商品住宅工程质量保修标准

前言

根据山东省住房和城乡建设厅、山东省市场监督管理局《关于印

发<2022年山东省工程建设标准制修订计划>的通知》（鲁建标字

〔2022〕8号）的要求，编制组经深入调查研究，认真总结实践经

验，参考国内外有关标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本标

准。

本标准的主要技术内容包括：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.质

量保修范围；5.质量保修期限；6.质量缺陷与修复；7.质量保修验收。

本标准由山东省住房和城乡建设厅负责管理，由山东省建设工程

质量安全中心负责具体技术内容的解释。在执行过程中如有意见和建

议，请反馈至山东省建设工程质量安全中心（地址：济南市正觉寺小

区一区一号；邮政编码：250011，电话：0531-XXX，邮箱：

XXXXX）。

主编单位：山东省建设工程质量安全中心

山东省建筑科学研究院有限公司

参编单位：济南市工程质量与安全中心

中建三局第一建设有限责任公司

中建二局第三建设有限公司

中国建筑第五工程局有限公司

烟建集团有限公司

淄博市建筑工程质量安全环保监督站

山东省建设建工（集团）有限责任公司

山东三箭建设工程股份有限公司

主要起草人员：

主要审查人员：

目次

1总则......................................................................................................1

2术语......................................................................................................3

3基本规定..............................................................................................5

4质量保修范围......................................................................................8

5质量保修期限....................................................................................11

6质量缺陷与修复................................................................................16

6.1认定.............................................................................................16

6.2质量缺陷.....................................................................................17

6.3修复要求.....................................................................................20

7质量保修验收....................................................................................24

本标准用词说明....................................................................................27

引用标准名录........................................................................................28

