【基于自由现金流贴现法的陆家嘴房地产公司价值评估实例16000字（论文）】

PAGE基于自由现金流贴现法的陆家嘴房地产公司价值评估实例目录TOC\o"1-2"\h\u63831.引言 150851.1研究背景及意义 1143731.2研究的内容和方法 2295732.我国房地产行业的发展 3211042.1我国房地产行业发展现状 395962.2房地产行业受宏观经济政策的影响 3133473.陆家嘴公司财务分析 4110673.1企业简介 4280283.2陆家嘴房地产公司SWOT分析 5158813.3陆家嘴房地产公司财务报表分析 873323.4财务指标分析 1834571.毛利率分析 20236964.基于自由现金流贴现法的陆家嘴房地产公司价值评估 2129538自由现金流量=（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本支出+营运资本增加） 22102684.1公司财务预测 23201714.2计算加权平均值 25150674.3计算结果 262628结论 271383参考文献 271.引言1.1研究背景及意义改革开放后，我国经济体制改革不断深入，我国房地产业利用城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机迅速恢复、发展、壮大，显现出了勃勃生机和旺盛的朝气。同时，股票投资者也争相购买房地产业相关的概念股票。然而，由于房地产市场现存机制的不完善，以及现阶段我国房地产投资价值的研究中存在的各式各样的误区，近年来，房地产业陆续出现了投资过热的迹象，部分地区还出现了泡沫。在股票市场上，根据价值规律理论企业的内在价值决定股票价格，投资者会对企业的未来收益、现金流量、投资风险做出预期判断，价格围绕价值上下波动，经常偏离股票内在价值，但是经过一段时间之后市场价格会向企业价值回归。本文以陆家嘴房地产公司为例，通过对中国房地产行业的宏观分析、陆家嘴房地产企业的SWOT分析，财务数据分析等方法详细判断公司的财务状况和运营过程中的弊病，探寻中国房地产公司的实际投资价值。研究成果可应用于房地产公司的定价与收购。作为中国的资本市场在房地产市场日趋活跃，尤其是越来越频繁的并购和上市房地产公司收购的商业行为，而其中最重要的是公司的准确的价值评估，这将成为公司并购是一个非常成功的关键环节。本研究的结果可以是并购方要符合公司本身和资金的价值，并购也可以最大限度地利用其资源，从而达到双赢的效果，实现帕累托最优。公司管理者，根据公司的内在价值与真实的市场价值，以便做出战略规划和公司发展方向的判断，使公司能够健康发展。同时，通过评价过程，我们可以发现公司价值的重要因素和关键点，从而提高公司的管理水平。对于投资者来说，通过对房地产公司内在价值的评估和股票价格的比较，从而确定自己的投资方向和投资规模，做出相对理性的投资决策。对于政府而言，房地产公司是更为合理的评价和科学的价值影响因素的分析，从而得出一个合理的实施宏观调控措施和制定合理、更健康的发展，引导行业内各参与者的竞争和行业公平、合理的相应的法律法规。1.2研究的内容和方法1.2.1研究问题本文选取陆家嘴地产作为研究对象，利用财务比例分析、现金流贴现模型等方法，结合已有的理论研究成果和实践成果，对企业价值进行评判，分析企业的经营业绩，识别企业的优劣并预测企业的长期投资价值，为投资者提供投资建议，帮助投资者有更大的可能获得高于市场平均报酬的收益使投资者投资风险降到最低。1.2.2研究手段及途径通过查阅相关文献，概述中国地产行业的研究历史和现状。从定性的角度上去分析宏观政策对公司的影响。互联网上查找关于陆家嘴地产相关概况，动态，公司面临的宏观环境以及自身的优劣势，运用SWOT分析法对公司进行基本面的分析。利用三大会计报表分析公司的财务数据、公司的具体投资价值。从盈利能力、营运能力以及偿债能力全面具体地分析陆家嘴的财务状况和经营成果，并在此基础上对陆家嘴房地产公司进行前景预测。最后本文通过自由现金流折现的模型方法去计算公司的理论价格与股票市场价格的偏离程度，为公司投资价值做一个量化的结论。公司投资价值短期和中长期的相关投资建议。2.我国房地产行业的发展2.1我国房地产行业发展现状房地产企业的估值与其整个行业的发展趋势之间有着很大的联系，因此，我们有必要对现如今我国房地产行业的发展现状做一分析。在新中国成立之后，中国房地产业实行集中计划经济。随着土地和相关住房政策的改革，房地产已经成为我国拉动经济的主要力量之一，它是我国的支柱产业，是关系国计民生的产业，它的发展态势关系到整个国民经济和金融业的安全。中国房地产行业，呈现一定的长短周期性，短周期主要与宏观经济政策相关，长周期体现在人口变化规律，迁移规律，城市本身的发展规律等。由于土地输出总量大且成本高，因此房地产行业对企业的资金实力和流动性以及运营水平有很大的要求。房地产行业对政策敏感度特别高，政府可以通过金融市场间接的干预房地产市场，也可以直接通过行政政策手段直接干预，例如：2017年4月前1日中共中央，国务院印发通知决定设立河北省雄安新区，这吸引了众多炒房客前去购房，房价被抬高了10倍.。同时，雄安新区概念股也受爆炒，持续飘红。地域性明显，房地产这一特殊的商品，它的价值主要取决于区位因素，同一城市的不同区位，同一区位的不同占有因素价位等。一直以来，决定房价的基础是房地产的开发成本，但最终的决定因素还是供需关系，不管是供应商，购房者还是政府，任何单一的力量都不可能直接的决定房价。随着城市化的发展，我国经济依然倚重房地产，它拉动了很多产业，如：房地产业，电力业，材料业等。因此房地产行业前景相对乐观。2.2房地产行业受宏观经济政策的影响2014年中国房地产住宅库存量高，整个行业处于调整期，投资者对市场预期转变等原因导致了投资出现明显的下滑。