碧桂园沪苏区域太仓港城龙江路地块项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域太仓港城龙江路项目启动会

项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录CONTENTS上海人民广场50km范围50Km一、项目概况-城市简介太仓位于江苏省的东南部，南依上海，北接常熟，东濒长江，西连昆山、苏州，2015年列全国百强县（市）第四位，有“德企之乡”之称。太仓为江苏省距离上海最近城市，以上海人民广场为起点，50km半径范围可覆盖太仓市三分之二以上区域。覆盖范围包括了太仓市区、新区、港区大部（浏河、璜泾及港城核心区）、沙溪、双凤等太仓的城市主要发展区。太仓港港区是国家级开发区，市重点发展区域一、项目概况-周边城市本项目太仓港区距长三角地区主要城市中心距离：至太仓市中心28公里车程约30小时至上海市中心50公里车程约45分至苏州市中心80公里车程约75分一、项目概况-项目区位项目所在的港城核心区整体规划，医院、商业、公园等配套较齐全；项目临近主干道，1公里范围内有五洋滨江广场、汽车客运站、郑和公园等，满足基本生活需求。当地临江产业聚集了石化工业园、太阳能光伏产业园、海上风能设备产业园、海工重型装备产业园、生物医药产业园等特色园区。

城市：太仓是距离上海最近的江苏城市，港区是太仓重点发展城市，处上海的一小时生活圈；价值：太仓港区具有明显的长三角大城市外溢功能，有较好的投资价值；项目区位：项目紧邻港区邻里中心，处港城中心区，具有较高的居住及投资潜力。

配套：项目周边生活配套良好；交通接驳上海，学校、医院、商业均处于成熟状态。

产品、目标、客户：本案可打造成中端产品，产品规划YJ115和YJ140，主打上海外溢需求，辅以本地改善客户，满足外溢和改善需求。一、项目概况-小结

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块SWOT分析紧邻港区主干道——龙江路，交通便捷；北侧为占地60亩体育公园，环境好；紧邻五洋滨江广场、汽车客运站等商业及交通枢纽，生活配套优越；项目1公里可达七浦塘生态公园、政务中心。港区当前人气略显不足；周边有污染企业；主要竞品为滨江名都，开发商为明达置业。其背景为美资工业企业，早期从事码头、物流等行业。明达深耕港区多年，已连续在港区拿到住宅用地480亩（其中已开发约300亩，储备180亩）。是我司获取本项目最大威胁。板块内暂无精装产品，无大开发商，存在一定的市场机会；周边竞品在深挖地缘客户的同时，引导上海投资客及养老度假需求，模式成熟；碧桂园作为千亿房企，在太仓屡创房产传奇，对地缘客户、上海客户有更大吸引力。占地：49.41亩容积率：2.0地价：230万元/亩（起拍价）总价：1.1364亿（起拍）楼面地价：1725元/平方米（起拍）付款时间：2016年8月支付20%；2016年9月支付80%。是否可提前预售：否建筑密度：15%建筑限高：60米商业比例：无绿色星级：无是否符合土规：符合

是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是地块西至：和平路地块北至：映雪路地块东至：龙江路地块南至：空地二、投资回顾-地块整体分析YJ115户型YJ140户型户型户数占比YJ11532464%YJ14018036%投资阶段规划图二、投资回顾-规划方案产品类型面积段户型套数配比导向高层刚需YJ1153-2-1324套，占64%功能完善、舒适度高；高品质精工户型改善YJ1404-2-2180套，占36%顶、底房源的考虑：高层顶楼提升产品附加值（如露台、复式），降低购买抗性洋房底楼可做地下室、带花园，提升产品溢价能力产品配置的考虑：高层部分建议做精装修，提升产品力，形成差异化竞争装修标准700元/平米，报价1500元/平米二、投资回顾-户型建议

