2023年南山控股研究报告：公募RETIS助力业务积极扩张

2023年南山控股研究报告：公募RETIS助力业务积极扩张1.依托南山集团，多业务起头并进南山控股是一家以房地产开发为支柱性业务，以仓储物流为战略性业务，以产城综合开发为辅助性业务，且同时涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务的企业集团。公司成立于2001年，其前身为2009年在深交所上市的雅致股份。公司的实际控股方中国南山开发（集团）股份有限公司，是新中国第一家股份制企业。南山开发集团涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理、智能制造及新能源等诸多领域，业务覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、长江经济带、成渝双城经济圈等国内40多个重点城市。起步于深圳赤湾，以“地产+物流”为双主业。1982年控股股东南山开发集团成立，1984年深圳赤湾石油基地股份有限公司（深基地）成立，南山地产萌芽，从深圳赤湾起步涉足房地产开发业务。2002年深基地在上海宝山投资第一个高端物流园区，集团高端仓储物流园区业务起步。2011年宝湾物流运营平台成立。2015年，集团整合雅致股份业务并将其更名为南山控股。2018年南山控股以发行A股股份换股方式成功吸收合并深基地，正式成为以“地产+物流”为双主业、产业结构多元化的集团公司，是国内第一家物流地产A股上市公司。2020年首次成功发行类RIETs产品。以房地产开发为主要收入来源，2022年营业收入保持稳步增长。2022年公司实现营业收入121.50亿元，同比增长8.7%。营收的增长主要得益于房地产业务收入及制造业务收入的稳步增加。其中房地产业务收入增加14.55亿元，同比增长23.61%；制造业务营业收入增加值为7.27亿元，同比增加57.70%，主要原因在于合同订单量增加。公司的营业收入主要来源于房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务及制造业务，其中房地产业务的营收占比常年保持在55%左右，是公司的主要收入来源。公司的制造业务主要包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务。2022年8月公司拟将天津宝湾等4个仓储物流园区底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。该项目的初始估值逾20亿元，能够进一步提高公司的资产管理能力、拓宽融资渠道。同时公司坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，不断提高资金使用效率，积极调整债务结构，降低融资成本。仓储物流业务：公司提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配等全方位现代物流和供应链业务服务。同时公司不断优化创新宝湾物流商业模式，推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力。2022年度公司仓储物流业务实现营业收入16.23亿元，同比增长5.53%。截至2022年末宝湾物流在全国范围内拥有或管理81个智慧物流园区，运营、管理和规划在建仓储面积逾940万平方米。房地产业务：公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，始终坚持长三角、粤港澳大湾区等城市群核心区域的战略布局，积极探索“住宅+”转型业务发展方向。同时公司适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。2022年度公司房地产业务实现营业收入76.18亿元，同比增长23.61%。产城综合开发业务：公司坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，结合行业特点与自身资源禀赋积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，将园区、产业和城市进行有机结合。2022年度公司持续提升园区运营管理能力，积极打造标杆项目，在重庆、德阳与无锡等多个项目上取得突破。同时公司长三角、大湾区各资源体，结合项目发展需要，挖掘在存量项目商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化地。2022年度产城综合业务实现营业收入7.78亿元，同比减少57.63%。2.物流总额增速较快，公募REITs、物流园区发展前景广阔2.1.