【住房问题与住房规划方法探究6800字（论文）】

住房问题与住房规划方法研究摘要住房建设规划是一项政府的公共政策，是我国城市规划由技术性文件向政策性转变的重要体现。建立健全住房建设规划调控房地产市场是有一定的重要性、紧迫性。本论文在住房建设因素的全面分析的基础上指出，在今天构建和谐社会的背景下，我们必须采取措施解决中低收入阶层的住房问题。住房建设规划通过完善“商品住房——经济适用住房——廉租住房”的住房体系，通过政府的宏观调控，完善住房供应结构，稳定房价。本文首先对住房建设规划的概念、分类进行理论概述，在理论的基础上，对我国住房建设规划的现状及问题进行分析，提出完善我国住房建设规划的对策：提高规划编制的科学性、加强住房建设规划与城市规划的协调、加大地方财政投资力度，积极争取上级资金等。关键词：住房建设，规划建设，公共政策目录摘要 1引言 1一、相关理论概述 1（一）住房建设规划的概念 1（二）住房建设规划的分类 1二、我国住房建设规划的现状及问题 2（一）我国住房建设规划的现状 2（二）我国住房建设规划存在的问题 4三、完善我国住房建设规划的对策 5（一）提高规划编制的科学性 5（二）加强住房建设规划与城市规划的协调 6（三）加大地方财政投资力度，积极争取上级资金 7四、结论 7参考文献 8引言近年来，中央连续出台多项关于住房建设的政策。解决住房问题成为落实科学发展观、构建和谐社会的重要途径。2006年建设部等七部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，首次明确提出要求制定和实施住房建设规划。许多城市短时间内编制完成的住房建设规划在规划方法、技术路线、统筹协调等方而都存在一些问题。而住房建设规划中提出的保障性住房建设要求，也需要在城市规划中予以用地空间落实。这对向来缺乏住房问题关注的城市规划编制提出了新要求。住房问题与住房规划方法研究一、相关理论概述（一）住房建设规划的概念住房建设规划(Housingprogram)指制订出若干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。其规划的重点主要每年的住房开发总量，经济性与政策性住房的配比，和90m2以下户型比重必须达到70%以上的严格控制[1]。（二）住房建设规划的分类1.经济适用房经济适用房是既具有保障性又具有商品性，要求它不光经济而且适用。售价相对于市场价格比较适中是其经济性，中低收入家庭能够承担得起；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用住房是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。只售不租。限定建设标准、供应对象和销售价格，并与廉租房对象衔接，其建设标准按照经国务院同意的《经济适用住房管理办法》的规定，单套建筑面积以60平方米左右为主。2.普通商品住房商品房住房包括普通商品房住房（140平米以下）和非普通商品房住房（140平米以上等三条件中符合一条的）。交税时，契税税率3%，首套购房并且90平方米一下住宅1%优惠政策，二套购房一律按3%全额征收！3.廉租住房廉租住房，依据建设部2004年颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，是指政府为建立和完善多层次的住房供应体系，解决城镇最低收入家庭的住房问题，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉的租金配租具有社会保障性质的普通住房。二、我国住房建设规划的现状及问题（一）我国住房建设规划的现状1.住房建设规划提出的政策背景尽管住房建设规划的推出从表面上看具有一定的突然性，但如果将其纳入到我国住房制度改革的政策演变历程中，就可以看出住房建设规划是我国住房政策在走向市场经济体制过程中的配套政策，它的推出标志着我国住房供应体系在逐步系统、逐步完善的过程中进入了一个新阶段。2005年3月26日，国务院发布了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(简称国八条)。国家七部委紧接着于4月30号联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。针对房地产行业投资过快，住房价格上涨的问题，将稳定房价提高到政治高度，建立政府责任制。2006年5月17日，国务院发布了《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称国六条)，指出：“加强房地产宏观调控，促进房地产健康发展，仍然是2006年宏观调控一项重要而紧迫的任务”“……从源头上控制高档商品住房的开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。……从制度上保证中低价位、中小户型普通商品住房供应”，并明确提出切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。