审理租赁合同纠纷应注意的的问题

审理租赁合同纠纷应注意的的问题（一）不定期租赁合同的随时解除权1、《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2、《城镇城镇租赁意见》第三十二条：“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。”（二）租赁房屋的转租问题1、《合同法》第二百二十四条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同间转租的，出租人可以解除合同。”2、转租合同的期限。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。3、同意转租的推定。《城镇房屋租赁解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”（三）承租人不支付租金的法律后果根据《城镇房屋租赁意见》第二十四条规定，承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同，人民法院应予支持：1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；4、经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。在转租情形下，《城镇房屋租赁意见》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”（四）无效租赁合同的处理1、房屋使用费的确定。《城镇房屋租赁解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。”将承租人要支付房屋使用费理解为：“无效合同按照有效处理”是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折