（新版）浙江《房地产经纪操作实务》考前强化练习题库（含解析）

PAGEPAGE1（新版）浙江《房地产经纪操作实务》考前强化练习题库（含解析）多选题1.在房屋租赁合同签订前，房地产经纪人员需要做的准备工作有（）。A、提供项目查询服务B、合同当事人主体资格的提示C、实地查看和如实介绍房屋使用状况D、提示双方注意房屋设施设备状况E、有关房屋租赁的主要规定和特别规定的解释答案：CDE解析：在房屋租赁合同签订前，房地产经纪人员需要做的准备工作包括实地查看和如实介绍房屋使用状况、提示双方注意房屋设施设备状况、提供项目查询服务以及有关房屋租赁的主要规定和特别规定的解释。其中，对于房屋的使用状况和设施设备状况是至关重要的，因为这些因素直接关系到租赁合同的履行和房屋的正常使用。2.新建商品房销售代理业务中，项目审批文件中的“五证”包含（）。A、《建设用地规划许可证》B、《建设工程规划许可证》C、《建设工程施工许可证》D、《房屋建设许可证》E、《商品房销售（预售）许可证》答案：ABCE解析：国家对未竣工项目和竣工项目的销售分别设定了不同的法律条件，且要求在项目销售现场予以公示，以便购房客户查阅并实现信息透明化。重要的审批文件包括：①“五证”，是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；②“两书”，是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3.对于根本无法成交的客户，房地产经纪人员可采取的策略有（）。A、告知客户无法成交的原因B、等待客户再主动联系C、客户信息推荐给其他同行D、继续保持与客户联系E、时机成熟后再促成交易答案：ADE解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为不同等级的客户群。对于根本无法成交的客户，房地产经人员要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。4.房地产经纪人员对其他事项调查的主要内容有（）。A、基础设施的维护情况B、房屋的使用状况C、周边环境的整洁程度D、房屋有无附带出租、出售的车位E、合租屋每个出租房间是否有独立的电表和水表答案：BDE解析：房地产经纪人员在调查中，除了对房屋本身的使用状况、周边环境等进行了解外，还需要调查其他事项，如房屋附带出租、出售的车位、合租屋每个出租房间是否有独立的电表和水表等。此外，还需要了解基础设施的维护情况、房屋有无使用车位等情况。因此，答案为BDE。5.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看（）。A、房屋权属证书B、委托人的身份证明C、合同文本D、出租房屋的实体E、委托人职业收入答案：ABD解析：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。6.按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅的标准有（）。A、住宅小区建筑容积率在2.0以下（不含2.0）B、单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）C、单套层高在3.0m以上（不含3.0）D、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍E、住宅小区建筑绿地率在0.4以上（不含0.4）答案：BD解析：按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三个标准：①住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；②单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）；③实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个即为非普通住宅，反之则为普通住宅。7.房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意的事项有（）。A、房屋产权状况、房屋交易信息根据房屋权利人提供的资料或说明编写，无需核实权属情况B、在实际交接房屋时，如果房屋实物状况与房屋状况说明书记载的状况不一致，应以说明书记载的状况为准C、根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信D、房屋状况说明书应及时更新E、房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效答案：CDE解析：房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意下列事项：①根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信息。②房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。③房屋状况说明书应及时更新。④房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效。其中，房屋状况说明书应及时更新要求房地产经纪人员应向委托人说明，房屋状况说明书记载的房屋实物状况是实地查看房屋日期时的状况。在实际交接房屋时，如果房屋实物状况与房屋状况说明书记载的状况不一致，应以实际交接时的状况为准。8.一般来说，对房源信息的更新要注意（）。A、周期性访问B、访问信息的累积C、房源状态的及时更新D、删除无效房源E、对房源进行级别划分答案：ABCE解析：房源信息的更新对于房地产经纪业务至关重要。根据题目所述，需要对房源进行周期性访问，累积访问信息，及时更新房源状态，删除无效房源，并对房源进行级别划分。这些措施有助于确保房源信息的准确性和及时性，从而提升经纪服务的质量和客户满意度。9.房地产经纪人员实地查看房屋，有利于帮助其（）。A、了解房屋的区位状况B、核实房屋的权属状况C、了解房屋的实物状况D、了解房屋的物业管理状况E、了解房屋的目前的市场价位答案：ACD解析：房地产经纪人员实地查看房屋，有利于了解房屋的区位状况、权属状况、物业管理状况以及实物状况。其中，区位状况包括周边环境、交通、配套设施等；权属状况包括房屋的权属证明文件、产权纠纷等；实物状况包括户型、朝向、装修等。因此，答案为ACD。10.房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制订合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（）。A、贷款成数B、贷款金额C、贷款期限D、贷款担保方式E、贷款偿还方式答案：ABCE解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。11.出租人出卖租赁房屋，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持的情形有（）。A、房屋共有人行使优先购买权B、出租人将房屋出卖给近亲属C、出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买D、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续答案：ABCD解析：本题考核房屋租赁中承租人的优先权。题目的四个选项表述都正确。12.房源必须依法可租售，要求房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如（）。A、危房B、廉租房C、经济适用房D、违章建筑E、待拆迁房屋答案：ABD解析：房源依法可以租售，是指依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件，无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形。