下半年，一系列中央政策的出台，连续的放松限购、全面放开二孩政策、降息降准、降首付等让市场稍微有回暖的迹象。但是，突然释放了前期的刚性需求，导致市场有效需求不足，并没有出现惊人的增长，还在低位徘徊。2015年，房地产的开工面积和投资依然不尽如人意，低位徘徊，库存高依然是首要问题。2015年12月21日，中央经济会议强调通过“降库存”使房地产行业彻底进入了一个新的调整阶段，同时也提出五大措施来消化房地产。新的房地产投资对象将会由原来存量的城市人口变为新人口，政府和投资机构。2016年，政府为贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，出台了一系列房地产市场调控措施，深化完善“四位一体”的住房保障体系，积极坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，坚决遏制房价过快上涨的态势，促进房地产市场平稳健康有序发展。随着住宅市场量价齐升的表现，上海先后出台的“沪九条”、“新沪六条”、“信贷新政”等调控措施，全面抑制房价过快上涨。2017年各项新的政策对房地产企业一片利好，政府加大基础设施建设的投资：（1）基础设施投资高，补短板效应增强1-4月份，基础设施投资29789亿元，同比增长23.3%，增速比一季度略微低0.2个百分点，比去年同期提高4.3个百分点；占全部投资的比重为20.6%，比去年同期提高2.4个百分点；对全部投资增长的贡献率为48%，拉动投资增长4.3个百分点。基础设施在短板领域的投资力度进一步加强。（2）房地产开发投资继续增加，商品房待售面积进一步减少在前期房地产销售面积快速增长的带动下，今年以来房地产开发投资继续增加。1-4月份，房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%，对全部投资增长的贡献率为20.1%，拉动投资增长1.8个百分点。房地产市场去库存效果显著。4月末，全国商品房待售面积比3月末减少1341万平方米，比2016年末减少2070万平方米；特别是1-4月份非重点城市商品房销售面积同比增长25.7%。3.陆家嘴公司财务分析3.1企业简介1992年4月27日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成立，它是一家在我国上海市注册的股份有限公司，。该公司所发行人民币普通股A股2，444，551，200股，境内上市外资股B股917，280，000股，均已在上海证券交易所上市交易。公司及子公司主要经营活动为：在浦东新区及天津红桥区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务及，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并等。公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，上海市浦东新区国有资产监督管理委员会为公司的最终控股方。陆家嘴房地产公司2016年进行了两次重大资产重组，公司实行“双轮驱动战略”，含义就是不仅在商业地产方面开展业务，还将拓展至金融板块，实现“产融结合”，构建起了一个“商业地产+商业零售+金融发展”的新业务格局。公司经过资产重组之后，股票价格经过了短暂的回升，对投资者来说是利好消息，因为其业务更多样，盈利模式多元化，受单个市场因素影响业绩的状况相对来说较小。3.2陆家嘴房地产公司SWOT分析SWOTAnalysis是美国旧金山大学的管理学教授提出的，SWOTAnalysis是指通过对一个公司各种环境的全面分析，从而使公司利润达到最大。SWOT是strength(优势）、weakness（弱势）、opportunity（机会）以及threat（威胁）相加的和，它通过对某个公司的内部环境分析分析即分析这一公司的优点和缺点，以及对某个公司的外部环境分析即分析这一企业在发展过程中的机遇和挑战，以便为公司做出正确的经营目标和方式方法的选择做好铺垫。表3-1SWOT分析表格内部优势（S）内部劣势（W）外部机会(O)外部威胁（T）SO战略WO战略ST战略WT战略1…….2……3………1………2……….3………1………..2………3………1………2……….3……….依靠内部优势利用外部机会依靠内部优势减少内部劣势利用外部机会克服内部劣势回避外部威胁回避外部威胁表中SO组合说明公司外部环境中的机遇（O）与内部环境中公司的优势（S）相匹配，在SO区域里公司能够根据自己的优点做出能使自己利益最大化的经营方法，并去落实在行动上，从而使公司的经济得到迅猛增长；表中WO组合说明公司外部环境中的机遇（O）与内部环境中的公司的缺点匹配，在WO区域内公司虽然存在劣势但外部环境是好的，在WO组合里公司能够选择避开其劣势或充分利用好机遇；组合ST说明公司可以利用其长处来减少或者远离threat，减少不必要的麻烦；如果在组合ST中，我们将会有不同的抉择：1）尽可能的远离threat，除此之外还要能够与公司优点结合在一起的opportunity；2）通过某种方法来适当地改变公司的优点以便于跟挑战相结合；组合WT说明公司的缺点对抗外面的挑战，在这种情况下要学会隐藏自己的短处，去找寻别的机会。3.2.1优势分析结合相关材料，我们首先分析现阶段宏观经济政策方面对房地产整个行业的优势：（1）公司初步构建起“地产+金融”双轮驱动发展格局雏形。房地产的租赁和销售从产品来分，主要是住宅类房地产的销售以及商业房地产的租赁及转让，尤其公司今后将加大中短期产品的运营，通过项目公司获取房产开发项目(含商业及办公等类房地产），项目开发成功后再转资产或股权，将成为公司经常性的业务。