【“营改增”下S房地产公司的税收筹划探究（定量论文）14000字】

“营改增”下S房地产公司的税收筹划研究目录摘要 1一、前言 2（一）研究背景 2（二）研究意义 2（三）文献综述 31.国外研究动态 32.国内研究动态 3（四）研究内容 4（五）研究方法 4二、税收筹划相关理论 4（一）税收筹划概念与方法 41.税收筹划概念 42.税收筹划方法 4（二）房地产主要税种筹划方法 5房地产主要税种筹划方法 5三、S房地产公司概况与税收筹划存在的问题 5（一）公司简介 5（二）财务基本情况 6（三）涉税情况 6（四）公司纳税筹划管理现状及存在的问题 81.纳税筹划意识淡薄 82.企业纳税筹划方法过于单一 83.与税务机关沟通不畅 94.进项发票取得与管理不规范 9四、S房地产公司税收筹划方案研究 9（一）税收筹划流程构建 9（二）S房地产公司项目现状 10（三）前期准备环节的税收筹划 101.子、分公司选择的筹划 102.筹措资金的筹划 113.土地使用权取得方式的筹划 11（四）开发建设环节的税收筹划 121．开发建房方式的筹划 122.采购结算方式的筹划 133.增值税进项税额抵扣的筹划 14（五）销售交易环节的税收筹划 151.销售价格的筹划 152.收款方式的筹划 163..销售进度与交房时间的筹划 17（六）房屋持有环节的税收筹划 171.公共配套设施的筹划 172.车库的筹划 183.房屋出租的税收筹划 19五、“营改增”下房地产企业税收筹划操作建议和相关保障措施 19（一）操作建议 191.前期准备 192.开发建设环节 193.销售环节 194.持有环节 20（二）保障措施 201.提高税收筹划风险意识 202.加强财务人员培训 203.加强与税务机关沟通 214.完善内部资产管理制度 21总结与展望 21参考文献 22摘要我国房地产这个行业随着市场经济十几年来发展十分迅速，在国民经济中占有重要地位。国内税收政策的调整、国际经济环境变动对房地产企业许多方面都有较大影响。因此，在新的大环境下房地产企业进行纳税筹划的任务日益紧迫，房地产企业首先需要迫切解决的问题就是合法降低税负。关键词一、前言（一）研究背景房地产行业在国家经济活动中扮演着重要角色，不仅仅对人民生活水平的改善有重要影响，更重要的是它能带动相关产业发展、拉动国民经济增长、增加国家税收。20实际90年代自从实行住房市场化、分配货币化之后，房地产行业就一直持续稳定的发展，对国家的贡献也不断增加。根据财政部发布的《2019年财政收支报告》，截至2019年12月底，全国土地和房地产税费17056亿元，同比增长率图表如下，2016年“营改增”举措对房地产及所有的行业都有巨大反响，在营业税方面，解决了重复征收的问题，由于房地产业税收负担本来就重，如此便极大减轻了房地产的负担；但是新的问题又出现了，便是增值税筹划及抵扣，虽然政策完善了增值税抵扣链条，但是由于自身的复杂性加上对政策的不了解，在房地产行业看来无疑不是一个深水炸弹。这便是需要房地产行业在实践中摸索的，结合自身的特点，设计一个完善的税收筹划方案以应对政策及市场的变化。（二）研究意义随着2017年中央政治局会议提出“房住不炒”以来,各地不断增加房地产调控措施，虽然房地产是我国发展最快的产业之一，但是如此一来，房地产行业利润被严重压缩。纳税筹划是房地产企业在生产经营中一项十分重点的工作，通过税收筹划对房地产企业实现税收减负,节约房地产企业的税务成本,提升财务管理水平和经济效益显得更为重要。希望通过本文的分析可以为S这样的房地产企业实现税后利润最大化并提供参考、借鉴。本文从个体出发，希望可以寻找到适合S的税收筹划办法，并且让更多税收筹划尚未健全的房地产企业更加了解自己所存在的问题并加以改善，实现公司的长足发展，对房地产企业更进一步的发展有重要意义。并且，通过本文的研究，可以提高本人的专业知识、分析能力等，对日后的工作也会有较深远的影响。（三）文献综述1.国外研究动态乌克兰学者IhorAlyeksyeyev,StepanParanchuk,OksanaChervinska[1]（2018）揭示了“税负”的本质，按照共同税收制度纳税的企业的整体和特定税务负担的公式，提出了一些优化税收负担的措施。ŽunićKovačević,Nataša,Gadžo,Stjepan[2](2018)从实质性和程序性的角度探索合法和滥用税收筹划之间的想象界限。MegaHumairoh，Waluyo[3]（2019）认为在管理层存在的情况下，为了抑制税收负担并使其尽可能小，管理层倾向于将税款降至最低、最小化。这种税收负担通常被称为税收筹划。税收筹划是税收管理的第一步，是正确履行纳税义务的手段，但只要仍在税收监管范围内，缴纳的税款就可以很少。使用Trr(税收保留率)的代理中的税收计划对利润管理有显著影响。