社会物流总额增速恢复，工业、消费物流稳定增长2022年，我国物流呈现坚实复苏态势，实体经济持续稳定恢复拉动物流需求快速增长。2022年全年社会物流总额347.6万亿元，同比增长3.70%，两年年均增长7.70%。产业结构的调整直接影响物流总额结构，工业品物流及消费物流保持恢复性增长，进口物流增速有所放缓，新兴制造业的发展对社会物流总额的引领带动作用不断凸显。创新动能有效增强，工业制造物流需求较快增长。2021-2022年两年间工业物流需求总体保持较快增长，2022年工业品物流总额同比增长3.20%，两年平均增长7.10%。其中制造业中出口相关以及高新制造业物流需求发展较好，装备制造业、高技术制造业物流需求是工业物流恢复的主要拉动力。电商、网购拉动消费物流实现恢复性增长。2022年消费物流保持恢复性增长，单位与居民物品物流总额同比增长11.11%。2023年一季度我国平均月快递寄递量达到了113.9亿件，寄递量和增速显著高于上一年同期水平。我们认为电商行业在未来的几年仍将是带动快递业务量增长的主要动力之一，若叠加需求释放和扩大内需、消费升级等因素，预期快递业务量有望迎来一个较大幅度的增长，为仓储物流行业的发展提供稳定的物流货运需求。2.2.物流园区数量持续增长，侧重多功能化的增值服务根据2022年12月中国物流与采购联合会发布的《第六次全国物流园区（基地）调查报告》，全国符合本次调查基本条件的各类物流园区共计2553家，较2018年时的1638家增长55.9%。4年间我国物流园区总数年均增长11.7%，增速总体上保持较快态势。物流园区的建设与交通线路紧密融合。在建和运营的物流园区中，周边5公里内有高速公路出入口的占比达到67.3%。在建和运营的物流园区中，24.2%的园区引入铁路专用线，45.6%的园区内部或周边5公里内建有铁路物流基地（货场）、港口码头或机场等货运枢纽。34.5%的园区内部或周边建有铁路货物基地（货场），13.7%的园区内部或周边建有港口码头。运营强度不断提升，提供多样化的增值服务。2022年运营园区平均物流强度为500.8万吨/平方公里/年，较2018年调查的404.6万吨/平方公里/年增长23.8%。园区运营的物流强度相较于2018年有了明显的提升，近40%物流园区的物流强度在500万吨/平方公里/年以上。从增值服务来看，可提供综合物流与供应链解决方案、设施设备租赁服务的运营园区占比较高；可提供贸易代理、保价运输等业务的运营园区占比均超过了20%；保理、提单质押等创新金融物流业务拓展相对缓慢。2.3.REITs政策指引不断完善，首批项目提供良好范本相关政策指引不断完善，基础设施REITs前景广阔。2020年4月证监会与发改委发布文件称开展基础设施领域REITs试点相关工作，在重点领域以个案方式先行，做好项目储备等前期工作。2021年12月，发改委发布文件称加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环，投资者及开发商对相关项目的支持力度也将进一步提升。首批仓储物流REITs存续期内收入稳定增长，为后续项目提供良好的范本。2021年4月沪深交易所正式接受首批基础设施公募REITs项目申报。2021年6月，首批上市的9支公募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产；由于仓储物流市场需求稳定增长以及优质新增项目稀缺，两支产品上市以来深受投资者的认可。2022年全年中金普洛斯项目收入为3.58亿元，可供分配金额为2.66亿元；红土创新盐田港项目收入为1.18亿元，可分配金额为0.41亿元，公募REITs实质性地使得投资者及开发商对仓储物流行业的兴趣进一步提升。3.稳步发展仓储物流，光伏REITs多维度拓宽业务3.1.稳步发展仓储物流业务，业绩保持良好增长以打造供应链生态圈为目标，2022年主营业务发展稳定。公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供包括高端仓储、智能仓配、物流增值、供应链金融等在内的全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。2022年宝湾物流实现营业收入16.36亿元，同比增长11.2%，这主要得益于园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。宝湾物流的主营业务堆存仓储业务多年来发展稳健，2022年实现营业收入13.47亿元，同比增长近17个百分点。物流园区经营完善，稳定布局优质项目。2022年，宝湾物流仓库平均使用率为87.2%，主要是受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响，同比有所下降，但整体空置率低于市场平均水平。