三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告

三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告 1 1 2 2 2 3 5 6 9 16第三章市场调查与前景分析 17 3.2市场发展预测 19 214.1旅游发展策略 214.2项目建设原则 22 第六章总体规划设计和建设规模 6.1规划设计原则 6.2总平面布置 6.3游乐项目概念性设计 6.4旅游度假产品概念性设计 6.5旅游配套服务设施规划 6.6基础设施规划 第七章环境保护、绿化、消防和节能 7.1环境保护 7.2自然资源保护和绿化 第八章开发运营管理和市场营销策略 8.1开发模式和盈利模式 8.2组织机构和人力资源开发 8.3经营产品与度假服务产品组合 8.4营销策略和促销形式 第九章项目实施计划和一期开发工作安排 9.1建设期工作计划及进度安排 9.2项目近期(2010.9-2013年)开发主要工作计划 7710.1投资估算 10.2资金筹措及使用计划 10.3总成本费用估算 11.1经济效益分析 11.2指标计算与评价 11.4社会效益分析 1.1项目名称及承办单位注册资金：1.6亿经营范围：旅游经营开发1.2.1《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发[2009]44号)和2010年6月8日《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》;划(2008~2020)》:“三亚国际欢乐谷”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略，在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下，基于该项目选址位于三亚市凤凰镇桶井村西南角、天涯海角及南山景区以北地块，项目“核心规划区”用建设周期7～8年。其中近期(2010～2013年)投资6.8亿元。并联合凤凰镇桶井村共同组建“生态游乐发展联合体”,努力将“三亚国际欢乐谷”项目建设成为以“影视基地+游乐游乐园+景观休闲表1功能区规划建设主要项目及内容功能分区规划用地(亩)投资额(万元)建设年份备注游乐园两项均属于主题公园部分不夜城影视基地好莱坞酒店及别墅群未来世界财务费用流动资金合计表2项目主要经济技术指标序号名称单位数量备注1项目建设总投资万元其中：自由资金万元主要指集团投入资金银行借款万元经济收益滚动收益万元2营业总收入万元3年均经营成本万元4投资利润率%5投资利税率%6财务内部收益率%7投资回收期(静)年8投资回收期(动)年9财务净现值万元第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性2009年12月31日，国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发[2009]44号),标志着备受国内外2.1.2海南旅游产业持续健康快速增长力的产业，大力发展以旅游为龙头的现代服务业，是实现海南长远发展、可持续发展的必然选择。”年份2005年2006年2007年2008年2009年接待旅游人数(万人)境内游客(万人)境外游客(万人)旅游收入(亿元)国内旅游收入(亿元)国际旅游收入(万美元)(数据来源：海南统计局)建省20年间，海南累计接待国内外游客1.63亿人次，其中海外游客近800万人次，旅游总收入超过1400亿元。近几年来我省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市中位居前列，旅游业各项经济指标逐年增长，对全省经济发展的贡献率逐年提高。2008年1-4月份，全省接待国内外游客731.08万人次，旅游收入72.61亿元，同比分别增长11.2%和11.4%:其中接待海外游客30.27万人次，旅游外汇收入12488.5万美元，同比分别增长8.15%和18.4%。2009年，接待旅游过夜人数超过2200万人次，旅游收入211亿元，分别是建省时的18倍和70倍。好莱坞电影在全球的影响随着时间的推移与日俱增，几乎乐相关产业的人员达60万。环球影城、迪斯尼乐园等闻名旅游景点以及蜚声全球的阳光、沙滩，停留游客，消费达到110亿美元。