税务规划越高，公司进行利润管理的机会就越大，反之亦然。TinaWang[4](2019)揭示了竞争如何通过有效的税收管理影响企业绩效，税收管理是竞争提高企业绩效的一种特殊机制。韩国学者KangYoungLee,SungManYoon[5]（2020）认为企业可持续发展的有效税务规划是同时考虑税务和财务报告成本，并找到这两种成本之间的最佳成本平衡。2.国内研究动态盖地[6]（2012）在他的书中提出：房地产行业税收筹划的目标就是追求企业价值最大，并提出了遵循法律、税法、自我保护、成本效益原则、根据状况及时调节、整体性原则以及风险和收益要均衡的七个原则。蔡昌[7]（2015）提出营改增对房地产最大的影响莫过于增值税进项税是不是可以充分的抵扣。候迎新[8]（2015）指出纳税筹划的根本目的不是逃避税收和节省税收，而是不断地使房地产公司的利润最大化。对于房地产开发商而言，土地增值税是税收类型中比较重要的一种，公司需要着重关注该税种的纳税筹划。刘艳红[9]（2016）认为，“营改增”可以减轻房地产重复征税，但是进项税因为购买的货物不同以及来源因素所抵扣的税额还是有所差异，不一定有减税效果。黄宝[10]（2020）对房地产企业土地增值税筹划存在的问题进行了研究分析,并结合“营改增”的推进情况,制定了提升房地产企业土地增值税税收筹划质量的具体策略。自己的见解查阅了大部分资料，也看过了许多相关文献，在理清楚相关理论和发展脉络以及房地产行业的特殊性外，笔者发现西方的一些发达国家已经形成适合其自身发展的税收筹划理论体系，因此深刻意识到我国房地产行业税收筹划的理论体系的发展完善是十分紧迫和必要的。（四）研究内容本文以S房地产公司为研究案例，对其税收筹划进行研究。本文首先介绍了相关的研究背景和意义，归纳总结了国内外的研究动态和研究方法；然后对税收筹划的相关概念和理论进行阐述；在此基础上简单分析了S公司的财务和涉税现状，在现状的基础上提出了该公司税收筹划中存在的问题，对公司的S花园名都四象府（CD地块）项目做了一个税收筹划方案设计，在文章的最后根据存在的问题提出了解决对策。（五）研究方法本文主要采用了文献研究法、案例分析法、定性与定量分析相结合对企业进行研究。首先通过“中国知网”的相关文献的搜索和整理，对相关的理论有一定的认识和了解。接着在新浪财经上搜索S公司的经营数据，通过分析该公司的财务数据和纳税数据，并针对S花园名都四象府（CD地块）项目的各个环节设计出纳税筹划方案，运用数据分析等资料，测算预期纳税筹划效果并给出建议。二、税收筹划相关理论（一）税收筹划概念与方法1.税收筹划概念在19世纪30年代的时候诞生了税收筹划这一词，20世纪90年代初才传入我国，那时人们认为税收筹划是在守法的情况下，事先安排企业的经营、理财、投资活动，企业获得节税收益的过程。后来随着我国各项税收体系和征管制度完善，概念逐渐演变，在不违法的前提下，企业合法减轻税收负担，实现价值最大化就是税收筹划。2.税收筹划方法（1）利用税收优惠政策税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，种类主要有免税、减税、税收扣除税收抵免等等（2）税负转嫁税负转嫁包括市场调节法、商品成本转嫁法和税基宽窄运用法，市场调节法是根据市场变化进行；商品成本转移的方法是根据商品成本转移税收负担，税基税负转嫁法是根据课税范围大小、宽窄实施的不同税负进行。（3）延长纳税期间获取货币时间价值在符合法律法规的情况下，将当期应纳税额延缓到一定时期进行缴纳，在延缓期间可以获得税额这部分资金的时间价值，但是缴纳税额不会变化。（4）税率差异法在符合法律法规的情况下，对比税率之间的差异，选择较低的税率进而减少企业应纳税额的筹划方法。（二）房地产主要税种筹划方法房地产主要税种筹划方法（1）土地增值税土地增值税现在是四级税率，最高的税率可达60%，从这四级税率中发现，存在着比较大的税率跳跃临界点，所以对房地产行业的筹划来说是一项十分重要的税种。筹划方法：增加扣除项目金额以降低增值额或者根据国家政策分析具体临界点，通过减少收入来降低增值额间接降低增值率后实现减少税负的目的；企业要使用或尽量争取国家优惠政策；（2）增值税营改增之后增值税税率调整幅度还是比较大的，最新是税率是13%，9%，6%，0%这四种分类。其中和房地产相关的税率就是销售不动产、不动产租赁9%，还有就是老旧项目的征收率选择。筹划方法：在2016年4月30号之前开工的项目属于老项目，一般纳税人可以选择简易计税征收。分为两个阶段，第一个预售预缴阶段：应预缴增值税=预收款/（1+5%）*3%，第二个阶段申报阶段：当期应纳增值税=当期销售额/（1+5%）*5%，当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税（3）企业所得税企业所得税是房地产企业最重的税种之一，针对应纳税所得额所征收，税率25%（微利企业除外）。