房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如危房、廉租房、违章建筑等。13.以北京为例，住房公积金可以分为（）。A、县管单位B、国管单位C、区管单位D、市管单位E、省管单位答案：BD解析：以北京为例，住房公积金分为国管单位和市管单位两种。国管公积金管理重心是指国务院机关事务管理局直属事业单位负责管理中央国家机关在京单位和在京中央企业的住房公积金。市管公积金是北京市单位住房公积金，在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏以502、509等数字“5”开头的，即视为国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。14.下列关于新建商品房房源发布的相关要求的说法中，错误的是（）。A、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限B、所有房地产预售、销售广告必须载明房地产开发企业名称C、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺D、房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，也可以所需时间来表示距离。E、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积答案：BDE解析：B项，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。D项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。E项，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。15.房地产经纪人在接待到店客户时，应当掌握的技巧有（）。A、留住客户，适时招呼B、推荐房屋应从中档的开始C、掌握客户需求D、推荐房屋时注意使用专业用语E、适时把握成交的契机答案：ACDE解析：房地产经纪人接待到店客户要注意正确的待客方法，意识到客户会不期登门咨询房屋交易的相关事项，因此要做好积极准备，不至于慌乱。总体上，房地产经纪人在接待到店客户时，要掌握以下几个技巧：①留住客户，适时招呼；②推荐房屋应从低档的开始；③掌握客户需求；④推荐房屋时注意使用专业用语；⑤适时把握成交的契机。16.根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要的监管模式有（）。A、政府监管B、房地产开发企业监管C、商业银行监管D、房地产经纪机构监管E、交易保证机构监管答案：ACDE解析：根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要存在三种监管模式：①政府监管。又分自愿监管和强制监管。②商业银行监管。由房地产行政主管部门指定几家银行作为存量房交易资金的监管银行，买卖双方可以自愿选择一家作为监管银行，交易资金通过监管专用账户划转。③房地产经纪机构或交易保证机构监管。要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构，在银行开设监管专用账户，交易资金可以通过该账户划转。17.实践中，房地产经纪人员代拟的合同主要是（）。A、存量房买卖合同B、新建商品房买卖合同C、房屋租赁合同D、新建商品房租赁合同E、房地产交易合同答案：ABC解析：房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。由于大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识，因此，房地产交易合同往往由经纪人员代为拟定。作为专业的房地产经纪人员，协助买卖双方签订完善的房地产交易合同，既考验经纪人员的业务能力，也要求经纪人员具备基本的法律常识，特别是合同法的基本知识。实践中，房地产经纪人员代拟的合同主要是存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁合同三类。18.适合独家委托的房产（）。A、房产产权清晰B、委托价格有竞争力C、业主有明确的动机D、业主积极配合E、服务区域之外的房产也可以答案：ABCD解析：适合做独家委托的房产的条件有：①房产产权清晰，权属明确；②房产的委托价格具有竞争力；③业主有明确的动机；④业主能够积极配合；⑤房产位于有效的服务区域内。19.下列属于房屋买卖合同签订实践中适用的合同的有（）。A、市面上发行的合同文本B、示范合同C、买卖双方自拟的合同D、房地产经纪机构提供的合同E、买卖双方委托律师拟定的合同答案：BCD解析：在房屋买卖合同签订实践中，通常会使用一些特定的合同文本，如示范合同、市面上发行的合同文本、房地产经纪机构提供的合同以及买卖双方委托律师拟定的合同。这些合同通常是由专业机构或组织制定，旨在规范买卖双方的权利和义务，保障交易安全。因此，选项BCD是正确的。20.有偿合同中，一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益，这种代价是（）。A、金钱B、实物C、提供便利D、信息E、提供劳务答案：ABE解析：有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。21.房地产经纪协理人员在接受出售人委托后需要实地查看房屋状况，查看的内容包括（）。A、房屋区位状况B、房屋使用相关费用C、房屋实物状况D、物业管理状况E、配置家具、家电情况答案：ACD解析：根据题意可知，该委托行为属于房屋买卖经纪服务，房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况，查看的内容包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离；②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况；③物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况；④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。22.下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（）。A、房地产产权登记有狭义和广义之分B、狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记C、房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D、广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E、广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人答案：ACD解析：BE两项，房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。23.办理贷款时，房屋买房（即借款人）需准备的资料有（）。A、身份证B、户口簿C、婚姻证明D、学历证明E、不动产权证答案：ABC24.在客源的开发过程中，应注重的策略有（）。A、注重营销手段的运用B、择机使用直接回应方法C、及时挖掘客户信息D、善用养客E、及时更新客户信息答案：ABCD解析：在客源开发过程中，经纪人应该注重策略，包括注重营销手段的运用、择机使用直接回应方法、及时挖掘客户信息和善用养客等。这些策略可以帮助经纪人更好地吸引和获取潜在客户，提高经纪业务的效率和成功率。因此，选项A、B、C、D是正确的。最后，针对用户提供的题目和答案，我会根据题目来源和答案内容给出相应的依据或推理过程，以帮助用户更好地理解和掌握相关知识。