小区物业管理各岗位职责

物业管理岗位职责

•总经理岗位职责...................................................................2

•1常务副总经理兼管理者代表岗位职责............................................2

•2副总经理岗位职责.............................................................2

•3人力资源部经理岗位职责......................................................3

•4人力资源部副经理岗位职责....................................................3

•5人力资源部办事员岗位职责....................................................3

•6业务品质部主管岗位职责......................................................3

•7财务部主任职责...............................................................4

・8劫十职责......................................................................4

•9出纳员职责...................................................................5

•10物的理职责................................................................5

•11工程部主管岗位职责..........................................................6

•12工程部领班岗位职责..........................................................6

・13文秘职责.....................................................................7

•14物业管理部主任职责..........................................................7

•15主任助理职责................................................................8

•16客户服务主任................................................................8

•17客户服务助理................................................................9

•18物业管理员岗位职责..........................................................9

•19客户服务经理..................................................................9

•20客户服务助理.................................................................10

•21客户文员......................................................................10

・22保安队长职责.................................................................11

•23班长职责......................................................................11

・24保安职责......................................................................11

•25巡逻岗工作标准...............................................................12

•26门岗工作标准..............................................................13

•27单体楼门岗工作标准........................................................13

・28车辆管理工作标准.............................................................14

•29保洁主管......................................................................14

・30保洁组长......................................................................15

•31保洁员职责标准如下：........................................................16

・32清洁工职责标准如下：........................................................16

•33楼内外保洁员职责标准：......................................................16

•34绿化主管......................................................................17

•35绿化班长......................................................................17

•36绿化工职责标准如下：........................................................18

•37园艺工........................................................................19

•38岗位名称：综合维修主管......................................................19

•39岗位名称：运行及设备维护主管...............................................20

1

•40岗位名称：电气主管........................................................21

•41岗位名称：强电领班..........................................................22

•42岗位名称：弱电领班........................................................23

•43维修技工岗位职责...........................................................24

•44高压运行工岗位职责........................................................24

•45电梯工的职责：.............................................................25

•46管钳工岗位职责.............................................................25

•47维修电工岗位职责...........................................................26

・总经理岗位职责

1、领导公司的日常工作，向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要

性；

2、以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册；

3、主持管理评审；

4、负责拟订公司年度工作计划和工作总结；

5、负责召集和主持总经理办公会议；

6、负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作；

7、负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批；

8、负责公司各类费用收支的审批；

9、履行公司安全，消防第一责任人的所有职责；

•1常务副总经理兼管理者代表岗位职责

1、协助总经理抓好各项工作，对公司服务负直接责任；

2、组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标；

3、组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；

4、组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况；

5、负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意；

6、代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。

•2副总经理岗位职责

1、协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；

2、负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作；

3、参预公司经营决策，负责决策和开辟物业市场；

4、负责公司物业管理服务工作的组织的协调；

5、负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。

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•3人力资源部经理岗位职责

1、根据国家有关法律法规，负责制订公司人事、劳动、职工培训教育等相关规章

制度并组织贯彻执行。

2、负责公司人力资源开辟、使用工作。组织实施员工教育培训，对员工的培训进

行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员。

3、负责组织编制劳动工资计划，检查劳动工资计划完成情况，做好调资、晋升、

晋级等工作，审查各部门奖金发放数额。

4、负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要措施。

5、负责组织完成员工劳动合同（劳务协议）的签定、鉴定工作。

•4人力资源部副经理岗位职责

1、办理员工招聘、考核、奖惩、辞退等工作。

2、负责组织员工教育培训工作，并对培训结果实施效果检查。

3、负责编制公司年度劳动工资计划，检查、了解、分析劳动工资计划的执行情况。

4、负责协助组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。

5、负责协助完成劳动合同（劳务协议）的签订等工作。

•5人力资源部办事员岗位职责

1、负责具体参预员工招聘、考核、奖惩、辞退的工作。

2、负责具体实施员工的教育培训及考核等工作，并对管理处的培训考核等工作进

行指导与检查。

3、负责办理公司劳动年检工作。

4、负责劳动工资统计报表的填写和报送工作。

5、负责社会保险、劳动保障工作的日常管理，深入各部门岗位了解执行情况，随

时发现问题、不断改进，做好社会保险和劳动保护工作。

6、负责人力资源部各种档案的管理。

•6业务品质部主管岗位职责

品质检验部主管应具备大专以上文化程度，从事品质检验工作3年以上，熟悉相关

的检验工作，具有团队精神和一定的组织领导能力，其岗位职责如下：

1.在总工程师的领导下，执行质量方针，并把质量方针、质量目标落实在公司的

年度方针目标中，通过内部沟通，组织实施；

2.按照《产品监视和测量控制程序》负责对产品质量的检验过程，进行控制和管

理;

3

3.按照《不合格品控制程序》，负责对不合格的毛坯、原材料、标准件、半成品和

成品的检验过程，进行控制和管理；

4.按照《监视和测量装置控制程序》，负责对监视和测量装置的购置、委外检定、

标志的过程进行控制和管理；

5.按照《质量记录控制程序》，负责对质量记录的标识、采集、归档的过程进行控

制和管理；

6.按照《质量管理体系内部审核控制程序》，负责质量管理体系内部审核方案的策

划和实施；

7.按照《过程的监视和测量控制程序》，负责对质量管理体系的过程，进行控制和

管理；

8.

