论小区业主的共有权的法律保护分析研究 法学专业

摘要目前，随着我国社会不断发展，人们日常生活中的各类需求越来越多。如何保障我国业主的共有权进而实现业主共有权益已成为一个社会热点问题。业主共有权作为业主共同对小区进行自治管理的权利基础，涉及到全体业主的合法权益，该权利的价值在于如何能够通过共有权的行使进而真正为业主带来利益。然而，在实践中，立法上的不完善阻碍了业主共有权的实现，此外一些其他因素也造成了业主在行使共有权时面临困境，导致业主不能有效行使共有权从而享有对应的合法权益。因此，为了解决业主难以行使共有权这一问题，本文将以我国现有的建筑物区分所有权制度为基础，结合实践对我国有关规定进行研究，分析我国业主共有权的行使所面临的困境，对如何保证业主有效实现共有权提出自己的意见和建议。关键词：业主共有权，权利行使，实现路径

目录4563一、引言 v一、引言《中华人民共和国民法典》（简称“民法典”）于2021年1月1日开始实施，吸收和完善了《物权法》的精华，《物权法》也随之作废。建筑物区分所有权是以现代城镇居民为主体的居住方式为基础而形成的一种权利，在《民法典》第2章-物权编第6章第271条中对此作出了明确的规定。按照有关法律的规定，在我国，建筑物区分所有权包含了三种权利，分别是：专有部分专有权、共有部分共有权以及基于共有关系而享有共同管理的成员权。从这一点可以看出，在我国，业主共有权是建筑物区分所有权的一种，业主对其专有部分而享有的专有权，确定了他对小区共有部分享有的共有权，从而决定了他对该共有部分的使用以及对相关收益主张的数量，同时也决定了他对小区的有关事项的管理方式。所以，对于共同拥有人共有权的问题，我们不能将其与建筑物区别开来，而必须从建筑物区别权的问题入手。二、共有权的定义与特征（一）共有权的定义所谓共有权，是指业主根据法律或管理条例的规定或业主大会的决定，对区分所有建筑物上的房屋或经营性房屋的专有部分以外的共有部分占有、使用和收益的权利。在《民法典》的第273条中，对所有权人的共有权利作了规定。“业主共有权”是指建筑物划分所有权人根据法律、管理条例或者是通过业主会议的决定而拥有的，在该建筑区域中，除了专有的那一块区域之外，其他的公共区域中，拥有的一块属于双方的共同的财产权。共有权是附属于专有权的，当一个人获得了其对某一特定的权利时，他也就自然而然地获得了对某一特定的权利，并且这种权利也随之转移。（二）共有权的法律特征1.共有权的从属性当业主购买了一套房子，并拿到了财产证之后，他自然而然地获得了对房子的所有权，也就是对房子的专有部分所有权和对共同部分的所有权。此外，对共同部分的所有权也会随着对专有部分所有权的转让而进行转移。对于公共设施的维修，其成本应由所有人共同占有的份额来确定。在出售和出售房产时，当对私有房产的所有权获得时，对共有房产的所有权也随之获得。在办理不动产登记时，仅须就不动产的所有权向有关机关办理不动产登记，而无需对共有物分别办理不动产登记。由以上可以看出，虽然专有权对共有权具有主导性和决定性的作用，但在建筑物区别所有权制度中，也不能忽视或否认业主的共有权。2.共有权客体范围的广泛性在现有法律中，除了房屋所有权之外，所有的房屋都是共有的。如与房屋相连的附件：柱子、外墙、地下室、屋顶等等，以及为使业主能有一个良好的生活环境而修建的绿地，停车场等等。由此可以看出，业主共有权的对象是非常广泛的，它包含了除建筑物专有部分之外的其他所有的共有部分，从法律上讲，它属于所有的建筑物区分所有权人的共同共有。3.权利的不可分割性在一般共有中，共同所有人可以请求其它共同所有人按照所占部分以及所占比例来分割。但是，在业主的共同权利中，共同的部分属于建筑物上的所有的人，或属于某些人，因此，每个人都不能根据自己拥有的那一部分，对其进行划分。4.主体身份的复合性我国一般意义上的建筑区别权主要由三个要素构成：专有权、共有权和共享权。因而，每一个所有者都同时具备了独占人、共有人和经营群体中的三个权利主体，其权利主体的权利主体既有权利主体又有权利主体，又有经营者群体中的权利主体。