国家九部委又紧接着提出《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》更具体地提出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2，以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2006年全国人大十届四次会议，温家宝总理所作的政府工作报告中，明确指出“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档商品房开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和房屋租赁制度”，笔者认为这实际上是我国“十一五”期间的住房政策纲领。两个半月之后，九部委联合发文，提出编制住房建设规划的要求。从住房政策演变的角度看，住房政策的具体落实由原来中央调控管理的具有较强计划性的“住房建设投资计划”转为地方调控管理的具有较强市场性的“住房建设规划”，这标志着我国住房供应体系在在逐步系统、逐步完善的过程中进入了一个新阶段。2.住房建设规划的指标体系于空间布局《城市规划编制办法》X2006版)要求城市总体规划(中心城区规划)的编制内容应包括：“研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局；重点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准”。这与住房建设规划中三类住房的建设目标、建设总量、居住用地供应总量、城市旧区改造等几方面密切相关，尤其是城市总体规划编制内容中“研究住房需求，确定住房政策”，是二者衔接的重点。城市总体规划作为较长一段时间内(15-20年)的综合性规划，必然跨越3-4版住房建设规划，因此城市总体规划应充分预见到未来城市发展中的住房需求，确定各类居住用地较为合理的建设标准和空间布局，为住房建设规划的滚动修编提供明确连贯的目标、科学合理的建设标准和居住用地的空间布局[2]。从这个意义上来说，当前住房建设规划的编制是在城市总体规划的建设目标基础上进行的，对城市住房用地的空间落实必然以城市总体规划所确定的居住用地为指导，从指标上落实住房的空间布局。在通过城市总体规划对城市发展的整体考虑的基础上，住房建设规划根据城市新增居住用地计划，综合考虑商品住房和公共政策住房的配比和安排，从政策上予以落实。与单纯的居住用地规划相比，住房建设规划着重于通过对住房社会因素的研究，落实城市居住用地空间的布局。（二）我国住房建设规划存在的问题1.规划研究内容缺乏对住房问题的关注城市规划中涉及住宅及居住环境的部分，偏向于物质空间形态的规划与设计，在总体规划阶段就是确定居住用地的空间布局，详细规划阶段主要是用地控制和居住区规划设计。居住空间形态优化与良好居住环境的营造成为规划设计的主要方面，而空间背后的住房问题，例如不同收入阶层的居住需求、边缘群体的住房问题等很少得到关注。这种规划倾向也与整体社会发展背景相关。改革开放初期，我国城市而临的主要问题之一就是住房紧缺，住房政策以住房量的增加及居住环境改善为导向。这也影响了城市规划在住房问题上侧重于空间形态设计。随着住房商品化改革的逐步推进，市场机制的缺陷也逐渐暴露。建立覆盖中低收入阶层的住房保障体系成为政策关注的重点，这对城市规划也提出了新要求。虽然从规划的效用来看，最终还是落实到用地空间和设施空间[3]。但视角应转向对弱势群体的住房关注，包括一些社会问题、设施配套问题等，以作为空间规划的有力支撑。2.规划编制中存在的不足一直以来，许多城市的总体规划中居住用地规划内容，基本不考虑满足不同收入群体的住房需求，保障性住房用地的空间布置和规模基本上不被涉及。2005年颁布的《城市规划编制办法》明确提出了总规需要增加住房保障的内容。但从部分城市的实际规划效果来看，确定的保障性住房用地的空间布局和标准缺乏可操作性。其原因：一是研究不足。对于城市整体住房需求、中低收入群体分布、用地情况缺乏细致的调研和分析，尤其是未来可作为保障性住房用地调研不足。并没有考虑用地置换的可能或是时序推进的实施需要，选择的保障性住房用地一定时期内往往无法予以真正落实，影响了其住房建设的有序推进。二是设施配套缺乏考虑。规划编制只局限于保障性住房用地空间的布局，对周边的配套设施缺乏整体规划。目前一些城市已经建成的经济适用房大都位置偏远，存在市政设施不齐、生活配套缺乏、交通出行很不便等问题。经济适用房作为微利房，也进入住宅市场，由于配套设施不便，反倒会降低购买率，造成空置房，再次补充配套设施反而增加了成本。3.地方财力有限，缺乏金融政策引导保障性住房建设资金筹集工作过度的依赖财政资金的投入，无论是直接投资还是间接融资，上级补助还是地方预算，都是以政府投入为主。一方面，项目存续性及规模的增长加大了建设资金需求。由于部分保障性住房项目跨年度建设，工程尾款往往在以后年度发生，加之保障性住房规模的逐年扩大，所需建设资金也逐年增加，此外，后期的运营维护、维修保养也需要有一定的资金保障；另一方面，随着近年来经济形势的严峻，地方财政收入的增加与所需的支出不相匹配，财力捉襟见肘[4]。对有限的地方财力的过度依赖，造成了保障性住房建设中形成了较大的资金缺口。同时，财政性资金以外部分的资金筹集工作中还是运用传统的融资模式，缺乏鼓励和引导社会资金进入的有效机制。