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二时间成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(万元)上市套数(套)上市面积(㎡)2016年53162184657049035.41----2015年36239108632224725.5----2014年1071111359706634.9216018934汇总1000112406--80395.83----港区年成交套数走势：年均成交套数333套，2016年截至8月25日成交531套，较2015全年增长47%；港区年成交均价走势：今年截至目前普通住宅成交均价为6570元/㎡，成交价格年均涨幅为5%；今年整体市场走势：今年随着上海限购力度加大，大量刚需和投资客外溢，港区房价上涨幅度较大，目前成交均价集中在7500-8500元/㎡（毛坯）。备注：数据来源于中指,2016.8.25一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据港区今年市场走势：4月份开始，成交面积月均涨幅为8%，成交均价基本持平，稳中有增。备注：数据来源于中指,2016.8.25一、项目所在板块分析-市场一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据时间/面积成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(万元)2016年53162184657049035.4160-80㎡10607679941380-90㎡1451250968128520.3690-100㎡49458765733014.78100-120㎡30326068932247.29120-140㎡23831420655920607.83140-180㎡48738459794415.19180㎡以上11241767761637.95其他------8179.0116年成交面积段分析：2016年太仓港区的普通住宅热销面积段集中在90-100㎡和120-140㎡。备注：数据来源于中指,2016.8.25一、项目所在板块分析-市场一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据时间成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(万元)2015年36239108632224725.540万元以下1610245574570.8840-60万元1691558760959500.6860-80万元1121317060517969.1680-100万元47628362723940.64100-120万元69307045655.14120-150万元8134683591125.25150-200万元23429007308.15300万元以上242615390655.5816年成交总价分析：2016年太仓港区普通住宅总价段供求结构主力总价段在100万以下。随着单价上涨，预计未来150万元以下总价段的成交占比增大。备注：数据来源于中指,2016.8.25一、项目所在板块分析-市场一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据一、项目所在板块分析-竞品三、营销策略—竞品情况竞品名称占地面积（亩）容积率产品类型计容建面

（万㎡）已推建面（万方）成交均价

（元/㎡）去化率（已推货量）上上海花城221.41.99小高层、高层（毛坯）36.136.17000（毛坯）99.7%滨江名都（二期）49.162.5高层（毛坯）9.63.188500（毛坯）78%港湾新城134.492.48小高层、高层（毛坯）26.6311.67500（毛坯）99.1%凤凰城3021.78高层，小高层{精装}43.7820.0410000（精装）100%依云四季1661.80高层公寓，住宅（精装）17.90014000（精装）计划10月开盘上海·悦公馆34.851.50多层（毛坯）4.13.8612000~13000（毛坯）100%港区范围内主要竞品：上上海花城滨江名都港湾新城浏河拦截主要竞品：碧桂园·招商凤凰城招商·碧桂园依云四季上海·悦公馆港区竞品浏河竞品上上海花城规模占地221.4亩，容积率1.99发展商苏州益本房地产开发有限公司位置太仓港区龙江路、秋水街楼盘主力产品高层、小高层、81-124㎡；商业近期产品价格高层、小高层7000元/㎡（毛坯）去化情况高层、小高层总共推出2755，至今已售2748（2010年12月开盘）；商业推出38套，已售7套。楼盘特点/配套小户型双卫住宅三、项目所在板块分析-竞品124平米91.5平米滨江名都（二期）规模占地49.16亩，容积率2.5发展商明达置业(太仓)有限公司位置太仓港港口开发区碧云路北侧龙江路西楼盘主力产品高层开盘时间2015年6月26日近期产品价格高层8500元/㎡（毛坯）去化情况高层共推出324套，去化253套，去化约78%。楼盘特点/配套东邻龙江路、南靠七浦塘景观带一、项目所在板块分析-竞品一、项目所在板块分析-市场一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据港湾新城规模占地134.49亩，容积率2.48发展商太仓美乐房地产开发有限公司位置太仓港区龙江路280号楼盘主力产品高层、小高层，88-130平米，2房-3房开盘时间2012年9月29日近期产品价格高层、小高层7500元/㎡（毛坯）去化情况高层、小高层共推出672套，去化666套。去化约99.1%。楼盘特点/配套公园式住宅三、项目所在板块分析-竞品碧桂园·招商凤凰城规模占地303亩，容积率1.78发展商碧桂园集团，招商集团位置滨江大道与郑和大街交汇处开盘时间2016年4月楼盘主力产品高层、小高层。83-140平米近期产品价格均价13000~15000元/平米（精装）去化情况一期1776套售罄，项目预计2016年10月初加推，将推出83、87、96、120平房源，剩余共7栋楼约700套。楼盘特点/配套邻近上海；可选户型多；一期售罄，客户基础良好三、项目所在板块分析-竞品招商·碧桂园依云四季规模占地166亩，容积率1.80发展商招商局地产，碧桂园集团位置江苏省太仓市浏河镇南海路银海路交汇处楼盘主力产品高层公寓（60㎡），住宅（80-113㎡）近期产品价格均价14000元/平米（精装）去化情况总货量1952套，一期开12359号楼，首开货量380套，可能会全部一期加推（看工程进度），共700套。预计11月初开盘。楼盘特点/配套离宝山区、离美兰湖、富锦路地铁站近；户型较小，总价低；自带幼儿园；容积率低，舒适度高。配套有上海第九人民医院分院三、项目所在板块分析-竞品上海·悦公馆规模占地34.85亩，容积率1.50发展商太仓瑞安房产位置浏河镇迎福北路66号楼盘主力产品电梯洋房，110平~130平近期产品价格12000~13000元/平米（毛坯）去化情况2016年1月开盘，已售罄。10月份推新货，约100套楼盘特点/配套接近沪太公路，离美兰湖站、富锦路站近，周边有明德学校。三、项目所在板块分析-竞品浏河竞品：主要为凤凰城和依云四季，货量较大，约1400套，需重点拦截港区竞品：主要为滨江名都和公园郡，开发周期较慢，目前基本无货在售微观市场总结：热销产品：主力成交户型80-140㎡成交客户：深挖地缘客户，上海外溢的刚需和投资客成交价格：港区集中在7000-9000元/㎡左右浏河集中在10000-14000元/㎡左右一、项目所在板块分析-市场一、项目所在板块分析-市场

