北海南国华城住宅小区项目可行研究报告

北海南国华城可行性研究报告PAGEPAGE16北海南国华城住宅小区项目可行研究报告

总论一、项目概况1、项目名称：北海南国华城住宅小区2、项目地址：项目位于北海市云南路以西、西南大道以北，毗邻大益花园成熟社区，嘉和丽景庭院别墅区，东距云南路综合市场约500米，周边已有小学、幼儿园及北海第七中学，具有良好的生活、居住环境。3、总用地面积：21544.36㎡，折合32.32亩。4、项目总建筑面积：86737.44㎡，其中地下室建筑面积12014.61㎡，可销售住宅面积74433.30㎡，可销售车位292个。5、用地性质：商业、居住用地6、建筑密度：18.79%7、绿化率：35%8、容积率：3.459、项目建设单位及其基本情况项目建设单位广西烨达房地产有限责任公司成立于二OO一年五月，由建筑施工企业组建，具有丰富的施工管理经验，公司成立之初就坚持以人为本，广纳贤才，具有雄厚的技术力量。公司现有管理层人员20余人，均具有初级以上技术职称，其中具有高级技术职称人员占公司总人数的30%，具有中级技术职称以上人员占40%。公司在管理上奉行务实、严谨、规范、高效，具有完整的公司管理制度及项目开发建设管理体系，始终坚持“业主至上，社会和经济效益均优的原则，旨在为北海市人民创造良好的人居文化，并推动北海市房地产业和经济的健康持续发展。10、项目建设时间和开发进度本项目开发时间计划为2.5年。2008年6月至2008年12月这段时间主要完成项目的策划定位、场地平整、地质勘探、施工图设计、项目报建手续的办理等项目前期开发工作，预计2009年3月开始动工，至2010年12月这段时间主要完成项目的建设和销售推广等开发建设经营工作。二、项目可行性研究报告编制依据1、《城市规划法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》及广西自治区、北海市制定的实施办法和其他有关规定。4、《北海市城市总体规划》（2002）5、《北海市生态建设规划》7、《北海市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》8、《建设用地规划许可证》及北海市规划局审批的规划经济技术指标9、《国有有土地使用权证》和项目开发前期策划定位书10、项目总平规划三、项目可行性研究报告的主要内容1、项目建设背景和必要性2、项目市场条件分析3、项目建设条件4、项目建设总体布局而后建设内容5、项目的组织管理和实施计划6、项目投资估算与资金筹措7、项目的财务和经济效益分析评价8、项目效益综合评价四、项目研究的主要结论开发建设北海南国华城体现国家及地方经济发展的需要，符合广西区及北海市国民经济和社会发展计划的要求；项目具有良好的市场前景，可产生较好的经济效益、社会效益和生态环境效益，并具有较强的抗风险能力，因此项目的开发建设是完全可行的。项目开发建设的背景和必要性一、项目开发建设的背景《广西北部湾经济区发展规划（2006～2020）》已于2008年1月14日获国务院批准通过，国家给广西北部湾经济区的定位是“北部湾国际区域经济合作区”，奠定了北部湾高速发展的新起点。北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。北海市经济发展进入新一极，房地产的价值将得到进一步的提升。北部湾广西经济区由南宁、北海、钦州、防城港四城市构成。胡锦涛主席给北部湾的定位是“北部湾是后起之秀，后起之秀可以比前起之秀做得更好”，这个定位已经表明，在胡主席心中，北部湾要比前起的深圳、浦东做得更好。透过下述几点就可以理解这一观点：1、中国—东盟自由贸易区是中国入世以来参与并主导的第一个自贸区，她是中国经济走向世界的开始，不仅具有重大经济意义，而且具有重大政治意义和军事意义；乎无人能比。经济的发展必然带来房地产业的发展。5、上世纪90年代北海经济发展是依赖于大规模走私活动所带来的短暂性虚假繁荣，走私一旦被制止，虚假繁荣所造成的经济泡沫就破灭。