25.房地产经纪人员协助房屋租赁合同登记备案的工作具体包括（）。A、告知当事人（网上）备案的要求B、协助签订纸质合同C、办理纸质合同的盖章备案D、协助当事人办理房屋租赁登记备案证明E、提醒当事人法律责任的承担答案：ADE解析：房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：①告知当事人（网上）备案的要求；②协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；③提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容。26.房地产经纪人员搜集的价格信息的渠道主要有（）。A、政府主管部门的网站B、房地产经纪机构的成交实例C、通过交易当事人了解信息D、相关机构的调研报告E、税务局的房屋纳税记录答案：ABCD解析：房地产经纪人员在搜集价格信息时，可以通过多种渠道获取。政府主管部门的网站、房地产经纪机构的成交实例、通过交易当事人了解信息、相关机构的调研报告都是有效的渠道。因此，答案为ABCD。27.房屋物业管理状况实地查看的注意事项有（）。A、看清物业服务企业名称B、小区里人车是否分流C、亲身感受物业管理的质量D、观察雨后情形E、注意晚上的情形答案：BCDE解析：房屋物业管理状况实地查看的注意事项包括：①亲身感受物业管理的质量。②在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画张贴小广告；查看有电梯的楼房，乘坐电梯时留意电梯是否有老化运行问题；小区里人车是否分流等。③观察雨后情形。下雨的时候去周围观察一下，看看小区的排水系统如何。④注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。A项是房屋物业管理状况实地查看的内容。28.房地产经纪服务合同的风险防范措施有（）。A、签订合同前房地产经纪人员与委托人要充分协商B、使用双方协商制定的合同文本C、明确经纪服务的方式D、明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系E、尽到积极调查审核的义务答案：ACDE解析：房地产经纪服务合同的风险防范措施包括：①签订合同前要充分协商。房地产经纪人员要向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一致的情况下，才能签订合同。②使用规范的合同文本。③明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系。房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成。④尽到积极调查审核的义务。如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核，如实报告的义务。即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，房地产经纪机构也要承担相应的责任。29.（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A、房地产交易合同的签订B、证件审查C、各种款项的支付D、合同文本讲解E、审核房屋产权信息答案：AC解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。30.房源和客源的关系包括（）等方面。A、互为需求意向B、互为条件C、相互潜在能力D、相得益彰E、互为目标答案：BDE解析：房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。31.客源信息的鉴别和筛选应注意（）。A、及时删除无效客户B、核实委托人的真实性C、核实联系方式的准确性D、确认客户是否具有购买自主权E、确认客户的购买意愿答案：BCDE解析：客源信息的鉴别和筛选是对客源信息的准确性、真实性、可信性进行分析并对已鉴别的客源信息进行挑选和剔除，将识别出的优质客源作为服务的重点。客源信息的鉴别和筛选应注意以下几点：①核实委托人的真实性以及联系方式的准确性；②了解客户的购买能力与其需求是否匹配；③确认客户是否具有购买自主权；④确认客户的购买意愿。32.关于房地产登记信息查询的说法，正确的有（）。A、房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况B、查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担C、房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务D、所有经纪业务都应当查询房地产登记信息E、委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息答案：ABC解析：房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。通常情况下，房地产买方需要查询房屋登记机关对其拟购买房屋的权利的记载信息时，可由房地产经纪机构代为办理。查询房地产登记信息，需要支付相关费用。房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。33.目前的房源信息共享形式主要有（）。A、分区私盘制B、分区公盘制C、公盘制D、私盘制E、共享制答案：CD解析：房源信息的共享形式，主要依据市场的现状及房地产经纪机构自身的发展与特点设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式，这两种模式各有优劣，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。34.在房地产经纪活动中，如果当事人之间对房地产经纪合同履行有争议，对争议的处理方式有（）。A、必须在政府主持下，由当事双方协商解决B、调解委员会调解C、双方自行和解D、向有关仲裁委员会申请仲裁E、向房地产所在地人民法院提起诉讼答案：BDE解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。35.关于自由还款方式的表述，正确的有（）。A、弥补了商业贷款中固定还款月供的规定B、提高了借款申请人自主选择的机会C、增加了借款者的时间成本D、减轻了借款者的经济成本E、借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入答案：ABDE解析：以北京为例，公积金贷款一般采用“自由还款”的方式，该方式是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济情况，自由安排每月还款额的还款方式。这种还款方式弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。36.房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括（）。A、房屋的实物状况信息B、权益状况信息C、区位状况信息D、房屋抵押信息E、房源委托人身份答案：ABCE解析：房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售（或出租）房屋相关的相关信息，包括房屋的实物状况信息、权益状况信息、区位状况信息、租售价格信息、物业管理状况信息以及房源委托人身份等相关信息。37.下列款项中，具有预付款性质的有（）。A、意向金B、定金C、诚意金D、押金E、违约金答案：AC解析：房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。类似的款项还有意向金、诚意金、订约金等。如果交易不能达成，订金一般要如数退还。38.采用人际关系法开拓客源的优点有（）。