4

1总则

1.0.1为规范商品住宅工程质量保修工作，明确质量保修范围、保修期

限和保修要求，制定本标准。

条文说明：《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办

法》《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》《山东省新建

物业质量保修金管理办法》《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建

住宅工程质量保修期的指导意见》等相关政策文件中规定了建筑工程

质量保修管理要求、部分分部分项工程的保修期限，对保护建设单

位、施工单位、购房人的合法权益发挥了重要作用。

为进一步规范我省商品住宅工程质量保修工作，细化质量保修范

围、期限与要求，减少质量投诉和质量纠纷，促进社会和谐，保护消

费者权益，特制定本标准。

1.0.2本标准适用于山东省新建商品住宅工程质量保修。

条文说明：本标准的适用对象为山东省行政区域内处于质量保修

期限内的新建商品住宅工程的质量保修。对于公共建筑、改建、扩建

工程、该标准实施之前已经竣工或交付的商品住宅工程的质量保修，

可参照执行。

1.0.3商品住宅工程质量保修除应符合本标准外，尚应符合国家和山东

省现行有关标准的规定。

条文说明：目前国家尚未发布商品住宅工程质量保修的专项标

准。当进行质量缺陷修复和验收时，应符合国家现行标准《民用建筑

1

修缮工程施工标准》JGJ/T112、《建筑工程施工质量验收统一标准》

GB50300和现行山东省工程建设标准《住宅工程质量常见问题防控技

术标准》DB37/T5157的有关要求。

2

2术语

2.0.1商品住宅commercialhousing

由建设单位建设并出售、出租，供居住使用的建筑。

条文说明：商品住宅包含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅

部分。

2.0.2质量保修qualitywarranty

商品住宅竣工验收交付使用后，应当对一定期限内出现的质量缺

陷由责任方为所有权人履行修复义务的活动。

2.0.3质量缺陷qualitydefects

商品住宅的质量不符合工程建设强制性标准、质量验收标准以及

合同约定的要求，分为严重质量缺陷和一般质量缺陷。

条文说明：质量缺陷包含由于设计、施工、建筑材料等原因造成

的商品住宅质量问题。严重质量缺陷是指对结构构件的受力性能或使

用性能有决定性影响的缺陷。一般质量缺陷是指对结构构件的受力性

能或使用性能无决定性影响的缺陷。

2.0.4所有权人buildingowner

独占性地支配商品住宅合法权利的人。

条文说明：所有权人在法律规定的范围内可以对其所拥有的住宅

进行占有、使用、收益和处分，并受法律保护。所有权人具备住宅的

使用权、所有权，但不具备土地的所有权，可以是自然人、法人和其

3

他组织。

2.0.5保修期限warrantyperiod

由责任方无偿为所有权人进行质量保修活动的起止时间。

条文说明：商品住宅保修期有两个阶段，一个是施工单位对建设

单位的保修期，一个是建设单位对所有权人的保修期。施工单位对建

设单位的保修期限应自工程竣工验收合格之日起计算；建设单位对所

有权人的保修期限应自交付之日起计算。此外代建单位竣工整体移交

的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，应由双方在委托代

建合同中予以约定。而经维修合格的部位，相关方可重新约定保修期

限。

针对建设单位在保修期限内注销灭失的情况，《住房和城乡建设

部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9

号）作了明确规定建设单位应当在商品房买卖合同中明确企业发生注

销情形下由其他建设单位或具有承接能力的法人承接质量保修责任。

本标准中关于保修期限的条款中不再重复类似规定。

2.0.6保修范围warrantycoverage

在质量保修期限内，由责任方无偿为所有权人修复的质量保修所

覆盖的商品住宅质量缺陷部位。

4

3基本规定

3.0.1建设单位应对质量保修负首要责任，勘察、设计、施工、监理单

位应对质量保修负相应的主体责任，所有权人应对质量保修工作予以

配合。