而此次经济发展的动力源自于国家宏观发展策略，源自于区域性经济一体化，得益于国家层面的舆论的引导，得益于国家各部委及国家所属企业的大量投资，得益于工业、商贸、旅游等产业的发展。因此，这样的发展不是虚假的繁荣，不是泡沫的经济。6、在国家旅游局的十一五旅游规划中，只有两个涉外旅游规划，一个是昆明至曼谷的旅游圈，另一个就是环北部湾旅游圈，国家已经开始加大对北海的旅游设施投入，加上北部湾四个中心城市分工中北海重点发展旅游业，北海的旅游设施和旅游环境将会迅速得到改善，休闲、渡假、旅游、养老功能进一步强化，北海房地产的价值将得到进一步提升。7、北海是联合国教科文组织评定的“最适宜人居城市”，2006年再次荣获“中国十大宜居城市”及“中国人居环境范例奖”，号称“南北钦防经济发展后花园”。随着中国—东盟自贸区和泛北部湾战略的实施，北海优越的城市环境必将吸引更多的买家进入。综上所述，我们不难看出，北海优越的自然环境、良好气候条件、合理的城市规划、良好的旅游设施、休闲的生活环境，已经确定各大企业投资建成生产后，将有大量的职工人员进入北海生活，加上国家和广西政府不断加大的投资力度，正在吸引着全国各地越来越多的有识之士到北海购房置业，用于休闲渡假和安度晚年。目前，北海房产买主有一半以上是外地人，尤其是东北、西北地区和北京市，并且趋时正在向上海浙江、福建等东部发达地区蔓延，而具有同样旅游和养老房产发展的海南房价远高于北海。因此我们有理由相信，北海的房价在目前的基础还将进一步提升。二、项目开发建设的必要性1、符合发挥北海区位优势，提升北海城市品牌功能的要求。《广西北部湾经济区发展规划》把北海市作为特大城市规模规划建设，发挥宜居环境，促进城市发展。2020年城市人口发展到100～200万人，城区建设用地控制在140平方公里以内，北海在区域经济发展格局中地位和作用将更加突出。因此以现代化、市场化、经济性为发展理念和出发点，加快北海中心城区的改造建设，对于提升北海城市品牌功能，发挥北海区位优势，促进北海社会经济的快速发展，具有重要意义。项目所处的地段系北海市较适宜的居住区域，按照已经形成的项目总平规划方案，通过对该地块实施开发建设，可较好的发挥该地段居住环境的独特作用，以点带面，创造城市个性风貌，提高城市品位和形象。2、通过本项目的开发建设，可更好的发挥项目所在区段作为城市中心区域的居住及文化功能，提高其经济效益、社会效益、和环境效益。项目开发建设总平规划方案已充分考虑改善片区的基础设施配套和居住环境，注重小区高品位的环境景观设置，美化片区环境，以创造和扩展片区文化、生活、休闲、居住的内涵。这样既可实现社会效益、经济效益和环境效益的有机统一，又可打造出片区居住、服务示范形象。项目建设条件一、项目的区位条件本项目地处西南大道以北、云南路以西，毗邻成熟社区大益花园、嘉和丽景庭院别墅区；周边已有农贸市场、幼儿园、小学、中学，及相应的生活、服务行业配套设施，是舒适的居住生活环境。项目原有基础设施状况良好。该区段交通便捷，区域交通网络四通八达，区段城市供水、供电能力可保证项目工程建设及建成后营业、消防、生活用水及用电的需要。二、项目市场条件分析1、中国加入WTO以后保持了社会经济的高速增长，中西部开发战略的全面实施，与东盟经济自由贸易区的建立，使北海以其独特的区位优势以及地位优势以及地区经济实力的增强，日益突显其在区域经济发展格局中的重要地位。国家和广西区人民政府也相继出台了促进北海经济发展的系列鼓励政策、措施。近年来中外投资者围绕北海四大支柱产业抢滩北海，投资项目和投资总额逐年大幅增加。一些重点项目如银河软件园、北海电厂、北海大学园区、出口贸易加工园区、中国石化北海基地等相继开工建设和建成。北海市经济建设规模扩大和社会经济总量的增加，将直接刺激城市商贸市场的扩张，增加对居住用房的需求。3、本项目开发建设充分考虑了上述发展趋势和因素，在项目功能定位、开发建设原则及布局、开发产品功能及品质标准方面，力求与社会经济增长和消费水平相适应，注意突出新理念、高起点、高标准、市场化、特色化、实用性等现代经营运作，这样便可为项目经营的市场前景奠定扎实稳固的基础。