如何正确收购一个商业项目

如何正确收购一个商业项目一个商业地产项目失败，往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损，因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的一个重要手段，同时对整个房地产市场的发展也有积极的影响。一商业地产项目状况拟收购一个商业地产项目，首先对该商业地产项目的具体情况进行必要的法务审查，主要包括以下几方面：1土地情况是否合法取得国有土地使用权？土地用途是否是商业用地？如果是商业用地，剩余土地使用年限是多少？土地出让金是否足额缴纳？土地上是否有他项权利？土地是否被查封、预查封？是否以土地对外进行担保？

落实上述情况，看是否符合收购方的要求。2项目开发情况是否完成拆迁，并足额支付拆迁补偿款？项目具体进度？是否取得规划许可？规划许可的具体内容？建设工程进度如何？是否存在预期交付风险？各项政府审批备案手续（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，建设工程是否已经结算完成）是否完备？是否存在预期办理权属证书的风险？日后办理产权证书是否存在障碍？3项目资产情况是否取得房产权属登记？资产权属是否清晰？有无他项权利？有无查封、预查封等？4招商情况现在商业项目往往在开发商拿完地，并对项目完成市场定位、概念设计后，就需要按项目定位进行招商。特别是如万达的订单式商业地产项目，在建设之前就已与主力店签订协议，商业地产项目的规划建设是依照主力店的要求而进行的，因此对商业地产项目进行收购，必须了解该项目的前期定位，是否与主力店签订协议？商业地产项目的招商情况？二股权收购模式股权收购模式，主要是收购方购买持有商业地产项目的公司（以下简称“目标公司”）的股权，通过持有目标公司股权间接持有该商业地产项目。在对目标公司进行股权收购时，应关注的法律要点主要包括以下几方面。目标公司的股权权属状况股权收购目标是取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查，以确保收购后的股权权属不发生争议。对目标公司的股权权属状况的审查主要涉及以下几方面。

1、查明目标公司股东是否按照公司章程的规定足额缴纳其所认缴的出资额。

2、查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷，如果股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。

3、查明目标公司的股权性质，如果是国有股权，则必须按照法定程序进行交易，否则将导致股权转让合同无效。收购国有股权需经国有资产管理部门审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内挂牌，才能签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。目标公司股权转让合法性项目公司并购中，项目公司与原债权债务人并未因为发生并购，而改变债权债务的法律关系，因此项目公司的财务风险将直接影响受让方受让项目公司后的正常运行。5项目公司重大合同风险商业地产项目通常会涉及重大的合同，例如和商业地产项目承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等，这些重大合同是否能够适当履行，作为受让方来说必须全面的了解分析其中的法律风险，稍有不慎可能会给公司带来重大的诉讼或仲裁，将直接影响项目公司运营。6项目公司或有债务风险或有债务问题是公司并购中必须注意的问题，作为项目公司的受让人来说无法彻底了解项目公司对外担保以及项目公司转让方的不实陈述，一旦或有债务发生，将有可能给项目公司带来不可估量的损失，因此如何解决项目公司并购中的或有债务问题，是项目受让方不得不慎重问题。7

重大诉讼仲裁风险作为项目公司的受让方来说，了解项目公司的是否涉及重大诉讼和仲裁，是项目公司并购中必要程序，同时要正确的评估项目公司涉诉将会给项目公司带来的不利后果。8项目公司并购中的其他法律风险除了以上必须要关注的法律风险外，作为项目公司受让方还必须关注项目公司并购中是否存在国有股权、是否存在行政处罚（工商、税务等行政机关处罚）、项目公司的股东持有项目公司的股权比例及股东会决议、土地使用权出让条款中是否存在限制项目公司并购的条款，等等这些都项目公司并购不得不考虑的法律风险。

以上从不同的角度简单阐述了