筹划方法：通过增加成本费用，减少应纳税所得额；具体来说需要做好费用项目开发票前策略规划，尽量避免或降低调整增加风险；减少企业的收入，对应的就可以减少应纳税所得额；使用或争取优惠政策；三、S房地产公司概况与税收筹划存在的问题（一）公司简介S公司成立于1992年12月2日(股票代码:600638)。法定代表人赵峥嵘，企业属于一般纳税人，是合同信用和财务资信AAA级企业，在二零零五和二零零六年两年连续进入房地产企业综合实力200强。2020年纳税超过1.3亿，属于上海税务机关重点关注对象。涉猎范围较广，如房地产经营，旧房改造，装修、物业管理、房地产咨询、旅馆业、五金百货等多种业务。开发项目主要集中在上海，浙江，江苏等地。（二）财务基本情况表3.1S(600638)财务分析2020-09-302020-06-302020-03-312019-12-312019-09-30净资产收益率加权(%)12.108.512.1114.8611.33主营业务收入(万元)10,959,3657,112,9013,354,14411,219,3407,877,010主营业务利润(万元)1,959,2691,308,403527,9871,926,4161,501,722营业利润(万元)797,417534,850144,182740,861563,595净利润(万元)559,796376,15990,729579,651431,150由表3.1可以看出：从2020年开始，S的营业利润一直是增长的，特别是在2020年六月份，有一个大幅度的增长，从原来的144182万元直接增长到534850万元。其他各项指标都在2020年三月份有一个较大的变动。S近五年资产负债率2020年2019年2018年2017年2016年资产负债率77.57%71.78%62.49%59.72%60.61%通过查阅数据了解到，S从2019-2021年销售增长率大约在27.13%；每股收益（EPS）增值率大约是60.15%；盈利能力增长率大约是60.13%；EPS稳定性也较好，但是资产负债率五年平均大约66.43%，资产负债率水平偏高。（三）涉税情况表3.2S各环节主要税种表3.3S(600638)各税缴纳情况表3.4S(600638)各税缴纳占比情况从表3.3和3.4的情况来看2016-2020年间企业所得税占公司实际缴纳税款比例，最低占比40.86%，最高占比达到93.29%；土地增值税在2016年-2019年占比例较低，2020年占比达到43.47%，税额约为5657.04万元；再是增值税2016-2020年占比浮动区间1.83%-8.8%，2020年增值税占比8.8%，税额约1145.42万元，在2020年度缴纳税额排名第三；房产税、土地使用税主要是S公司经营性用房及出租房产生且税额占比较小，筹划空间不大。表3.5近五年整体税负率从上面的表格来看，S公司近五年整体税负率最低是在2019年4%的税负率，最高是在2018年达到19.31%的税负率，经查阅资料，万科房地产年度整体税负率在6%-7%之间波动，从万科房地产可预测整个地产行业税负率大概水平；由此可见S税负率整体偏高。图3.4公司近五年整体税负率变化由上表3.5计算S公司的税负率，从图3.4可以看出，S公司总体税收负担率都在10%-15%左右波动，在2018年度有一个较大幅度的波动，五年平均税负率10.38%高于同行业平均水平，高收益造就高税收，公司需要进行合理的税务筹划。（四）公司纳税筹划管理现状及存在的问题第一点，从公司简介可以了解到公司业务范围比较广，覆盖房地产开发与经营，物业管理，装修，旅馆业等等，这些业务相辅相成，在房地产业链条上流转，对于筹划是有很多可能性的。第二点，公司资产负债率平均水平66.43%，资产负债率水平较高，开发房地产项目前期投入需要大量资金，公司资金压力较大，后期若房地产无法按预期售出，将面临房地产减值甚至无法变现的风险。根据S公司涉税情况，可知企业所得税、土地增值税、增值税在总缴纳额占比中比例较大，整体税负率较高。笔者认为可以归集于以下几点：1.纳税筹划意识淡薄首先，新黄埔地产公司不少员工认为不需要了解税务筹划的相关知识，这是财务人员的事，违背了税务筹划的全局性、长期性原则。溯之根源是领导者不重视，税收筹划的知识教育没有被纳入企业的社会文化和制度，由于我们的大多数员工仍然认为我国的税收筹划与自身无关，领导者不重视税收方案的实施，结果就是筹划没有达到预期的效果。2.企业纳税筹划方法过于单一其次纳税筹划对于专业知识和实际操作的要求比较高，那么就需要要求财务人员精通税法、财务、会计核算等基础知识；具有丰富的一线工作经验，能够对企业的发展前景做出准确的预判；对国家政策和国家政策的动向有准确，及时，深入的研究，并且和税务机关之间有良好有效的沟通。