第四章项目开发建设的总体布局和主要内容一、总体布局的原则1、以人为本及精品化原则基于完善城市功能的出发点，提出系统化理念，使项目所在区段建设与城区的社会经济状况、总体规划布局相协调，居住空间与经营空间相匹配，人文景观与自然景观相结合，功能定位满足百姓多样化的需求，适应新型城市的生活节拍。2、高起点、高标准原则坚持高起点、高标准，有高品位的生活内涵和创造性的原则，创北海市一流水平。3、统一的原则强调项目区段开发建设的完整性与统一性，以风格统一的建筑和环境设计规范整个小区，并对小区实施统一的规范化管理。以客户为导向的营销原则现代营销已经深入房地产项目的经营和开发，本项目坚持以现代营销最先进的理念——客户导向营销策略基础，围绕客户进行本项目的开发和经营。根据我们前期的调查研究，北海市目前相当一部分的房子是东北、华北、江浙、上海、广东客户购买，一来做为旅游房产投资，而来作为养老房产，同时进入北海的一些大企业，将有相当数量的外来职工，特别是中高层干部，他们也需要有高尚的居住社区。为此，本项目在总体规划时，77%的小户型为投资者和养老房产投资人所准备，这部分以一房和两房为主，而三房的房型主要给外来中高收入者及本地中高收入者购买。本项目的目标客户：旅游房产投资者养老房产投资者外来企业中高层管理者本地中高收入者二、总体布局的构思和五栋中、高层住宅；临西南大道拟建高层商住楼，裙楼底、二层为商铺，上部为紧凑户型；整个小区为全框架中高档住宅楼，非临街面住宅底层全部为架空花园和泛会所，总体规划为创建一个回归自然，高尚，新颖而充满文化底蕴的花园小区。2、建筑形式构思。整个小区总体建筑形态简洁、明快、现代，体现良好的整体品质形象，形成良好的品牌效应，将成为北海新的标志性小区。在外立面的装饰上，以石材（墙砖）和涂料为主，并辅以局部类似膜结构的西部点缀，在体现时代气息的同时，也令人可以领略到地域特征。色彩上以蓝灰为基调，充分体现了简洁、明快、现代的建筑特点。三、项目开发建设的主要内容1、项目经济技术指标（1）项目建设用地范围：南临西南大道，西靠规划路，具体范围见本报告附图，（建设用地界限图）。（2）项目总用地面积：21544.3㎡，折合32.32亩。（3）规划经济技术指标：项目总建筑面积：86738.81㎡，其中地下室建筑面积12014.61㎡，小区会所面积1659.88㎡，可销售面积73064.32㎡，可销售车位、车库280个；用地性质为城镇居住用地；最大建筑密度18.79%；最小绿化率35%；最大容积率3.45；3、新建建筑安装工程总体设计①中高层：建筑层数17+1房（未含地下室、架空层）②高层：建筑层数25层（未含地下室）③户型设计：按国家规范和建设部提出的小康住宅标准，着眼于提高房屋室内的功能和质量，提升住户的居住品位，主要针对中高档收入阶层的优质生活需求。总户数1011户，主要户型依次为：紧凑型两室两厅、三室两厅、局部楼中楼等，高层采用一梯多户（小户型）的南北朝向设计，中高层采用一梯四户南北朝向设计；小户型为建筑总面积的77%。（2）土建=2\*GB3②装修：外立面饰面以涂料和石材（装饰）为主，室内按国家和北海市初装修标准进行装修，二次装修留给业主根据自己的个性进行。（3）设备及安装=5\*GB3⑤电梯=6\*GB3⑥通讯、信息系统=7\*GB3⑦智能安防系统=8\*GB3⑧停车场管理系统第五章项目的组织管理和实施计划一、项目的组织管理1、为使项目的开发工作能顺利进行，成立了以公司总经理为组长的开发领导小组，领导组织项目的市场调研、项目定位、图纸设计、施工组织、营销策划、广告宣传、销售策划等一系列工作。2、项目前期调研及定位：公司聘请知名专家对项目进行调研、评估、定位等工作进行策划、指导、实施，通过实地调查，专家调研等得出了初步结论。同时通过自己对市场进行深入调查、分析，结合以上几方面得出的结论进行研究、分析、论证、评审，从而确定项目的整体户型、面积、价格等结论性定位，为项目的成功开发打好了坚实的基础。3、项目设计及施工：公司本着“公开、公平、公正”的原则，通过招投标方式选择有资格、有实力的设计单位和国内知名设计师进行图纸设计。