按照《数据采集、分析和利用控制程序》，负责对质量管理信息的分类、采集和处

理、传递和应用、统计和分析的过程，进行控制和管理；

9.负责《质量手册》的实施；

10.对错检、漏检造成的质量事故，批量报废和返修负责

•7财务部主任职责

一、汇总所属各单位财务报表，进行财务分析，监控企业资产及运营状况。

二、编制财务预算，制订经营计划并监控预算计划的执行情况。

三、定期组织内部审计（季审、年审、离职审计）。

四、正确掌握合法运用一切经济行政法规，为企业经营服务。

五、及时做好业务人员的培训考核工作及相关人员的调整。

六、适时制订本公司有关的财务规则，并监督实行。

七、做好资产运营及融资计划，决策工作。

八、建立健全企业的内部控制制度。

九、严守公司商业秘密。

十、完成公司交办的其他事项。

•8会计职责

一、必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的

以外，不得任意增减或者合并会计科目。

二、对发生的每一项经济业务必须审核其发生时取得的原始凭单的合法性、真实性、

完整性、合规性，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

三、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或者经济业务不合法的凭证，

应拒绝受理，并及时报告领导处理。

四、要按照规定设置总帐、明细帐、日记帐。启用会计帐簿时，应在帐簿封面上

写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附''启用表”。

4

五、要根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不许涂改、刮擦、

挖补或者用药水消除字迹，而应该将错误的文字或者数字划线注销（必须使原有字迹仍

可辨认），然后在划线上方填写正确的文字或者数字，并由记帐人员在更正处盖章。

六、应按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表。并做到报

表数字真实，计算准确，内容完整，说明清晰。任何人都不能篡改或者授意、指使他人

篡改会计报表数字。

七、要按照规定对各种会计资料，定期采集，审查核对，整理立卷，编制目录，

装订成册，并妥善保管、防止丢失损坏。

八、协助管理处完成其它日常工作。

•9出纳员职责

一、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

二、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

三、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银

行存款余额调节表。

四、要按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金或者银行转帐手续。

五、负责统一管理公司的发票和收据。做好各管理处票据的领用和核销工作。

六、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。

不得挪用公款，不得出借公司帐户。

七、协助管理处完成其它日常工作。

・10物管经理职责

参预重大项目的合同或者标书的评审；

编制新增项目的物业管理方案；

参预新接管项目的验收工作；

组织本部门员工的专业技能培训；

自我监督与质量体系有关的程序操作，发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的

预防措施；

制定各专项规章制度，对本部门员工工作业绩予以评审；

负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导；

检查监督各项业务计划（年度、季度、月度等）的实施情况并向上级报告；

与政府有关部门联络，了解行业最新规定；

推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。

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•11工程部主管岗位职责

(1)对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，

主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题即将组织处理。

②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即将纠正。

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪

费现象。

(2)设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，

保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”(不漏油、不漏气、不漏水)、

“五良好”(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。

(3)负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统

设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

(4)负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定

期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下

属保证工作质量，提高工作效率。

(5)切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执

行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”(设备干

净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)。严格

检查督导下属。

(6)针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，时常对下属员工进行

职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

(7)审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，催促下属做好设备维修、故障

处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

(8)掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工

遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参预设计，提出与原系统匹配的可行方案。监

督施工，验收施工质量。

(9)负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建造物结构安全和装修协调、

统一、美观及符合消防要求。

・12工程部领班岗位职责

(1)规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上起下，及

时完成主管下达的各项工作任务。

(2)管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备时常处于良好的技术状态，设

备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班(技术员)的首要责任。对管辖设备要严格

6

做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、

不漏水、不漏气)、“五良好”(使用性能好、密封良好。润滑良好、坚固良好、调整良

好)。

(3)领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，

协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

