【民营房地产企业财务风险控制探究：以S房地产公司为例9700字（论文）】

民营房地产企业财务风险控制研究—以S房地产公司为例目录TOC\o"1-3"\h\u15615引言 4146381、财务风险基本理论概述 4278341.1财务风险的含义及特征 474231.1.1财务风险的含义 586721.1.2财务风险的特征 5120001.2财务风险的类别 5242992、天庆房地产的概况及财务状况分析 630322.1天庆房地产概况 6182572.2天庆房地产财务状况分析 686593、天庆房地产存在的财务风险及原因分析 7124093.1天庆房地产存在的财务风险 769683.1.1筹资风险 78583.1.2投资风险 8195903.1.3资金运营风险 9154173.2天庆房地产集股份有限公司财务风险成因分析 11234703.2.1筹资渠道狭窄 112793.2.2投资决策分析不到位 11223213.2.3营运资金周转不畅 12196654、天庆房地产集团财务风险控制措施 12254324.1拓宽筹资渠道 12235534.1.1扩大内源融资 1256284.1.2加强信托融资 13128294.2加强投资决策的科学性分析 1376044.2.1加强可行性分析 131104.2.2综合运用多种分析方法 14305744.3加强营运资金管理力度 14178734.3.1优化销售方式扩大促销力度 14198914.3.2完善应收账款管理制度 1430044结束语 15摘要：当前，国民经济飞速发展，城市化进程不断加快，企业在生产经营过程中面临着激烈的竞争和挑战。与此同时，财务风险作为最具影响力的风险之一，始终存在于企业生产经营的过程中。对财务风险进行及时的管理和防范是企业生存发展中至关重要的一部分。而地产行业可以说是属于先导性和基础性都非常强的产业，它具有一定的主导地位，在国家经济发展的过程中有着十分重要的效力。国内的很多政策都是配合房地产行业的发展以及建设，就是要不断加大对房地产行业的调控力度。文章首先从财务风险的基本理论出发，然后深入探讨天庆房地产的财务现状，找出产生财务风险的原因，并提出针对性的防范措施，为完善天庆房地产财务风险管理提供一定的启示和参考。关键词：财务风险；筹资风险；投资风险；民营房地产企业引言在整个的国内经济的体质当中，房地产行业可以说是属于先导性以及基础性很好的产业，有着一定的主导地位，极大地促进了经济增长。国内很多政策都是于房地产行业的建设以及销售有关，目的是不断加大对房地产行业的调控力度。文章是在当前的经济背景下，选取天庆房地产为研究对象，并对其资产负债率、投资收益率、存货周转率、应收账款周转率等财务数据的计算分析，找到公司的财务风险的根源所在，并提出相对应的措施，提高公司风险意识，促进公司长期稳定发展。本文具有两方面的研究意义:首先，从理论的角度，无论身处哪个行业或公司，都会存在财务风险的问题，房地产行业也是如此。而且国内的房地产行业受到国内的政策影响很大，行业特点明显，和国外的地产公司差别很大，从这方面来看，国外的经验对于我国房地产行业来说有很大的借鉴价值。本文参考国内外研究成果，吸取好的经验进行学习，然后是采取相对应的控制措施，对于理论的发展是有着实践的意义。其次，从现实意义的角度，本文以天庆房地产集团为实际案例，通过对公司财务风险的识别以及评价，找出存在的问题，给出控制公司财务风险的措施，从而促进公司长期稳定的发展。1、财务风险基本理论概述1.1财务风险的含义及特征1.1.1财务风险的含义财务风险的含义是指公司存在着可能破产和股东回报风险的可变性。伴随着企业资本结构中债务、租赁、优先股融资的比例增加，企业支出的固定成本将增加，最终导致失去资金偿付能力的可能性也将增加。同时，财务风险还涉及的股东可能获得相对分散的利益。综上所述，公司的财务风险主要包括公司丧失偿付能力以及股东收益分散的可能性这两方面。1.1.2财务风险的特征（1）客观积累性。