A、成本小B、简单易行C、受众面广D、成交可能性大E、不受时间场地限制答案：ABDE解析：人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。其优点包括：①成本小；②简便易行；③介绍来的客户效率高，成交的可能性大。39.对物业进行勘查评估是进行房源信息管理的重要环节，房地产经纪人在对物业勘查评估前应做好的准备工作有（）。A、提前一周与业主取得联系，预约具体的上门勘查时间B、在与业主联系时应向业主介绍自己的姓名和公司名称C、向客户详细询问委托物业的地理位置D、合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率E、检查是否带好了工牌、名片、照相机、摄像机、卷尺、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品答案：BCDE解析：勘查评估前的准备工作包括：①经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查的时间，同时向客户详细询问委托物业的地理位置。②勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备，检查是否带好了工牌、名片、照相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。40.独家委托对委托业主、房地产经纪人、购房客户与房地产经纪企业具有重要的意义和作用。具体地说，独家委托对房地产经纪行业的规范发展的作用有（）。A、明确了委托人和受托人的权利和义务，大大减少两者之间的矛盾和误解B、减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力C、引发同行之间的恶性竞争，出现故意搅黄单子D、促进竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力E、服务大众化答案：ABD解析：在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度，对于规范房地产经纪行业，促进品牌机构之间的竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括：①减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力；②服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争；③经纪机构服务品牌化，消费者更容易接受品牌机构的服务，使品牌机构的服务与其他中介区别开来。41.客源管理是要掌握（）等资料。A、客户基础资料B、需求状况C、交易记录D、业主概况E、房屋状况答案：ABC解析：客户信息管理的内容主要包括：①客户基础资料，可分为个人客户基础资料和机构团体基础资料。②物业需求状况，包括：a．所需物业的区域、类型、房型、面积；b．如果目标物业是住宅，需要调查客户对卧室、浴室、层高、景观、朝向的需求意向；c．特别需求，如车位、通信设施，是否有装修；d．物业价格，包括单价和总价、付款方式、贷款方式、按揭成数等；e．配套条件的要求，如商场、会所、学校，交通条件（是否需要临近地铁站口）等。f．如果目标物业是商业用房或工业用房，需要调查客户对商铺、办公用房、工业用房的需求意向，包括楼层、面积、物业等级、价格、配套设施条件等。③交易记录，包括：a．委托交易的编号、时间；b．客户来源；推荐记录、看房记录、洽谈记录、成交记录；c．有无委托其他经纪机构或经纪人等。42.在理解风险的定义时，可从（）角度考察风险。A、风险与人们的活动或组织有关B、风险与损失有关C、风险与行动方案的选择有关D、风险与外部环境有关E、风险与不确定性有关答案：ACD解析：风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。通俗地说，风险就是一些影响某一个事件与事件结果的因素。考察风险可以从三个角度进行：①风险与人们的活动或组织有关，即人们会考虑这个活动最终能不能成功是否有损失损失有多大②风险与行动方案的选择有关，即选择哪个方案损失最小哪个方案损失最小而收益最大③风险与外部环境有关，一个项目或一个组织受到外部环境的影响，而外部环境又是变化的。43.房屋交付时的费用有（）。A、承担修复费用B、无需交付任何费用C、预付费用D、验收费用E、服务费用答案：BC解析：房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。44.新建商品房销售代理业务基本流程中，销售准备的销售现场准备包括（）等。A、搭建、装修布置售楼处B、搭建、装修布置样板房C、搭建、装修布置看房通道D、销售资料的准备E、销售人员的安排答案：ABC解析：销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中，销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。45.房地产经纪服务合同的主要条款包括（）。A、当事人的名称或姓名B、标的房屋C、服务事项和服务标准D、劳务报酬E、委托人的家庭情况答案：ABCD解析：房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。46.按照委托事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为（）。A、房屋出售经纪服务合同B、房屋转让经纪服务合同C、房屋出租经纪服务合同D、房屋承购经纪服务合同E、房屋承租经纪服务合同答案：ACDE解析：按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为：①房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议；②房屋出租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出租房屋有关事宜订立的协议；③房屋承购经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承购人之间就委托购买房屋有关事宜订立的协议；④房屋承租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承租人之间就委托承租房屋有关事宜订立的协议。47.房地产经纪人接待到店购房客户时，正确的做法有（）。A、微笑迎接客户B、了解客户需求C、直接推荐高档房源D、客观回答客户问题E、记录客户信息答案：ABE解析：到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。48.房地产经纪人应重点追踪的客户所体现的特征有（）。A、购房需求强烈B、购房能力较强C、对房屋要求较高D、了解市场行情E、出价合理答案：ABDE解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人对A类客户的策略是重点追踪及提供周到而专业的服务。A类客户的特征包括：①购买需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。49.客源信息特征分析的内容主要有（）。A、客户购买力分析B、客户人际关系分析C、客户物业偏好分析D、客户需求程度分析E、客户购买决策分析答案：ACDE解析：客源信息完善与分析主要包括：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。50.房地产经纪机构建立客户数据库时，应考虑的因素有（）。A、数据库的安全性B、原始资料的保存C、老客户信息的删除D、内部资料与外部资料分开E、数据库的整理和更新答案：ABDE解析：构建客户数据库时应考虑的因素主要包括以下四个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。