但是在实际操作中，S公司的财务人员大多数是工作时间较长的会计，她们账务处理简单刻板，税务条例掌握不清楚，在工作中过于依赖以前的工作方法，对新政策不够了解，容易导致涉税偏差，造成不必要的税务支出。她们无法将税收、财务、法律进行整合，在实际中只是集中对单一经济活动进行筹划，忽视了企业整体经营活动的连续性和综合性。3.与税务机关沟通不畅再是税收政策有一定程度的专业性、复杂性，税务机关与企业之间对税收政策理解存在差异，企业与税务机关之间没有形成有效的沟通导致税务处理上的差错，进而增加了不必要的成本支出；例如企业的税收筹划未经过税务机关的认可，两者之间产生争议，便会造成企业的损失，企业甚至面临处罚。4.进项发票取得与管理不规范进项发票取得不确定，建筑原材料市场报价和管理系统比较混乱，产品恶性竞争。在购买建筑材料时，中型、小型供应商按照简易方式征税，成本低，价格也比较低，但是发票不能抵扣；而大型建筑原材料供应商可以提供增值税专用发票，但是报价就比较高，公司作为一线城市的房地产开发商，因建工项目在异地，异地项目的管理者缺乏高素质的采购人员，因此在采购过程中不能把握价格表面而实际背后增值税进项税的抵扣力度，导致公司收益受到影响。发票管理不严格，营改增后法律法规完善了增值税发票管理制度，对于取得、抵扣、申报、保管环节公司应具有完善的系统的组织机构来应对政策变化，S公司没有聘请专业的税务机构进行资料审查，存在一定税收风险。四、S房地产公司税收筹划方案研究（一）税收筹划流程构建（二）S房地产公司项目现状目前，公司的房地产开发业务主要集中在上海、浙江、江苏等地。公司可以进行房地产企业资源开发研究主要通过提高产品为高端办公楼、普通城市商品房、酒店式公寓、科技发展产业园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等，到目前为止，企业在沪共有9个项目，其中在建项目4个；在浙共有3个项目，2个属于在建项目；在苏有1个项目，属于在建项目。本文主要的研究对象是S花园名都四象府（CD地块），已经基本达到清算标准，它的总占地面积84,454.00平方米，物业类型有普通住宅，非普通住宅，地下车库，物业及公共配套设施等。具体如下：表4.1S项目基本情况表（三）前期准备环节的税收筹划1.子、分公司选择的筹划房地产公司在进行开发时，通常会对这两种组织形式两者之间选择其一，这两者分别是子分公司组织形式，它们在会计的核算和纳税的方式上有比较大的区别。接下来将对设立这两种机构面临的税收和风险税负进行对比，如下表表4.2子公司和分公司的比较比较项目比较项目子公司分公司称呼项目公司项目经理部或分公司是否具备独立法人资格具备不具备可否独立核算可以不可以税负可否抵消不可以可以是否承担纳税义务单独承担纳税义务经营中不涉及所有权变动，无纳税义务与母公司税收风险是否相关独立承担税收风险，不相关密切相关从上面的表格比较中可以发现，子公司是独立法人，可以独立地承担税收风险；而分公司是非独立法人，风险和纳税义务与母公司息息相关。结合S公司自身的情况，公司发展较为成熟，设立子公司更为妥当，相比于分公司，子公司更容易筹措资金，也更方便实现项目管理的个性化，在设立子公司后可以延展设立销售公司，这样就可以将项目的销售拆成2个环节，对土地增值税的缴纳有一定的正向作用，不过延展设立销售公司比较繁杂，S公司还是要慎重考虑。2.筹措资金的筹划房地产公司融资渠道通常有2类：债权融资和权益融资。债权融资是企业通过举债的方式进行。根据规定属于负债性质的债权融资，允许扣除财务费用中的利息费用，符合政策要求还可以有加计扣除的优惠。S公司目前的融资方式主要是企业自有资金，在融资方式中是属于成本最低的，但是它也有缺陷，资金有限不能匹配公司发展的战略定位，也没有有效运用到国家政策，在纳税筹划上没有实施的空间，所以不建议较大比例使用。非金融机构或者同业拆放这两种筹资方式，法律规定扣除金额要根据金融机构的贷款利率进行计算，若公司借款利率高于银行借款利率，超出部分便不可以扣除，增加了不必要的利息支出。所以S公司应该根据具体项目的实际情况进行自有资金的比例安排及更多地使用金融机构筹资方式的借款，这样便可以减轻土地增值税税额，达到税收筹划的预期效果。3.土地使用权取得方式的筹划（1）取得土地使用权的选择购买出让一级市场获得，从政府手中取得，成本可从营业收入中扣除；实际中，合同约定土地价款不含土地拆迁费筹划：根据财税36号文规定，公司可以将土地拆迁费直接支付给政府，那么就可以将土地拆迁费纳入土地出让金，可直接扣除，反之不能扣除。