廊坊拿地可行性研究报告

廊坊市广阳区郭桑园项目可行性调研报告

廊坊市区域状况分析廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。距首都北京40公里，距中国最大的港口城市天津60公里，距首都国际机场60公里，距天津国际机场70公里，距中国最大的集装箱码头天津新港105公里。

从廊坊沿京津塘高速公路到北京、天津、首都国际机场、天津国际机场、天津港都不超过一个小时，有“半小时进京下卫，一小时上天入海”之说。现在政府正在构建京津廊半小时同城交通圈，并寻求进一步谋划京廊快速轨道交通，加大轻轨线盯办力度，谋划与首都新机场路网对接。独特的区位和地缘优势：环首都城市圈便利的交通：京津半小时交通圈经济的潜能：环首都经济圈廊坊正好处在京津城市走廊带中最靠近北京的区域，内连首都，外达津冀，是北京的名副其实的东南门户。廊坊在京津经济交往中扮演着重要的前沿角色，更极有可能成为整个京津冀发展的重要支点和环渤海经济的核心枢纽之一。廊坊将以首都经济圈建设为重点，深度做好对接京津这篇大文章。廊坊即将成为高增长、高技术、高收益的产业隆起带，环境优良、宜居宜业、互通互建的城乡示范带。

土地属性情况

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

土地属性情况

区位优势：项目用地位于廊坊城区东部，毗邻交通主干，与市中心联系便捷，交通十分便利。南面为金光道延线，北侧为爱民东道。项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

土地属性情况

距离京沪高速口7.8公里；距离廊坊大学城7.2公里；距离广阳市人民医院3.8公里；距离廊坊市政府5.2公里；距离廊坊高铁站3.6公里。项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

土地属性情况

项目周边教育资源：项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

项目周边公交：爱民道华航东校区站停靠公交车辆有7路、17路、23路。公交站牌项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

土地属性特征

廊坊市在售热盘：

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

周边楼盘售价

楼盘名称规模(万M2)售价（元）开发产品情况预计开售时间发展商锦绣观邸占地13.3总建36.48500板楼多层高层2014年5月26日二期加推荣盛房地产发展股份有限公司楼盘名称规模(万M2)售价开发产品情况预计开售时间发展商四季花园占地21.8总建50.07500板楼板塔结合低层小高层高层2014年6月荣盛房地产发展股份有限公司楼盘名称规模(万M2)售价开发产品情况预计开售时间发展商廊坊孔雀城大公馆占地7.2总建17.211000板楼小高层高层2014年5月1日廊坊京御幸福房地产开发有限公司楼盘名称规模(万M2)售价开发产品情况预计开售时间发展商K2·京南狮子城占地300总建5188000板楼高层2014年1月k2地产集团楼盘名称规模(万M2)售价开发产品情况预计开售时间发展商北京·香港汇占地5.6总建23.59500板楼低层高层2014年5月18日廊坊新世界房地产开发有限公司项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

项目对面恒庆价钱：1、首付30%的价钱是7120元。2、全款的价钱是6620元。区域市场客群分析廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

燕郊、香河、大厂、固安都属于廊坊行政区划内的县或者镇。因为和通州、大兴相邻，距离CBD的绝对距离甚至比很多北京郊区更近，更加方便，近年来，纷纷被北京虏获为热门的卫星居住城。廊坊的周边正在成为北京的卫星，而廊坊市的中心又将何去何从呢?廊坊市的中心也和北京相邻，和亦庄大兴接壤，和CBD的距离只有40km,京沪高铁出京首站即是，只需20分钟即可接入北京轨道交通。以往，作为河北省的地级市，廊坊保持看自己的发展节奏并没有跟看周边郊县，积极加入环北京的卫星城发展战略。而今，首都第二机场开工在即，航站楼建在北京，跑道就在廊坊境内，这把廊坊直接纳入了北京的控制范围中。京台高速、廊坊到机场的城市快速路、廊坊到北京的轻轨都围绕看新机场的开工全面启动。机场带动的临空经济带把廊坊捆绑进北京的大经济格局中，廊坊已经无法逃脱北京强大的中心引力了。未来，廊坊如果加入北京卫星城的行列，因其拥有核心城区先天的配套基础资源，如三甲医院、重点学校、公共交通、高铁等，加之北京不断上升的地产、生活成本，将可又能在北京真正开启双城生活方式。就像泽西之于纽约，人们乐业在纽约曼哈顿，却纷纷安居于哈德逊和西侧的泽西市。总结：北京溢出人口为主要客户群。项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

一、接手费用：19383+1938.3+9507+1130=31958.3万元1、已售商品房退房产生的费用19383万元。(公司接手该项目时可考虑40%退房率共需8528万元)2、退房赔偿违约金10%，共需1938.3万元.3、高息借款9507万元（本金）。4、工程队上交的保证金1130万元（公司接手时可暂且不计）。二、土地费用：9936+993.6+24.84=10954万元292亩-108亩=184亩×270万=49680万×20%=9936万元契税：292亩-108亩=184亩×270万=49680万×2%=993.6万元印花税：24.84万元。（假定摘牌面积为236亩，土地出让金全部缴清后申请出让金返还，我公司该项目需要流动资金8.9378亿元，假定缴纳50%出让金后申请返还40%出让金则需要流动资金5.7518亿元。资金平衡周期无预售证销售为6个月，有预售证销售为11个月）注：项目占地共计292亩，包括回迁占地108亩，此108亩的土地出让金政府100%返还，不产生税费；剩余184亩土地出让金政府返还80%，并且缴纳2%的契税，万分之五的印花税。