51.房地产经纪人在执业中应当回避的情形有（）。A、与委托当事人有亲戚关系B、委托当事人要求回避的C、委托当事人拟委托购买的房地产的业主是该经纪人的父亲，但未明示D、与委托当事人拟委托购买的房地产的业主比较熟悉E、该经纪人曾经在委托当事人拟委托购买的房屋居住答案：ABC解析：房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等；③房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。52.广告法开发客户信息的优点主要有（）。A、成本低B、获得的信息量大C、间接推广了公司品牌D、得到的客户信息准确E、时效性较好答案：BC解析：广告法开发客户信息的优点主要有成本低（A错）和间接推广了公司品牌（C对）。广告法开发的客户信息主要通过吸引、挖掘、调查、搜集等方式获得，相比于其他传统渠道，广告法开发成本较低。同时，广告法宣传推广的范围广泛，可帮助公司扩大品牌影响力。因此，选项BC是正确的。53.房地产经纪人员搜集的房地产价格信息的主要内容包括（）。A、新建商品房销售价格B、存量房租赁成交价格C、存量房市场评估价格D、存量房买卖成交价格E、存量房市场平均价格答案：ABD解析：房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员搜集的房地产价格信息类型主要包括：①新建商品房销售价格；②存量房买卖成交价格；③存量房买卖挂牌价格；④存量房租赁成交价格；⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。54.在房屋交易中，根据（）的不同，所缴税费有所不同。A、使用年限B、物业用途C、购买年限D、权属性质E、交费主体答案：BCD解析：在房屋交易中，根据权属性质、物业用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。55.抵押合同的一般终止情况包括（）。A、抵押所担保的债务已经履行B、抵押合同被解除C、债权人免除债务D、债务人不能履行债务E、法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形答案：ABCE解析：抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：①抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被解除；③债权人免除债务；④法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。56.勘查人员在填写《房屋现场勘查表》时应当注意（）。A、勘查人员对委估勘查物业描述不详、缺项或模棱两可B、勘查人员对勘查物业描述有误导C、勘查人员对物业未细致勘探D、勘查人员有违房地产经纪行业职业道德要求E、勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造答案：ABDE解析：填写《房屋现场勘查表》时需要注意的问题有：①勘查人员对勘查物业描述不详、缺项或模棱两可；②勘查人员对勘查物业描述有误导；③勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造；④勘查人员有违房地产经纪行业职业道德要求等。57.中国房地产估价师与房地产经纪人员学会发布的房地产经纪业务合同推荐文本包括（）。A、《房屋承购经纪服务合同》B、《房屋出售经纪服务合同》C、《房屋出租经纪服务合同议》D、《房屋购买经纪服务合同》E、《房屋承租经纪服务合同》答案：BCDE解析：根据我所了解的情况，中国房地产估价师与房地产经纪人员学会发布的房地产经纪业务合同推荐文本主要包括《房屋出售经纪服务合同》、《房屋出租经纪服务合同》、《房屋承租经纪服务合同》，同时他们也发布了包括《房屋承购经纪服务合同》在内的其他业务合同推荐文本。因此，答案为BCDE。58.物业交付是住房项目销售的最后阶段，在物业交付中，（）应组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。A、项目负责人B、物业管理人员C、销售人员D、工程人员E、策划人员答案：BCD解析：物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发企业共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。59.房地产经纪公司对销售人员进行培训的内容应包括（）。A、房地产开发企业基本情况B、销售项目基本情况C、掩盖购房风险的销售语言D、销售技巧E、签订买卖合同的程序答案：ABDE解析：销售人员的培训内容包括：①房地产开发企业基本情况；②销售项目基本情况；③销售技巧；④签订买卖合同的程序等。60.常见的土地、房屋权属证书包括（）。A、国有土地使用证B、房屋所有权证C、房屋他项权证D、现行不动产权证书E、不动产登记申请书答案：ABCD解析：常见的土地、房屋各类权属证书包括：①国有土地使用证；②房屋所有权证；③房屋他项权证；④房屋预告登记证明；⑤在建工程抵押登记证明；⑥现行不动产权证书；⑦现行不动产登记证明。61.房地产经纪人了解客户购买动机和需求的正确做法有（）。A、积极引导客户明确其真实需求B、提供多种房源包容客户弹性需求C、基于客户的最初购房需求提供房源D、通过日常聊天了解客户购房潜在需求E、采用封闭式提问方式询问客户购房需求答案：ABD解析：了解客户购买动机和需求的正确做法包括：①不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题。②客户的需求项目往往是有弹性的，应通过设定条件来包容客户的需求。③房地产经纪人要了解客户的真实需求，必须和客户建立良好的关系。④房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊，更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。62.在签订房地产经纪服务合同前，应做好的准备工作有（）。A、电话告知委托房屋的市场参考价格B、书面告知委托人有关事项C、查看委托人的身份证明D、洽谈服务项目E、电话告知委托人交易中可能出现的风险答案：BCD解析：房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，其主要内容一般有：①书面告知委托人有关事项；②查看委托人的有关证明；③洽谈有关事项；④签署房地产经纪服务合同。63.房地产经纪人员在协助当事人办理好商品房买卖合同网签手续后，需协助当事人做好商品房买卖合同登记备案工作，具体包括（）。A、督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案B、协助签订纸质合同C、督促并协助买方办理纸质合同的登记备案D、推荐办理商品房预告登记E、办理纸质合同的盖章备案答案：ABCD解析：房地产经纪人员在协助当事人办理好网签手续后，应督促并帮助当事人办理商品房买卖合同的登记备案。需要做到以下几点：①督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案。②协助签订纸质合同。在网上签订合同之后，需要及时协助当事人下载纸质合同，并填写需要手工填写的内容。③督促并协助买方办理纸质合同的登记备案。网上备案或下载并填写纸质合同后，房地产经纪人员要督促买方及时办理纸质合同的备案。④推荐办理商品房预告登记。为保证买方的权利，经纪人员可以解释并推荐办理预告登记。64.内部推广工作一般操作简单，方便快捷，见效迅速，有可能在短时间内获得有效客户，下列属于房源内部推广的有（）。A、管理软件B、推荐合作C、业务会议D、橱窗广告E、聊天工具答案：ABCE解析：内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有：①管理软件。