转让二级市场获得筹划：尽量取得增值税专用发票，增值税可扣除取得土地使用权成本的进项合作建房一方出钱，一方出土地，适合中小型企业从上面的表格比较中，可以知道企业在获得土地使用权时，为了让土地成本最大限度扣除，可以选择出让或者转让方式，但是涉及土地拆迁费尽量直接支付给政府，避免产生无法抵扣的情况；合作建房适用于资金实力不足，土地储备不够的中小企业，但也不是绝对的，如果项目建设周期过长，企业自身所需现金流较大的企业也可以考虑。在企业开发成本中，土地成本占大部分，土地取得的方式影响着企业税收负担大小，所以土地取得是前期准备中应该考虑的一个问题。比如：S在浙江湖州想要购买一块地皮建筑一个小区住宅，现在这块地皮是甲公司拥有，S公司通过直接购买的方式取得，就会直接影响公司的现金流。假设公司现在有几个项目都在建设期，前期投入资金比较大，过多的资金投入会使得公司资金运转困难，经营风险增加，所以在取得土地的方式上，公司资金还没有回笼时，为了不影响后续开发，可以选择合作建房的方式。（2）土地证办理的筹划据统计，房地产行业在项目的早期阶段普遍急于收回资金，往往以成本价出售房地产，以便迅速抽回资金，降低其作业风险。鉴于这种经济发展实际情况，对于同一个项目，前期增值额比较低，之后因为基础设施的增加，增值额也会随之增加，而土地转让金在此时平均分摊，就会使得后期土地增值税增值额过高，增值额过高就会影响其税额的缴纳。因此，在土地认证过程中，与中华人民共和国国土资源部有针对性地沟通，按需分配我国的土地使用成本是十分重要的规划（四）开发建设环节的税收筹划1．开发建房方式的筹划建房方式通常有自建房屋、代建房屋这两种方式，不同的建房方式涉及的税种、税额也不尽一致，为了减少税额的缴纳，在方式选择上要合理筹划。自行建房即由公司自行建造，这种方式公司主要涉及购买土地产生的契税，销售房屋时产生的增值税、土地增值税等代建房屋是其他公司将项目委托本公司代建，公司提供建筑服务，在验收后收取委托方一定建筑费用，这种方式主要涉及代建提供的劳务收取增值税，不涉及转让房产的契税和销售环节的税种。S在2019年5月以8000万元购进一片土地打算建设住宅，建筑成本105000万元（不包括土地成本），同年10月与A公司签订合同，打算在完工后以123000万元整体转让，可抵扣进项税约9000万元。对于S公司来说有两种方式进行选择，接下来将对这两种方式进行纳税测算，如下表：自行建造代建：S将土地以购进价格8000万元转让给B公司，B公司委托S进行开发建设，并支付代建费3568万元。可抵扣进项税额约410.48万元增值税销项税额123000/(1+9%)*9%=10155.96万元增值税：10155.96-9000=1155.96万元预缴土地增值税税额：123000/(1+9%)*2%=2256.88万元契税：123000/(1+9%)*5%=5642.2万元合计：1155.96+2256.88+5642.2=9055.04万元增值税销项税额：8000/(1+9%)*9%=660.55万元增值税：660.55-410.48=250.07万元代建增值税：3568/(1+9%)*9%=294.61万元土地增值税：8000/(1+9%)*2%=146.79万元契税8000/(1+9%)*5%=366.97万元合计：250.07+294.61+146.79+366.97=1058.44万元通过以上表格的对比计算，可以知道自行建造下的税额合计9055.04万元，而代建的方式下税额合计1058.44万元，从筹划成本最小化的角度，代建方式的方案更佳。2.采购结算方式的筹划采购建筑原材料结算方式有一次性付款、分期付款、赊购集中付款，那么企业一般是先付清款项后获得发票，假设建筑原材料仓库已经验收但货款还没有支付完成的情况，供应商将不能开具增值税专用发票，便会导致公司进项税额不能足额抵扣。2019年S公司在建设花园名都四象府（CD地块）项目的期间，购买某电梯26部，每一部电梯销售价格27万（不含增值税），合计702万元。供货商在合同中约定先支付10%的订金，收货成功后支付60%，安装完成后支付剩余的款项并开具增值税专用发票（增值税税率13%）表4.4筹划情况表筹划前筹划方法筹划后节税金额签订合同：预付70.2万元发货时：付款421.2万元电梯安装后：付款210.6万元将购销合同改为分期付款采购合同，三次付款分别开具增值税专用发票增值税进项税额可分三次进行抵扣，预付70.2万元时可抵扣进项税9.126万元发货时可抵扣进项税54.756万元安装后可抵扣进项27.378万元收货成功后完成两期进项税的抵扣，提前抵扣了进项税，相当于增值税税额节税63.882万元，而对应的城建税、教育费附加将节税63.882*（7%+3%）=6.3882万元根据上面表格的筹划，类似的采购项目均可以类推。3.增值税进项税额抵扣的筹划为了实现增值税税负最小化，公司应该归集所有可以抵扣的进项税额，实现抵扣税额最大化。