碧桂园集团苏沪区域靖江翡翠滨江项目资金策划会

沪苏区域靖江·翡翠滨江项目资金策划汇报人：李松明2016年8月1日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划重要交通节点距离/用时路径上海高速口3公里/10分钟通江路路靖江人民医院3公里/10分钟中州路靖江政府1公里/2分钟阳光大道滨学校2公里/3分钟中州路泰和国际4公里/15分钟江平路马洲公园500米/1分钟阳光大道目标地块靖江碧桂园靖江市人民医院老市中心，周边基本无房销售城市发展方向主干道靖江市政府新商圈均价7500元/㎡滨江学校9年）靖江高级中学靖江外国语学校滨江新城均价6300-7200元/㎡一、项目区位简介2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡138667.362容积率1.313建筑面积㎡2336654楼面地价元/㎡2082二核心经营指标1计划总收入万元1509002计划总支出万元1351403净利润万元15760三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元161772投资峰值万元478003年化自有资金回报率万元81.86%4成就共享金额万元2517一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-6-24资金峰值47800万2016-8-162016-8-202016-8-302016-12-242018-5-302018-3-30竣工项目因规划办证需要，土地款及契税3.86亿元将在2016年8月15日前全部支付完毕，截止2016年12月24日开盘前，此部分地款对应的年化自有资金投入约1.56亿元。一、项目营销货量铺排及推售计划产品分类/年度201620172018合计销售均价双拼（毛坯）销售面积11,76514,143-25,90815000面积比例22%13%0%14%预估单价15,00015,00015,000-小高层（毛坯）销售面积-10,5331,79812,3317300面积比例0%10%11%7%预估单价-7,3007,300-高层(毛坯）销售面积41,87784,94411,847138,6686500面积比例78%77%73%77%预估单价6,5006,5006,500

-商业街底商销售面积1571802,5752,91215000面积比例0%0%16%2%预估单价15,00015,00015,000-年度销售预估销售面积53,799109,79916,220179,819-销售额45,10384,38612,875142,365销售单价8,3847,6867,9387,917项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图靖江新碧项目股权架构图靖江新碧项目合作方式：靖江新碧苏州市宏御置业有限公司碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东名称苏州市宏御置业有限公司

靖江碧桂园碧享投资中心共享投资公司股份占比38%57.33%1.57%3.1%利润分配比例38%

57.33%1.57%3.1%每一天资金成本17.87万每一天管理费用9.92万元每一天内部计息5.30万元每一天资金占用成本靖江碧桂园周期开发间接费用与销管费用总额9087万/项目开发周期916天周期年化自有资金成本4853.1万/项目开发周期916天关键政策梳理—集团内部关键政策梳理—集团内部一、融资方式：开发贷款、商票、保理等业务二、担保方式：土地担保、子公司担保三、融资成本：开发贷成本指导线：1、表外项目综合成本不高于基准利率；2、表内项目综合成本不高于基准利率下浮3%；

商票、保理融资成本指导线：1、一年期的集团成本不高于4.75%，综合成本不高于6%。2、半年期至小于一年期的集团成本不高于4.35%，综合成本不高于5.6%。3、小于半年期集团成本不高于4.35%，综合成本不高于5.3%。四、其他：暂无关键政策梳理—外部商业按揭首套房一般20%首付；2套房要50%首付公积金按揭预售资金监控投资拿地阶段获得的优惠政策融资方式表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）；内部融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；开发商公司职工缴纳公积金，办理准入手续，取得预售证即可政府有监控要求暂无专项策划方案—开发贷融资/内部借款项目明细

备注贷款银行兴业、中行

申报金额2亿元

土地款总额为3.75亿元预计获批时间2016-8-30

贷入计划2016-9-15

根据项目实际办证情况执行还贷计划2018-9-15

难点暂无

需协调项

专项策划方案—销售回款回款方式：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，最快放款为二至三天。风险：1、客户贷款资料不齐全，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、对客户推广公转商贷款方式，加大回款速度；4、付款方式不同，享受优惠折扣不一致。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管部门负责监管，银行贷监，分重点监控和非重点监控。

监管期限为：自项目取得商品房预售许可证前开始，至项目办理房屋初始登记后。2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。当地：根据了解，目前当地预售资金监管均需监管。风险：房管局对于资金的重点监控严格把控，在双享制度下，如何减少支出，同时又能加快资金解冻应对：1、保持与房管局的良好沟通，及时了解政策。2、多渠道、多方式，加快资金回笼3、针对公积金贷款，优先考虑公转商的模式，尽量减少保证金账户金额。

关键政策梳理—商业按揭做到开盘即签约，签约即放款

关键政策梳理—预售资金监控靖江地区监管政策要点：1、监管期限：自取得预售许可证开始到商品房竣工验收备案结束；2、监管原则：专款专户、专款专存、专款专用分3、目前情况：预收楼款需全部监控，政府监控，银行代监。专项策划—第1年现金流分析序号现金流项目第1个月第2个月第3个月第4个月第5个月第6个月第7个月第8个月第9个月第10个月第11个月第12个月回正时间开盘1个月一

合约销售

45103600035007000600080001

楼款收入00000032041137086905832678998645

2

开发成本支出

36006005003001203118338156268735043379

3

土地费用支出80001140019163

4

税费支出

27030023526923505

薪酬支出

1961961962057272727272

6

利息支出

505052100100100100100

7其他收入/支出

5555568132318

二

经营性现金流-8000-11400-22763-801-751-55130576.21377-173152193931484101

借款收入

1000010000

2

归还贷款

3

收到股东投入

4

归还股东借款

三

筹资性现金流

1000010000

四

项目净现金流-8000-11400-2276391999249-55130576.21377-17315219393148410专项策划—项目周期现金流序号现金流项目合计第1年第2年第3年一

合约销售

150,900

45,103

84,386

21,4111

楼款收入

150,900

32,041

92,286

26,5732

开发成本支出

78,678

6,203

50,167

22,3093

土地费用支出

38,563

38,563

4

税费支出

11,359

9,055

2,3045

薪酬支出

4,362

793

1,983

1,5866

利息支出

1,858

152

1,707

7其他支出

320

20

180

120二

经营性现金流

15,760

-13,689

29,196

2541

借款收入

20,000

20,000

-

2

归还贷款

20,000

20,000

3

收到股东投入

-