三、营销策略—房地产数据25（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—港区竞品对标对比项目滨江名都（二期）目标地块占地49.1649.41亩容积率2.52建筑面积9.6万方8.22万方每亩地价——356.5万/亩楼面地价——2673.9元/㎡当前售价/定价高层毛坯8500元/㎡YJ115户型9820元/㎡，YJ140户型10000元/㎡首期开盘时间2015年2月2017年1月累计销售252套——待开发+销售72套未售——（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—港区竞品对标评价项目滨江名都(二期)目标地块对比结果交通区位交通便利，临近龙江路主干道交通方便，临近龙江路主干道☆☆周边配套五洋城市广场、汽车客运站、港区邻里中心五洋城市广场、汽车客运站、港区邻里中心☆☆自然景观资源七浦塘生态公园七浦塘生态公园☆☆开发商品牌明达置业（本土开发商）碧桂园☆☆☆规划高层高层☆☆区内园林环境小区绿化较好五重立体园林☆☆☆区内配套超市会所、室内25米恒温泳池、多功能厅、娱乐健身设施五星级凤凰俱乐部、日常商业配套、泳池☆☆产品点评高层毛坯高层精装☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品滨江名都：140.87方户型，3房2厅2卫我司户型：户型方正，三房朝南；南北通透性好，布局合理，明显优于竞品；动静分区更合理，空间利用率高。2、产品定位——户型对比三、营销策略—港区竞品对标（3）竞品与目标地块产品对比我司户型：140-150方户型，4房2厅2卫综合考虑项目核心卖点、产品定位、目标客群特质等因素，建议项目以下定位：北上海·湾岸里·奢装大宅三、营销策略及推广分析-项目定位突出精装特质差异化周边及上海近郊小户型明确项目与上海强烈关联度凸显项目作为上海后花园的区位优势彰显项目位于港区显示地处长江入海口的独特风情开启北上海人居标杆元年定位SLOGAN三、营销策略—项目定位二、营销策划-推广策略目前港区的上海客户占比约60%，为主要目标客群吸引上海客户一路外行的原因有很多，价格、交通、配套、产品、品牌……过往港区年均去化约333套，上海客户占比高，但相对总量少目前港区竞品价格7000-9000元，且以≤100㎡产品最为紧俏上海与项目之间，浏河有竞品拦截，大品牌，且面积多元化BUT如何突出重围，挣开桎梏实现开盘快速去化？三、营销策略—策略要点面向上海客户二、营销策划-推广策略我们有很多漂亮的说辞：北上海丨后花园丨衔接宝山丨地处长江入海口丨第一港口城市沪通高铁丨地铁接驳车丨规划S1号线丨规划上海11号我们需要给项目一个“漂亮的头衔”！我们除了告诉客户具象的产品力外我们更需要让客户深刻了解到我们是个“新宝山”一个充满机遇升值潜力爆棚风水宝地；更是以前的“上海宝山”，未来的“金宝山”为了让上海客户明确地了解到项目“新宝山”的特质围绕“宝”开展“起承转合”系列活动三、营销策略—策略要点面向上海客户二、营销策划-推广策略面向港区地缘客户我们是区域内独一无二的千亿房企我们是区域内独一无二的精装洋房我们有区域内无可比拟的品质户型……我们树立的是产品“豪宅”形象三、营销策略—策略要点二、营销策划-推广策略推广阶段推广重点豪宅主形象渗透产品价值宣导热销稀缺价值树立标签直效强化高端项目形象落地大量导客，首开热销蓄客攻略浏河/千灯未购客户上海宝山渠道铺设太仓港区全面摸排活动新客户导入+老客户维护线上媒体与事件性活动配合渠道客户深挖，外区客户导入活动新客导入+老客户维护专项特定渠道客户导入客户深耕、再教育开盘冲刺期持续销售期造势蓄客期品牌立势期8月19日摘牌2017年1月7日示范区开放1月21日盛大开盘摘牌准备期12月3日产品发布会造势蓄客期产品价值点释放，豪宅生活居住体验注：本案线上线下媒体整合出击，在重要节点前集中投放线上媒体，并注重自媒体的有效传播。紧跟重大节点，运用线下媒体（户外大牌、电梯、小区灯箱等）、渠道拓展（渠道深耕，充分利用已有业主及外部资源，圈层客户深挖）、活动推广（事件营销引起关注、主题活动大量蓄客、节点大活动集中收客）、现场包装、体验等组合型策略，并深入高端客户资源。再次撬动市场。