例如取得土地时，具体可以抵扣的情况如下表4.5S公司开发项目费用表明细项目金额税收政策可抵扣进项税取得土地使用权支付的金额26784.56万元（其中土地出让金26045万元）1.契税及其他相关税费不可抵扣2.土地交易费获取增值税发票可抵扣3.出让方式获得，差额计算增值税(26784.56-26045)*9%=66.5604万元前期工程费2432.56万元按6%税率2432.56*6%=145.9536万元建筑安装工程费用62726.06万元按9%税率62726.06*9%=5645.3454万元基础设施费13546.47万元13546.47*9%=1219.1823万元公共配套设施费399.45万元399.45*9%=35.9505万元开发间接费用1869.23万元管理人员工资不能抵扣，少部分水电费可以抵扣（假设比例为20%）税率13%，综合抵扣率2.6%1869.23*2.6%=48.59998万元财务费用5433.26万元按6%税率5433.26*6%=325.9956万元综上所述，以该项目为例，开发项目产生的支出可以抵扣税款约7487.58778万元，为了进项税顺利抵扣，公司在购买货物或者服务时要尽量取得增值税专用发票，并做好相关发票处理工作，保证税额最大化抵扣。（五）销售交易环节的税收筹划对于销售环节的房地产项目一般有2种情况：未完工的楼房和已经完工的楼房，筹划角度主要从销售价格、收款方式以及交房时间这三个方面进行1.销售价格的筹划表4.6土地增值税税率表4.7普通住宅优惠政策销售价格的筹划方式：可以先用公式测土地增值税之间的关系，再利用土地增值税政策，最后确定销售单价。根据普通住宅优惠政策，可通过以下计算获得。假设公司销售总额为X（不含增），支付土地所有权的金额为T，开发成本为C可扣除项目金额=T+C+(T+C)*0.1+X*(7%+3%+2%)+(T+C)0.2=(T+C)*1.3+X*0.12则增值率=X−(T+C∗1.3+X∗0.12)T+C∗1.3+X∗0.12<20%根据结果可知当销售总额小于取得土地所有权和开发成本之和金额的1.8224倍的时候，就可以免征土地增值税。2.收款方式的筹划两种促销手段的区别手段赠送家电全额计入销售收入折扣销售同一张发票销售额、折扣额分别注明，折后价计算；反之全额计算例如:S为了促进房屋的销售，为此想出了一个计策，方案一:如果客户交付15000元的预约金可以获得房屋总款*2%的优惠，并且预约金在付了全款时可以抵扣，若在合同约定时间，一个月内付款可以打九八折。假设一位客户购买了一套价款大约2546121元，建筑成本985623元的房屋并且在一个月内进行了付款。方案二：买房子赠送价值90000元的家电（家电成本40000元）方案一方案二销售收入:（2546121-15000）*96.04%=2531121元增值税：2531121/（1+9%）*9%-985623*9%=120285.57元城建税及教育费附加：120285.57*（7%+3%）=12028.56元企业所得税：[2531121/（1+9%）-985623-12028.56]*25%=331119.45元合计：120285.57+12028.56+331119.45=463433.58元销售收入：2546121+90000=2636121元增值税2636121/（1+9%）*9%-(985623+40000)*9%=125355.3元城建税及教育费附加：125355.3*（7%+3%）=12535.53元企业所得税:[2636121/（1+9%）-985623-40000-12535.53]*25%=345075.28元合计：125355.3+12535.53+345075.28=482966.11元从上面表格中可以明显看出方案一比方案二少交税19532.53元，折扣方案优于赠送家电的方案。3..销售进度与交房时间的筹划公司应该认真规划销售房屋的进度，以及交付房屋的时间节点，并且合理调节纳税时间点。根据规定：房地产企业项目已完工验收或者转让（销售、出租或者自用）面积已经达到85%，税务机关部门可以要求房地产公司进行土地增值税的清算。筹划点：项目已经完工验收，控制销售进度在85%之内是关键点。房地产交付房之前一般要拿到完工验收备案证。而交房时间会直接影响到纳税发生的时间。所以销售合同在签订的时候要注意交房时间节点的说明。比如S公司项目预测在2020年12月31日前交付，这期工程销售的进度预测在交付房屋之前达到80-90%。现在有2种方案给S房地产公司进行选择。方案一：原定是2020年12月31日交房，那么可以把合同约在2020年底之后。如果因为公司需要结算收益等因素，S公司需要根据自身实际的情况在权衡利弊后作出提前交房的决定。方案二：假设不可以在2020年底之后交付房屋，对于2020年12月售出的房产，可以将合同签订时间改为2021年1月，计入2021的收入。