主干道全部商铺市调工作及目标用户资料搜集。2.综合百货主力店5月下旬开始和重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，估计8月底签定租（售）协议（或意向协议）。3.各业态骨架店6月初开始接触，估计在9月10日前最少确定10家，并签定租（售）协议（或意向协议），以配合项目标开盘销售。4.辅主力业态店10月初开始全方面招商。其中包含各业态骨架店。估计在8月完成项目90%招商工作。

第七章项目实施风险控制XXXXX项目是我企业在区县开发第一个商业房地产项目，该项目标实施是我企业经营战略转移和实现关键步骤，商业房地产开发风险关键表现在四个方面：一是政策风险；二是财务风险；三是经营管理风险；四是价格风险。本项目标政策风险和财务风险很小，着重考虑项目标经营管理风险和价格风险。XXXXX项目标总投资估算为1.8亿元，销售收益估算为2.5亿元，年出租总收益564万元，扣除多种折扣和优惠后，项目标净收益约0.9亿元（出租部分按年租金折算为现值），所以从整体上看项目抗风险能力较强。不过因为商业项目标特殊性，必需注意项目标风险管理和控制。第一，从影响项目收益多个关键原因看，价格是最敏感原因，它不仅影响销售和招商周期，而且影响项目标回款速度、价格走势和用户心理。所以必需制订合理销售价格和销售策略，尤其是大门面销售难度较大，必需细分这部分目标市场，有针对性地策划推广，采取行之有效销售方法，实现可连续销售。第二、招商步骤是XXXXX项目开发成败关键一环，必需加强招商质量和进度控制。质量表现在业态组合方面，以下多个情况可能破坏原有业态组合。第一，极富号召力主力业态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场；第三，含有投资和经营双重身份用户经营业态和周围业态不符。对于第一个情况，应以主动态度促成其进入，在不影响业态招商百分比情况下，尽可能经过转移调整以促成主力店入驻，同时，也可经过一系列优惠策略转移已生成业态。对于第二种情况，处理措施是加强用户贮备管理，项目业态用户贮备量越大，选择空间就越大，风险也就较小，对于第三种情况出现可能性较小，但仍要注意经过商铺置换方法处理。第三、加强组织保障，完善投资控制方法。XXXXX项目采取总经理领导下项目经理负责制，企业其它各部门给予大力配合、帮助，切实处理项目实施中碰到问题。对投资控制采取限额包干、落实责任部门和对应责任人，尤其是工程费用、设计费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等应关键控制。

第八章项目组织架构及工作步骤一项目组织架构1.基础构架XX·XXXXX项目由XX城建企业研发中心进行前期项目策划，XX·XXXXX项目部负担开发建设任务，并由其负责项目标整个实施工作。项目部实施组织结构以下：企业总经理企业总经理XX项目部XX项目部企业总工办购物中心发展企业企业营销部企业成本控制部企业拓展报建部企业研究发展部集团财务部企业总工办购物中心发展企业企业营销部企业成本控制部企业拓展报建部企业研究发展部集团财务部说明：XXXXX项目部将于9月30日之前组建完成，形成以项目部为关键、其它部门接收项目部业务调控运作模式，企业各个部门对项目部运作必需给予全力配合和支持。2.项目部人员编制及职责说明经理经理项目副经理1人工程总监1人项目副经理1人工程总监1人内勤人员1人外勤人员1人预算人员内勤人员1人外勤人员1人预算人员1人土建工程师2人设备工程师2人说明：土建工程师负责现场建筑、结构工程监理设备工程师负责现场水、电、暖通工程监理预算人员负责工程预、决算工作外勤人员负责办理、协调现场相关施工手续内勤人员负责资料管理、计划及日常事务二项目实施工作步骤企业总经理控制企业总经理XXX项目经理XXX项目经理项目部监理部项目部监理部成本控制部配合和协调成本控制部财务部财务部配合和协调研究发展部研究发展部配合和协调总工办配合和协调总工办营销部营销部配合和协调经营管理企业配合和协调经营管理企业拓展报建部拓展报建部配合和协调鉴于XX·XXXXX项目所在地较远，工作牵涉到很多部门，为协调各部门工作，明确各自应负担责任和义务，强化各部门成本意识，依据X