另一方面，2016年，公司通过现金支付方式收购了上海陆家嘴金融发展有限公司88.2%股权，一举获得证券、信托、保险三张金融牌照。作为同一控股下的企业合并，金融业务为公司2016年经营业绩做出较大贡献。公司战略经营方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业，并通过实施“地产+金融”双轮驱动，实现产融结合，以达到公司股东利润最大化的目标。（2）受技术推动，陆家嘴地产发展更加智能化移动互联网时代的到来给公司带来了新的机遇，使得公司的互联网、O2O、科技、创新概念不断展现。商业交互的方式在发生变化，如今消费数据的采集、处理和利用，直接关系到实体商业的现场消费频次、效率和效益。公司实现即时消费的云计算和开放数据运维，从而提供更好的营销和服务。同时，消费者购物行为和购物习惯的改变使传统商业地产面临巨大冲击，实体商业纷纷开始尝试并发展全面渠道营销，通过积极转型，加速渠道建设的步伐。3.2.2劣势分析（1）公司商业地产经过10年的发展已经到一个比较成熟的阶段，在经历了前几年的快速增长后，物业规模、租金收入增长速率将逐步平缓。公司以商业地产为主业，受宏观调控的影响相对较小，但从长期发展而言，融资模式单一和持有型物业占有大量资金，会导致资金链趋紧，从而影响后续投资项目的规模化拓展（2）2017年，政府为维持市场平稳发展将在一线城市中，依旧执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策。公司必须进一步优化销售管理各个环节，在提高效率的前提下，尝试增加更多的营销渠道。（3）当前市场大众对房地产市场的信心不足，很多购房者还处于观望的状态，有效需求没有前期旺盛导致滞留存量，市场无法消化，这对公司的盈利能力产生很大的影响。3.2.3机会分析（1）国家对房地产行业给予重视。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中对房地产业的发展都提出了明确的要求。国家有关部门发布的2014到2020年新型城镇化规划中提出“要促进一亿农业转移人口，要引导一亿人在中西部地区就近城镇化，改造一亿人居住在棚户区和城中村”，这些对于房地产开发企业来说是发展的好机会。（2）大规模城镇化会推动房地产发展。经济发展到一定阶级的必然产物是城镇化，目前扩大内需推动经济增长的重要手段之一也是城镇化。现阶段，我国的城镇化水平与国外发达国家相比还很低，大规模的城镇化将带动城镇住宅、商业及相关配套的建设，为房地产业的发展提供巨大商机。2016年，公司已经成功进军前滩国际商务区，全面启动标志性房地产—前滩中心的建设。（3）2016年是“十三五规划”全面建成小康社会的决胜开局之年，中央经济工作会议指出要着力供给侧结构性改革。这对于房地产行业来说是机遇也是挑战，迎来了以创新为驱动，以整合为发展的新成长周期。陆家嘴房地产公司在2016年12月完成了以现金支付方式收购上海陆家嘴金融发展有限公司88.2%股权的重大资产重组。查阅资料来看，根据以往的经验，优质资产注入某公司后，这类上市公司每股收益和每股净资产都在资产注入后有比较明显的改善，并且之后的走势明显强于“上证指数”走势，这对于投资者来说是利好消息。（4）公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，公司在2005年正处在转型之初，在营的物业面积从2005的15万平方米到2016年的164万平方米，在建面积更是超过了227万平方米。公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域，区位优越，交通便捷，这为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础。3.2.4威胁分析（1）商业地产发展充满挑战近几年，商业地产竞争格外激烈，导致其发展空间受到挤压，一方面由于商业地产开发供应量大，新的商业项目不断涌现，老商业项目为保持竞争力，也必须持续更新改造，以提升消费环境和服务品质；另一方面，电商热潮驱使消费习惯转向线上，互联网+的发展带来更多的新型商业模式，都给线下传统的实体商业带来了猛烈的冲击。地产行业因其诱人的超额利润，使得很多公司纷纷进入该行业中，行业内部的公司之间的竞争异常剧烈。现阶段来看，与陆家嘴房地产公司形成竞争关系的公司主要有张江高科，南京高科，保利地产，陆家嘴股份，金地集团，华侨城等。其中一些民营地产企业的高速发展对陆家嘴房地产公司未来增长形成有力威胁。（2）商业地产管理要求更为专业化。开发商从过去的招商为主，到现在的愈加重视商业项目的全面精细化管理能力，运营服务的好坏影响着商业项目的口碑，商业项目的客流与热度与市场推广密切相关，物业管理能力的优劣关系着商业项目的品质。优胜劣汰的市场对商业地产管理团队要求越来越高，专业化的管理成为项目成败的关键。地产行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性。公司主营业务所属的房地产行业受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响很大。宏观经济政策不断调整，基础工程建设投资增长的步调放缓，但是生产成本却居高不下甚至不断增加，再加上公众对房地产价格下行的预期增加，使得公司在业务空间，销售水平和利润率这几个方面都面临巨大的挑战。在国内经济增势放缓、宏观经济出现周期性波动的大形势下，如果公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。