财务风险存在着一定的客观积累性，是企业错误的经营活动和财务活动不断累积的结果。它反映了企业的融资、投资、消费、回收、占用、分配等项目在财务管理和会计报表上呈现的结果。换句话说，财务风险的积累是各种财务活动的综合反映。（2）突发性。在诸多因素的影响下，金融危机造成的一些影响因素是可控的，但更多的因素是偶然的、爆炸性的，甚至是突然开始下降的，企业无法应对这些突如其来的变化。一方面，如果能在短时间内控制风险，企业就能有信心地解决风险。另一方面，如果超过最高的短期风险控制，就会使企业陷入危机。不确定性。在发生财务风险之前，可以对其进行防控，但财务活动的运行中依然会受到许多不确定因素的影响，所以无法做到对财务风险在事前进行风险大小的估计，导致企业的财务状况存在着不确定性。（4）共存性。由于财务风险造成的损失是不确定的，所以不管损失是否真实的存在还是有可能存在，或者损失能否量化，都对企业的发展起着至关重要的作用。它既能促进企业的良性发展，又可能会对本来良性发展的企业起到负面消极的作用，所以财务风险是呈现两面效应的，不能单看一面而忽视另一面的存在，更不能去消除其中任何一面。1.2财务风险的类别（1）筹资风险。作为财务风险中比较常见的一种，筹资风险是指企业因借入资金导致其丧失偿付能力和企业利润的一种可变性。因此，企业的融资、投资、生产经营活动都存在风险。不同企业的风险承受能力会因债务方式、期限和资金使用的不同而不同。（2）投资风险。投资风险在企业的投资活动中产生，指企业在投入资金后未能达到预期效益，从而影响到企业的偿债能力、获利水平和资金的有效流转。（3）经营风险。经营风险指公司未来的现金流存在不可预测性，从而影响到企业本身的市场价值。（4）收益分配风险。在企业经营运转的过程中，收益分配也存在不确定性，这会给企业后续的生产经营和管理带来不利影响。2、天庆房地产的概况及财务状况分析2.1天庆房地产概况房地产集团有限公司成立于2000年，是一家集房地产综合开发经营、物业管理、商贸娱乐、教育为一体的综合性企业集团，具有一级开发资质。其所属施工公司是一家具备房屋建筑工程总承包一级资质、市政公用工程总承包一级资质、水利水电工程总承包及装饰装修工程专业承包二级资质的综合施工企业。2.2天庆房地产财务状况分析近几年，在新一轮产业革命中，随着全球化、品牌化、专业多元化以及数字化转型的发展，与其他行业相比，房地产行业更易受到国家政策与外部因素的影响，国家或地方的政策对房地产行业影响极大，只要政策有一点波动与变化，房地产市场就会受到影响。为了更好的了解公司的经营状况，下表列出天庆房地产近三年的部分财务数据，通过这些基础数据可以看出天庆房地产的运行现状，详见下表：表3-12018-2020年天庆房地产财务数据单位：万元项目2018年2019年2020年营业成本163970216546711407874应收账款86233139907214619存货368392839561094682293流动资产合计471141552689117289127资产总计485164754154497442572应付账款573201719824807776流动负债合计284094130963963952681负债总额390872243277606130832所有者权益94292510876891311740非流动负债合计106778112313642178151净利表3-1可以看出，2020年，公司的资产总计达7442572万元，与2018年相比，提升了53.401%，但企业的负债也呈现逐年递增的趋势，天庆房地产的流动负债和非流动负债增长的比率相对较大，同时，2020年的流动负债比2019年上长了27.623%，非流动负债增长了76.934%，负债总额增长了41.701%，说明公司近几年承受着较高的负债风险。与2019年相比，公司流动资产方面的存货和应收账款也是呈现上升趋势，分别增加了18.421%和53.403%，从公司发展的视角来说，未来有可能会出现因存货周转和资金回账等问题给公司带来经营风险。