条文说明：《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对建设工

程的施工质量负责；建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部

建设工程质量负责。《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质

量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92

号）要求强化各方责任，突出建设单位首要责任，落实施工单位主体

责任。《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通

知》（建质规〔2020〕9号）明确规定建设单位是工程质量第一责任

人，依法对工程质量承担全面责任，要严格履行质量保修责任，及时

组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题，并对造成的损失先

行赔偿。

因勘察、设计、施工、监理单位原因导致商品住宅工程在保修期

限和保修范围内出现质量缺陷时，应由相应责任主体承担质量责任。

对于维修合格部位在重新约定的保修期限内的质量缺陷，由建设单位

负首要责任。

质量保修过程中，进行现场勘查、修复施工等工作时，所有权人

应予以配合。

5

3.0.2下列情况不应列入质量保修范围：

1不可抗力造成的质量缺陷；

2所有权人使用不当造成的质量缺陷；

3因所有权人原因未及时发现导致质量缺陷扩大；

4所有权人自行拆改及受影响的部位；

5其他第三方原因造成的质量缺陷。

条文说明：本条规定了质量保修免责的五大类情况。第三方是指

除商品住宅所有权人和建设单位之外的其他主体。不可抗力因素例如

地震、泥石流、滑坡、洪水、雷击等人类难以抗拒的自然力破坏。

3.0.3商品住宅工程在保修期限和保修范围内出现质量缺陷时，应按下

列原则进行修复：

1应按查明原因、制定维修方案、修复施工、质量验收的程序进

行修复；

2对于不涉及结构安全的一般质量缺陷，应由建设单位制定维修

方案并组织实施；

3当发生涉及结构安全的质量缺陷时，建设单位或所有权人应立

即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，并应由原设计

单位或委托具有相应资质的机构制定维修方案，责任单位实施修复；

4修复过程中不得损害结构安全性，且不得损害他人利益。

条文说明：当发生因建筑材料、构配件不合格导致的质量缺陷

时，应由相应责任单位承担质量责任。

6

3.0.4质量缺陷修复完成后应进行验收。

条文说明：质量缺陷修复完成后，建设单位应当根据工程情况与

缺陷类型，组织施工单位、所有权人等相关方按照本标准第7章的相

关要求进行验收。

3.0.5对质量保修验收结果产生争议时，建设单位或商品住宅所有权人

应委托相关方共同认可的第三方鉴定机构进行检测鉴定。

条文说明：委托的鉴定机构要经相关方共同认可，鉴定机构要具

备相应资质。

3.0.6对质量保修过程中涉及结构安全的质量缺陷进行检测鉴定时，负

责的机构应同时具备不低于原设计单位资质等级和检测机构资质等

级，出具的检测鉴定结论应客观、公正、科学并承担相应的责任。

7

4质量保修范围

4.0.1商品住宅的质量保修范围应按下列要求进行确定：

1由合同约定；

2正常使用时间内的质量保修范围不应小于本标准第4.0.2条～第

4.0.13条规定的范围。

条文说明：在正常使用时间内，质量保修范围应由合同约定且不

低于本章相关条款的规定。

4.0.2地基与基础工程质量保修范围应包括地基、基础等。

条文说明：现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB

50300规定地基与基础分部工程包括地基、基础、基坑支护、地下水

控制、土方、边坡、地下防水等子分部工程。基坑支护、地下水控

制、边坡等临时性工程，不属于本标准考虑的范畴。为便于实际操作

并参照分部工程、分项工程划分，本条规定的地基与基础工程中的质

量保修范围涉及地基子分部工程、基础子分部工程和土方子分部工程

中的回填土。

4.0.3主体结构工程质量保修范围应包括梁、板、柱、墙、钢构件、楼

梯等。

条文说明：主体结构分部工程分为混凝土结构、砌体结构、钢结