2016年推广策略：品牌深耕+形象塑造+分众宣传+渠道深耕针对上海宝山客户及港区客户，释放不同的推广主诉求，上海主“新宝山”，港区主“豪宅”10月1日港区展厅开放三、营销策略—推广思路三、营销策略及推广分析-推广策略太仓主题以豪宅尺度敬献封面洋房1月21日盛大开盘倾城而出看港区至美示范区谁与争锋地产航母入港线上线下活动减少大众媒体投放，以自媒体配合大V炒作为主，案名确认后启动运营，后续结合“宝”系列活动进行话题营销形象户外启动、地块阵地包装及引导完成、港区接待中心、宝山接待中心包装完成并启动蓄客工作上海往返港区主要交通枢纽户外、港区核心区域形象户外；植入性广告(店铺温馨提示牌等)二次植入所有户外全面启动，并根据营销节点及时更换项目信息集中性开展一夜倾城暖场：工作日以吸引地缘客户为主，因此建议开展美食类及表演类暖场活动；周末面向上海客户开展专场定制活动，如港区一日游、奢侈品护理等。上海宝山“宝”马巡游“爱在新宝山”地铁快闪城市展厅开放活动碧桂园不送宝马只送“保”时捷一生挚爱“宝”格丽项链全城悬赏国庆七国美食节示范区开放暨瑰“宝”灯光秀/恐龙展“冲上云霄”直升机巡游开盘系列活动（开盘盛典）开盘冲刺期持续销售期造势蓄客期品牌立势期8月19日摘牌2017年1月7日示范区开放1月21日盛大开盘摘牌准备期12月3日产品发布会造势蓄客期上海主题10月1日港区展厅开放给北上海一座新宝山定鼎湾岸里掘金新宝山开启新宝山人居新纪元1月21日盛大开盘三、营销策略—推广思路四、营销拓客动作分析-目标分解首开货量266套，86%去化229套，2.96亿认筹665组意向客户3325组解筹率1:2.5开盘销售任务倒排计划拓展客户26600组转筹率1:5意向率1:8说明：按照开盘清盘目标，将认购的套数进行倒推，需实现拓展26600组客户（基数），最终转化为665组筹客。全力清盘三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—开盘销售任务倒排计划区域划分预计成交占比蓄客目标认筹目标认购目标上海（宝山）60仓（港区+浮桥+浏河+时思+九曲+刘家港+牌楼）20%532013353其它区域（上海非宝山区域+其它地区）20%532013353小计26600665266四、营销拓客动作分析-客户区域太仓20%上海60%其它区域100%去化说明：经过对浏河和项目周边竞品成交客户分析得知，上海宝山刚需和投资客占比60%，太仓地缘客占比20%，其它周边区域占比20%。客户分布在哪儿呢？三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—客户区域分析四、营销拓客动作分析-拓客地图路线①：宝山老城区客户一般走蕰川路至项目，全城45.9公里，通行顺畅，约45分钟车程；路线②：东方国贸商圈客户一般走沪太路至项目，较塞车全程40.8公里，约55分钟车程。东方国贸商圈老城区本案浮桥镇三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—项目至宝山交通线路港区核心商圈分布图路线①：45.9公里，45分钟路线②：40.8公里，55分钟浮浏线蕴川路沪太路四、营销拓客动作分析-拓客地图港区经济实力较强的浮桥和浏家港，以及临近上海的浏河镇为拓客的重点。时思九曲牌楼浏家港浏河镇本案浮桥镇三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—港区拓客地图港区核心商圈分布图四、营销拓客动作分析-港区核心企业梳理港区中大型企业约为50家，其中世界500强5家，这些企业员工购买力较强，是我们在港区的主要目标客群，吸引企业团购是拓客的重点之一。三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—港区企业梳理港区企业资源梳理序号企业名称企业类型企业人数员工薪资企业地址主营1中集集装箱中外合资3000-40005000-6000滨江大道96号生产定制集装箱2中集冷藏流设备有限公司中外合资1000左右5000-6000滨江大道过s80向北200米生产定制特种集装箱3宝洁公司外资领导200外包很多3000-4000通港路申江路交叉口主营日化洗护用品4怡球金属资源再生有限公司外资500-10004000左右338路边南环路向北500米主营生产铝合金锭5太仓协鑫光伏科技有限公司香港全资控股700-8004000-5000平江路安江路交叉口发电能源6奥特思维能源有限公司民营700-8004000-5000平江路88号太阳能、光伏7五矿邯钢（苏州）钢材加工有限公司国有背景（合资企业）800-10005000-7000港口开发区沪太新路400号钢材8玖龙纸业（太仓）有限公司中外合营（合资．合作）2000-30004000-6000太仓港口开发区玖龙路1号。

