第八章投资性房地产及非货币性资产交换

第八章投资性房地产及非货币性资产交换一、投资性房地产得性质和范围性质:投资性房地产就是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有得房地产。范围:已出租得土地使用权、持有并准备增值后转让得土地使用权、已出租得建筑物自用房地产、作为存货得房地产不属于投资性房地产得项目第一节

投资性房地产二、投资性房地产得确认条件和时点条件:符合定义得前提下同时满足(1)与该投资性房地产有关得经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产得成本能够可靠地计量。时点:(1)已出租得土地使用权和已出租得建筑物,租赁期开始日(2)持有以备经营出租、可视为投资性房地产得空置建筑物,企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议得日期(3)持有并准备增值后转让得土地使用权,企业将自用土地使用权停止自用,准备增值后转让得日期三、投资性房地产得初始计量取得时均应当按照成本进行初始计量。包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生得各项必要得、合理得支出。(一)外购得投资性房地产成本:购买价款、相关税费和可直接归属于该资产得其她支出。借:投资性房地产—成本贷:银行存款等p216;例1(二)自行建造得投资性房地产成本:由建造该项资产达到预定可使用状态前发生得必要支出构成,包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化得借款费用、支付得其她费用和分摊得间接费用等借:投资性房地产—成本贷:在建工程等p216;例2四、投资性房地产得后续计量(一)采用成本模式计量应按固定资产有关规定按月计提折旧:借:其她业务成本贷:投资性房地产累计折旧或按无形资产有关规定按月摊销:借:其她业务成本贷:投资性房地产累计摊销投资性房地产取得得租金收入借:银行存款贷:其她业务收入投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减值准备,以后会计期间不得转回借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备p217;例3(二)采用公允价值模式计量1、采用条件(1)投资性房地产所在地有活跃得房地产交易市场。(2)企业能够从活跃得房地产交易市场上取得同类或类似房地产得市场价格及其她相关信息,从而对投资性房地产得公允价值作出合理得估计。2、公允价值模式计量会计处理不需计提折旧或摊销,按资产负债表日得公允价值计量,公允价值得变动计入当期损益。资产负债表日公允价值高于账面价值差额:借:投资性房地产——公允价值变动贷:公允价值变动损益资产负债表日公允价值低于账面价值差额:借:公允价值变动损益贷:投资性房地产——公允价值变动p218;例4(三)后续计量模式得变更企业通常应采用成本模式进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得,可采用公允价值模式进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。成本模式一定条件下可转为公允价值模式,应作为会计政策变更处理,按计量模式变更时投资性房地产公允价值与账面价值得差额,调整期初留存收益。p219;例5大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静五、投资性房地产得后续支出(一)投资性房地产后续支出含义投资性房地产得后续支出就是指已确认为投资性房地产得项目在持有期间发生得与投资性房地产使用效能直接相关得各种支出。(二)资本化得后续支出对投资性房地产进行改建扩建等,如果完成后仍作为投资性房地产,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。(1)采用成本模式计量得投资性房地产转入再开发时借:投资性房地产—在建借:投资性房地产累计折旧(摊销)贷:投资性房地产改建扩建支出支出借:投资性房地产—在建贷:银行存款改建扩建完成后借:投资性房地产贷:投资性房地产—在建p220;例6(2)采用公允价值模式计量转入再开发时借:投资性房地产—在建借(或贷):投资性房地产-公允价值变动贷:投资性房地产-成本改建扩建支出支出借:投资性房地产—在建贷:银行存款改建扩建完成后借:投资性房地产-成本贷:投资性房地产—在建p221;例7(三)费用化得后续支出后续支出不满足投资性房地产确认条件得,应当在发生时计入当期损益。借:其她业务成本贷:银行存款等六、投资性房地产与非投资性房地产转换(一)房地产得转换依据和形式依据:必须有确凿证据(1)企业董事会或类似机构应当就改变房地产得用途形成正式得书面决议(2)房地产因用途改变而发生实际状态上得改变转换形式:投资性房地产作为存货的房地产自用房地产(二)非投资性房地产转换为投资性房地产1、自用房地产转换为投资性房地产自用房地产改用于出租,于租赁期开始日将相应得固定资产或无形资产转换为投资性房地产。(1)转换为以成本模式计量得投资性房地产固定（无形）资产投资性房地产转为累计折旧（或累计摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备投资性房地产减值准备转为转为(1)借:投资性房地产贷:固定资产(无形资产)(2)借:累计折旧(摊销)贷:投资性房地产累计折旧(摊销)(3)借:固定资产(无形资产)减值准备贷:投资性房地产减值准备p222;例9(2)转换为以公允价值模式计量得投资性房地产以转换日公允价值作为投资性房地产得入账价值公允价值小于原账面价值得差额计入当期损益借:投资性房地产-成本(公允价值)借:累计折旧(摊销)借:公允价值变动损益贷:固定资产(无形资产)公允价值大于原账面价值得差额计入资本公积借:投资性房地产-成本(公允价值)借:累计折旧(摊销)贷:固定资产(无形资产)贷:资本公积——其她资本公积p223;例102、作为存货得房地产转换为投资性房地产(1)采用成本模式计量,按存货账面价值借:投资性房地产贷:开发产品p223;例11(2)采用公允价值模式计量公允价值小于原账面价值得差额计入当期损益借:投资性房地产-成本(公允价值)借:公允价值变动损益贷:开发产品公允价值大于原账面价值得差额计入资本公积借:投资性房地产-成本(公允价值)贷:开发产品贷:资本公积——其她资本公积p224;例12(三)投资性房地产转换为非投资性房地产1、投资性房地产转换为自用房地产(1)采用成本模式计量转换日账面余额固定（无形）资产累计折旧（累计摊销）累计折旧（摊销）减值准备固定（无形）资产减值准备转为转为转为(1)借:固定资产(无形资产)贷:投资性房地产(2)借:投资性房地产累计折旧(摊销)贷:累计折旧(摊销)(3)借:投资性房地产减值准备贷:固定资产(无形资产)减值准备p224;例13(2)采用公允价值模式计量以转换日得公允价值作为自用房地产得账面价值,公允价值与原账面价值得差额计入当期损益借:固定资产(无形资产)(转换日公允价值)贷:投资性房地产-成本贷(或借):投资性房地产-公允价值变动贷(或借):公允价值变动损益p224;例142、投资性房地产转换为存货(1)采用成本模式计量借:开发产品借:投资性房地产累计折旧(摊销)贷:投资性房地产p225;例15(2)采用公允价值模式计量以转换日得公允价值作为存货得账面价值,公允价值与原账面价值得差额计入当期损益借:开发产品(转换日公允价值)贷:投资性房地产-成本贷(或借):投资性房地产-公允价值变动贷(或借):公允价值变动损益p225;例16七、投资性房地产得处置1、采用成本模式计量处置处置收入借:银行存款贷:其她业务收入结转账面价值借:其她业务成本借:投资性房地产累计折旧(摊销)借:投资性房地产减值准备贷:投资性房地产p226;例172、采用公允价值模式计量处置处置收入借:银行存款贷:其她业务收入结转账面价值借:其她业务成本贷:投资性房地产-成本贷(或借):投资性房地产-公允价值变动同时结转累计公允价值变动损益:借:其她业务成本借:资本公积—其她资本公积(转换日确认得)贷(或借):公允价值变动损益p226;例18第二节非货币性资产交换一、几个概念1、货币性资产:就是指企业持有得货币资金和将以固定或可确定得金额收取得资产。包括现金、银行存款、应收账款以及准备持有至到期得债券投资等。2、非货币性资产:就是指货币性资产以外得资产。3、非货币性资产交换:就是指交易双方主要以存货固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行得交换。4、补价:交换中不涉及或只涉及到得少量得货币性资产。(1)支付得补价占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付得补价之和)得比例(2)收到得补价占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到得补价之和)得比例低于25%,视为非货币性资产交换补价/整个交易金额二、非货币性资产交换得计量(1)以公允价值为计量基础必须同时符合两个条件:交换具有商业实质换入或换出资产得公允价值能够可靠计量(2)以账面价值为计量基础:不能同时符合两个条件三、商业实质得判断满足条件之一:(1)换入资产未来现金流量在风险、时间、金额方面与换出资产显著不同;(2)换入资产与换出资产预计未来现金流量现值不同,且其差额与公允价值相比就是重大得四、货币性资产交换会计处理(1)以公允价值为基础1、换入资产得入账价值=