且各主要物流园区的出租率基本上保持在95%以上，公司核心业务抗风险波动能力依旧坚韧。截至2022年末，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理81个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。深耕重点城市，稳步扩展物流网络。公司根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京等重要物流节点城市。2022年，公司通过多元化的拿地方式，实州速能、南京高新等9个项目，年内新增获取土地面积共963亩。其中，南京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个项目是公司参与投资设立的合伙企业首次以资产包并购的方式获取的优质物流资产，宝湾物流作为资产管理人提供运营管理服务，公司仓储物流基础设施网络布局进一步完善。近两年宝湾物流尚有多个处于建设期或运营期的仓储物流项目，2023年计划开工及继续建设17个项目。未来公司将以加强成本控制、进度管理及质安检查为重点，以市场及客户需求为导向，持续优化产品的设计标准，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标。3.2.增发中国核能科技，布局光伏业务2021年11月14日，公司通过参与港联交所上市公司中国核能科技有限公司定向增发，以每股0.882港元认购538,94.3万股股份获得其发行后29.1%的股权，并成为中国核能科技第一大股东。作为行业领先公司，资源储备丰富。中国核能科技集团是业内最早从事新能源发电业务的公司之一，主编和参与了各种行业标准的制订，具备国际领先的太阳能热发电集热场系统。公司在行业内有较多积累，未来具备较好的增长潜力。2022年度公司实现营业收入19.10亿元；净利润0.88亿元，同比增长1.69%。光伏发电前景可期，南山控股公司用电需求广阔。2022年我国太阳能发电装机容量达到了3.93亿千瓦，同比增长28.08%，在绿色能源发电中所占的比重不断提升。宝湾物流目前已在国内战略布局了80余座高端综合物流园区，规划在建及成熟运营物流设施总面积逾940万平方米。此外，公司产城综合开发业务已累计获得计容建筑面积近200万平方米，拓展光伏发电业务可有效满足这两部分客户的用电需求。增加营收与共享商业资源并举，预计2023年内实现并网发电。通过本次投资公司一方面拓展对屋顶分布式光伏业务的开发，为客户提供更加高效的电力服务，在增强客户粘性的同时增加业务收入；另一方面双方还可实现区域商业资源共享，实现公司整体价值提升。目前南山控股正与中国核能科技下属公司中核南京就园区屋顶光伏建设初步选定试点园区，正进行协议签订、场地勘察、方案审批等流程，预计将在2023年内完成施工并网发电。3.3.发行类REITs盘活存量资产，多维度拓宽融资渠道明江宝湾与广州宝湾类REITs资产增值可观，成功发行提供良好的范本。2020年12月公司以上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园作为底层资产，成功发行类REITs18.5亿元。此次发行类REITs的底层资产——上海明江宝湾与广州宝湾的资产账面价值为6.24亿元，评估后的资产评估价值为18.78亿元，增值率达到了300.96%。净资产的账面价值为2.31亿元，净资产的评估价值为15.86亿元，增值率为686.58%。此次类REITs项目发行的成功为之后公司发行类似的公募REITs提供了良好的范本。拟发行公募REITs，仍有充足的项目储备。2022年8月公司发布公告称拟以天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园及嘉兴宝湾物流园等4个项目作为底层基础设施项目，发行公募REITs。截至2022年末公司在全国范围内拥有并管理81座智慧物流园区，运营、管理和规划在建仓储面积940万平方米，公司仍有充足项目储备及可观的发展潜力。受益于投资性房地产项目的增值，资产、净资产项目增值明显。2022年8月4个底层基础设施项目的总资产的账面价值总额为7.45亿元，资产基础法之下总资产的评估价值为20.16亿元，增值率达到了270.60%。净资产的账面价值总额为5.77亿元，对应的净资产评估价值为18.4亿元，增值率为318.90%。高资产增值率的主要原因在于投资性房地产项目评估金额的大幅增值。由于项目的资产取得时间较早，得益于近年来房地产市场价格的较快增长，投资性房地产项目的总计增值金额为14.3亿元，平均每个项目的增值金额达到了3.58亿元。