纸业9埃克森美孚（太仓）石油有限公司美资140-2005000-7000太仓市刘家港飞马路润滑油10中国石油天然气股份有限公司华东润滑油厂国有200-5004000-10000港口开发区滨江路东石化路北润滑油11碧辟（中国）工业油品有限公司外资企业150-5005000-10000太仓市港口开发化工区润滑油12

艺康（太仓）科技有限公司美资400-5005000-6000港口开发区协鑫中路7号清洁、卫生、消毒13长江石化中外合资800-10005000-7000港口开发区滨江南路8号石油化工四、营销拓客动作分析-港区核心企业梳理三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—港区其它资源梳理工业区，码头政府事业单位本案商业+居住区纯住宅区中大型商超:3家政府事业单位：8家保险公司：11家银行：10家汽车行业：13家建材市场：1个重点加油站：11个社区：10个农贸市场：2个四、营销拓客动作分析-拓客地图东方国贸万达广场宝乐汇顾村公园美兰湖地铁7号线宝山区核心商圈划分为5个：美兰湖商圈，顾村公园商圈，东方国贸商圈，万达广场商圈和宝乐汇商圈。本案拓客重点应主要放在外地人较集中且当地房价较贵的区域，如东方国贸商圈和九百建材市场等。宝山核心商圈分布图三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—宝山核心商圈梳理四、营销拓客动作分析-拓客渠道资源整合多渠道发力积极整合代理公司、资源电商、渠道分销资源，结合自销团队，全面收客。【联合代理】整合上海区域规模较大代理公司（目前已洽谈上海同策、上海世联和上海易居），引进策划和销售团队，充分发挥他们在上海的推广经验和客户资源优势。【资源电商】与上海主流资源电商洽谈（计划引进上海51房产），充分整合上海的社区、建材市场、商超、地铁站展点等资源，线下发动上海约2000家中介带客。【渠道分销】通过电商积极整合上海主流的分销公司（如菁英地产、中原地产、爱屋吉屋、Q房、链家等），持续不断为项目导客。【自销团队】充分发挥我们在企业、圈层、推介会和旧业主资源的核心优势、做深做透。备注：未避免电商的渠道判客纠纷，目前建议先划分不同区域后开展相关工作。自销团队联合代理资源电商渠道分销该如何收客呢？三、营销策略及推广分析-推广策略三、营销策略—拓客渠道整合三、营销策略—销售计划二期货量占地面积：13100㎡可售面积：30524㎡示范区占地面积：7200㎡可售面积：5925㎡首期货量占地面积：12600㎡可售面积：28240㎡产品户型面积段