构、钢管混凝土结构、型钢混凝土结构、铝合金结构、木结构等子分

部工程。这是按照材料类型进行的分部工程、分项工程划分。为便于

8

实际操作，主体结构工程质量保修范围没有参照分部工程、分项工程

的划分，而是按主体结构各构件进行划分，规定了其质量保修范围。

4.0.4建筑装饰装修工程质量保修范围应包括外墙面、地面、室内墙

面、门窗、吊顶、轻质隔墙、顶棚抹灰、饰面板砖、室内空间几何尺

寸、栏杆、扶手、装饰性幕墙的墙面及节点等。

条文说明：该条包含了室内、室外装饰装修工程，对于精装商品

房，家具及细部工程也属于保修范围。本标准规定建筑装饰装修工程

中，外墙面质量保修范围应包括外墙涂料及抹灰。

4.0.5屋面工程质量保修范围应包括喷涂或覆盖在屋面上的保温隔热层

与防水密封卷材。

4.0.6防水工程质量保修范围应包括建筑屋面、有防水要求的房间、地

下室、车库底板和外墙面等。

条文说明：现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB

50300分部工程、分项工程中没有单列“防水工程”分部或分项，但

由于渗漏是最常见的一种质量缺陷，本标准中将屋面防水、外墙防

水、地下室防水等涉及防水的部位统称为防水工程。

4.0.7建筑给水及排水工程质量保修范围应包括排水系统、中水系统、

热水系统、给水系统、消防工程管道、水泵及水龙头等。

4.0.8供暖与供冷工程质量保修范围应包括室内热水热源、室内电采暖

管线、供暖与供冷设备及相关配套设备、管道设施、末端散热设施

等。

9

4.0.9通风与空调工程质量保修范围应包括送风系统、排风系统、防排

烟系统、净化空调系统、除尘系统等。

4.0.10电气工程质量保修范围应包括变配电室、供电干线、电气设

备、防雷及接地等。

条文说明：电气工程中涉及的电气设备不包括易损易耗品。

4.0.11智能建筑工程质量保修范围应包括智能化集成系统、信息接入

系统、信息网络系统、安全技术防范系统、火灾自动报警系统、应急

响应系统等。

4.0.12建筑节能工程质量保修范围应包括屋面、外墙、架空或外挑楼

板、不供暖地下室顶板、分隔供暖与非供暖空间隔墙、分户墙、结构

性幕墙等部位的保温工程。

条文说明：外墙包括装配式外墙。

4.0.13室外工程质量保修范围应包括入口台阶、无障碍通道、检查井

等。

条文说明：本标准主要对商品住宅工程分户验收涉及部位的保修

进行规定，小区内市政、园林绿化、小区配套、室外环境等非房屋建

筑工程范畴不在此标准保修界定范围内。

10

5质量保修期限

5.0.1商品住宅工程质量保修期限应由合同约定执行，且不低于本标准

规定的最低保修期限。

条文说明：在施工单位对建设单位的商品住宅保修阶段，保修期

应按照建设合同约定执行；在建设单位对所有权人的商品住宅保修阶

段，保修期应按照购房买卖合同约定执行。两个阶段的保修期限应不

低于本标准规定的最低保修期限。为了查阅本标准的便利性，质量保

修范围及最低保修期限可按表1进行查询。

表1质量保修范围及保修期限

序号质量保修范围最低保修期限

1地基、基础设计使用年限

2回填土5年

3主体结构工程设计使用年限

4装饰性幕墙、幕墙墙面及节点防渗透5年

5玻璃幕墙的玻璃2年

6室外抹灰脱落10年

7室内墙面、顶棚抹灰脱落10年

8装饰装修工程其他分项工程2年

9屋面防水工程5年

10有防水要求的卫生间、房间5年

11外墙面防渗漏5年

12地下室防渗漏10年

13建筑给排水工程采取隐蔽方式安装、共用部位管道10年

14建筑给排水工程消防工程管道、水泵5年

15建筑给排水工程其他分项工程5年

11

序号质量保修范围最低保修期限

10个完整采

16供暖与供冷工程隐蔽方式安装的管线

暖、供冷季

5个完整采暖、

17供暖与供冷工程其他分项工程

供冷季

18通风与空调工程隐蔽方式安装的管线10年

19通风与空调工程其他分项工程2年

20电气工程线缆10年

21电气工程其他分项工程5年

22智能建筑工程2年

23外墙保温工程、架空或外挑楼板保温工程10年

内保温工程、不供暖地下室顶板保温、分隔供暖

2410年

与非供暖空间隔墙及分户墙的保温工程

25屋面保温工程5年

26室外工程入口台阶、无障碍通道、散水5年

27室外工程及其他分项工程5年

5.0.2地基、基础的质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年