选择有实力、负责任的施工单位和监理公司进行施工及监理，保证项目的质量和计划进度。4、资金管理：为保证项目进度的正常进行，公司建立了一套科学完整的资金筹集和使用计划，充分利用自身实力和国家各种优惠政策，与金融单位密切配合，争取得到金融部门的支持。5、项目营销策划：为使项目的销售能顺利进行，并到达预期的效果，公司聘请了知名的专业销售策划公司对项目营销、广告，促销、现场销售、规划等进行全程策划，通过多渠道和多方式进行宣传，收到了相当好的成效。达到了“未见其物，已闻其声，先知其名”的效果，已有许多意向客户电话或上门咨询。聘请广西知名设计单位对小区进行人性化规划设计，整个小区实现人车分流，充分体现以人为本的开发理念。二、项目的实施计划本项目建设、经营周期自2008年11月开始计算，到2010年12月完工历时25个月。具体计划实施详见“北海南国华城”项目进展横道图“北海南国华城”项目进展横道图项目2008年（月份）2009年（月份）2010年（月份）第六章投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算范围本项目总投资包括：=1\*GB2⑴开发建设投资成本。包括；土地成本、建安成本、开发建设费用=2\*GB2⑵建设时期财务成本（利息）=3\*GB2⑶流动资金=4\*GB2⑷营销广告费用2、估算依据项目投资估算依据主要包括如下：=1\*GB2⑴《全国统一建筑安装基础定额广西壮族自治区单位估价表》（1998）=2\*GB2⑵《全国统一建筑安装工程定额广西壮族自治区单位估价表》（2002）=3\*GB2⑶《广西壮族自治区土建工程费用定额》（1998）=4\*GB2⑷《广西壮族自治区土建工程费用定额之补充定额》（1998）=5\*GB2⑸广西壮族自治区、北海市同类建设项目概算指标=6\*GB2⑹根据基础资料和市场材料单价作适当的调整=7\*GB2⑺北海市建设工程造价信息3、估算结果=1\*GB2⑴开发建设成本见下表开发建设投资成本估算表备注:金额以万元计算序项目数量计算公式金额投资额累计一技术指标1土地面积32.32亩21544.36m²2建筑密度18.37%建筑物占地4773m²3容积率3.45有效建筑面积75400m²二建筑计划依据初步设计估算118层41.74%30493.79m²219层19.56%14292.17m²325层38.70%28278.36㎡4部分架空层休闲会所1659.88m²5地下室工程12014.61m²6总建筑面积86738.81m²7住宅户数约1011户其中住宅面积约 73064.32m²三土地成本21544.4㎡×2400元/㎡（评估价）5170.665170.66四前期费用1三通一平及围墙建设582地质勘探32亩×6孔×25米×70元333规划设计费15元/m²×86818m²1304城建配套费实际报建10000万×3%3005教育附加费10000万×1%1006技术服务费86738.81m²×1.2元/m²10.47墙改基金86738.81m²×8.0元/m²(采用空心砖可退款)69.398审图费86738.81m²×1.2元/m²10.49劳动保险费10000万×4%40010售楼部装饰250m²土建、装修、沙盘、设备250m²×（400+500）元/m²+7+333小计1144.196314.85五建设费用118层30493.79m²×1100元/m²3354.32219层14292.17m²×1100元/m²1572.14325层28278.36m²×1300元/m²3676.193地下室工程12014.61m²×1300元/m²156.905人防工程3800m²×2000元/m²7606电梯18部18部×35万/部6307发电机组2套2套×25万/套5012小区道路绿化景观等1.56万m²×150元/m²234小计10433.5516748.4六营业费用1管理费用2.5年×80万/年2002代理费用31478万×1.5%472.17未含尾盘3财务费用银行贷款3000万×1年×9%2704营销费用31478万×3%944.34小计1864.318612.74七不可预见费1不可预见费300小计30018912.74总计支出费用合计18912.74备注：土地成本含土地出让金、土地税费、拆迁费用等，其中拆迁费由原土地所有人北海市卫生局抵偿其所欠2800万元债务款。