②推荐合作，内部合作推荐操作过程需要注意：a．事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例；b．签订《合作协议》，以书面形式确定合作双方的权利与义务；c．报备所在企业的直接上级主管，以便跨部门之间沟通协调；d．秉承诚信、互助、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广方式。65.房地产经纪人员在房地产管理部门进行产权核验时，应查询的房地产权利情况包括（）。A、是否设定抵押B、是否是共有房屋C、是否被法院查封D、是否在使用中E、权利类型答案：ABCE解析：为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。66.房屋权属登记机关记载的房屋权利的信息应包括（）。A、房物权属人年龄B、他项权情况C、房屋变更信息D、坐落、面积、用途等E、所有权情况答案：BDE解析：房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋登记簿所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。67.下列关于定金、押金和其他钱款的表述中，不正确的有（）。A、定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质B、押金不同于定金，不具有惩罚性，但具有补偿性C、订金是在实践中产生的一个用语，是一个规范的法律概念D、违约金具有担保债务履行的功效，与定金可以并用E、保证金是合同履行的一种担保方式，一般和违约金不同时适用答案：CD解析：C项，订金是在实践中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。D项，违约金具有担保债务履行的功效，但违约金与定金不能并用，一方违约时，守约方可以在定金和违约金条款中选择之一适用。68.房源的动态性主要包括（）。A、物业信息的动态变更B、物业的可替代C、物业交易价格的变动D、物业使用状态的变动E、物业交易的时效答案：CD解析：房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。69.房地产投资具有的特点是（）。A、投资成本高B、综合性强C、风险大D、回收期长E、所需专业知识广答案：ACDE解析：房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有以下特点：①投资成本高；②风险大；③回收期长；④所需专业知识广。这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。70.房源的动态性主要包括（）等方面。A、物业使用年限的更改B、物业使用范围的变动C、物业交易价格的变动D、物业保修期限的变动E、物业使用状态的变动答案：CE解析：房源的动态性主要包括：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。71.房地产证的主要内容有（）。A、房屋性质B、土地使用年限C、业主姓名D、房屋平面图E、法定用途答案：ABCE解析：在产权证书上需要列明的内容有：①房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）；②业主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置图；⑥他项权利等。72.电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动，关于电话接待的说法正确的有（）。A、记录来电客户的需求，并填写《客户电话来访登记表》B、挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C、记录来电者基本资料D、房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用口头语E、感谢来电者答案：ABCE解析：电话接待流程包括：①问候，电话铃声响三声内必须接起，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；②回答咨询，记录来电客户的需求，并填写《客户电话来访登记表》；③记录来电者基本资料；④感谢来电者，当电话通话结束后，房地产经纪人使用标准结束语：“感谢您的来电，竭诚为您提供服务，再见！”同时，经纪人应等对方先放下电话后，再轻声放下电话听筒；⑤信息录入。无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。73.下列属于卖方代理业务的有（）。A、某房地产开发公司委托房地产经纪公司销售商品房B、某人委托房地产经纪公司出租其所有的一套楼房C、房地产经纪公司为某计算机公司寻找办公场所D、房地产经纪公司为某人将其市中心的两居室置换为郊区的三居室E、某跨国公司委托房地产经纪公司为其外籍雇员办理在华公寓承租手续答案：AB解析：房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。74.存量房客源信息管理应遵循的原则有（）。A、有效原则B、合理使用原则C、重点突出原则D、可替代原则E、相对集中原则答案：ABC解析：客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。客户信息管理必须遵循以下三个原则，包括：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。75.下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（）。A、住房公积金分为国管单位和市管单位两种B、住房公积金贷款年限一般为1～10年C、住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员D、公积金贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式E、只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（钢混）或房龄＋贷款年限≤57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款答案：ACD解析：B项，住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄＋贷款年限≤70。76.《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括（）。A、房地产转让B、房地产开发C、房地产抵押D、房地产权属登记E、房屋租赁答案：ACE解析：《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。77.不动产登记代办中的资料核验包括（）。A、户内查验B、附带动产查验C、身份核验D、不动产权属证书核验E、不动产权属状况核验答案：CDE解析：房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：①委托人身份；②不动产有关的权属证明；③不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。78.房地产经纪人员在协助买卖双方签订存量房买卖合同之前，需要做到的事项不包括（）。A、取得应得的报酬B、查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件C、告知买卖双方签约的注意事项D、为买卖双方详细讲解合同条款E、协助进行备案答案：AE解析：在存量房买卖居间业务流程中的签约阶段，经纪人需协助买卖双方签订房屋买卖合同。