碧桂园集团玲珑湾项目资金策划会

沪苏区域项目资金策划汇报人：朱芸2016年6月6日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划区位简析：无锡市隶属于江苏省，无锡市位于江苏省南部，位于长江三角洲平原腹地，太湖流域交通中枢，京杭大运河从中穿过，是江苏省最发达的区域，经济总量位居江苏省地级市前三甲，各项主要经济指标均领先全省。我项目位于无锡市西南美丽的马山半岛，度假区生态环境优美。这里三面环湖，拥有42公里风景优美的湖岸线，区内有57座峰峦、38处津湾，山地面积4万亩，森林覆盖高达70%。独特地理位置使得山中的空气与水质没有遭受无锡城市发达的工业污染，且四季阳光充沛，日照充分，雨水适宜，因此这里是名符其实的山清水秀。无锡马山位于国际大都市上海、六朝古都南京与浙江省省会杭州构成的“等边三角形”城市圈中心，连接锡宜、沪宁、宁杭等高速公路的陆马快速通道直达无锡马山，使得无锡马山成为全国为数不多的、拥有高速公路直达条件的开发区之一，从马山驱车到达上海、南京、杭州等地均只需90分钟的路程。总投资达14.5亿元的环太湖公路已建成通车，从无锡市区乘车到达马山仅需10多分钟的路程。对于支持我项目销售是重大利好。一、项目区位简介往苏州上海方向无锡城区太湖新城城市发展方向马山版块项目所处区域一、项目区位简介1、弘阳三万顷占地1200亩地面13.4万方容积率0.167产品类型：独栋别墅（毛坯）均价：800-2000万/套最新开盘时间：2014-6-29销售情况：共推售190套，已认购122套，去化率64.2%2、半山一号占地1279亩地面4.5万方容积率0.24产品类型：独栋别墅（毛坯）均价：850-3200万/套最新开盘时间：2008-5-2销售情况：共推售99套，已认购84套，去化率84.8%3、圣园(圣芭芭拉）占地1524亩地面32.4万方容积率0.898产品类型：洋房、别墅（毛坯）洋房：7000-8300元/㎡别墅：8800-10000元/㎡最新开盘时间：2016-4-10销售情况：共推1520套，已认购1105套，去化率72.7%。4、阿维侬庄园

占地149亩地面13.8万方容积率1.39产品类型：小高层、高层、别墅洋房：7000元/㎡别墅：10000-13000元/㎡最新开盘时间：2012-9-9销售情况：共推512套，已认购381套，去化率74.4%5、灵山元一天邑占地480.4亩地面15.4万方容积率0.48产品类型：别墅（毛坯）、酒店公寓（精装）公寓：11000元/㎡精装别墅：400-1000万/套最新开盘时间：2013-11-24销售情况：共推273套，已认购145套，去化率53.1%目标地块②①③⑤④拈花湾度假公寓一、项目区位简介竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质弘阳三万顷1200亩13.4万方0.167独栋别墅（毛坯）别墅14000元/㎡2014-6-29共推售190套，已认购122套，去化率64.2%伴山、临湖、超低密度伴山一号279亩4.5万方0.24独栋别墅（毛坯）总价850-3200万/套2008-5-2共推售99套，已认购84套，去化率84.8%伴山、临湖、低密度圣园(圣芭芭拉）542亩32.4万方0.898洋房、别墅（毛坯）洋房7000-8300别墅8800-100002016-4-10共推1520套，已认购1105套，去化率72.7%。临湖阿维侬庄园149亩13.8万方1.39小高层、高层、别墅（毛坯）（小）高层7000别墅10000-130002012-9-9共推512套，已认购381套，去化率74.4%临湖灵山·元一天邑480.4亩15.4万方0.48别墅（毛坯）、酒店公寓（精装）酒店公寓11000别墅400-1000万2013-11-24共推273套，已认购145套，去化率53.1%临湖、酒店2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡1883402容积率0.2453建筑面积㎡455804楼面地价元/㎡2632二核心经营指标1计划总收入万元522922计划总支出万元445333净利润万元7759三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元22382投资峰值万元80003年化自有资金回报率283%4成就共享金额万元1417一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-5-30最高投入800万已获取2016-7-202016-7-302016-10-12017-10-15竣工1、土地款分期支付简介：2016年5月9日支付土地款2000万元，2016年5月30日支付土地款3000万元，2016年10月14支付5000万，2017年1月15支付2000万。合计13000万元。2、项目分期开发简介：项目分三期开发。2017-10-10一、项目营销货量铺排及推售计划示范区首推区二推区三推区配套公建推售时间产品户型套数建筑面积均价总价（㎡）（元/㎡）（万元）首推双拼B113-1284010.44130005214（16年十月）B137122146501300019045首推合计15018607