从公司收益的视角来说，近几年波动较大，净利润在2018年到2019年增长了72.4%，但在2020年公司的净利润为137140万元，增长率为-30.1%，从上述这些数据可以看出，公司存在一定程度的财务风险问题。所以，现阶段公司应深入研究相关数据，找出存在的财务风险及原因，从而合理控制财务风险，保障公司拥有良好的发展前景。3、天庆房地产存在的财务风险及原因分析3.1天庆房地产存在的财务风险3.1.1筹资风险因资金使用不当造成公司产生的损失不能及时清偿债务，或在生产活动过程中发生的借款无法及时偿付的风险被称为筹资风险。公司筹资风险的重要指标是资产负债率，用来衡量公司运用债权人提供的资金进行经营的能力。计算公式：资产负债率=总负债/总资产×100%从上述表3-1可以计算出天庆房地产资产负债率为：资产负债率（2018年）=3908722/4851647×100%=80.56%资产负债率（2019年）=4327760/5415449×100%=79.92%资产负债率（2020年）=5415449/7442572×100%=82.38%图3-12018-2020年天庆房地产资产负债率从图3-1可以看出，天庆房地产的资产负债率从2018年至2020年都保持在80%左右的水平上。通过图3-1的数据进行分析可知，天庆房地产存在严重的筹资风险。与此同时，现金流量的变化对公司筹资风险得程度也存在联系，从表3-1中公司近三年的现金流量可以看出，公司经营活动产生的现金净流量处于持续下降的趋势，且在2020年呈现负增长，投资活动产生的现金净流量也存在逐年递减的态势。相反，筹资活动产生的现金净流量则是呈现不断增长趋势，从2018和2019年的负增长到2020年的1438221万元。表3-1天庆房地产2018-2020年现金流量构成单位:万元经营活动产生的现金净流投资活动产生的现金净流筹资活动产生的现金净流2018年91508640280-6879222019年16787122803-1561552020年-873430-2879461438221由表3-1可以看出，天庆房地产筹资活动产生的净现金流量近几年来浮动较大。由于经营和投资活动产生的现金净流量存在缺陷，使得其现金净额均为负值。因此，公司选择通过外部筹资来满足应收账款、存货等非现金资产的增长需求，间接导致其筹资活动中现金流量的不稳定。通过上表的数据变化，对天庆房地产现金流数据进行分析得知，公司存在着巨大的筹资风险。3.1.2投资风险由于投资风险存在的不可控因素会导致投资产生的收益与预期财务收益出现偏离的风险。企业需要通过计算投资收益率来对投资风险进行直观的衡量。计算公式：投资收益率=投资收益/投资总额×100%投资收益率（2018年）=437/221544×100%=0.2%投资收益率（2019年）=129261/291748×100%=44.3%投资收益率（2020年）=-4538/169365×100%=-2.8%图3-22018-2020年天庆房地产投资收益率从表3-2可以看出，天庆房地产近三年的投资收益率波动较大，在2018-2019年间有明显增长，当时推出的宿州天庆名宿华府项目和宁波天庆领尚的楼盘项目，首期交付率以及成交率都非常高，因此，投资收益得到很明显的增长。但在2020年为-2.8%，企业的投资收益下降十分明显，主要因为新龙广场项目年出租业务净利润为-4684.43万元，以及澜山苑项目销售住宅及商铺实现净利润为-1905.85万元，由于投资决策存在漏洞和失误，导致这两个项目的投资收益未能达到预期目标，投资收率波动较大，所以天庆房地产存在很大的投资风险。3.1.3资金运营风险资本运营是企业对公司流动资产的管理，企业资本流动是否顺畅与企业整体的生产经营情况息息相关，是相辅相成的关系。因此，企业的资本营运管理不仅促进了企业整的整体运营，还能有效防范财务管理过程中出现的风险。