二、资金筹措及投资使用计划：资金筹措及投资使用计划表备注:金额以万元计算时间内容（仅为概算）投入金额收入金额投资额累计2007年土地价款(评估价)51702008年申请银行贷款或融资300010至12月完成工程设计、项目报批、三通一平1000100009年1月工程开工费用、监理费用等10011001月支付管理费、业务费10012002月支付工程款、管理费、业务费60018002月支付管理费、业务费10019003月支付，广告费，管理费10020003月支付工程款，广告费，管理费30023004月支付工程款，广告费，管理费30026005月正式开盘预售收入50050031006月支付工程款，广告费，管理费50060036007月支付工程款，广告费，管理费50060041008月支付工程款，广告费，管理费50060046009月支付工程款，管理费500800510010月一期工程销售款收入、付工程款1000150061011月付工程款，管理费800800690012月付工程款，管理费100080079001、说明：（1）本项目的现金投资周期约为1年半，前期投入的现金约为8000万元（不含土地价款），需要向银行贷款或融资约3000万元，（施工队前期垫资部份工程款，取得预售款分期还付），其余5000万元为楼盘预售款收入，尚需的建设资金在取得银行按揭款后投入。（2）根据国家有关规定，开发商可在完成项目投资的一定比例后予以预售。按照房产业惯例，预售房产通常采用分期付款方式进行，暂定前期付款最低比例30%，建筑物封顶二个月后付清全部房款。根据项目建设进度计划，2009年4月完成基础工程施工，开始进入主体结构工程施工阶段；从2009年8月开始，工程建设进度陆续达到规定的预售标准；到2010年2月底可出售开发建筑面积的比例为：住宅完成销售320套（占住宅总数的40%）。根据以上测算，预售房屋收入扣除所交纳的税金以及偿还银行借款本息后，第二年可用于项目投资建设为5000万元。2、投资使用计划根据项目建设进度安排，本项目2009年1月完成全部前期工作，2009年3月正式开工，2009年4月下旬开始工程主体结构施工，2010年12月工程竣工交付使用，工程历时两年，分年度各项资金投入计划如下：（1）开发建设投资=1\*GB3①土地成本，包括土地出让金等费用在2008年2月前全部投入。=2\*GB3②建安成本：第一年和第二年第三年的投入比例分别为10%和50%和40%。（2）借款利息及还款计划本项目计划贷款3000万元，平均资金占用约12个月，累计应付利息约为300万元。计划在贷款期限到期之日按期归还。（3）项目流动资金：第一年和第二年的投入比例分别为40%和60%。第七章财务和经济效益分析与评价一、项目损益估算1、经营收入估算经营收入指开发产品即房屋（包括商铺、住宅、车位）的销售收入。（1）销售价格的选取北海房地产价格调查，北海目前房价在保持着持续增长的态势，价格从2006年到2008年一直快速增长，主要是原因是北海原来的房价本身低，随着北部湾开发，在北海投资的大型企业建成投产，旅游度假、养老房产的形成，北海房价也逐步达到同类档次城市的价格。2008年以来，北海市的新开发项目房价一直保持3000元/平方米以上，与本项目地理位置相近路段均价基本上在4000元/平方米-4500元/平方米，同时优质楼盘价格已经达超过5000元/平方米。