公司的金融板块业务中，经营范围跨越多项金融业务领域，部分监管政策可能发生调整，从而对某些金融业务的开展带来一定不确定性。3.3陆家嘴房地产公司财务报表分析3.3.1资产负债表分析（1）资产结构分析表3-2资产结构表（单位：万元）资产2016201520142013流动资产4，384，232.783，787，926.323，144，809.922，197，512.45非流动资产1，155，781.81551，569.59500，239.06392.36总资产5，540，014.594，339，495.913，645，048.982，589，850.88图3-1总资产及其增长率通过以上图表可以看出从2014年至2016年这三年的时间内陆家嘴集团的总资产都是持续上升的，分别上升105.52亿元、69.44亿元和120.05亿元；增长率分别为40.74%、19.05%和27.66%。陆家嘴2016年年末资产到达554.00亿元，比年初增加了约120亿元，增长率为27.66%，但事实上，虽然陆家嘴的总资产在2014年到2016年总资产金额一直处于增长，但是在2015年总资产增长率已经有所下降，这一点从图3-1中可以看出。（2）资产配置分析表3-3陆家嘴资产配置表项目2016-12-312015-12-312014-12-31流动资产：货币资金15.08%11.99%10.78%应收票据0.001%0.00%-应收账款2.21%1.97%2.59%预付款项1.07%2.34%2.39%应收利息0.16%0.08%0.07%其他应收款0.66%0.97%0.74%存货59.59%69.45%69.61%其他流动资产0.37%0.49%0.22%流动资产合计79.14%87.29%86.39%非流动资产：可供出售金融资产1.67%0.30%0.36%长期应收款2.49%2.59%3.70%长期股权投资3.92%0.12%0.001%投资性房地产0.44%0.59%0.75%固定资产6.09%8.01%7.87%无形资产0.27%0.35%0.42%开发支出0.01%0.003%-长期待摊费用0.04%0.06%0.03%递延所得税资产0.15%0.25%0.26%其他非流动资产5.77%0.43%0.36%非流动资产合计20.86%12.71%13.74%资产总计100.00%100.00%100.00%通过表3-3可见，2016年末陆家嘴的流动资产占总资产的79.14%，主要是货币资金和存货，分别占总资产的15.08%和59.59%，货币资金比率上升说明公司现金流充足，存货比例的下降也说明公司房产销售正常，今后还须去库存保证资金占压的减少，促进企业发展。另外固定资产、应收账款、长期应收款、长期股权投资等也相对较多。在陆家嘴的资产中占比最大的是流动资产，2014年至2016年间平均每年占总资产的比率为84.27%。流动资产是一家公司中流动性最强，变现能力最好的资产，也是企业用于日常经营活动的主要部分。陆家嘴的流动资产占总资产的比率较大，在某一程度上是可以有效地保障自身的日常经营活动持续发展的。（3）存货分析作为房地产企业，陆家嘴的存货具有一定的行业特点。宏润房地产行业主业务是房地产开发。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品包括库存商品、低值易耗品及其他等。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。在建开发产品是指尚未建成、以出售或经营为开发目的的物业。表3-4陆家嘴存货数据表（单位：元）201620152014存货33，011，881，278.8330，138，459，933.9325，340，058，501.83较去年增长2，873，421，344.904，798，401，432.106，699，770，102.51增长率9.53%18.94%35.94%图3-2陆家嘴存货及其增长率通过以上图表可知，2014年至2016年，陆家嘴的存货总金额不断上升，但其增长率则是出现了先上升后下降的趋势。存货增长率的这一趋势正好与整个房地产行业这三年的整体情况相似，2015年各房地产企业的存货到达一个较大值，房地产行业经济开始萎靡，整个房地产市场发展缓慢，房价高居不下，成交量也没有明显上升，导致各房地产商的库存出现明显供大于求的情况。通过表3-4看到，2016年年末，陆家嘴的存货占总资产的59.59%，达到约33.01亿元。虽然陆家嘴的存货多为土地和房屋，但是较大的存货量对于陆家嘴来说是不利的。2016年陆家嘴的存货增长率已经开始下降，2016年在国家去房地产库存的相关政策下陆家嘴若能够继续减少其库存，使存货占总资产的比率保持在一个稳定、合理的水平，那么陆家嘴的发展则会更加顺利。（4）应收账款和长期应收款分析表3-5应收账款和长期应收款数据表（单位：元）201620152014应收账款1，223，059，347.80853，757，630.08941，513，174.06长期应收款1，377，882，058.251，121，808，930.161，346，184，796.63通过上表，可知陆家嘴的应收账款和长期应收款是在总资产中占比较大的，两者都是2014年到2015年出现减少而2015年到2016年则出现了上升趋势。应收账款和长期应收款在2015年的减少是在一定程度上受整个房地产行业经济大环境影响的，而2016年出现的上涨也是由于房地产市场的逐渐回暖而产生的。就这两者的坏账风险而言，陆家嘴每年都按照一定比例计提坏账准备，这能够在一定程度上减小应收账款的坏账风险。