在企业运营过程中，从物资采购到加工生产再到库存形成，再到销售再到收入形成的整个过程都会存在一定程度的不确定性，最终导致运营风险的增加。其中，存货和应收账款是经营过程中最容易出现风险的两个环节。（1）存货风险存货风险是指企业由于存货周转缓慢、存货损失等引发的风险。为确保企业正常运营，企业必然会保持一定量的存货，因为存货是企业持续生产经营的保证。表3-3天庆房地产2018—2020年存货情况2018年2019年2020年存货/万元368392839561094682293存货周转率/次0.430.430.33存货周转天数/天842.30831.021104.29从表3-3可以看出，天庆房地产近几年的存货量不断上升，从2018年的3683928万元上涨到2020年的4682293万元；同时2020年的公司存货周转率比上年降低0.1，和行业平均水平的0.36差别不大，但呈下降趋势。天庆房地产近三年商品房积压逐渐增多，周转速度减慢，建筑材料积压，资金回转能力变弱，周期加长。2020年天庆房地产又通过招拍挂形式成功竞得金山区“城中村”项目141亩土地，而且还广泛的参与楼盘周边的花博会、天庆田缘等旅游项目，企业资金大部分被存货占据，从而增加企业的存货风险。（2）应收账款风险应收账款风险主要从回收时间和回收金额两个方面来体现。回收时间风险指因客户未按时还款导致公司受益带来风险。回收金额风险是指公司无法按照预定全额收回欠款的风险。一方面，部分客户故意的没有按照约定一次性还款，另一方面，客户由于客观原因如经营不善，无法及时还款，企业应收账款无法及时收回。表3-4天庆房地产2018-2020年应收账款情况2018年2019年2020年应收账款/万元86233139907214619应收账款周转率/次17.1718.4111.56应收账款周天数/天20.9719.5631.14根据表3-4可知，天庆房地产的应收账款增长幅度较大，从2018年的86233万元上涨到2020年的214619万，这说明公司在市场发展和扩张的过程中，为了得到更多的资金支持而给予客户更大的赊销权利。天庆房地产的应收账款周转率出现波动式下降的态势，从2018年的11.17增长到了2019年的18.41，但又在2020年下降至11.56，房地产行业的应收账款周转率的平均值为3.8，但该公司的应收账款周转率仍高于同行业的平均水平。从上述数据变化分析得知，应收账款周转天数不断增加，表明公司回收应收账款的速度减慢，流动性较弱，不利于公司及时收回贷款，增加发生坏账损失的风险。3.2天庆房地产集股份有限公司财务风险成因分析3.2.1筹资渠道狭窄天庆房地产筹资方式主要集中在长期借款和短期借款，筹资方式不科学，过于单一。天庆房地产借款的数量逐年增加。2020年，负债金额达到6130832万元，比去年增加1803072万元，天庆房地产为偿还债务本金和利息需要支付的资金大幅增加，公司未来将承担较高的财务费用。因此，当到债务还款期限时，公司很可能无法偿还，增加了公司的财务风险；同时，由于公司未能在借款期限内及时偿还贷款，公司通过其他方式获取资金流入将更加困难。而且天庆房地产融资活动的资金流出并未用于投资收益，其中大部分用于偿还债务。天庆房地产的资本结构存在较大的问题，偿还债务的能力下降。3.2.2投资决策分析不到位天庆房地产缺乏投资可行性，致使公司投资决策没有达到预期的收益，使投资收益率波动较大。任何公司在进行新的投资前都应该有专业人员来分析公司投资项目的可行性。近年来该公司在投资项目时为做好投资预算何投资风险的评估，导致企业在建项目资金占用过多，库存积压，资金严重短缺，这是天庆房地产陷入财务风险的主要原因之一。另外其在2019年至2020年投资项目时，并没有对当地产业投资的发展和饱和程度进行科学有效的分析，导致净利润下降到负值，公司的投资报酬率和投资收益率呈现同样的波动趋势，而投资回收期在2020年有明显的上涨，说明公司的获利周期变长。