一方面，传统的融资模式渠道单一、成本较高且规模有限，而另一方面，民间资本却力量雄厚，政府部门缺乏相关金融政策的引导和融资制度的创新，没能有效的鼓励和引导社会资本投入到保障性住房建设中去。三、完善我国住房建设规划的对策（一）提高规划编制的科学性1.深入调研住房需求摸清住房需求是确定住房建设目标、建设数量、空间布局的基础条件。相关指标的确定需要对城市居民收入水平、住房结构、需求意向等进行详细调研。可以采用问卷调查的形式，例如家庭收入、现状住宅类型和住房而积、购房意向、意向房价和房租等内容，作为确定住房需求结构指标的依据之一；也可以利用城市建立的有关住房保障的信息库进行相关需求分析。另外住房用地供应调研也十分重要，如住房建设用地出让及存量分布情况，为保障性住房用地的空间布局提供规划依据，避免规划与实施的脱节，提高规划的可操作性。2.拓展相关的规划研究领域当前住房建设目标是解决中低收入家庭的住房问题。城市规划研究应从普遍性的居住问题研究转向针对弱势群体的住房研究，基于特定群体的住房需求、社会特征，探讨其适宜的居住模式。目前廉租房、经济适用房政策惠及的人群主要还是城市户籍人口，大量的外来暂住人口既不符合廉租房适用对象，其收入水平也无力购买其他保障性住房。而一些城市由于产业发展需要，外来人口比例己经达到相当规模，其住房问题通过非常规途径的城中村来解决或由企业在厂区内解决，造成了许多负面问题。研究外来人口的长期居住问题，研究城市边缘地区的住房问题也是规划应关注的方向之一[5]。建立完善的住房保障体系，不仅仅是确保各层次居民的住房供应，居者有其屋是基本要求，在总量保障基础上需要为中低收入群体提供宜人舒适的居住环境，这也是构建和谐社会的重要体现。宜人的居住环境既包括外在的配套设施、空间景观环境，还包括更综合的社区建设。规划研究也应从偏向于物质空间形态研究转向针对保障性住房的从交通、设施配套、环境营造、社区规划等多方而的综合研究。3.强调公众参与住房建设规划的编制应强调公众参与，既包括规划编制前期住房需求调研的公众参与，也包括规划编制完成后相关内容的公示与公众意见征求。由于住房建设涉及到市场开发行为，即使是经济适用房、中低价位普通商品房等保障性住房也是在相关政策指引下由开发商进行开发。因此在重视居民住房需求的基础上，也必须考虑开发商对住房建设的态度和要求，从需求方和建设方多元角度考虑规划编制中的公众参与。按照《城乡规划法》，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，征求公众的意见。城市规划中涉及住房建设的内容，主要为城市总体规划阶段的保障性住房用地布局以及控制性详细规划阶段的保障性住房的地块控制。这些应作为重点内容依法予以公示。规划编制应考虑对公众意见的采纳，必要时应调整规划内容。（二）加强住房建设规划与城市规划的协调住房建设规划与城市规划的协调主要体现在与城市总体规划、近期建设规划的协调。住房建设规划中确定的住房建设目标、保障性住房建设指标等内容是城市总体规划中对应住房用地空间布局的重要依据。住房建设规划通常是对近期5年内的住房建设安排，而总体规划期限为20年，在近期基础上应对长远的保障性住房建设量、用地布局进行安排，两者在近期和远期的住房安排方面也需要进行协调。从编制时序上，两者可以同步编制，将住房建设规划作为城市总体规划的一个专项规划，与其他各项建设用地的安排统筹考虑，最后单独提取成果。如若住房建设规划编制在前，城市总体规划应将其纳入，并对其提出的保障性住房用地要求予以明确的空间落实。住房建设规划中的一项重要内容就是近期住房建设的年度计划，主要为各年住房建设的量化指标，而对应的用地空间布局可以通过城市近期建设规划落实。城市近期建设规划应该增加住房建设的内容，合理确定近期内保障性住房的空间布局和建设安排[6]。（三）加大地方财政投资力度，积极争取上级资金首先，继续加强政府对保障性住房建设的重视程度，在保障土地出让金净收益、住房公积金增值收益按标准投入的同时，适当增加对保障性住房建设的预算资金安排，加大地方财政的投资力度。其次，提高项目申报质量，积极争取中央和省级的保障性住房引导专项资金。此外，跳出局限、紧跟风向，多多研究各条线各部门的各级财政补助资金，积极申报那些能与完成保障性住房建设任务相结合的中央、省级各类补助资金，如：中央预算内投资专项资金、绿色节能建筑专项资金等等，通过尽可能多的获得上级补助资金来减小地方财政压力。同时，加大对各类保障对象的排查工作，制定符合本地实际的目标任务。在消化存量房的基础上，确定今后的保障性住房建设任务，从而避免建设资金的损失和浪费。四、结论住房建设规划在当今不仅是个重大的经济问题也是涉及到社会和谐的民生问题。发达国家的住房建设规划历史悠久，给我国的住房建设规划提供了很多先进理论和经验。在我国的住房体系由重市场、轻保障的思维走出的背景之下，正处于住房建设规划的初级阶段，虽然目前的建设已确定一定的成绩，但是也暴露出诸多问题。通过对我国住房建设规划存在着以下的问题：规划研究内容缺乏对住房问题的关注、规划编制中存在的不足、地方财力有限，缺乏金融政策引导等。基于我国住房建设规划出现的问题，提出了以下优化方案：提高规划编制的科学性、加强住房建设规划与城市规划的协调、加大地方财政投资力度，