或者在销售进度将近达到85%时，先不销售，直接推送销售其他期房屋。（六）房屋持有环节的税收筹划1.公共配套设施的筹划表4.8公共配套设施优惠政策公共配套设施的优惠政策公共配套设施非盈利且产权归属于业主或者公办机构可计入开发成本加计扣除归属于经济活动建成成本据实扣除不列入公共配套设施产权未发生转移无需缴纳土地增值税土地增值税的规定：房地产公司可以将购买的土地成本与开发成本相加之和扣除120%，就是说列入开发成本可以加计扣除，列入开发费用就只能据实扣除，列入对象不同对可扣除项目金额有较大影响，进而影响土地增值税税额。那么公司便可以通过增加公共配套设施来增加开发成本，既可以减少土地增值税税额，也可以增加住房的性价比和舒适度，对比与同一价位的房屋更具有竞争优势。物业成本2600万元，现有2套方案可以选择表4.9物业方案设计对比方案一:物业由所有的业主享有，S公司旗下的物业进行管理，根据规定物业由业主所有，建成成本2600据实扣除方案二：将物业以3800万元转让给其他物业公司土地增值税扣除项目金额增加额：2600*1.3=3380万元假设增值率不超过50%减少的土地增值税3380*30%=1014万元减少的企业所得税2600*25%=650万元减少的合计税负1014+650=1884万元土地增值税扣除项目金额2600*1.3=3380万元增值额=3800-2600=1200万元增值率1200/3380=35.50%增加的土地增值税1200*30%=360万元增加的企业所得税（3800-2600-360）*25%=210万元增加的合计税负360+210=570万元从结果来看，答案不言而喻，物业归于业主所有，然后公司物业进行管理的方案更佳。2.车库的筹划按照清算规定普通住宅要单独清算，其他的例如非普通住宅、车库、商业中心等可以选择独立清算也可以选择合并清算。如果非普通住宅出现负增值率，政策允许用其他项目抵消，普通和非普通住宅是按照先销售后清算的顺序，但车库整体的销售实际上晚于住宅的销售，对于非普通住宅清算后销售的车库，形成的负增值额不可以抵消，因此在筹划时就要安排好具体项目的销售时间表。S花园名都四象府（CD地块）项目按期完成了车库销售，抵消的负增值率税收筹划过程如下：为了让车位的负增值额抵消，就要满足车位的总收入刚好等于可扣除成本项目金额的条件，假设车位总收入为a，取得土地支付的金额为b，开发成本为c，就可以得出a=（b+c）*1.3+a*0.12，a=1.3（b+c）1−0.123.房屋出租的税收筹划对于出租业务，按租金收入全额缴纳房产税和增值税，不可以扣除因出租产生的成本费用，租赁收入一般包括支付给第三方的费用，所以在签订合同时应该合理分解出租收入，物业水电由客户与物业公司签订，水电费由物业公司代收。例如项目中将4237平方米的普通住宅以768万元的价格进行出租，其中物业水电燃气费102万元。筹划之前筹划之后整体作为计税依据签订租房合同和物业管理合同房产税768*12%=92.16万元不动产租赁增值税768*9%=69.12万元城建税69.12*7%=4.8384万元教育费附加69.12*3%=2.0736万元合计92.16+69.12+4.8384+2.0736=168.192万元房产税（768-102）*12%=79.92万元不动产租赁增值税（768-102）*9%=59.94万元城建税59.94*7%=4.1958万元教育费附加59.94*3%=1.7982万元合计79.92+59.94+4.1958+1.7982=145.854万元从上面表格的对比可以看出，与客户签订两份合同分解租金收入，可减少税额22.338万元的缴纳。五、“营改增”下房地产企业税收筹划操作建议和相关保障措施（一）操作建议1.前期准备对于设立组织形式，公司发展较成熟可以设立子公司，之后可以延展设立销售公司，这样就可以将项目的销售拆成2个环节，对土地增值税税额的减少有较大帮助；筹集资金应该根据具体项目的实际情况进行自有资金的比例安排及更多地使用金融机构筹资方式的借款。2.开发建设环节企业在购买原材料或者服务的时候，要尽量取得增值税专用发票，减少增值税不能足额抵扣的风险。3.销售环节项目已经完工验收，对于转让面积超过85%，税务机关可要求清算，公司首先要预测清算后要缴纳多少土地增值税税额，然后根据销售进度，尽量控制在85%以内，延缓纳税时间，取得税额的时间价值，提高资金的使用效率。促销手段上尽量选择折扣方式4.持有环节公共配套设施可以通过增加开发成本来降低土地增值税；若发生销售车库后产生负增值额的情形，对于企业来说要提前安排控制好销售时间表，严格执行，也可以利用车位总收入刚好等于可扣除成本项目金额这一条件的相互关系，让车库销售后无增值额；房屋出租可以将合同一分为二，与客户分别签订租房合同和物业管理合同，通过分解租金收入从而减少不必要的税额支出。