详见下表：表3-2天庆房地产2018-2020年投资收益分析2018年2019年2020年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538投资报酬率15.99%36.98%6.23%投资回收期2.551.677.69结合上述对天庆房地产的投资收益率分析可知，公司为了获得更多的利益，没有仔细分析投资环境，甚至没有进行多元化投资，所以造成天庆房地产投资风险增加。所以，在投资之前，对于项目进行评估分析，是不可忽视的一环。3.2.3营运资金周转不畅房地产产业是一个特殊的行业，它最大的特点是需要大量的运营资金，是一个资本密集型行业。在企业的日常运营中，需要投入大量资金来维持各种项目的开发和运营。从以上数据分析可以看出，天庆房地产存在营运资金周转不畅的问题。在存货方面，存货资金逐年递增，商品房且存货周转天数上涨的趋势也十分明显，存货占总资产的比重较高，虽然低于行业的平均水平，但总体的流动资金的运作速度减慢；在应收账款方面，因公司为了扩大市场导致应收账款的上涨幅度很大且高于同行业平均水平，应收账款回收的周期加长。总的来说，公司虽然对应收账款和存货有一定的控制，但资金运行以及应收账款回收的周期时间拉长。资金不能及时到位，产生资金营运的断裂风险。因此，天庆房地产应该对于营运资金进行合理有效的分配和运转。4、天庆房地产集团财务风险控制措施4.1拓宽筹资渠道4.1.1扩大内源融资内源融资是指从股票或业务流程中募集的部分资金转化为投资基金，主要是内部股权融资。融资可以从启动资本中获益，并具有投资成本低的优势。通过有效利用，可以转移房地产市场的系统性风险。天庆房地产可以通过内部融资、年度企业收入、预售房地产存款和预售房屋来投资和简化边际利润项目，使用这些资金可以减轻企业的财务压力，促进企业成长和可持续发展。内部融资不需要支付利息，节省了一些利息成本，避免了现金支付的风险。由于房地产开发业务的特殊性，其使用房地产和预付资金可以预先收取一些普通资金和收入，并将房地产市场的系统性风险转移到需求方，从而降低房地产投资风险。天庆房地产在2020年的未分配利润达到734264万元，比2019年增加了14.9%。天庆房地产合理地利用这部分资金来扩大内源筹资并投资于房地产的原材料和建筑工程的翻新和开发成本，能够降低用股权和贷款筹资的风险，而且通过内源融资也可以为企业可持续经营提供资金支持。4.1.2加强信托融资与公司的债务融资相比，信托融资手段不会导致公司在到期时不得不支付本息，降低了公司因债务利息过高而造成的财务风险的同时，在一定程度上起到了优化企业资本结构的功能。与此同时，天庆房地产股份有限公司投资信托应采用了资本运营的方式，将投资规模控制在一定比例内，因此，公司会牢牢把控对自身或投资项目的控制权，而且还可以充分发挥杠杆作用，将财务风险控制在可接受的范围内。房地产信托还可以在天庆房地产开发项目过程中提供金融服务，国家只收集20%的利息税。信托产品没有相应的税收，可以减少公司税收和成本。房地产信托具有分销灵活的优势，节省大量“时间成本”，房地产信托可以迅速筹集资金进行拆解和投资其他公司，天庆房地产可以通过与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。4.2加强投资决策的科学性分析4.2.1加强可行性分析房地产企业建立在资金充足的前提下，因为其中的各个项目都涉及到大量资金的占用问题。项目投资的成功与否与公司的发展息息相关。所以做出投资决策之前，房地产企业必须进行大量的调查研究，并对投资的可行性进行科学理性的分析，以以保证投资与收益成正比。天庆房地产可从以下两方面来对投资项目进行可行性分析。首先，充分了解公司的实力水平，公司的资金是否能够正常运转。如果可以，在对项目进行投资之前，充分搜集相关资料，掌握准确的投资信息，并重点对项目实施的必要性、技术的可行性、经济合理性进行科学的论证，并采取一系列合理的计算和分析方法，比如采用定量法，必要时可以要求工程、财务、技术等部门的专业人员或相关专业单位全面分析投资项目的可行性，以保证投资决策的准确。