24259二次推售双拼B113-1223151.06130004096（17年3月）B137769126.081300011864二次推售合计9812243

15960三次推售双拼B113-1304296.9130005586（16年及以后）B137667925.281300010303三次推售合计9612190-15889四次推售商业商铺

137280001098（16年及以后）综合楼

10488000838四次推售合计962420-1936总计44045460

58044项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域玲珑湾项目股权架构图剑桥湾项目合作方式：马山灵圣无锡碧桂园碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称无锡碧桂园碧享投资中心共享投资公司股份占比

85%5%10%利润分配比例85%

5%10%每一天资金成本6.86万每一天管理费用4.63万元每一天年化自有资金成本2.23万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额4629万/项目开发周期1000天周期年化自有资金成本2238万/项目开发周期1000天关键政策梳理—集团内部一、融资方式表外融资+内部开发贷二、担保方式表外融资：表外融资不提供担保（仅可以对无息贷款担保）；内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本表外融资不高于8%（预计7%），内部融资年化6.4%可贷1年期关键政策梳理—外部一、融资方式：表外融资：表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）(目前报了北京银行、浙商、中行、中融资产)

内部融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；马山项目属于收购项目，可尝试使用以前的四证申请开发贷

二、商业按揭：首套房一般20%首付，2套房要区分贷款是否结清，首付在20%-30%之间。三、公积金按揭：取得预售证即可四、预售资金监控：马山项目06年拿地，根据锡政规【2014】1号文，无需监管。关键政策梳理—无锡公积金政策公积金（必须交满6个月）利率5年以下2.75%

5年以上3.25%首付比例首套20%

二套30%（利率上浮10%）最高限额个人30万

夫妻双方不超过60万放款时间

每周一、周四才可以上报，资料齐全一周可放款，放款周期预计一个月备注一．公积金准入条件：取得预售证即可二．贷款条件：按月连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且在申请贷款前6个月（含）内未提取住房公积金关键政策梳理—无锡按揭贷款政策工行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于65周岁农行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于70周岁中行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付原则上要求30%（20%的首付也可以酌情受理）

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于65周岁招商家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于25%

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于70周岁农商行家庭首次购房不低于20%，利率最低88折

家庭名下贷款已结清，首付不低于20%

家庭名下有一套贷款未结清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有两套贷款禁止准入

借款人年龄不得高于65周岁专项策划方案—开发贷融资/内部借款项目明细

备注贷款银行内部借款

申报金额1亿元

如果项目10月开盘，预计资金峰值在8000万，如果10月无法开盘，需支出5000万股权投资款，峰值将达到13000万，所以内部开发贷按照1亿申请预计获批时间

2016-8-15

贷入计划

2016-10-1

还贷计划

2017-9-30

难点

前期峰值波动可能性大，10月不开盘，会有5000万的股权投资支出。需严格把控付款节奏。需协调项

专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般一周左右，最快放款为一至三天。风险：1、客户资信质量不佳、贷款资料提供不及时导致放款时间滞后；2、公积金（组合）贷款，公积金审批放款周期长，导致回款滞后。应对：1、选择可快贷的银行进行合作，加速资金回笼；2、按揭贷款工作前置，在客户认筹时即通过合作银行查询客户征信情况并告知签约时办理贷款需提供的资料清单，客户签约当天需要资料齐全，并同时签订按揭贷款合同；3、控制使用公积金（组合）贷款规模，通过价格拉差，引导客户使用商贷(或者商转公)专项策划方案—监控资金解冻预售资金：无监管公积金贷款：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（10%）。七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入71,0445,00014,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8761销售收入58,0446,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8762贷款收入13,000

5,0008,000

二现金流出63,2855,7202,2777,76011,1384,8174,46012,2983,2023,2432,8915,4781土地成本12,0005,000

5,0002,000

2开发成本25,6833941,9501,9503,1943,5783,3312,8982,2632,2631,9011,9603销管费用3,922326.82326.82326.82326.82326.82326.82653.65326.82326.82326.82326.825增值税附加、防洪费3,4052122503662325534194604134996土地增值税2,0021842163172011291291291855117所得税2,5861653052,1178还贷支出13,000

5,000

8,000

9其他支出687

8815264646464646464三净现金流量7,759(5,720)2,7237,032(3,133)6,9262,987(7,513)1,5721,5273,960(2,603)四累计现金流量7,759(5,720)(2,998)4,0359017,82810,8153,3024,8756,40110,3617,759七、财务策划—财务资金策划5月支付股权收购款5000万收到前端融资5000万项目预计2016年10月开盘（内控）收到内部开发贷10000万，达成成就共享归还前端融资5000万归还内部开发贷10000万七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：1.2亿本期面积：282.5亩每亩地价:42.5万/亩容积率：0.245楼面地价：2632元/㎡土地获利倍数：0.65首次预售总货量2.24