（㎡）2017年推售2018年推售推售时间套数面积

（㎡）金额

（亿元）套数面积

（㎡）金额

（亿元）洋房YJ1401402017-1-215376140.76

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-YJ115T115213252342.48

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-YJ1401402017-3-253650600.51

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-YJ115T115216254642.50

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-商业——2017-1-21

-13170.20

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-车位——2018-9-2

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-459117650.20小计———518646896.44459117650.20三、营销策略—关键节点时间事项2016年8月19日摘牌2017年1月7日示范区开放（内控）2017年1月21日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化86%，按套去化229套，按金额去化2.96亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理赵冉项目副总经理杨刚综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师潘正文工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师郭杰成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建沈伟营销经理沈亚造价工程师戴赟综合主管顾蓓蓓项目部组织策划财务经理包萨仁高娃四、前置策划-人员架构工程部经理沈仁兵四、前置策划-人员职责部

门姓

名岗

位责任分工综合部赵冉项目总经理全面负责项目管理工作。顾蓓蓓行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部沈伟开发部经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部沈仁兵工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。潘正文土建工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。郭杰水电工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。项目部组织策划前置策划—1、组织策划四、前置策划-组织保障总指挥谢金雄区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组已经到位副总指挥郑永彦梁佑明设计管理曹阳成本管理张化宇人力资源周璠投资管理孔庆朗付成霞李骁春计划运营

区域组织策划后勤综合采购管理邓敏装修陈强

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-重点、难点重点+难点无规划证提前开始审图，无审图合格证提前办理合同备案图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度提前让施工单位做好施工许可证办理之前所有基础资料报审无施工许可证提前开工一天，预售延期办理三天报建时间短，需穿插进行。当地严禁无证开工、处罚力度大，对后期预售证办理难度大。无证施工罚款金额也巨大，处合同金额的1%-2%浏河项目不良影响五、报建策划-已开展的工作发改、规划、国土、住建、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案图纸、文本等项目立项已完成确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理已完成已完成已完成已完成已公示已完成已公示环境影响评估已完成五、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：沈伟2016年8月19日完成2016年9月2日完成2016年9月12日完成2016年9月23日未完成2016年9月30日未完成2016年10月14日未完成2017年1月18日预售条件：主体四层2018年9月15日预计于2018年9月10日综合验收通过。完成节点时间关键节点五、报建策划-报建策划第15天2016.9.2签订国土合同开发资质公示第24天2016.9.11《建设工程规划许可证》

第58天2016.10.14《施工许可证》第1天2016.8.19土地摘牌第11天2016.8.29成立公司第25天提前获取2016.9.12立项核准

第44天2016.9.30《建设用地证》《国土证》第44天2016.10.9第37天2016.9.23第25天2016.9.12

第154天2017.1.18《审图合格证》《商品房预售许可证》规划批复

9.27规划许可证9.30直接发包+总包合同备案10.10质监安监备案10.11施工许可证10.14五、报建策划-细部节点策划9.9设计方案9.9日照报告9.23土地权属证明9.12环评批复9.22规划评审会9.12立项批复9.13绿色设计审查表9.23土地权属证明9.21立项批复9.27规划批复9.13绿色设计审查表9.30面积预测报告9.29防核准决定9.29基础配套费、墙改基金费、散装水泥费缴纳9.29规划服务费缴纳9.17地勘报告10.8施工图规划核准盖章9.20施工图设计9.30勘察合同备案9.30设计合同备案9.27规划批复9.27项目经理、“五大员”备案9.28施工单位信用管理手册9.28项目登记9.30监理备案9.30工程预算书9.30施工合同10.8初步发包方案、直接发包申请9.23国土证9.30规划许可证10.10质监手续办理（8.12五方责任主体签字、10.10预拌砂浆使用备案表及合同10.10审图合格）10.10质监手续办理9.30工程规划证9,30监理备案10.8资金证明10.9农民工账户预留协议9.23国土证10.8直接发包、合同备案10.8工伤保险10.9工程合同，监理合同10.10审图合格10.11质监、安监备案施工图合格证10.9办证所需资料完成时间

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目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划–里程碑计划四、工程开发—开工示意图六、工程策划-开工示意图二期二期货量一期货量摘牌时间：2016年8月19日总地价：1.7615亿总占地面积：49.41亩