收购费用明细单：三、回迁楼建安费用：27840+1710+2851.2-3000=29401.2万元1、回迁和村集体预留11.6万㎡×2400=27840万元2、商业保障房1.71万㎡×1000=1710万元3、5年内满18周岁的村民符合发给宅基地条件的，共计99人，每人120㎡，共计1.188万㎡×2400=2851.2万元4、已建好两栋回迁楼，但是只支付3000万工程款。四、拆迁费用：400万元至今剩余7户未拆，大概400万元完成拆迁。总计：31958.3+10954+29401.2+400=72713.5万元项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

项目总体指标

用地性质：建设用地总用地面积：292亩（184亩可用）容积率：2.0限高：60米

总建筑面积：389335平米

地块红线图廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

说明：已建好两栋回迁楼，另外还有六栋楼已出正负零，但已停工一年。项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

说明：1、地块内一油井正在使用中，内存油2万吨，油井占地2亩，并有土地证。现已盖好的一栋回迁楼侵占油井土地，所以此楼无法办理房产证。2、原有输油管道在地块内影响规划以及施工，协商后可以修改管道，但需支付80万元。

地块障碍

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

表3：假定土地成本（万元/亩）395395.0

说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0，所以以下经济效益测算表示分开来算的，最后两块地利润相加为最后利润。规划路东侧占地44亩，容积率为1.5，利润为-3866万元。规划路西侧占地140亩，容积率为2.0，利润为3944万元。所以以现有的规划设计条件，总利润为-3866+3944=78万元（不调规且不建商业的情况）

详细测算变如下项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（44亩）

表1：规划指标

项目用地面积（亩）

44

容积率

1.5

地上建筑面积（m2）

44000

有产权的可售建筑面积（m2）

44000项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（44亩）

表2：税费

营业税金及附加

销售额×0.6%

土地增值税

销售额×5%

营业税

销售额×5%

企业所得税

销售额×2.5%

印花税

销售额×0.05%

税费总计

33000万元13.15%4340万元项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（44亩）

表3：利润汇总表

指标

可售面积（平米）单价（元/平米）总额（万元）销售收入合计

44000750033000

成本合计

36866

土地成本

44000405217830

前期费用

44000250.01100

开发前期费

开发手续费用

间接管理费

主体建筑、基础配套

44000240010560

营销费用

440002401056

推广费用

销售费用

销售提成

财务费用

440004501980

税金及附加

440009864340利润总额（不包含车库销售利润）-3866项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（140亩）

表1：规划指标

项目用地面积（亩）

140

容积率

2.0

地上建筑面积（m2）

186668

有产权的可售建筑面积（m2）

186668项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（140亩）

表2：税费

营业税金及附加

销售额×0.6%

土地增值税

销售额×5%

营业税

销售额×5%

企业所得税

销售额×2.5%

印花税

销售额×0.05%

税费总计

140001万元13.15%18140万元项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

1.

（140亩）

表3：利润汇总表

指标

可售面积（平米）单价（元/平米）总额（万元）销售收入合计

1866687500140001

成本合计

136057

土地成本

1866682962（395万/亩）55300

前期费用

1866682504667

开发前期费

开发手续费用

间接管理费

主体建筑、基础配套

186668240044800

营销费用

1866682404480

推广费用

销售费用

销售提成

财务费用

1866684508400

税金及附加

18666898618410利润总额（不包含车库销售利润）3944项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

2.（184亩）

表3：假定土地成本（万元/亩）395395.0

说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0。假设调规后容积率为2.3，总利润为16829万(调规但不建设商业)

详细测算变如下项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表2.

（184亩）

表1：规划指标

项目用地面积（亩）

184

容积率

2.3

地上建筑面积（m2）

282135

有产权的可售建筑面积（m2）

282135项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表2.

（184亩）

表2：税费

营业税金及附加

销售额×0.6%

土地增值税

销售额×5%

营业税

销售额×5%

企业所得税

销售额×2.5%

印花税

销售额×0.05%

税费总计

211601万元13.15%27826万元项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表2.

（184亩）

表3：利润汇总表

指标

可售面积（平米）单价（元/平米）总额（万元）销售收入合计

2821357500211601

成本合计

194772

土地成本

282135257772714

前期费用

282135250.07053

开发前期费

开发手续费用

间接管理费

主体建筑、基础配套

282135240067712

营销费用

2821352406771

推广费用

销售费用

销售提成

财务费用

28213545012696

税金及附加

28213598627826利润总额（不包含车库销售利润）16829项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

经济效益测算表

3.

表3：假定土地成本（万元/亩）395395.0

说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0，假设调规后规划路东侧占地44亩，容积率为1.5，做高品质住房，例如洋房等，利润为9715万元。规划路西侧占地140亩，容积率为2.3及2.6容积率的商业，利润为61870万元。所以以现有的规划设计条件，总利润为9715+61870=71585万元（不计算车库销售收入）

详细测算变如下项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

规划设计要求

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

规划设计要求

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

规划设计要求

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

规划设计要求

项目概况廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告

规划设计要求

项目概况廊坊市广阳区郭桑