限，回填土的质量保修期限不得低于5年。

条文说明：地基、基础是影响建筑结构安全的关键因素之一，其

质量保修期限应按设计文件中规定的年限确定。本标准中的回填土是

指地下室外墙的肥槽回填土、房心回填土，不是影响建筑结构安全的

关键因素。结合我省经济社会发展水平，参照各省市和我省有关地市

的做法，本标准规定回填土的质量保修期限不低于5年。

5.0.3主体结构工程质量保修期限应为设计文件规定的建筑设计使用年

限。

条文说明：夹心保温墙工程属于房屋建筑主体结构工程的一部

分，其质量保修期限应与主体结构保修期相同。

12

5.0.4装饰装修工程的装饰性幕墙、幕墙墙面及节点防渗透质量保修期

限不得低于5年，玻璃幕墙的玻璃质量保修期限不得低于2年，室外

抹灰脱落质量保修期限不得低于10年，室内墙面、顶棚抹灰脱落质量

保修期限不得低于10年，其他分项工程质量保修期限不得低于2年。

条文说明：根据《山东省住房和城乡建设厅关于学习借鉴威海市

扩面调整新建住宅工程质量保修期做法的通知》要求，本标准对住宅

工程质量保修最低期限做出延长调整，来有效解决住宅质量保修问

题。通知中要求将室外抹灰脱落质量保修期限由2年延长至10年；室

内墙面、顶棚抹灰脱落质量保修期限由2年延长至10年。装饰性幕

墙、幕墙墙面及节点防渗透的维修过程复杂，且维修过程存在一定的

危险性，因此建议保修期为5年。玻璃幕墙的玻璃易损耗，故建议规

定保修期为2年。

5.0.5屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质

量保修期限不得低于5年，地下室防渗漏质量保修期限不得低于10

年。

条文说明：《建设工程质量管理条例》规定：屋面防水工程、有

防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质量保修期限为5年。

地下室防水工程因无法拆除重做，维修性质和地基基础及主体结构一

致，因此建议地下室防水工程保修期为10年。

5.0.6建筑给排水工程采取隐蔽方式安装地和共用部位管道的质量保修

期限不得低于10年，消防工程管道及水泵质量保修期限不得低于5

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年，其他分项工程质量保修期限不得低于5年。

条文说明：《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质

量保修期的指导意见》（鲁建质安字〔2022〕4号）规定：给排水管

道、设备安装质保期，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5

年。

在本标准中的隐蔽工程安装的管线一般指不外露的管线，例如精

装修交房的住宅，管线一般都在装修层内。

5.0.7供暖与供冷工程隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10

个完整采暖、供冷季，其他分项工程质量保修期限不得低于5个完整

采暖、供冷季。

5.0.8通风与空调工程通过隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于

10年，其他分项工程质量保修期限不得低于2年。

5.0.7、5.0.8条文说明：《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建

住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字〔2022〕4号）规

定：供暖与供冷系统质保期，调整为5个采暖、供冷季；电气管线、

给排水管道、设备安装质保期，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调

整为5年。隐蔽方式安装的供暖、供冷工程管线维修对居民影响较

大，故其质量保修期限调整为10个采暖、供冷季。

5.0.9电气工程线缆质量保修期限不得低于10年，其他分项工程质量

保修期限不得低于5年。

条文说明：相较于《房屋建筑工程质量保修办法》，本标准针对

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隐蔽安装和共有部位的线缆出现质量缺陷且影响较大的情况，提高了