容积率：2.0总建筑面积:8.18万㎡总货值：6.54亿地价：356.5万元/亩楼面地价：2674元/㎡

货量（万m2）套数货值（亿）一期货量3.282663.39二期货量3.182522.96地库1.174590.2合计7.635186.55示范区占地面积约7200m2YJ115板房（位于三楼）YJ140板房（位于三楼）综合楼示范区四、工程开发—设计计划六、工程策划–计划先行计划先行图纸设计采购招标1、图纸出图先示范区后货量区，先主体后装修。2、根据施工计划倒推图纸使用时间，并预留图审时间；3、专人跟踪，每日反馈图纸进展1、编制招标计划，根据招标计划及时编制招标立项。2、根据施工计划倒推进场时间；3、预留施工单位材料准备时间1、根据施工计划倒推使用时间；2、双人进行用量复核，面积类按1.3倍放量，件数类均预留一件；3、专人跟踪，制定跟踪进度表，每两天追踪到货情况；4、执行出入库登记管理，确保材料合理领用；工作思路：编制总进度计划，找出关键线路，严控关键施工节点，保证计划顺利实施落地。四、工程开发—设计计划设计部门输出成果完成日期产品研发院板房YJ115及YJ140单体方案已完成博意南京分院综合楼、3#楼、1#楼单体施工图09月21日博意南京分院板房装修水电暖图09月25日装修设计院板房装修材料表10月15日板房装修水电条件图10月15日板房装修施工图10月25日板房软装10月30日设计部门输出成果完成日期规划院总平报建版已完成总平施工图09月20日博意南京分院货量桩基图09月25日货量单体施工图10月5日货量地库图10月15日装修设计院货量装修图11月20日人防设计院人防设计图11月10日景观设计中心示范区景观图10月20日六、工程策划-设计出图计划样板房关键出图节点制定出图计划原则：各专业输出成果时间均比计划施工时间提前一周以上，保证各专业充分研究设计意图，更好的指导施工。货量区关键出图节点四、工程开发—招标计划序号招标工程名称（样板房）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1室内装修工程2016.11.25综合楼板房暂定2016.11.15建议议标序号招标工程名称（示范区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1总承包工程2016.09.15整个地块暂定2016.09.25已进场2桩基工程2016.09.20整个地块已上线计划2016.9.20开标3桩基检测工程2016.09.28整个地块议标议标流程已到区域4土方工程2016.09.12整个地块已上线已进场5机电安装2016.11.15

