对本轮地产组合拳的5点理解

请仔细阅读本报告末页声明证券研究报告|宏观经济研究宏观点评核心结论：本轮地产组合拳属于大转变，政策重心再次聚焦稳地各地收购存量房的支持力度偏克制；预计短期内地产下行斜率有产和优化增量住房的政策措施”，本次保交房会议强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，央行等密集出台新一轮地产组合拳、积极落实政治局会议部署。总体看，本次地产组合拳指向中央对经济仍担心，政策重心也再次聚焦稳地产亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房。综合看，本轮政策主场”，二是如后文分析，本次用于收储的增量资金相亿元。考虑到我国目前我国新房库存偏高、存量二手房体量较大（具体可参考《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》），即使仅收储少部分，所需资金规模也将达数万亿元，与之对比，本次央行提供的再贷款规模相对有限。空间”。2008、2014-2015年两轮刺激效果较好，本质在于政策通过放水放松居民信贷约束，有效推动了居民加杠杆买房。相比之下，考虑到期、房价预期、购房意愿持续下降的大环境，即使信贷约束放松、居民可能仍难大幅加杠杆买房，换言之，本轮政策将有助于减缓地产下行斜率、但可能较难实质扭转趋势，地产真正企稳仍需“以时间换空间”。理价格收购部分商品房用作保障性住房”的表态，指风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化。作者相关研究1、《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》2024-05-10P.2请仔细阅读本报告末页声明20-0420-0820-1221-0421-0821-1222-0422-0822-1223-0423-0823-1224-0420052006200720-0420-0820-1221-0421-0821-1222-0422-0822-1223-0423-0823-1224-04200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320249876543图表1：年初以来地产销售量价跌幅再度扩大70城新房价格70城新房价格:当月同比%70城二手房价格:当月同比50-10商品房销售面积:商品房销售面积:累计同比（右轴）80400-20-40-60资料来源：Wind，国盛证券研究所图表2：目前贷款利率水平下降空间小于2008、2014-2015年%个人住房贷款加权平均利率55年以上贷款基准利率资料来源：Wind，国盛证券研究所图表3：2008年、2014-2015年、2023年8-9月与本轮政策力度对比时间文件首付比贷款利率认房认贷2008年《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》最低首付款比例调整为20%(原比例30%)商业贷款：贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍—2014-2015年《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》商业贷款：首套30%，二套房调整为不低于40%公积金贷款：首套房20%，二套为30%贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍名下有房无贷再贷款算首套，即”认贷不认房”2023年8-9月《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》首套：不低于20%二套：不低于30%（2022年以来，不限购地区首套房首付比例普遍已降至20%、二套降至30%；限购地区首套房首付比例多数为30%）首套：按现行规定执行（房价连续3月下行的城市可阶段性取消利率下限）二套：利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，各城市自主选用2024年5月《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》首套：不低于15%二套：不低于25% 资料来源：央行、中国政府网、央视网、澎湃新闻、长春市发改委，国盛证券研究所图表4：近三轮地产政策出台后，地产景气的变化情况%商品房销售面积当月同比（MA3)地产投资当月同比（MA3，右轴)%20082023.8-92023.8-9二套不低于30%2014-20152014-2015首付比：二套房降至40%贷款利率下限降至基准利率的0.7倍二套利率下限降至LPR+20BP贷款利率下限降至基准利率的0.7倍000资料来源：Wind，国盛证券研究所P.3请仔细阅读本报告末页声明图表5：居民购房意愿降至历史低位未来房价预期:未来房价预期:上涨占比%未来3个月预计增加支出占比:购房（右轴）24资料来源：Wind，国盛证券研究所图表6：居民收入预期恶化，更加谨慎保守%%消费者预期指数:收入%%更多储蓄占比（右轴）17-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03资料来源：Wind，国盛证券研究所P.4请仔细阅读本报告末页声明免责声明国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。分析师声明本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。股票评级相对同期基准指数涨幅在15%以上增持相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间持有相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间减持相对同期基准指数跌幅在5%以上行业评级增持相对同期基准指数涨幅在10%以上相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间减持相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所