质量保修期限。

5.0.10智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。

5.0.11建筑节能工程中各分项工程质量保修期限应符合下列规定：

1外墙保温工程、架空或外挑楼板的保温工程质量保修期限不得

低于10年；

2内保温工程、不供暖地下室顶板保温、分隔供暖与非供暖空间

隔墙及分户墙的保温工程质量保修期限不得低于10年；

3屋面保温工程质量保修期限不得低于5年。

条文说明：现行行业标准《外墙外保温工程技术规程》JGJ144中

明确规定外保温工程的使用年限不应少于25年，结合现有的建筑材料

和施工工艺的提高，外保温工程的最低质量保修年限也相应提高为不

低于10年；架空或外挑楼板与外保温工程接近，因此也规定其质量保

修年限为10年；内保温工程、不供暖地下室顶板保温、分隔供暖与非

供暖空间隔墙的保温工程由于受到外界环境的影响较小，质量保修年

限为10年；屋面保温工程由于受到外界影响因素比较多，特别是上人

屋面的保温工程影响会比较大，因此质量保修年限为5年。

5.0.12室外工程入口台阶、无障碍通道、散水及其他分项工程质量保

修期限不得低于5年。

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6质量缺陷与修复

6.1认定

6.1.1质量缺陷认定主体应为所有权人、建设单位、施工单位等相关

方。

6.1.2接到质量保修诉求后，建设单位应组织所有权人、施工单位等相

关方进行现场勘查，对质量缺陷、保修范围、保修期限进行认定。

条文说明：当接到所有权人的质量保修诉求后，建设单位要组织

所有权人、施工单位及其他责任主体共同到现场查看，认定是否属于

质量缺陷，是否在保修范围、保修期限内。

6.1.3对于投保质量潜在缺陷保险的商品住宅工程，质量缺陷认定和处

理可由承保机构负责。

条文说明：质量潜在缺陷保险是指由建设单位向承保机构购买，

在保险合同约定范围和期限内，对在正常使用情况下出现的损坏或影

响原设计使用功能的质量问题，由承保机构履行维修或赔偿义务的保

险产品。为进一步落实建设单位质量首要责任，建立住宅工程质量风

险保障机制，山东省住房和城乡建设厅印发了《关于在住宅工程中推

行工程质量潜在缺陷保险制度的指导意见（试行）》，对已投保住宅

的购房人（或使用人）提出的维修或索赔申请，属于保险责任范围内

的，承保机构按照保险合同约定时限组织快速维修或先行赔付。本条

规定，对于投保的工程，可由承保机构负责组织质量缺陷认定及后续

16

的处理。

6.2质量缺陷

6.2.1当地基与基础工程出现下列情况时应进行修复：

1地基基础不均匀沉降；

2沉降值影响结构安全或正常使用；

3回填土塌陷。

条文说明：建筑地基基础沉降及长期荷载作用下地基变形对上部

结构的影响程度，应符合现行国家规范《地基基础设计规范》GB

50007的规定要求。

6.2.2当主体结构工程出现下列情况时应进行修复：

1构件的变形大于允许挠度限值；

2钢构件表面锈蚀程度达到B级及以上等级；

3裂缝达到有害裂缝宽度。

条文说明：钢筋混凝土的挠度限值做以下要求：当lo<7m时，挠

度限值为lo/200；当7m≤lo≤9m时，挠度限值为lo/250；当lo>9m

时，挠度限值为lo/300。其中lo为构件的计算跨度，计算悬臂构件的

挠度限值时，其计算跨度lo按实际悬臂长度的2倍取用。

钢结构锈蚀等级共分为以下四个等级：

A级：钢材表面完全覆盖粘附的氧化皮几乎无铁锈。

B级：钢材表面已开始锈蚀，氧化皮开始成片脱落。

C级：钢材表面上的氧化皮已锈蚀或可刮除，但裸眼可看到轻微

17

锈点。

D级：钢材表面上的氧化皮已锈蚀剥落，裸眼可看到大量锈点。

无害裂缝是指肉眼看不到的、内部固有的一种裂缝，它是不连贯

的，宽度一般在0.05mm以下且不再扩展。此种裂缝是结构本身固有

的微观裂缝，在荷载不超过设计规定的条件下，一般视为无害。宽度

在0.05mm以上或持续发展可能会影响到结构性能、使用功能和耐久

性的裂缝，称为有害裂缝。

6.2.3当建筑装饰装修工程出现下列情况时应进行修复：

1楼地面起砂、空鼓、开裂，墙面及顶棚超过规范要求的裂缝；

2门窗变形、渗漏、脱落，门窗出现开关不灵活、关闭不严密、

倒翘；

3玻璃松动、破损；

4室内空间几何尺寸偏差超过15mm、极差大于20mm；

5装饰性幕墙构件及连接件损坏等。

条文说明：室内空间几何尺寸主要是指净高、净开间、净进深。

根据《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》（鲁建质监字

〔2022〕1号）的规定，净高、净开间、净进深的允许偏差为±

15mm，极差不应大于20mm。当室内空间几何尺寸超过该偏差时，应

进行修复。

在装饰装修工程质量缺陷中面层空鼓不超2处时，认定为一般质

量缺陷，不进行保修，超过2处时必须保修。

18

6.2.4建筑屋面防水层和地下室出现渗水、漏水、积水等情况时，应进

行修复。

6.2.5当建筑给水排水及供暖与供冷工程出现下列情况时，应进行修

复：

1生活用水被污染、爆管漏水，上水管道渗漏，下水管道倒坡、

堵塞及渗漏等；