（二）保障措施1.提高税收筹划风险意识众所周知，公司税务方面的筹划是一个全局且长期的过程。根据调查大部分公司员工认为公司税务方面的统筹规划与自己无关，并且认为这项工作是财务部门的事情，不需要太多关注税收筹划方面的知识。殊不知税务筹划不仅仅是财务部门的事情，而且需要各部门齐心协力去完成的事情，如果一个部门没有配合，势必会影响整个税收筹划的效果。例如公司开发一个项目，财务部门制定了一个筹划方案，成本部门按照自己的方案进行，到了后期销售环节，销售价格的制定又受到成本投入的影响，如果制定价格高出预期，那么在市场中将处于不利地位，之前财务部门制定的筹划也将是竹篮打水一场空。所以全员关注配合公司税收筹划方案，实时更新税收相关资讯是至关重要的，如何将税收内容融入员工身心，就需要领导者的重视，领导者可以将税务方面的知识编进企业文化与制度，时不时考核员工并进行简单奖惩，不仅可以增加员工对税收筹划的重视，而且可以感受不一样的企业氛围。2.加强财务人员培训税收筹划是对公司未来生产经营活动做出预测，公司要提前做好安排，对各个环节进行详细规划。税收筹划效果如何还要看公司财务人员的素养，是否具有合理的财务制度以及完整的体系。因为会计核算准确性是直接决定筹划是否有效的基础，如果会计的核算都不准确就谈不不上对税务的筹划。根据分析知道S公司开发项目周期长，有时同时开发好几个项目资金需求大，负债率也较高，而且公司里财务都只是工作时间长的老会计，他们比较执着于原来的筹划方法，对新政策也不是那么理解；对于这个的解决方案笔者认为公司可以设立一个独立的税务部门，这样公司就建立了一个完善的体系，也为制定合理有效的税收筹划打下了基础。对于财务人员方面，要加强培训，让财务人员正确解读法律、政策，并且实时更新政策内容的解读，加强业务能力的培训，减少因为凭证和发票不完整导致的基础业务错误。在培养新人的同时也不要忘记对现有人才的培养，完善人才培训制度和管理制度。3.加强与税务机关沟通税务信息沟通机制包括企业自身内部信息沟通和外部信息沟通两个方面。企业内部信息沟通是各部门，各员工之间在意识到税收风险时进行反馈并解决问题的过程；而外部信息沟通就是企业与税务主管部门之间进行沟通对接的过程。内部信息沟通上面已经提出对策，现在来谈谈外部信息沟通，大家都知道，公司每月要去税务机关缴纳税额，履行纳税义务，这便是一种交流，而有效的交流就是公司对于一个税务征收点有疑惑，对税务人员提出，而税务人员进行解答，公司便理解了这个税务征收点的答案，避免了税务筹划方案的高风险，这两者之间的有效沟通也有利于之后税务稽查工作的顺利进行。为了促进内部人员的税务信息交流沟通，公司建立了内部信息沟通机制，同样的对于税务机关，公司也应该建立外部信息沟通机制，积极配合工作便可以减低税务风险。对于供应商和建筑队伍也是同理。征税它是一个双方博弈的过程，征税机关追求税收收入最大化，而企业追求利润最大化，两者之间的目标不同。因此企业通过税收筹划的手段来实现利润最大化这个目标，而国家税收优惠政策又是推进税收筹划进展的有力保障，如果公司的税收筹划因为税务机关不认可而造成争议，进而造成企业损失甚至面临处罚。造成这一系列结果的原因只是在于对税收政策理解上的差异。企业与税务机关对于政策理解上的偏差或者是政策本身不够清晰明了，S公司就需要在制定税务筹划方案的时候，请税务机关进行裁决，虽然在裁决上存在主观性因素，但是公司与税务机关的有效沟通可以降低税务风险，不必造成不必要的税务支出，这也反映了建立外部信息沟通机制的重要性。4.完善内部资产管理制度S公司的领导者应根据财务部门建立完善的内部资产管理制度和监督内部资产管理制度实施。最开始公司应该合理的控制本公司的内部资产，例如采购上，先做好市场调查工作，再进行采购，最后进行详细备案；对于固定资产和流动资产要了解并且掌握它们的具体信息，提高公司资金的使用效率。然后公司应不断地完善内部资产管理制度，并且严格执行。对于这个制度规定可以事先询问税务人员再建立，避免不适合公司的实行。对于那些还没有放进公司管理制度的项目，公司应该及时建立项目对应的制度；如果税务预算不符，税务筹划人员应该守住底线，严格执行不予批准，再及时上报上级。这样可以使公司财务状况更加稳定，也减少了会计核算的误差，促进税收筹划方案的顺利进行。总结与展望2016年“营改增”是房地产行业的重大变革；2017年国家提出“房子是用来住的不是用来炒的”的长效机制改革；房价从上涨趋于平稳的姿态，这两年受到新冠疫情的影响成本不断攀升，房市不景气，给房地产企业造成巨大压力，因此通过税务筹划降低成本的手段，实现税后利润最大化的目标。本文是基于国内外学者的研究以及房地产税收筹划理论、目前国家政策的基础上进行研究的方案，通过对S财务状况、涉税情况的了解，以所涉及的问题为切入点，对S房地产公