综合楼及板房议标建议与腾安议标6铝合金门窗2016.11.10示范区楼栋——建议纳入总包施工范围7锌钢栏杆2016.11.10示范区楼栋2016.10.10选择供货单位未定标8室外供配电招标2016.11.20整个地块当地垄断——9燃气单位2016.12.20整个地块当地垄断——10自来水单位2016.11.20整个地块当地垄断——11弱电：有线电视、网络2016.12.20整个地块当地垄断——六、工程策划-招标计划示范区外总包及桩基招标，零星专业工程区域选择良好合作单位议标。样板房关键招标计划示范区关键招标计划序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）3010月25日11月25日2配电箱2510月15日11月10日3灯具类4010月25日12月05日4开关面板3010月25日11月25日5墙纸3010月25日11月25日6电器类（中央空调）3010月25日11月20日7电器类（抽油烟机、空调等）3010月25日11月25日8精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）4510月25日12月10日9软装类（家具）4511月15日12月10日10软装类（饰品）4511月15日12月10日11抛光砖、仿古砖3010月15日11月15日甲供灯具等六、工程策划-采购计划供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门4510月15日12月1日2淋浴屏风3011月10日12月10日3锌钢组合栏杆3010月10日11月10日甲分包锌钢栏杆等供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件2511月01日11月25日甲指乙供铝合金门窗等采购计划结合施工计划充分考虑供货周期，提前下单，专人跟踪，制定跟踪进度表。四、工程开发—展示区范围、围挡设置六、工程策划-范围、围挡设置二期货量一期货量示范区广告围挡示范区1、沿龙江路主干道设置广告牌。2、沿映雪路和支三路砌筑2.2m高围墙，以降低成本。3、尽量把示范区面积设置最大，用围挡将示范区与施工现场隔开，打造示范区至美景观。施工现场围墙一期货量区二期货量区1#2#3#4#5#6#9#8#7#综合楼工地入口工地入口设置原则六、工程策划–参观动线泳池售楼部参观样板板房泳池售楼部YJ115板房（位于三楼）YJ140板房（位于三楼）综合楼四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划-临路道路设置原则：1、施工道路形成环形道路，设置两个出入口，场区内设置两条临时道路（使用钢板铺设），确保道路通畅。2、在示范区施工时，进场材料较多，在支三路上增加示范区施工入口，待示范区开放，此出入口作为综合楼正式出入口。3、靠综合楼南侧借用市政道路位置，不影响综合楼周边铺贴施工。4、临时道路宽度不少于5m，主干道宽度不少于6m。工地出入口工地出入口示范区施工出入口临时钢板路钢板临时道路四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划-临设临设原则：租用离施工现场距离300m已建好的临设场地，生活区面积4900m2，现有临设可满足施工单位入住600人。我方临设只做生活区，生活区住120人，工种高峰进场时间木工26010.13钢筋工12010.12瓦工8010.12水电4010.15外墙施工人员8011.02管理人员20已进场总计600工种高峰进场时间装修8011.25园艺3011.25绿化8012.05本项目总包生活区六、工程策划—临水1、为确保综合楼的正常使用，综合楼从给水接驳口直接接水，管线独立。2、管线布置充分考虑后期开挖，管线全部沿河道，避免后期施工对管道造成破坏。临水DN80供综合楼用水施工用水自来水接驳口四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划-临电变压器一级配电箱二级配电箱1、现1#、2#变压器正办理开通手续，预计9月底开通供电。2、采用YJV95铜芯电缆沿红线外深埋，电缆沿围墙埋设并做警示标示，供电区域见详图所示。1#500kvA2#500kvA3、使用1#箱变接专线提供综合楼及板房用电，避免受施工用电影响。进场高压线，埋地1m深。综合楼专用线路综合楼配电箱四、工程开发—临时道路与道口设置六、工程策划–现场塔吊及材料加工区布置材料堆放加工塔吊现场共8台塔吊，塔吊应在土方开挖过程中安装到位。塔吊布置避开管线及主楼基础，并保证材料堆场及地库在旋转半径内。为了加快综合楼施工和示范区内材料转运，在3#楼南侧安装一台塔吊，该塔吊在综合楼结构封顶之后拆除。3#楼塔吊四、工程开发—桩基工程9月20日进场，首先施工1#、3#楼基础护桩，布置两台搅拌桩分别施工，9月25日护桩施工结束。整个地块44米桩长约630套，24米桩长约580套，共三台桩机施工，优先进行主楼及附近副房施工，11月7日桩基全部结束。六、工程策划-桩基工程示范区：开始：2016-09-25结束：2016-10-3二期货量区：开始：2016-10-22结束：2016-11-7打桩顺序：1、1号桩机：综合楼→1#楼→2#楼→6#楼→7#楼；2、2号桩机：3#楼→泳池→4#楼→5#楼→8#楼→9#楼；3、3号桩机：打地库桩；113221322133122一期货量区：开始：2016-10-3结束：2016-10-18四、工程开发—桩基工程六、工程策划–土方土方平衡原则：现场地原貌标高2.6~2.8米；抬高±0至4.4米，挖深约3.0米~3.5米，从源头减少土方开挖量并避开深基坑；示范区范围内回填土从后续货量区内驳，内驳土方约11100m3。正好就近取土利用，节约时间和成本。示范区后续货量首推货量开工正负零主体3#楼结构至8层外架拆除完美开放14天2016-12-022016-12-282017-1-072016-10-302016-10-1633天26天10天开工83天完美开放六、工程策划-项目工期目标招拍挂摘牌2016-08-19摘牌141天完美开放六、工程策划-管理思路及赶工措施事前策划，合理布置；编制计划，抓关键工作；明确重点，制定专项措施；提前审图，图纸优化；每日消项，事实纠偏；1234511-23泳池主体完成2017-1-7开放2016-11-09泳池结构进场一、板房三、园林绿化四、工程策划-示范区控制节点10-30正负零11-10样板房抹灰（含门窗）12-29落架结束2017-1-7开放2017-1-5联合验收12-30软装家私饰品完成12-15泳池铺贴完成12-28道路铺装完成12-03主体结构施工至8层10-16桩基土方12-25硬装结束11-25砌筑开始11-30总包移交装修2016-10-06桩基施工12-20泳池设备调试完成

12-25绿化大树小苗完成六、工程策划–工程计划（示范区）二、综合楼2016-10-01桩基施工10-09基础完成10-25主体封顶11-15装修进场12-05吊顶、隔墙结束1