2024年房地产行业专题报告：地产长期格局确立细分领域长牛

2024年房地产行业专题报告：地产长期格局确立细分领域长牛房地产行业长期发展格局确立商品房回归商品属性克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模是2016年以来单季度最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长超4倍。收储转保障住房的战略意义杭州打响收储第一枪2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，与“以旧换新”不同的是，杭州收购模式主要面向已建未售的库存，而非二手房，打响收储模式去库存第一枪。收储的长期意义：以西安为例测算土地市场收储对房地产市场长期具有深远的意义，能够改变目前土地财政仅靠卖地获取收入的困境，将房地产相关的收入从一次性收取转变为长期稳定现金流。以西安为例：1）西安市土地市场现状：西安2023年土地出让收入936亿元（同比-6%），出让面积9073亩（同比-13%），每亩1032万元（同比+8%）。因房地产供给侧持续出清，我们认为重点城市长期会延续“量少价优”的趋势。未来假设每年土地供应面积减少15%。参考发达国家房地产市场进入成熟期，新房成交占高峰时的3-4成，我们假设到2030年土地减少进入瓶颈期，土地出让面积稳定在2900亩左右，土地出让收入稳定在400亿元。2）测算关键假设：西安“十四五”规划中保障住房供应目标为30万套，我们认为长期供应套数还会增加。根据西安住建公开分配保障型租赁住房的信息，每平米租金在63元/平/月。我们假设西安在24-25年通过新房收购加紧转化保障型租赁住房，25年达到35万套，30年达到60万套，随后房源稳定在60万套不再增加。假设保障性租赁住房租金涨幅为每年5%。测算结果：2030年保障性租赁住房的租金收入和2030年土地出让收入达到相同水平，此后保障型租赁住房的租金收入超过土地出让收入。3）如果保障型租赁住房租金涨幅每年为2%，保障房面积70平，则在2035年达到租赁收入和土地出让收入持平。地产板块拐点复盘2008-2009年周期复盘地产板块持续时间：2008.10-2009.07约10个月。2009年7月二套房贷政策收紧后板块回调，但后续随市场热度继续上涨。直到国务院明确发出信号开始新一轮政策收紧。本轮周期地产估值地产开发商估值方法主要包括PE估值法、PB估值法及NAV估值法：NAV估值法：假设条件较多，各家计算差异大，股价和NAV折价率之间的关联性不强。PE估值法：市场上行时，地产企业扩张速度快，业绩增速较高时期适用性强，下行周期中适用性较差（周期股反转时PE偏高）。PB估值法：市场下行时，可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位。当行业基本面走弱，清算价值变低，PB则会下行。0.5xPB等同于将地产公司资产打包以5折的价格出售。部分已经出险的房企PB低至0.1倍，不仅意味着资产价格折扣率较高，同时也意味着失去流动性。以龙头房企【保利发展】为例：2024年5月17日收盘价为11.2元/股，对应PB估值为0.60x。估值修复第一阶段：房企稳定经营有保证，但资产仍能降价销售。PB=0.8x（参考2023H2保利降价销售阶段PB均值）；估值修复第二阶段：基本面出现企稳，房价止跌且开始进入修复通道。PB在1x-1.5x区间（参考下行周期开始前PB估值）；估值修复第三阶段：供给侧出清带来行业集中度提升，房企竞争压力减少，利润率修复，拿地权益比提升，净资产提升。PB在1.5左右，资金面推动PB可能会触到2x（参考2018年小周期高点）当PB在1倍以上时，股价弹性取决于基本面修复斜率，基本面修复斜率取决于财政发力力度。细分领域长牛企业本轮周期看好细分领域长牛+中介我们认为本次房地产市场修复，尤其是新房市场的回暖，仍然需要二手房市场的带动，其核心原因在于新房市场的部分需求的释放需要二手房置换链条通畅。在房地产行业基本面触底修复的初期，我们认为应该重点关注中介公司的经营业绩改善，关注贝壳-W，我爱我家。短期：在房地产基本面还未企稳时，龙头中介公司凭借资源和资金优势，逆势扩张，加剧行业洗牌和竞争格局的优化。以贝壳2023年业绩为例，2023年公司总交易额3.14万亿元，同比+20.4%。长期：借鉴发达国家经验，当房地产行