（5）负债结构及配置分析表3-6陆家嘴资本结构表201620152014流动负债短期借款3.13%-2.74%应付票据2.98%2.74%1.56%应付账款7.04%11.32%6.68%预收款项20.04%32.46%37.23%应付职工薪酬0.13%0.16%0.19%应交税费-0.09%-0.86%-1.32%应付利息0.17%0.08%0.09%应付股利0.01%0.02%0.04%其他应付款7.43%4.67%4.59%一年内到期的非流动负责11.31%12.59%12.93%其他流动负责0.36%-0.24%流动负债合计52.51%63.18%64.97%非流动负债：长期借款10.59%17.19%23.80%应付债券10.75%--长期应付款0.42%0.24%0.10%专项应付款0.73%0.93%1.10%递延收益1.60%0.90%-非流动负责合计24.10%19.27%25.00%负债合计76.61%82.45%89.98%所有者权益：股本8.45%3.96%3.53%资本公积6.57%5.46%0.32%减：库存股0.58%0.04%-盈余公积0.96%0.82%0.62%未分配利润7.37%6.59%4.86%归属于母公司股东权益合计22.77%16.78%9.33%少数股东权益0.62%0.77%0.69%股东权益合计23.39%17.55%10.02%负债和股东权益总计100.00%100.00%100.00%上市公司都是希望能够扩大资产总额，提高公司的规模以提升经营业绩。作为上市公司的陆家嘴也不例外。但是，上市公司的资产明显是不能够无限制的扩大的。因此，上市公司想要增加资产相应的办法就是增加公司的负债或所有者权益。虽然，2014年到2016年陆家嘴的长期借款占总资本的比率有减小趋势，但是陆家嘴也适当运用增加借款的方法来增加资本。2016年年底，陆家嘴的借款总额到达76.03亿元，应付利息约9565万。借款占总负债的17.92%，占总资本的13.73%。陆家嘴也和众多的房地产公司一样，由于银行开始收紧对房地产业的贷款，房地产企业能够获得的银行贷款也逐渐减少，因此，房地产企业开始加大与信托公司的合作，在2014至2016年里，陆家嘴的信托借款也占了一定的比率，但信托借款的增加也会加大公司的财务风险。根据表显示，在资本中所占比率最大的是预收款项，2016年年末陆家嘴的预收款项为111.03亿元，占总负债的26.16%，总资本的20.04%。较年初相比都有所下降。从表面上看陆家嘴的资金没有出现什么问题，但预收款项的下降对它的资金也是会产生一些影响的。其实，由于房地产企业的预售款项被国家监管，使用条件较为苛刻，实际上是不能够被陆家嘴自由控制的，所以预收款项的减少不会对企业的资金产生较大影响。股东权益分析图3-3股本和资本公积增长率在一个公司的资产负债表中股本和资本公积相对其他科目而言是相对稳定的，但是从图3可以明确看到从2015年开始陆家嘴的股本和资本公积出现了大幅度的上涨。上文中有提到公司为了扩大资产，用以提高经营业绩，陆家嘴选择了用增加所有者权益的方法去增加资本扩大资产，而不是增加负债去增加资本。增加所有者权益既不用支付高额的借款利息还能有效的过大公司的资产规模，在一定程度上还降低了公司的财务风险。2015年、2016年，陆家嘴先后采用非公开发行股票和股票行权的方式，增加股本33.96亿元，资本公积35.21亿元，为企业的发展筹措到充足的资金。3.3.2利润表分析（1）营业收入分析前文也提到过在我国商品房有一部分是期房预售的，正是因为期房预售会导致企业的预收款项增多而营业收入减少的情况。根据会计准则对收入的确认原则，只有当购房者在收房协议上签字，验收房屋后企业才能确认营业收入。因此，这对房地产企业的收入确认来说就存在了滞后性。表3-7营业收入构成表（单位：亿元）201620152014主营业务收入148.88109.5971.76其他业务收入4.984.324.00营业收入合计153.86113.9175.76增长率35.07%50.53%113.16%由表3-7，清楚的看到陆家嘴这3年的营业收入都是不断增加的虽然增长率没有上升但是增长率开始由快速增长趋于稳定。收入的大部分来源还是依靠主营业务收入虽然其他业务收入也逐年增加但是所占比率仍然很小。（2）期间费用分析表3-8陆家嘴期间费用及其增长率（单位：亿元）201620152014销售费用5.214.633.92同比增长12.53%18.11%23.27%管理费用5.632.963.25同比增长90.20%-8.92%28.46%财务费用1.631.081.85同比增长50.93%-41.62%71.30%根据表3-8清楚显示陆家嘴的三大费用中只有销售费用是逐年递增的，但它的增长率却在下降。说明陆家嘴对该项费用是进行了一定的控制的。从表中可以看出截止2016年年底销售费用大部分是广告宣传费，但是其涨幅程度却不是很大，除广告宣传费以外占比最大的就是其他这一项，如果能偶相应的减少销售费用中的其他费用，则可以帮助陆家嘴减少一定的费用。表3-9陆家嘴2016年销售费用明细表（单位：元）表3-10陆家嘴2016年管理费用明细表（单位：元）2016年的管理费用增加幅度较大到达90.20%，原因是陆家嘴在2016年扩大经营规模的同时增加了战略转型所需的费用。从表1-12中也可以看出在管理费用的各项明细中增加最多的是其他这一项目，在2016年陆家嘴开始实施战略转型计划，依据转型所需陆家嘴收购了一些相关项目，由收购引起的手续费、中介费费等都计入了管理费用其他这一项目中。至于财务费用，较其他两个费用来讲没有过大波动也不存在可以相应减少的费用项目，要想减少财务费用最直接的办法就是减少利息支出，也就是要减少贷款，但若减少贷款就会给企业带来一定的资金压力，因此，费用的减少从财务费用下手是不可行的。