北海市房地产价格调查表项目名称地理位置平均价格商品国际北海市四川南路80号3300元/㎡金海湾北海市四川北路4500元/㎡财富新都北海市文明路160号4100元/㎡南亚大厦北海市北部湾3500元/㎡在海一方北海市金海岸大道与贵州路交叉路口4000元/㎡银滩万泉城北海市金海岸大道3900元/㎡远弘·理想家园北海市西南大道中段4500元/㎡蔚蓝家园北海市四川南路与江苏路交叉路口5000元/㎡怡景港湾北海市北部湾东路4000元/㎡香海花园北海市胡海路5000元/㎡国泰大厦北海市北部湾东路4180元/㎡北海大厦北海市北海大道西223号4200元/㎡悦发花园1-5期北海市北海大道东段4300元/㎡天赐碧园北海市四川北路4200元/㎡城市丽景北海市北京路西南大道交叉路口4048元/㎡依据本项目地段优势和我公司高品质的精心打造，以及北海市目前的市场销售价格，同时综合考虑北海未来发展的要求，结合本项目以小户型为主的特点，在参考本地同质楼盘的价格基础上。我们将本项目的住宅销售价定为4070元/平方米，其中小户型住宅平均单价为4180元/平方米，大户型住宅单价为3900元/平方米。房屋销售收入（见下表）商品房销售收入及销售税金估算表序号项目单价（元/㎡）面积或单位（㎡）或个销售收入（万元）1住宅4070.0073038.8129726.802车位6万元∕个2921752.00销售收入合计（单位：万元）31478.80销售税金及附加（单位：万元）10%3147.882、经营成本估算经营成本包括：房产开发成本、营业税及附加、经营管理费用、营销广告费用、交易费用等。（1）开发产品销售成本，包括土地成本、建安成本、开发建设费用、资本金利息等。=1\*GB3①本项目商铺和住宅：经测算平均单位成本为2238.65元/平方米（2）税金及附加=1\*GB3①营业税及附加：合计税率为销售价格的5.725%。=2\*GB3②土地增值税：按销售收入的1%随征。=3\*GB3③契税：按销售价格的3%征收。=4\*GB3④印花税：税率为合同金额的0.05%。为了便于计算，本项目税金及附加综合税率按10%计算。3、经营损益计算=1\*GB3①销售收入：31478.80万元；=2\*GB3②税金及附加：3147.88万元=3\*GB3③总成本费用：18912.74万元=4\*GB3④毛利润总额：9418.18万元=5\*GB3⑤上交所得税：9418.18万元×25%=2354.55万元=6\*GB3⑥税后利润总额：7063.64万元；=7\*GB3⑦税前投资利润率：49.80%=8\*GB3⑧税后投资利润率：37.35%损益表序号项目金额（单位：万元）1销售收入31478.802销售税金及附加3147.883固定成本16748.44变动成本2164.35利润总额9418.186所得税2354.557税后利润7063.64本项目计划于2009年8月开始发售，财务测算期到2011年3月底止，累计19个月。整个测算期内企业无亏损，累计税前利润为9418.18万元，税后净利润为7063.64万元。二、项目财务分析计算出有关财务指标如下：经济评价指标汇总表（一）序号指标名称金额（单位：万元）一项目总投资18912.741建设投资16748.4（1）其中固定资产投资16748.4（2）投资方向调节税2流动资金32003建设时期财务成本300二资金总额16748.41自有资金51712一年期借款30003预售收入10741.74三销售收入31478.80四总成本费用16748.4五销售税金及附加3147.88六利润总额9418.18七所得税2354.55八税后利润7063.64经济评价指标汇总表（二）序号经济指标数量1全部投资净现值7063.642税前投资利润率49.80%3税后投资利润率37.35%4投资利润率37.35%三、不确定性分析（一）盈亏平衡分析售楼价格盈亏平衡点=（房屋单位造价）/（1-营业税及交易费用率）房屋售价盈亏平衡点：2238.65/{1+[5%*（1+10%）+5%}=2370（元）（二）敏感性分析本项目的经营收入为开发产品（房屋）的销售收入，因此，首先考虑房屋价格对项目收益的影响，其次销售房屋的开发成本也将直接影响项目的效益。以90%～110%作为分析范围，对上述两因素的测算结果如下表变动百分比利润项目因素-10%0+10%因销售价格4938.81