(4)做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故

障时，有效地组织力量抢修。

(5)做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检

修保养计划实施。

(6)做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。

(7)做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总

・13文秘职责

一、努力学习，积极工作，自觉遵守公司的各项规章制度。

二、负责公司计划、总结、规章制度以及公文的拟稿。

三、负责公司各部室公文、资料的修改、校对。

四、负责对外来公文签收和登记，并按办公室主任拟写的处理意见分送领导及有关

部门批示和传阅。

五、协助办公室主任安排好公司各类会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪

要或者决议。

六、恪守保密原则，严格按工作程序办事，不扩散、传播在工作中接触的公司资料、

决策等保密事项。

七、完成办公室主任交办的其他任务。

•14物业管理部主任职责

一、负责物业管理部全面工作，带领部门全体人员履行物业管理部管理、指导、

监督、协调、服务职能。

二、贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下

达的有关任务。

三、负责组织年度各物业管理处《管理目标经济指标责任书》的制定。

四、协助公司有关物业口管理方面对外签订合同的评审工作，指导各管理处、各

专业部门签订专项服务合同，对外签订其他委托合同。

五、负责按规定审批各管理处上报的维修、养护、配套工程项目及上述工程的预

决算、工程造价。

六、负责协调处理各管理处与市建委、房管局、规划国土局、工商局、物价局等

政府有关部门及水、电、暖等有关单位的协调事宜。

七、负责审批本部门年、月工作计划、工作总结及各管理处制定的年、月工作计

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划。

八、负责协助公司办公室做好物业管理人员招聘、考核、录用及岗位调整等工作。

九、负责本部门人员常规培训和考核。

十、协助管理处完成新物业的交接验收工作。

十一、完成公司领导交办的其他工作。

•15主任助理职责

一、在主任的领导下，具体行使管理、监督、协调、服务的职能。

二、服从主任的安排，分管物业管理过程的七大部份，即房管服务、治安服务、车

辆服务、清洁服务、绿化服务、维修服务（含机电设备管理）、社区活动服务。

三、全面掌握公司管辖的各物业情况，对新接管物业的公共设施、设备进行统计。

四、协助主任草拟以公司名义送发的有关物业管理方面的文件。

五、每月参加主任主持的例会，总结当月工作，制定下月工作计划。

六、环绕七大管理服务项目，每季度按公司规定，对各管理处进行检查，对检查结

果进行统计，并负责对检查中发现的不合格服务项进行跟踪验证，处理业主投诉。

七、每年对各管理处开展的业主意见征询活动进行一次统计和分析，采集有价值的

物业管理信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

八、负责组织各管理处房管员的培训工作。

九、依照《管理目标、经济指标责任书》的内容，协助主任对各管理处和专业部

门每年的质量活动进行年终考评。

十、完成主任交办的其他工作。

•16客户服务主任

工作督导：客户服务经理

直接下属：客户服务助理

岗位职责：

1.收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；

2.具体负责对大厦清洁、绿化工作进行监察协调；

3.负责对客户服务助理的工作做出安排并进行指导；

4.遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；

5.协助客户服务经理制定本部门规章制度及员工守则；

6.督导外包单位的各项工作；

7.接受及处理客户投诉，并予记录，重要情况及时向上级报告；

8.制订普通之文书通告表格等工作；

9.配合客户服务文员收缴管理费；

10.检查大厦管理日志；

11.协助处理突发事件；

12.定期整理大厦之客户资料；

13.执行上级所指派之工作；

14.熟悉管理处各项管理制度、收费标准及其构成、客户情况；

15.负责办理客户的入住以及客户的退房手续，装修审查；

16.负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；

17.负责大厦的公共钥匙和未入伙的住户钥匙的管理工作；

18.准时安排客户服务助理向客户派发各种费用的交费通知单；

19.负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；

20.负责制定节假日装饰花坛的摆放方案。

•17客户服务助理

工作督导：客户服务主任

岗位职责：

1.定期对大厦清洁、绿化进行巡视，发现问题及时记录并向客户服务主任汇报；

2.遇有紧急事故，协助处理善后工作；

3.接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；

4.为客户办理车位手续；

5.记录大厦管理日志，跟进所列问题；

6.定时巡视检查清洁及绿化设施情况；

•18物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业主（业主）投诉。

7.采集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

•19客户服务经理

岗位职责：

1.收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；

2.具体负责对大厦清洁、绿化工作进行监察协调；

3.负责对客户服务助理的工作做出安排并进行指导；

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4.遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；

5.协助客户服务经理制定本部门规章制度及员工守则；

6.督导外包单位的各项工作；

7.接受及处理客户投诉，并予记录，重要情况及时向上级报告；

8.制订普通之文书通告表格等工作；

9.配合客户服务文员收缴管理费；

10.检查大厦管理日志；

11.协助处理突发事件；

12.定期整理大厦之客户资料；

13.执行上级所指派之工作；

14.熟悉管理处各项管理制度、收费标准及其构成、客户情况；

15.负责办理客户的入住以及客户的退房手续，装修审查；

16.负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；

17.负责大厦的公共钥匙和未入伙的住户钥匙的管理工作；

18.准时安排客户服务助理向客户派发各种费用的交费通知单；

19.负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；

20.负责制定节假日装饰花坛的摆放方案。

•20客户服务助理

岗位职责：

1.定期对大厦清洁、绿化进行巡视，发现问题及时记录并向客户服务主任汇报；

2.遇有紧急事故，协助处理善后工作；

3.接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；

4.为客户办理车位手续；

5.记录大厦管理日志，跟进所列问题；

6.定时巡视检查清洁及绿化设施情况；

•21客户文员

岗位职责：

1.必须按时上.、下班，礼貌待客，准时优质完成领导所要求完成的文档编写及保

存工作；

2.记录每天之维修投诉记录，并了解处理进度。采集投诉信息后将资料整理汇报

客户服务经理；

3.积极地学习并提高本职技能，非但操作熟练，还需懂得日常维护、保养。

4.定期对本工作台的机器设备进行维护，做到每日一清查每月大检查。

5.追收物业管理费及其它费用；

6.定期整理大厦之客户资料；

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7.培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。