（3）营业利润分析表3-11陆家嘴营业利润表（单位：亿元）201620152014营业利润26.8716.5513.87增长率61.41%20.01%627.51%从表3-11中明显看出2014年的营业利润增长率竟然高达627.51%，同时从表1-8中也可以发现2014年的营业收入增长率也很高。将表3-10和表3-11进行对比可以发现虽然这三年来陆家嘴的营业收入增长率有所下降但营业利润增长率却有所上升，这充分说明了陆家嘴对营业成本的控制是有效，陆家嘴未来的利润增长是能够保证的。（4）净利润分析表3-12陆家嘴净利润表（单位：亿元）201620152014净利润26.0716.0410.81增长率62.56%48.31%146.60%陆家嘴的净利润在2014年到2016年三年里一直处于上升趋势从2014年的10.81亿元上涨到2016年的26.07亿元，可以说上涨的幅度还是比较大的。但增长率跟各年营业利润的趋势相同。再结合表3-11的相关分析可以看出陆家嘴的净利润的增长快于主营业务收入的增长说明陆家嘴的净利润在提升，盈利能力也在不断增强。表3-13陆家嘴利净润率分析表201620152014净利润率17.51%14.64%15.06%同比增长2.87%-0.43%9.23%主营业务收入增长率35.85%52.72%119.11%净利润增长率62.56%48.31%146.60%3.3.3现金流量表分析表3-14陆家嘴现金流量情况表（单位：万元）201620152014经营活动产生的现金流量净额-9，734.86159，897.79-16，227.14投资活动产生的现金流量净额-477，139.61-15，898.84-181，469.48筹资活动产生的现金流量净额85，857，285.55-64，865.22223，038.33表3-14给出了陆家嘴2014到2016年的现金流量表相关数据，2016年陆家嘴的经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额都为负数，只有筹资活动现金流量净额为正值，说明了2016年陆家嘴的经营活动和活动均不能够产生足够的现金流入，企业还得依靠筹集资金来维持，若企业出现资金筹集困难，则企业的财务状况将会令人担忧。而2014年的情况和2016年的相似。至于2015年，陆家嘴的现金流量来说主要依靠了经营活动产生的现金流量，一旦企业的经营活动出现问题，财务状况将会陷入危机。通过分析这三年的现金流量情况可以看出陆家嘴的现金流量结构不够健康，面对未来陆家嘴的战略转型需要一个健康、稳定的现金流量结构。3.4财务指标分析3.4.1偿债能力分析（1）流动比率分析依据流动比率的计算公式可以计算出陆家嘴2014年至2016年的流动比率分别为0.17、1.38和1.51。流动比率是企业流动资产和流动负债配比的结果，一般需要企业保有两倍于流动负债数量的流动资产，以保证企业在筹集不到债务的情况下，凭借自身的流动资产可以偿还现有的债务。根据这一要求陆家嘴的流动比率是不符的；但是就这三年的整体趋势来看，流动比率状况有所好转。因此可以认为陆家嘴流动资产的偿债能力在现阶段来说还是较弱的。（2）速动比率分析流动资产中的存货需要出售才能变现，存货出售就实现了营业收入，但这需要一定的时间，在遇到财务问题的时候存货并不能偶及时变现成为偿还债务的资金来源，因此，应该将流动资产中的存货剔除后再来与流动负债进行配比。特别是房地产企业，它们的存货大多为土地储备、在建商品房或是已建成的商品房，而房地产项目完工时间较长，变现速度较慢。虽然房地产企业有预售情况，但预售款项只能够用来建设本项目，基本不会用来偿还债务。因此房地产企业的短期偿债能力更需要用速动比率来衡量。根据相关公式和陆家嘴的财务数据计算出陆家嘴2014年到2016年的速动比率分别为0.26、0.28和0.37。虽然陆家嘴的速动比率仍然没有达到比较合理的1:1，但是在陆家嘴的负债中有较大量的预收账款，这部分负债几乎不需要偿还。即使是这样陆家嘴的速动比率仍是不理想的。表3-15陆家嘴杠杆比率表201620152014资产负债率76.61%82.45%89.98%权益比率23.39%17.55%10.04%通过表3-15可知陆家嘴2014年到2016年这三年的时间里陆家嘴的资产负债比率较高，虽然有下降趋势但是这一比率与普遍认为的非常安全的50%的资产负债率还有一定差距。陆家嘴的杠杆比率呈现出的是比较高的资产负债率和比较低的权益负债率说明陆家嘴的财务风险还是较大的，长期偿债能力较弱。表3-16同行业资产负债率比较201520142012万科A77.02%78.00%78.32%保利建设77.89%77.97%78.19%首开股份83.47%83.12%80.32%陆家嘴82.45%89.98%89.86%由于房地产行业具有自身的一些行业特性，所以通过对比同行业的资产负债率更能说明陆家嘴的资产负债率是否存在较大问题。由表可知，所选择的另外三家房地产上市企业的资产负债率都在70%至85%之间。对比来说，陆家嘴除了2014年的资产负债率较高外其他都还是比较符合行业整体情况的。3.4.2营运能力分析表3-17同行业存货周转率对比（单位：次）2016201520142012万科A-0.320.320.28保利建设-0.290.290.26首开股份-7陆家嘴0.310.280.200.16通过比较，行业龙头企业万科、保利建设等的存货周转率都保持相对稳定，虽然陆家嘴的存货周转率与他们相比较低但陆家嘴至2012年以来存货周转率一直处于上升趋势，甚至有后来追上的势头。从2014年开始陆家嘴这一比率已经超过一线城市的房地产企业首开股份。