而在普通的财产共同中，尽管在多人共同的情况下，权利主体的数量会相对较多，但是在其身份方面，它并不具备多重性或复合性，而是仅仅拥有一个共同权人的地位。所以，共有产权所有人的地位是单一性的。5.权利义务的复杂性从具体的角度来分析，共同所有权大致包含了下列几个方面：对整个建筑物所形成的权利和责任，对建筑物的具体部分的权利和责任，对在共同部分中设立的专有使用权所形成的权利和责任，还有在业主与土地所有者之间，由于对建筑物的基础的使用而形成的权利和责任。但是，一般的同一财产的权力与责任仅仅是共同所有权所产生的权利和义务。三、业主共有权法律保护实施困境（一）在立法界定专有部分和共有部分方面存有缺陷《民法典》第273条对共同财产中的共同财产作出了较为概括的说明，认为共同财产中的共同财产为独立财产以外的财产，该表述较为宽泛，也不能算是对共同财产的界定，而是运用了排除方法来概括共同财产中的共同财产的范畴。《民法典》第274条和275条以罗列的形式明确了公共财产的性质，但是对于其他公共场所和公共设施的性质却没有具体的说明。《最高人民法院关于审理物建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对共同财产的认定作出了明确规定，但其中仍有不足之处：第一，公共利益的概念没有明确界定。由于法的滞后，仅以罗列的形式对公有财产的保护是远远不够的。如果对共同部分有一个清晰的界定，那么，在共同部分的范围中产生新的争论的时候，就可以根据共同部分的有关界定来对新的情形做出说明，从而使共同部分界定的效力得到最大程度的体现；第二，《司法解释》将“消防设施、公共照明等附属设施、设备”认定为“公共设施”，但对“附属设施、设备”的定义及范围却没有一个精确的定义，从而影响了司法解释对“附属设施、设备”在司法实践中的实际应用。总的说来，在对专有部分与共有部分的区别和定义上，在这两个方面，都存在着一些不足之处。比如，缺少对这两个部分的划分标准、共有部分判断标准，还有共有部分是否可以被划分为合法共有部分和约定共有部分等。这就导致了在现实的具体的民事案例中，由于缺少了一个清晰的法律基础，所以法官也只能通过运用自己的自由裁量权来对其进行判断，从而产生了全国范围内同一案例的不同处理的情况，从而造成了执法上的不公，让执法信誉大打折扣。（二）部分规定可操作性差法之有常，行之有常。关于共有权利的有关问题，在《民法典》和《物业管理条例》等法规中都有明确的阐述，并在此基础上对与物业有关的法律问题进行了整理，明确了有关当事人应承担的法律义务。但是，有些条款是笼统的，在实际应用中缺乏可用性，不能很好地处理在实际工作中出现的各种问题。比如，《物业管理条例》第六条就明确了，在本地区，业主有权利监督物业的共用部位和公用设施设备的运用，但是，对于该地区的居民应该怎样去履行自己的权利，却没有做出明确的说明。另外，本规定的第二十八条规定，物业公司在接收物业时，应对物业的共用部位和共用设施设备进行检查。可见，对于如何对房地产进行查验，以及查验的具体步骤，并没有明确的规范，不能确保共用部分与业主购房时，开发商所许诺的共用部分相吻合。另外，对于共用的车位使用问题，建筑物及其附属设施的维护基金的使用问题，也没有在立法上作更多的完善。由于上述法律制度的缺乏，使得在实际工作中，因公共利益而产生的争议时有发生，使得对公共利益的保护很困难。与此同时，因为缺少相应的、一致的应用规范，在在审理相关的案件争议的时候，往往会对一些特定的条款产生差异性的理解，从而造成了判决的差异，从而引起了人民的怨恨，从而对司法的信誉造成了一定的影响。（三）业主共有部分权利行使困难在实际生活中，大部分的居民都想要拥有一个温馨的家园，但是他们却因为工作繁忙、生活压力大、“出力不讨好”的心理，不愿意参加小区的经营，这就造成了生活中主动参加社区治理的大部分都是一些退休的老年人，但是这些老年人通常都没有办法将自己的全部的时间和精力都花在对小区的管理上，这就造成了很多的问题：第一，在实际生活中，物业公司在小区内占有较大的优势，时常会出现一些小区内的物业公司，以自己的优势来阻碍小区内的共有权利的实现。