8.为客户提供传真、复印、打印等有偿服务

・22保安队长职责

①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做

好安全保卫工作。

②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规

律及特点，加强重点岗位的安全防范。

③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

④做好保安队的月工作安排（包括训练、学习安排），每周召开班务会一次，每半月

召开队务会一次。

⑤时常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

・23班长职责

1.主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履

行岗位职责，认真做好安全管理工作。

2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

3.如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请

示报告。

4.爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。

5.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

6.了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。

7.及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。对因管理不力而造成本组在执勤

中发生的重大失误，或者本班人员浮现严重违法违纪的情况负责。

・24保安职责

职责：

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送

公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

3.对发生在护卫区的刑事案件或者治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序

以及提供情况，但无勘察现场的权力;

11

4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或者装载的物品，按规定进行验证、

检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，协助甲方做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全

因素应及时的向甲方和班长汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣

押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能

制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握

各种消防器材的使用方法；

11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或者行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。

•25巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无

破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发无非耳、无非领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白日巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少

于6次；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及

时处置并详细记录后上报；

6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或者建议，应认

真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现

场；

11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

13.园区内巡逻注意行走姿式、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；

14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

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•26门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无

破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发无非耳、无非领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得

超过两肩间距；

5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；

6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短期内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；

8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；

10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

H.指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

・27单体楼门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无

破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发无非耳、无非领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得

超过两肩间距；

5.认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成；

6.熟记本楼内各住户情况；

7.住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、

孕要进行搀、扶、送工作；

8.当班期间，态度温和，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

9.作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户定阅情况，并作好收发记录；

10.作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况;