合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：①告知买卖双方签约的注意事项；②查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；③为买卖双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等内容。79.下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（）。A、房地产经纪人员应当充分了解客户的意图B、要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权C、提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作D、了解、核实客户的有关证件E、向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容答案：AE解析：在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容；C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。80.关于房地产经纪服务的违约责任和纠纷解决方式，下列说法正确的有（）。A、当事人解决合同纠纷的手段和途径可以通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等B、房地产经纪机构因泄露委托人隐私或商业秘密、遗失委托人资料原件等行为给委托人造成损失的，要给予委托人一定的经济赔偿C、房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由委托方约定D、当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，没有做出明确约定的，可通过仲裁方式解决合同纠纷E、违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由房地产经纪机构确认后填写答案：AB解析：C项，房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。D项，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。E项，违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由委托人确认后填写。81.房地产经纪服务合同中规定了委托人的权利与义务，其义务一般包括（）。A、及时如实报告B、协助看房C、支付费用D、风险提示E、提供材料答案：BCE解析：房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②享受经纪服务；③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告；②尽职尽责；③风险提示；权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为；②报酬请求权。82.个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括（）。A、个人住房贷款代办合同B、贷款合同C、借款合同D、质押合同E、抵押合同答案：ACE解析：个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括：①个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同；②借款合同是指办理贷款业务的银行作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同；③抵押合同是抵押权人（银行或公积金管理中心）与抵押人（房地产买卖中的买受人）签订的担保性质的合同。83.在中介市场上，住宅交易的房源有（）。A、商品房B、房改房C、廉租房D、经济适用住房E、村民住宅答案：ABD解析：如果按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、经济适用住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。在这些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府关于上市交易条件规定的经济适用住房。84.房源信息的共享形式中，私盘制的优点表现在（）。A、可以使房地产经纪人的工作效率得到提高B、有利于保障收集房源信息的经纪人利益C、可以使每位房地产经纪人的“生意面”达到最广D、有利于提高经纪人收集房源信息的积极性E、可以使房地产经纪人获得最广泛信息答案：BD解析：私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能看到房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。房地产经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。85.新建商品房销售代理业务的基本流程包括（）。A、接受委托阶段B、销售筹备阶段C、现场销售阶段D、结算交验阶段E、交验结佣阶段答案：ABCE解析：新建商品房销售代理业务的基本流程包括：①接受委托阶段，包括：a．获取销售代理项目；b．签订销售代理合同；②销售筹备阶段，包括：a．制定营销策划方案；b．准备销售资料；c．布置销售现场；d．配备及培训销售人员；e．积累客户；③现场销售阶段，包括：a．现场接待；b．协商谈判；④协助签约阶段，包括：a．协助客户签订认购协议书；b．协助签订商品房买卖合同；⑤交验结佣阶段，包括：a．结算佣金；b．房屋交验。不定项选择（总共45题）1.甲房地产经纪公司（以下简称公司）在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩（成交量）并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。若甲门店提供商业抵押贷款的代办服务，下列关于商业抵押贷款的描述，正确的有（）。A、首次购房人贷款首付款为30%B、首次购房人的贷款利率为基准利率C、还款方式有等额本息和等额本金两种D、等额本金还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层答案：AB解析：一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。C项，还款方式有等额本息、等额本金、双周供及固定利率；D项，等额本息还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层。2.甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）的一个楼盘的预售业务。2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》（建住房［2000］200号文）签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。甲公司与乙公司之间需要签订房地产经纪合同，如果因乙公司失误给丁某造成损失，下列表述中正确的为（）。A、丁某向乙公司追究责任B、甲公司向乙公司追究责任C、甲公司应协助丁某向乙公司追究责任D、乙公司直接赔偿丁某损失答案：B解析：房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。丁某是甲房地产经纪公司的员工，丁某不能直接追究乙公司的责任，应由甲公司的向乙公司追究责任。3.甲房地产经纪公司（以下简称公司）在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩（成交量）并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。