这说明了陆家嘴的资产利用效率大大提升，销售状况也越来越好。展望未来，陆家嘴的这一比率在管理层的有效管理下还会继续上升。依据应收账款周转率的公式计算，2016年的应收账款周转率为14.82，2015年为12.68，2014年为15.24。说明陆家嘴的应收账款收回速度较快，运营资金没有过多的呆滞在应收账款上，也没有影响到企业的资金周转和偿债能力。但是，由于不能够明确知道陆家嘴的赊销收入净额所以计算时采用的是营业收入，因此该比率会存在一定的不准确性，只能作为一个参考而不能作为判断企业营运能力的依据之一。3.4.3盈利能力分析1.毛利率分析表3-18同行业毛利率对比2016201520142012万科A-29.94%31.47%36.56%保利建设-32.03%32.16%36.19%首开股份-34.55%36.78%41.62%陆家嘴35.44%31.29%41.93%34.02%通过表3-18看到陆家嘴在这几年的时间年毛利率有升有降，维持在30%到40%左右，同时还呈现逐年上升趋势。与同行业对比，虽然陆家嘴的毛利率没有很高但是其发展前景较为可观，陆家嘴的毛利率一直保持在一个较为可观的范围内，这能够在一定程度上增强其盈利能力。表3-19同行业营业利润率对比2016201520142012万科A-17.06%17.92%20.38%保利建设-17.41%17.33%19.44%首开股份-13.70%13.30%15.97%陆家嘴17.46%14.53%18.31%5.37%由表3-19知，陆家嘴的营业利润率同它的毛利率在这几年内的变化趋势一样，有升有降。虽然2012年的这一比率明显很弱，但是在2014年就有了非常大的改善，营业利润率上升约13%。就行业来说陆家嘴比率不是最低的当然也不是最高的。但是陆家嘴的发展却是十分乐观的，就拿2012年与2016年来说陆家嘴的营业利润率上升约12%，2016年陆家嘴基本上达到了同行业领先企业的水平。这不仅展现了陆家嘴的发展潜能同时也说明了陆家嘴在未来的盈利能力方面具有不容小觑的潜力。表3-20同行业总资产报酬率对比2016201520142012万科A-5.24%5.84%6.47%保利建设-5.93%5.96%6.36%首开股份-3.51%2.87%4.51%陆家嘴6.23%5.59%5.30%3.20%通过表4-6陆家嘴的总资产报酬率在2012年到2016年间不断上升，除了在2012年为3.20%以外，其余基本维持在5%至6.5%这个范围内。总资产报酬率当然是越高越好的，在所对比的几家同行业上市公司中陆家嘴不是最稳定的也不是该比率最高的，但是它的这一比率一直在稳定上升。同样依照它的发展趋势来看，陆家嘴的总资产报酬率依然会保持稳步增长，其资产运营也会越来越有效。同时，其盈利能力也将会逐步增强。4.基于自由现金流贴现法的陆家嘴房地产公司价值评估企业自身特性决定了一个企业的内在价值。由于房地产行业本身受宏观政策影响非常大，因此并不是每个估值模型都适用于该行业，通过以往的研究文献和资料得知，自由现金流量贴现的方法更加关注企业本身的内在价值，是目前相对较准确权威的价值投资分析方法，重点是对每股价值的估算不会随着市场整体趋势的变化而变化，较为适合房地产行业企业估值研究。自由现金流量等于企业的税后净营业利润加上折旧及摊销等非现金支出，再减去追加的营运资本和在厂房设备及其他资产方面的资本支出。其计算公式为：自由现金流量=（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本支出+营运资本增加）公司作为企业的一种组织形式，设立的资本来源有两部分：一部分是股权投资者（股东）对企业的投入即权益资本；另一部分是来自债权人的债务资本。债务资本主要是向银行或其他非银行金融机构借入的长短期借款和发行的公司债券。企业通过债务方式获得的资本与通过股东投入及留存的方式获得的资本虽然来源有别，但在企业生产经营中发挥的作用是相同的。企业的资本成本和预期未来自由现金流量决定企业的内在价值，而公司预期的自由现金流量和资本成本又是由企业本身的资产价值、盈利能力和未来发展趋势以及成长特性所决定的。因此，采用我选取陆家嘴集团2012-2016年度的数据进行价值投资分析。自由现金流量折现法是把公司在预测期内的自由现金流量按照一定的风险报酬率折现成现值的一个价值估算方法，而这里面的一定的风险报酬率就是现在要探讨的折现率。现在广泛应用的折现率的计算主要有风险累加法和系数法，资金利润率法以及加权平均成本法。折现率的选取原则上应当高于同一时期的国债利率和银行利率，因为购买国债或者把资金存入银行是基本上无风险的，只是回报率太低，因此投资者才会愿意冒险把资金投资于企业。同时他们也期望投资的机会成本得到补偿，这就是下文将提到的风险溢价。本文采用加权平均资本成本（WACC）作为自由现金流模型的折现率。加权平均资本成本指的是“以某种筹资方式所筹措的资本占资本总额的比重为权重，对各种筹资方式获得的个别资本成本进行加权平均所得到的资本成本”加权资本成本包括公司发行的有价证券，包括优先股，普通股以及债务资本等。由于通常情况下公司需要缴纳所得税，因此公司的一部分债务成本会被作为利税抵消，所以计算的公式是：加权平均资本成本=债务资本成本×债务比重×(1－所得税税率)+权益资本成本×权益比重由公式可以看出，计算加权平均资本成本的两个重要因素就是公司的资本结构和债务、股权的资本成本，理论上而言资本结构是公司通过债券股票混合债券等方式融资后，公式产生的负债与权益占公司资本的构成关系，实际计算的过程中主要通过债务资本和权益资本占净经营资产的比例得出。