11.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

12.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）

13.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

13

14.熟练使用各种消防器材，掌握使用要领；

15.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；；

16.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

・28车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个住宅区建造群体布置相协调；

2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处；

3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或者有污染物品车辆或者2.5吨以上货车，一律不

许驶入辖区；

6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、

警车、救火车除外）

7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐

全，见证放车；

8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；

10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、

漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率

100%；

15.辖区内交通事故年发生率不超过2%,丢失事故发生率为0%；

16.地下停车场光线璀璨，能见度高，目测距离50米以上；

17.暂时停放车辆收费率100%；

18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

19.外来进出车辆有登记，完成率100%,准确率100虬

•29保洁主管

在服务中心主管领导下，负责实施住宅区的保洁工作，美化、净化居住环境。其职

责如下：

一、保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并

定期向服务中心主管汇报。

二、严格按保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，

包括：自查、互查、主管检查、抽查、服务中心定期检查等检查制度，考核结果切实与

14

员工工资挂钩。

三、合理配置住宅区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁人员，确保住宅区内

不留卫生死角。

四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。

五、时常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。

六、负责保洁内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁情况分析会，总结一

周保洁工作。

七、负责保洁员的岗位技能培训工作。

八、负责业主家庭钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量。

九、带领保洁各班完成服务中心安排的暂时任务。

•30保洁组长

在保洁主管领导下，负责实施住宅区保洁工作，美化、净化居住环境。具体岗位职

责如下：

一、熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座罗列、车行道、人行道分布及面积，绿

化地分布及面积。

二、坚持高质量、高标准，根据公司作业指导书制定车行道、人行道、楼梯走动道、

商场、大堂等具体作业程序和保洁标准，检查考核评分标准和奖惩措施，经保洁主管批

准后组织并实施。

三、合理配置住宅区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车，清扫工具数量及保管

场所，合理配备保洁人员，住宅区内不留卫生死角。

四、住宅区保洁工作实行“划片分区包干”作业管理，做到员工之间任务划定清晰、

责任明确、检查、考核标准公开，奖惩对象明确。

五、严格本部门考勤制度。对保洁员，每天定时集中讲评，对全年出全勤，无迟到

早退员工，报请服务中心主管赋予奖励。安排好员工节日期间的探亲活动，确保住宅区

内保洁工作有条不紊。

六、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止住宅区乱贴字画、广告，外墙乱写乱画，

乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象；培养业主爱护小区清洁卫生的自觉行为，现场

督导保洁工作。

七、时常检查商场、店铺，落实门前“三包”责任，严禁随地摆摊设点，占道经营。

八、严格执行保洁工作检查制度，实行自检、互检、组长检查、主任抽查，服务中

心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。坚持把责任区域、

责任人、考核评分定期公开，广泛接受业主监督。

九、定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平庸岗位上，干出不平庸事迹。

十、完成服务中心主管交办的其他任务。

15

・31保洁员职责标准如下：

一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。

二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

三、每日和分2次清运垃圾到中转站。