而在此情形下，业主群体中也出现了一些业主对社区的负面影响，造成了实际中两者之间的不对等，从而妨碍了对其共有权利的行使；第二，根据《民法典》，在对其作出的决议作出损害其正当利益的情况下，可以向法院申请撤销其决议。这意味着，在现实生活中，业主仅能够就其侵害其合法权利的决定向法院提起诉讼。在业主个体认为自己的共有权被除业主大会、业主委员会之外的其他主体侵犯的时候，由于没有对业主的权利进行任何的保护，因此业主没有办法用诉讼的方法来保护自己的正当利益，因此，在司法实践中，也普遍出现了同案不同判的现象。（四）业主与物业管理企业关系定位“颠倒”但现实中，因为缺乏对社区的约束力，以及业主委员会的混乱，大部分业主对自己的身份产生了误解，以为自己是一个除了自己的财产之外，没有权利去处理社区内的其他公共事项，加上房地产公司的经营目的是为了追求最大的利润，所以，业主和房地产公司的身份往往被“颠倒”，房地产公司超越了业主，从“管家”变成了“主人”。为了约束物业公司在社区中扮演“主人”的角色，并促进其履行其对社区各项活动的履行，《民法典》在合同法中将其由隐性契约提升为有形契约，从而在某种意义上实现了对业主和物业公司的某种均衡。另外，《民法典》第285条关于“对业主提出的要求，物业公司必须立即回复”的要求，也是对“业主”身份的一种变相确认。但是，虽然在法律上做出了这样的要求，但是在实际的社会中，还是以房地产行业为主体，这种模式下，房地产行业不仅没有遵守房地产行业的有关条款，还会充分发挥自己的优越性，与其它公司签署了一份阴阳协议，对小区业共同部分的利润进行不公开和分配，或者公开了一份虚假的会计报表，将原本应该是业主的共同部分利润据为己有，从而对全体业主的共同利益造成了很大的伤害。四、完善共有权相关法律保护制度的措施（一）明确共有部分之界定《民法典》第273条和274条采用了列举加上排除的方法，将共有部分的范围概括为除了共有部分之外的所有部分，而对道路、绿地等公共场所以及公共设施的规定则有一定的限制，没有对共有部分的范围进行进一步的解释和界定，也没有给出一个清晰的概念性的界定，从而造成了理论界和司法实务中对共有部分的界定依据的分歧，从而为实务操作带来了很大的困难。比如，在司法实践中，对于小区游泳池、娱乐场所、健身房等是否为共有部分，认识不一，从而产生了同案不同判的现象，而这些法律中没有明确规定的部分，也就成为了业主们的权益最易被侵犯的部分。在这种情况下，为使共有部分的范围得到更清晰的界定，保护业主的合法权利，避免在司法实践中发生同案不同判的情况发生，笔者建议，可以吸收和借鉴域外的立法经验，对我国现有的法律中关于共有部分划分标准的规定进行改进。首先，对“专有”与“共有”进行界定，要有一个清楚的界定准则和清楚的概念性界定，并不能简单地以二者是否具有独立性、排他性为判定依据，一些虽为业主共同拥有但仍具有独立性特点的共同财产。所以，在将专有部分与共用部分进行区别的时候，在将其区别开来的时候，在将其区别开来的时候，应该将其作为一个与其有关的建筑规划许可所规定的使用范围进行对比，如果使用范围显示为一个公用的使用范围，那么毫无疑问就是共用的；如果使用范围不是一个范围，并且满足了相应的独立的特点，那么就可以将其确定为一个范围。其次，对共同财产的罗列问题进行了立法上的规定。当前，在我们的立法中，对公共区域的列出明显地没有将所有的主人的法定利益都覆盖在内，因此，在实际的社会中，在新的产权争议中，我们也不能运用一个清晰的准则来进行高效地处理。尽管用罗列方式来进行分类，会有一些限制，但是，在目前的司法和社会环境下，罗列方式可以更好地将问题进行分类，而且罗列方式还可以让问题的答案更加明确，更加具有针对性。（二）通过立法明确业主权益的救济途径“权利的保障，是一种特别的方式，也被称为一种权利的补救措施。当基本权利受到损害时，权利人可以得到补救的权利，并且可以经由补救的过程中，对被损害的基本权利进行补救，从而得到补救和保证。按照现行的有关立法，在侵害共有权利的情况下，一般情况下，所有人都是以自己的名义或者是以自己的名义，或者是以成立的形式来行使自己的权利。但是，在司法实践中，对于业主或者业主协会能否拥有一个单独的诉讼权利，各个地方的法庭都存在着各自的看法。