募集资金将用于仓储物流设施，预计交易完成可带来4.9亿元的归母净利润。此次交易宝湾物流作为原始权益人，取得的款项将继续用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略化、规模化布局，主要为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金。本次发行公募REITs可帮助公司盘活物流园资产，实现宝湾物流轻重资产模式的并举联动，完善“募投建管退”的全流程资产管理运作能力。公司预计交易完成可实现归母净利润约4.9亿元。4.房地产业务：坚持深耕核心城市，土储资源丰富2022年，在房地产行业供需两侧未完全恢复、全国房地产市场整体仍处于下行阶段的总基调之下，公司房地产开发业务始终坚持“稳健安全”的经验理念。截至2022年末，公司房地产业务已进入全国14个城市，累计开发68个项目，累计可运营项目19个，同时对外运营输出2个项目。近三年营收波动较大，占总营收比重略有下降。最近三年房地产业务营业收入及营业利润整体下降，占公司总营业收入的比重也略有下降。2020年房地产业务实现营业收入87.57亿元；2021年实现营业收入61.63亿元，同比下降30%；2021年实现营业利润9.01亿元，同比下降34%。受益于2022年以来公司内部积极贯彻均衡发展的策略，2022年房地产业务实现营业收入76.18亿元，同比增长23.61%；实现营业利润12.00亿元，同比增长33%；实现全口径销售金额150亿元，权益销售金额75.5亿元。土地交易市场遇冷，地产企业更加关优质投资机会。房地产行业大环境遇冷的背景之下，全国的房地产土地交易不及预期。各级政府供给土地以核心城市优质地段为主，且持续优化拍地规则，降低对配套设施的要求，以期提高房企的积极性。但由于地产需求端的低迷，土地市场需求低于预期，房地产企业更加关主要城市核心区域的投资机会。2022年12月全国累计房地产购置面积为100.52百万平方米，同比下降53.40%；累计房地产土地成交价款为9165.97亿元，同比下降48.40%。坚持深耕主要城市，土地储备项目丰富。公司坚持聚焦长三角、粤港澳大湾区及华中、成渝等热点区域的一线或强二线城市，保持审慎务实的拿地节奏。2021年公司在东莞、苏州、成都及深圳等地共计购得21宗地块，获得土地面积111.3万平方米，同比增长528.06%，权益地价总额约150.4亿元。2022年公司购得上海及成都等地共计3宗地块，获得土地面积9.62万平方米，同比下降91.36%；计容建筑面积18.1万平方米。同时公司始终保持一定数量的土地储备与土储项目的合理布局。2022年末公司房地产业务累计持有土地面积103.41万平方米，计容建筑面积200.34万平方米。2022年末地产土储项目主要集中在华中及华东地区：华中地区占比36.59%，华东地区占比31.22%。项目预售金额较大，未来几年可带来丰厚的营收回报。截至2022年末地产销售合同负债合计70.8亿元，预计将于未来两年陆续结转。随着这些地产开发项目陆续地竣工并投入运营，已实现的预售金额将结转为房地产业务的销售金额，预计会为公司带来持续稳健的营收增长。例如深圳悦时光项目2022年预售金额为2.96亿元，预计2024年7月竣工，预售比例为37%；上海虹桥领峯项目2022年预售金额为14.26亿元，已于2022年12月竣工，预计将会为2023年公司地产业务的营收带来积极的反馈。未来坚持稳中求进的总基调，增强风险抵御能力。2022年地产行业内发生了房企暴雷、项目停工等系统性风险，市场主体信心仍未完全恢复，地产行业前景形势仍不明朗。截至2022年末，公司地产权益可售货值约400亿元，主要分布在上海、深圳、成都等城市。基于审慎原则，公司对2022年度房地产业务存货计提跌价准备1.29亿元。2023年公司房地产开发业务将贯彻稳中求进的总基调，以增强风险抵御能力为目标，采取积极灵活的营销与投资策略，同时适当调整地产项目的定位，以加速资金回笼，加快项目去化，做好“稳增长、促回款、防风险、保安全”工作，坚持“以销定投”的策略，实现稳健发展。5.产城综合开发业务：聚焦主题园区，打造标杆项目公司产城综合开发业务以“聚焦主题产业园区和高标准厂房”为主线，结合宏观政策导向、行业发展趋势及自身资源禀赋，提供精细化的运营服务以满足入园企业的实际需求。同时公司精准建设打造园区配套体系，以运营管理及商拓展为重点，借助数字化系统赋能园区日常管理，努力将园区、城市与企业进行有机结合。政策扶持力度不断加大，产业园区前景广阔。2021年3月自然资源部发文称促进土地资源节约集约和高效利用，进一步规范工业项目建设用地的管理。2021年7月发改委在总结深圳经济特区的成功经验时称要大力推广“工业上楼