四、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1

次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟

头、污垢等，保持清洁卫生。

五、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

六、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素

质。

七、处理与清洁卫生相关的其他事宜。

・32清洁工职责标准如下：

一、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

二、劝喻各业主勿将垃圾桶或者袋置于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼

梯门旁的垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

三、如发现有杂物置于走廊、天台或者楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾采

集站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内,

向上级报告。

四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应即将清理。难以清理的地方，可暂时

淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

五、如发现本楼宇的污水渠和沙井等阻塞或者破烂，应迅速安排修理。

六、劝喻业主淋花时要特殊小心，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下面行人。

七、如发现冷气机或者发出大量热气或者噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居

和市容卫生，并根据城管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

八、如有需要，通告或者口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得将可引致淤塞的杂

物投入厕盆和污水渠内。

九、若上层业主的水喉或者水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理；

如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

十、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和

有关卫生部门。

•33楼内外保洁员职责标准：

一、每天对楼内外清扫，楼道内、停车场、绿化带等，保持干净，定时清运楼内垃

圾。

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二、每日需对楼内信箱、标牌、墙面等公用部份进行保洁工作。

三、每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管理进行保洁工作。

四、每月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持干净整洁。

五、每次使用完保洁工具，器具应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或

者申领保洁工具。

六、定期对楼内外蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。

七、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。

八、每月需对竖井、井道、沟渠全面清洗一次，定期进行消杀。

九、完成保洁组长交办的其他工作。

・34绿化主管

在服务中心主管的直接领导下，对住宅区园艺、绿化工作负全面的责任，其职责标

准如下：

一、协助做好绿化员工的招聘。绿化工人选坚持以有“丰富的园艺经验”为主，对

绿化布局规划有一定的审美水平，知识文化、思想品德好和身体健康等为标准，不徇私

情，择优录用。

二、负责员工的上岗培训工作，组织员工学习管理规章制度、岗位责任制和探讨园

林艺术知识，并催促员工遵守各项制度。

三、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责员工平衡调配；

定期组织修枝、除杂草，对大棵树木的造型等。

四、负责员工的出勤考核和协助服务中心主管每月进行一次考核，认真抽查每一个

员工负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况，若故意隐藏事实，将被视

为失职。

五、每日巡视住宅区，检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀虫、修剪等工作，并

做好详细记录，以此作为每月岗位考核的依据之一。

六、检查员工宿舍的清洁卫生，催促员工搞好个人卫生，着装整洁，使绿化队在住

宅区保持良好的形象。

七、定期回访业主，帮业主美化居室，提供栽培花草树木的技术、知识等方面的咨

询，并征求业主对小区绿化的建议，详细做好记录，有好的建议争取付诸实施。

八、负责政治思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心细致地做好

思想工作；屡教不改者，书面提出处理意见报主任处理。

九、定期组织员工参加服务中心的消防训练，匡助每一个员工能达标。

十、完成服务中心主管交待的其他任务。

•35绿化班长

在绿化主管的领导下，对住宅区的绿化工作实施全面统筹管理，为业主创造财富、

保持怡人的绿化环境。

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一、熟悉小区绿化概况，充分利用绿化地面积，保持绿地率达35%以上，绿化覆盖