4.1公司财务预测企业自由现金流量(FCFF)=税后净利润+折旧费用+摊销费用-资本性支出-净营运资金的变动即FCFF=EBIT*(1-所得税)+折旧-资本性支出-营运资本追加额资本性支出=固定资产+在建工程+无形及其他资产净营运资金的变动=流动资产-流动负债公司2013到2016年公司的自由现金流FCFF2013=563456.45(1-33％)+5664.45+1236.79-614349.74477325978.56=452315.34（万元）FCFF2014=907797.23×(1-33％)+9854.31+3410.23-43570.34-345980.54=9723453.09（万元）FCFF2015=129079.234×(1-33％)+9732.67+97345.43-97801.34-32443.34=689079.34（万元）FCFF2016=6089790.34×（1-33％)+4325.34+2975.33-34209.437003216.34=452709.43（万元）以上对陆家嘴2013年到2016年的历史财务数据进行了分析，并计算了2013年到2016年各年的现金流量，下面将对未来5年的财务指标进行预测。通过上述分析得出，陆家嘴经过2013年到2016年的高速发展，再经过5到10年进入一个稳定的发展阶段，在这个过程中，陆家嘴得到各项财务指标增长率逐渐下降，即预测期的前半段为2017年-2021年，后半段为2021年以后平稳发展的无穷期间。利润总额的预测，经过分析陆家嘴近几年的利润总额，其中13年到16年的利润总额占销售收入比例分别为20%，23%，19%，22%，均值为21%，从18年开始逐渐进入发展平稳期，因此万科的各项增长率处于下滑的趋势，因此2017年到2021年利宇l河总额的增长率为：22%，22%，21%，19%，18%。财务费用的预测财务费用与企业的负债息息相关，为了能够预测陆家嘴未来五年的财务费用，假设陆家嘴的各种融资途径比例保持不变。2016年负债率=负债/总资产=34579789/5890689.24=69.68%而2016年财务费用占销售收入的百分比为0.19%，以后年度会有所下降的趋势，因此取2017年的财务费用占销售收入百分比为0.18%。2017财务费用=销售收入×0.18%=23689.23×0.13%=438.98(万元)资本支出与折旧预测，资本支出包括固定资产投资、在建工程投资及无形资产投资等。从历史财务报表看出公司资本性支出13年到16年分别为2667.2万，36836.3万，60472.4万，47789.3万，假设12年以后存在业务规模扩大及旧资产的淘汰的问题，所以17年需增加固定资产，同时也会提高无形及其它资产，三项资产的销售百分比以16年的4.5%作为基础，17年以后将有所增加，17年的计算如下：2017年固定投资+在建工程+无形及其它资产=销售收入×4.5%=229847.75(万元)2016年的三项资本性支出的和为203115.5万元，所以2017年资本支出=2013资本支出和－2016资本支出和=26732.60(万元)2017年资本支出的销售百分比=0.52%从2013到2016年的当年折旧平均值为5607.8万，我们将折旧销售百分比取平均折旧5607.8万、平均主营业务收入3565521.76万为准，即折旧销售百分比为0.16%，所以17年的折旧为：2017折旧=销售收入×0.16%=8172.36(万元)以此类推，可以算出2018年，2019年，2020年，2021年财务费用，资本支出，待摊费用，进而计算出比例。具体如下：表4-1陆家嘴2017到2021年财务增长情况预测年份20172018201920202021主营业务收入7%9%10%10%12%利润比率12%14%17%15%11%财务费用比率0.18%0.18%0.18%0.18%0.18%资本支出比率0.66%0.59%0.69%0.70%0.99%待摊费用比率0.08%0.08%0.08%0.08%0.08%折旧比率0.19%0.19%0.19%0.19%0.19%流动资产比率220%220%210%200%190%流动负债比率150%140%140%120%110%4.2计算加权平均值本文根据资本资产定价模型来计算股权资本成本，其公式为：KS=Rf+（Rm-Rf）β一般认为国债收益是无风险的，或者说风险很小，波动性小，与评估企业的现金流量期限较为贴切，因此公式中的无风险收益率采用的是财政部发行的长期国债的到期收益率。本文选取2015年底发行的10年期财政部债券利率3.39%作为无风险利率（Rf），故Rf=-3.39%。风险溢价（Rm-Rf）是指权益市场平均收益率Rm与无风险资产平均收益率Rf之间的差异。本文采用历史数据分析来估计权益市场平均收益率。估算债务资本成本。陆家嘴公司有着良好的经营状况和发展前景，货币资金充足，财务杠杆系数小，违约风险较低。公司的企业所得税税率是25%，计算出的债务成本为5.24%，根据公式算出加权平均资本成本。无风险利率的选取没有统一的标准，可以选取三年、五年等贷款利率，但不管选择何种标准，都不影响企业之间的比较。本文选取五年期的存款利率作为无风险利率。对于风险溢价，用GDP增长率代替。将公司在股市场中从每年初和每年末股价收盘价较前一个交易日增长水平设为变量X、将同期系统性收益指数（行业板块收益率）设为变量Y，对自变量X和Y进行回归，以公司2013年的数据为例，得到的数值如表所示：模型非标准化系数标准系数TSig相关性B标准误差试用版零阶偏部分1常量0.489120.0011.0990.2730.5570.5570.557X0.7710880.0900.55711.1070.000由表可知，β值0.77小于1，可知陆家嘴公司的经营状况好于整体行业内绝大多数公司，因为他们对风险控制比较到位。但这种状况应该不会持续