(中国20年)关于房地产趋势的预测课件

“沸腾的中国20年”

关于房地产趋势的预测人类预期未来的基本模式这是一次软着陆我们再也不会有衰退了！风险太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市场的运行方式是曲线上升2.我们的预期方式是直线式的3.即使是长期牛市，也会发生重大调整人类投资的三大现实关键概念次要因素随机事件宏观调控措施油价/美国次按揭关键基本因素市场趋势什么是“关键基本因素”总体经济发展金融：抵押贷款利率和可承担性规划：区域市场边界人口：由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势Genericdescriptionofthe4factors关键基本因素房屋购买的人口统计学（一）中国的人口年龄分布房屋购买的人口统计学（二）对经济产生重大影响的关键年龄通货膨胀（进入劳动力市场后年）生活中的事件进入劳动力市场革新成家购买第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休（通货膨胀率下降净财产的高峰慈善活动的高峰平均年龄２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３房屋购买的人口统计学（三）不同年龄的房屋购买总量不同年龄组购房的平均价格不同年龄组拥有房产的平均价值首次购房与再次购房真正的顶点出现在人口高峰期日本、香港、台湾、美国时间价格小波浪及其特点时间（年）价格金融与房地产市场：2008双紧主题开发商贷款直接融资、外资、银行信贷个人抵押贷款首付、利率、转让限制币值：

重估金融与房地产市场金融与房地产市场：2008双紧主题2007.9.27中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。金融政策。政府实施提高政策，加大多套房购房压力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场2007.12.11中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。细化前期颁发的金融政策。政府规范第二套房标准，统一商业银行执行细则。个人抵押贷款首付、利率、转让限制金融与房地产市场：2008双紧主题2008年1月7日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.2695元，再创汇改以来新高，人民币呈现加速升值迹象。大背景1：区域市场重建重要基础设施：城市地铁和城际快速交通“城市中国”主题：城市群的诞生市场规则一体化：一刀切的全国市场统一重要民生安排：教育、医疗和安居保障大背景2：新百万富翁经济“投资中国”主题：沸腾的21世纪中产阶级迅速崛起：大学受教育人数逐年迅速增长2007年：495万人1980年：22万人复合增长率：24.7%家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长2006年中国人均GDP达到15931元，比1978年增长42倍，复合增长率达到16.8%2006年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人复合增长率：16.8%1998年：53407亿元2006年：161587亿元1978年：211亿元复合增长率：39.4%2006年中国居民储蓄余额达到161587亿元，比1978年增长767倍，复合增长率达到39.4%家庭财富：家庭年收入超过25000美元的富裕家庭户数将由2005年的290万户增加到2015年的850万户2006年：11372元/人1999年：5854元/人复合增长率：10.0%年份户数可支配收入2005年290万户180亿美元2015年850万户1170亿美元增长率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上的富裕阶层户数数据来源：万事达卡国际组织，《万事达卡中国富裕阶层调查报告》，2007年8月资产达百万美元以上的中国家庭在过去5年翻了一番，达到31万户，年均增长23.4%，排在美国、日本、英国、德国之后，位居全球第五。未来5年，将再增长1倍，达到60.9万户；10万美元以上家庭户数2011年将达到640万户。家庭年收入在25000美元以上的富裕阶层中39%分布在北京、上海、广州，预计到2015年三个城市富裕阶层的比例将上升到47%。富裕阶层中，有65%拥有2套住房，26%拥有3套住房，平均面积184平方米，8%的拥有4套住房。大背景2：新百万富翁经济资产的增长速度高于收入的增长速度公众股票投资的S型曲线“投资中国”主题：沸腾的21世纪投资革命将席卷每一个家庭大背景3：世界经济和人口变化世界人口增长的历史全世界的人口出生率下降2008年的核心城市：北京、上海、深圳、广州观点120%的富裕家庭，过了购买高峰；之后购买房产的数量会下降；数量性增长取决于60%的中等收入家庭观点2投资者数量与宏观调控密切相关观点3M型社会加剧观点4商业、写字楼和出租物业恢复性的强劲需求观点5币值升值效应观点6营销特色