甲公司拓展的房源体现了房源开拓的（）。A、及时性B、持续性C、集中性D、时效性答案：C解析：房源信息的获取原则包括：①真实性。主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托；②及时性，主要指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘察拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③集中性。是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点，即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源，使自己较齐全地拥有该类型的房源资料，并且房地产经纪企业及房地产经纪人在搜集房源信息的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。4.甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该房地产中介公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源，属于房源获取通道里的直接开发方式，这种方法的主要优点有（）。A、覆盖人群广B、投入成本低C、目标性较强D、方式新颖答案：ABC解析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。直接开发方式包括门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐及人际关系开发。其中派发宣传单被许多房地产经纪企业所采用，它的优点包括：①覆盖人群广；②投入成本低；③目标性较强。5.李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。作为甲公司的客源，李某的特征通常有（）。A、购房需求强烈B、购买能力较强C、购房条件特别苛刻D、购房目的比较模糊答案：AB解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征包括：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。6.甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达，人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。如果按3%的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为（）元。A、6000B、15000C、24000D、30000答案：B解析：甲机构作为一家经营存量房经纪业务为主的企业，其业务范围广泛，包括房屋租赁中介、存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务，这体现了其业务的多样性和国际化。根据题目中所述，甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房，通常可分得的佣金为该总价的3%，即100万*3%=15000元。因此，选项B是正确的。7.甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。李某在门店接待张某时，正确的做法为（）。A、承诺帮助张某压低房屋售价B、进一步了解张某的购房需求C、说出符合客户需求的参考意见D、迅速安排张某与房屋所有权人见面答案：BC解析：到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语。②引领客户入店。当客户直接到店内咨询，房地产经纪人应主动为客户拉门、示意落座，并使用标准服务用语并为客户倒水；③确定接待主体。新客户由值班经纪人接待，老客户由原经纪人接待；④了解客户需求。房地产经纪人应该表现出竭诚为客户服务的态度和愿望，不失礼貌地询问客户的需求。在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。⑤接受服务委托或帮助客户解决问题。若客户仅对某些房地产问题进行咨询，房地产经纪人要以专业的态度，客观如实地回答客户提问。⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别。⑦客户信息录入。客户离开后，房地产经纪人应及时将信息录入企业管理数据库内（包括房源和客户数据库），并定期回访。8.李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：小王接受李某委托时，应签订委托合同。对于李某的这处物业，最有可能的合同形式是（）。A、居间合同B、代理合同C、行纪合同D、ABC均可答案：A解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。小王与赵某签订的委托合同最有可能是小王按照赵某的要求从事居间活动。9.孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（）承担。A、甲公司B、王某C、崔某D、杨某答案：A解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。10.李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：如果贾女士与赵某签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对小王及所在经纪公司的佣金处理方式应为（）。A、小王付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金B、由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无须支付佣金C、在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金D、即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人答案：BD解析：委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪机构才能向委托方收取佣金。本案例中，贾女士与赵某签订的买卖合同被确定无效，所以从最终结果上来看，该经纪业务是没有完成的，所以经纪人不能收取佣金，即使已经收取也应该返还。11.甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。适合甲公司快速开拓房源的渠道有（）。A、采用电话访问B、报纸上刊登广告C、联系大型企事业单位D、联系资产管理公司答案：AB解析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。12.张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。房屋出租应当到（）机关申请办理房屋租赁合同登记备案。A、工商行政管理B、房地产登记C、公安D、建设行政管理答案：B解析：在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。13.李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：小张立即要求李某提供（）等文件核实。A、土地使用权证B、房屋所有权证C、李某的身份证D、房屋的销售合同答案：ABC解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、