其次，天庆房地产应建立科学的投资决策分析机制，杜绝经验决策和主观决策，从而将决策失误产生财务风险的可能性降到最低，从而最大化公司的投资收益。根据房地产的特点和公司自身在一定程度上出现的不同缺乏，最主要做的就是要进行具体的防范性投资风险，主要从投资项目增长潜力、投资项目安全性、投资项目的盈利能力、投资项目的运营效率和投资结构中筛选比对。然后结合上面的投资决策流程图，在投资装备阶段，组建预投资小组，进行项目前期市场调研、投资预算、投资可行性报告等工作，确保信息充分、真实；在投资实施阶段，根据投资规划，管控各个环节成本和费用，制定原始记录；在投资后期，进入正常生产，对其中的经营风险和财务风险进行重点管控，确保天庆房地产续获利。4.2.2综合运用多种分析方法财务风险是客观存在的，可以通过运用多种分析方法进行规避风险。天庆房地产可依据自身情况采取多种分析方法进行投资分析，以确保投资决策的准确性。首先，天庆房地产可以运用净现值法，按预期的投资收益率计算出投资方案的收益现额与投资现额的差，如果为正值，说明投资项目有净益，可以进行投资，反之，则放弃投资项目。同时，辅助运用内含报酬率法比较各个投资方案的优劣，在分析投资方案时要先确定最低收益率，各个方案相比较，舍弃所有低于最低收益率的方案，在高于最低收益率的方案中选择最高的。天庆房地产可以将两种方法综合运用，选择最优的投资方案，将企业的投资风险降到最低。4.3加强营运资金管理力度4.3.1优化销售方式扩大促销力度天庆房地产可以积极拓宽营销模式，采用多种的营销形式扩大销售，从而降低存货的库存。首先，明确市场定位，吸引潜在客户，主题必须具有代表性，能够穿透消费者的想法，代表项目的整体形象。其次要积极的走出去进行宣传，可以客流量大的地方设置外展点、商圈巡展，并且网上宣传补充推广，可以带动“天庆房地产”的品牌效应，通过各种媒体和平台增加广告，提高知名度。进而可以在开放日期间通过购房有折扣来吸引客户，带领客户参观，并做好记录。即使不立即购买的客户，也应该给一个小礼物等进行客户资源的积累，保持一个良好的服务，为后续的工作做好服务。而且要划分目标客户群体，有针对性地营销，直接引导目标客户，最大限度提高交易额。最后主要是针对剩余住房，通过分析剩余房源的共同特点，在推广的过程中做一些调整，如推出特价房源，赠送礼品和减免物业费，有针对性地促销策略可以避免不必要的成本，从而实现风险的分散，降低营运风险。4.3.2完善应收账款管理制度天庆房地产应该不断应收账款管理制度进行调整和完善，缩小应收账款占用的资金额度，加大资金运转灵活性，提升资金周转的速度，降低企业的营运风险。天庆房地产可以根据现有的客户情况制定现金折扣比例，比如在信用状况良好、合作期限达到3年以上且经营状况良好的客户，可提供2%的商业折扣，同时可按货款的40%赊销。中等信用且经营状况一般、合作期限在1-3年之间的客户，可给予1%的商业折扣，赊销金额占货款的25%。但是对于那些信用等级低，合作期限短，经营状况差的客户不给予折扣，尽量不提供赊销。同时将每个客户进行档案记载，根据相应的实际情况给予相应的赊销比例。此外，该公司还能实行保理业务，使得银行为公司提供资金并催收应收账款，提供坏账担保，在很大程度上降低了公司应收账款产生坏账的风险，提高应收账款周转率，降低公司的资金运营风险。公司客户赊销额度表如下：表4-2天庆房地产客户赊销额度表项目信用等级合作期限（月）经营状况赊销比例A级客户高3年以上良好40%上B级客户中1-3年一般25%C级客户低1年以下差5%或0%结束语对于资本密集型房地产企业来说，高回报率和高风险率并存。因此，企业必须重视财务风险的控制。因此，本文将财务风险的基本理论与当前房地产行业的特点相结合，在此基础上缝隙天庆房地产自身的实际情况并提出了其存在的问题。然后通过识别和评估该公司的财务风险并找出风险增加的原因。最后为天庆房地产