2供暖与供冷系统不能正常循环运行，供暖与供冷管道破损、开

裂，管道附件损坏等。

条文说明：当发生建筑给水排水质量缺陷时应立即采取有效措

施，以节水、防止污水泛滥。因管网供水质量造成的给水排水系统不

能正常循环运行的情况，不在质保范围内。

6.2.6通风与空调工程出现风管漏风，风机运转不排风，风机振动过

大，除尘系统失效等情况时，应进行修复。

6.2.7建筑电气工程出现电器设备不能使用，电线不满足设计使用功

能，开关、插座轻微漏电，接地、防雷装置异常等情况时，应进行修

复。

6.2.8智能建筑工程出现电子监控、红外线报警、门禁等系统失灵，火

灾报警、应急响应系统失灵等情况时，应进行修复。

6.2.9当建筑节能工程出现下列情况时应进行修复：

1外墙外保温出现超过规范要求的裂缝、渗漏、脱落；

2保温材料连接件与主体结构的锚固松动或脱落；

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3屋面保温卷材起鼓或厚度不均匀等。

6.2.10室外工程出现入口台阶、无障碍通道的损坏等情况时应进行修

复。

6.3修复要求

6.3.1商品住宅工程质量缺陷修复应符合下列要求：

1应消除质量缺陷对建筑性能或功能的影响；

2应采取保持设计原貌、无明显处理痕迹的修复工艺。

条文说明：质量缺陷修复时，要消除质量缺陷对商品住宅性能和

功能的影响，恢复原有的性能和功能。要采用合适的修复工艺，尽量

保持设计原貌，最大限度地减小处理痕迹。

6.3.2商品住宅工程质量缺陷修复步骤应包括施工准备、缺陷部位清

理、修复施工、作业现场清理及恢复原状。

条文说明：施工准备阶段包括编制专项施工方案、专项成品保护

方案、应急处理预案、材料与仪器设备准备、人力资源准备、测量放

线等。缺陷部位清理是指对缺陷部位进行拆除、清理杂物，为修补施

工提供作业面。作业现场清理及恢复原状是指修补施工完成后，对施

工现场仪器设备、剩余材料、产生的建筑垃圾等进行清理，恢复原

状。

6.3.3商品住宅工程质量缺陷修复材料选用应符合下列要求：

1修复材料性能不应低于原材料性能；

2修复材料应符合环保要求；

20

3宜选用绿色建材。

条文说明：选用的修复材料性能不应低于原使用材料的性能，例

如原设计采用C40混凝土，修复时应采用C40及以上强度等级的混凝

土。所选用的修复材料均要满足国家和山东省有关标准规范环保要

求，特别是室内修复材料的辐射性能等不能超标。按照绿色施工要

求，鼓励选用获得绿色建材评价认证标识的修复材料。

6.3.4商品住宅工程质量缺陷修复施工除应符合国家现行标准《既有建

筑鉴定与加固通用规范》GB55021、《民用建筑修缮工程施工标准》

JGJ/T112的规定外，尚应符合下列要求：

1应采用低噪声、低振动施工工艺和机械设备，必要时应采取隔

声和隔振措施；

2进场材料应有序存放，修复施工产生的建筑垃圾应及时清运离

场；

3在施工过程中应采取避免或减少光污染的措施；

4修复施工期间，对不维修的部位应做好相应的防护措施；

5应采取减少夜间作业时间的施工措施。

条文说明：当在楼内进行修复施工时，要特别注意进场材料和建

筑材料堆放，避免楼面超载。

6.3.5商品住宅工程质量缺陷修复过程中不论其范围大小，均应考虑满

足下列应急功能的要求：

1防倒塌的整体牢固性；

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2紧急状态人员设备从建筑中撤离的安全性；

3防火设施工作性能的可靠性。

条文说明：对于各分部工程的维修效果，除了与其所采用的方法

有关外，还与该建筑整体现状有着密切联系。本规范要求保修人员在

承担局部维修时，应对建筑整体进行检查与评估，以确定是否需做相

应的加强。此外，应保证在维修过程中建筑、人员在紧急状态和灾害

作用下的安全，以使人员从既有建筑中安全撤离。

6.3.6商品住宅工程质量缺陷修复后，施工单位应自行或委托第三方进

行修复效果验证。

条文说明：修复效果可以采用目测、仪器测量等方式进行，可以

自行验证，也可以委托具有检测资质的第三方进行验证。修复效果应

达到设计要求。

修复后其混凝土强度、砌体结构强度应符合设计要求。钢构件在

修复完成后应涂刷防锈、防腐涂料。防水工程质量缺陷修复后应进行

闭水、淋水试验检测修复完成后效果。线路、开关、插座及用电设备

修复后应使用万用表、兆欧表等仪器检测修复完成后效果。通风与空

调工程质量缺陷修复后应进行试运转调试。消防报警设施、防盗报警

探测器、监控摄像头、楼宇自控系统等智能化系统的修复应按国家现

行有关标准执行。检测使用的仪器性能应稳定可靠，精度应高于测定

对象的级别，并符合国家有关计量法规及检定规程的要求。

在有条件时，修复验证过程可由所有权人、建设单位、施工单位

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等相关方共同参与。对修复效果验证结果产生争议时，建设单位或商

品住宅所有权人可委托相关方共同认可的第三方检测机构进行修复效

果验证。

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