率达40%以上，绿化完好率达到99%以上。因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，

创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。

二、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管

理方法，掌握花木病虫害的防治方法，园林器具的使用方法。

三、对花木进行挂牌，标明品种，科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理方法

等，方便居民欣赏。

四、巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。

五、借鉴他人先进的管理方法，采集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，

制定管养计划、办法，确保绿化管养工作的正常运行。

六、关心绿化员工的生活，多交流思想，多渠道增进绿化工的知识和素质。

七、广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化，护绿化”的文化环境。

八、与服务中心其他部门精诚合作，搞好单位的各项活动。

九、完成主管交办的其他工作

•36绿化工职责标准如下：

一、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木

的品种和数量，充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。

二、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大

棵灌木，要给生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。装修垃圾自清自运。

三、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、希有或者数量配套的

品种在适当的地方公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣赏。

四、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长

茂密。

五、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。

六、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，

防止造成大损失。

七、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上麟称，倒垃圾或者用树干晾衣服等行为，

一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

八、维护绿化水泵、机电、喷淋设备和其他器材等。

九、向业主提供市内绿化服务，应遵守下列要求：

1、在业主预约的时间内，准时到达业主的家中。

2、上门服务时带上工作证，态度热情，服务周到。

3、按服务中心规定的收费标准收费，并上缴服务中心，不得私自侵吞。违者按公

司规定处罚。

4、不得向业主索要小费或者好处，或者是收费不开收据，或者多收、少收，不收

费，违者按公司有关规定处罚。

5、不得在业主家乱翻东西或者有偷盗行为，一经发现，即将送派出所处理。

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十、完成班长交待的其他任务。

•37园艺工

在绿化主管的直接领导下，负责小区花圃的管理工作，其职责如下：

一、负责小区花圃的花草培植工作，根据住宅区的土壤水质状况和业主对花草的需

求，培植不同品种的室内外花草等。

二、根据花草的不同生长特性，制定工作安排程序，时机上安排合理，并给每一个

品种都插牌公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等。

三、花圃内培养的花草，应一一登记成册，明码实价，并对住宅区业主保持优惠，

优先的服务。

四、花圃内外保持环境清洁，无枯叶、大小花盆对方整齐，盆栽花草品种分类集中

管理办法等。

五、根据培养花草的生长特性进行浇水、松土、剪叶、除虫等，若不遵循花草的生

态规律，不定期浇水，松土，修枝等导致花草枯死者，一切经济损失自负。

六、向业主提供室内绿化免费咨询服务，并回访花圃定期联系的业主，匡助指导业

主进行正确的培植和介绍有关基本知识。

七、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木的防风加固工作，检查苗圃的沟渠

是否阻塞，苗圃的木种结构是否坚固，防止造成大的损失。

八、按服务中心的收费标准进行收费，不得拿苗圃的花草私自送人或者向业主索要

好处，或者收费不开收据，或者多收、少收等，违者所按花草的价值或者收取额的4

倍处罚，并即将辞退。

九、协助绿化主管办好绿化员工的上岗培训，传授园林知识，指导栽培、种植技术。

十、完成服务中心主管和园艺工程师交待的其他任务。

•38岗位名称：综合维修主管

直接上级：工程部经理

直接下级：维修领班

本职工作：

1.对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2.熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

3.负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4.负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

5.负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住

户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服

务；

6.负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

7.负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计

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划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经

理提交设备的改造、更新先后运行效果的各方面对照和改造、更新经验总结；

8.负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和

7月5日前向工程部经理提交工作总结；

9.负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检

次数，并负责各种抢险工作；

10.负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

11.负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

12.负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合

填写相关表格；

13.负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

14.在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理

工作并全面负责施工现场安全管理工作；

15.负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效

果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

16.积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17.负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

18.积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

•39岗位名称：运行及设备维护主管

直接上级：工程部经理

直接下级：设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班

本职工作：

1.对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各