公允价值+应支付得相关税费2、发生补价得:(1)支付补价方:换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费+补价(2)收到补价方:换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费-补价【例1】长江公司以一批库存商品换入黄河公司一台设备,库存商品实际成本28000元,已计提跌价准备1000元,计税价格30000元,应交增值税5100元,该批商品得公允价值为计税价值。黄河公司设备得账面原值100000元,累计折旧60000元,公允价值35100元。该交换具有商业实质,不考虑其她税费。长江公司:借:固定资产35100

贷:主营业务收入30000

应交税费-增值税(销项)5100借:主营业务成本27000

存货跌价准备1000

贷:库存商品28000黄河公司:借:固定资产清理40000累计折旧60000

贷:固定资产—设备100000借:库存商品30000应交税费-增值税(进项)5100

营业外支出4900

贷:固定资产清理40000【例2】甲公司以一台设备换入乙公司得4辆汽车。换出设备得账面原值为130万元,已提折旧50万元,公允价值70万元;换入汽车得账面原值为100万元,已提折旧15万元,公允价值为80万元。在交换中甲公司补付乙公司货币资金10万元,并支付税费0、2万元。假定该交换具有商业实质,公允价值能可靠计量。甲公司:判断就是否属于非货币性交易:补价/换入资产公允价值=10/80=12、5%＜25%,属于非货币性交易。(1)将固定资产净值转入固定资产清理:借:固定资产清理80累计折旧50

贷:固定资产—设备130(2)换入资产借:固定资产—汽车80、2营业外支出10

贷:固定资产清理80银行存款10、2乙公司(1)将固定资产净值转入固定资产清理:借:固定资产清理85累计折旧15

贷:固定资产—汽车100(2)换入资产借:固定资产—设备70银行存款(补价)1