此外，对于侵犯共有权所要承担的民事责任，也没有进行任何的具体的规定，这就导致了相关的主体在在对待共有权侵权问题的时候，所得到的处理效果不尽相同。因此，本文提出了完善的共同权利的保护制度，第一，单独的共同权利被侵害后，不能通过法律途径，而应该通过向股东大会进行保护。这样既可以充分地利用经营者的群体自治功能，又可以节省当事人的诉讼费用。其次，在小区中，由居民委员会进行协商，有利于小区中居民之间的和睦、融洽、融洽的邻居关系的建立；其次，对于不满足于对其裁决结果的不满足，应给予其单独起诉的权利，使之能够依据自己的共同利益被侵害的事实，向法院提出起诉；除此之外，在法律上还应该用立法来规定对公共利益进行侵害的特定的侵权行为，比如请求停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状等。与此同时，在有关的事项上，还应该给予业主协会一些管理权力，从而更好地对业主的共有权利进行保障。（三）明确共有权行使规则业主是房屋的共同拥有人，对住宅楼内的公共空间具有天然的共有权。共同拥有权不仅是指的是，在小区中，业主对小区中的公共部分享有使用、收益等权利，还指的是，为了确保小区建筑物中的各个部分可以正常运作，他们应该对小区公共环境和公共财产负有保护的责任。但是，在现实生活中，因为缺少对共有权利的约束，因此，在对共有权利的执行过程中，经常会出现如下问题：首先，因为没有主动参与，所以对共有权利的管理一直保持着缄默，对于共有权利的管理等问题也是漠不关心，一些人在缴纳物业费用、筹集相关维修费用等问题上，都采取了一种消极的态度。归根结底，是因为经营者在承担责任时存在着一种主观上的回避心态；另外，部分业主在使用共有部分时，经常会发生不按照共有部分功能来使用、对共有部分进行长时间占有等情况，从而导致了其它业主难以行使共有权利的情况。所以，笔者认为，应该在法律上，给业主大会以制定业主共有权行使规则的权力，并让其在一个合理的区域中，对不遵守或不合理地履行有关的义务的后果进行设定，这样才能更好地起到自我管理的效果，促使小区中的每一个业主都能更好地行使自己的共有权，从而更好地保护所有的业主的公共利益。（四）加强物业公司、房地产开发商规范管理1.加强监督惩罚力度尽管近年来世界各国行政机关纷纷设立举报申诉热线、市长热线、领导留言信箱等措施解决各类财产纠纷，加大对相关违法违规行为的惩处力度，但必须承认，由于此类纠纷涉及各方利益和责任分工。此外，房地产开发公司和房地产服务公司也处于强势地位。因此，他们往往消极应对或忽视业主反映的各种问题和投诉。同时，由于部分城市企业与行政机关关系密切，存在处理问题过于偏颇、解决不了的情况。为防患于未然，从根本上减少因物业管理公司资质不合格引发的业主财产纠纷，政府有关部门应加强自身执法力度，端正作风问题，依法查处开发商、业主等各类违法违规行为。对房地产服务企业，严查侵权行为，整改存在问题，拒不改正的，从重处罚，直至吊销许可证。此外，为保障城市社区业主享受到应有水平的物业服务，落实业主作为社区“业主”的地位，有效实现业主共有，笔者建议政府部门建立黑名单房地产服务企业制度对全国所有房地产服务企业的房地产服务合同资质和履约情况进行审查，对服务质量不达标的企业，责令限期改正，不符合标准的公司将被列入黑名单。2.技能培训法定化、提升服务水平与质量提高物业的服务质量，不但可以提高业主的满意度，提高业主的共有权益，而且它还可以与公司的收益进行互动。假如物业服务质量较差，那么业主很难满足。在现实中，就会产生业主与物业之间的纠纷和矛盾，业主拒绝缴纳物业费用等现象。这个时候，公司的经营收益就会很难支撑公司的经营，这样的话，就会造成一种恶性循环，不管是对业主，还是对物业公司来说，都是一种负面的影响。所以，要想让物业服务公司提高自己的服务水平，法律、法规可以就物业服务行业建立起与之相适应的技能培训体系，让新入职的雇员能够进行一次入职的培训，同时还可以按照他们的技术水平，对已经入职的雇员展开一次又一次的技能训练，同时还会给那些已经完成了训练并成功结业的雇员们颁发一份职业技能证书，有了相关的证件，他们才可以进入到相应的工作岗位中去。物业公司必须从最基本的人员入手，全面提升