因此，在中国三亚打造这样一个世界级的电影制造中心，定位“世界电影中国制造”,打造另一个好莱坞，塑造另一个世界级旅游文法完成的，又有多少人知道这短短几分钟的特技镜头就要耗资9000万的高价去请国外的公司制作。对于中国刚生气地批评：“真是要设备没设备，要技术没技术，中国电影制造业让中国只适合拍文艺片!”电影无法走出国门，即使少数出口国产影片，也只限于国外少数小语种院线放映，无法渗随着社会的发展和时代的进步，群众需要有高品位、高水准的，更加侧重于互动体验式的新型乐园，尤其对于现代化主题乐园的期望10年国际游乐行业增长率为5%:中国游协预计，中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%,游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方在全球开放的今天，国际间的竞争将更加注重软实力，文化产业竞争力才是持久的竞争力。文化产业的竞争聚，发展自主核心能力，提升我国电影品牌价值：电影旅游功能则通过东方好莱坞电通过建立“中国好莱坞电影世界”,发展并赶超世界先进电影工业水平，不断扩大世界电影中国制造的市场，改变世界电影工业的格“中国好莱坞电影世界”项目与好莱坞合作，是开辟中国文化走向世界的里程碑；必将对带动中国但是，如此具有国际竞争力的旅游的城市，除了得天独厚的天然资源外并无大型的游乐场所，这一空白使得海淡淡的遗憾。因此在这种政府支持及经济增长稳健的大环境下，选择在海南打造一座具有国际先进这些目标的实现决定了海南必须要打造出数条海南旅游黄金路海南凭借其得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升，休闲旅际旅游市场的广泛认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起缺乏创新的旅游景区很难让游客再重复购买海南的休闲度假旅游产品，海南旅游业的持续发展面临着裹足也必将成为海南休闲度假旅游的“亮点”,将为海南旅游业产业结构的调整奠定良好的产业基础。2009年12月7日—18日举行的哥本哈根气候变化大会让低碳概念迅速红遍全球。我省于2009年12月20日获评审通过的《海南省建筑建设“三亚国际欢乐谷”项目，打造“三亚旅游循环经济区”,就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。例如，欢乐谷内将全部建设生态停车场，在停车场地面铺设可吸收更多太阳辐射的透水透气材料，种植草坪和树木，海南岛北有海口美兰国际机场，现已进入全国八大航空港之列；南有三亚凤凰国际机场。建成了576公里的环岛高速公路和海口至文旅游产业已形成较为庞大的规模，目前全省有旅行社150家，其中国际旅行社41家，国内旅行社109家：各类旅游景区、参观点69家。全省有A级景区(点)29家，其中5A级2家，4A级7家；获得全国农业旅游示范点的3家。旅游饭店423家，星级饭店266家，已评定五星级饭店14家、四星级饭店53家、三星级饭店118家、二星级69家、一星级12家；共有客房3万余间，床位7万多张。旅游汽车1800多辆，自驾车租赁公司16家。导游7274人，旅游行业管理人员17730人，与旅游业直接相关的从业人员超过了13万人。全省已形成了基本配套法国制造中心项目区澳大利亚制造中心好莱坞图2世界电影制造中心分布首先，大片纷纷来华取景，中国元素连续出现在全球顶级大片中，中国的世纪可能提前到来了。动作大片《功夫之王》,敦煌的沙漠、安吉的竹海都会出现在影片中，更增添了几分神秘与秀丽；《木乃伊3》则连故事都与古老的东方文化有关，讲述兵马俑“复活”后发动攻击……西安自然成为必不可少的外景点。至于备受瞩目的《蝙蝠侠：黑夜之神》,则取道香港，拍下了维多利亚港的靓丽夜景。《2012》拯救全人类的诺亚方舟的拍摄地，经证实是在四川贡嘎山燕子沟取景合成。《阿凡达》海报上的悬浮山，一看就觉得很眼熟，后经通过《阿凡达》剧组证实位于中国的张家界。来中国取景的好莱坞大片络绎不绝，中国在电影拍摄方面的优势将逐渐突显。其次，中国境内电影拍摄的必备资源丰富多样。一方面，中国自然风光秀美迷人，海南三亚的天气好，日照时间长。虽然电灯已经发明了，但拍摄的最好光源是阳光。除此之外，海南视野宽广，沙滩、椰风、海浪等热带风情元素应有尽有，对电影拍摄有利。《非诚勿扰2》已于今年7月在三亚开机，剧中将有大量片段取景亚龙湾。另一方面，中国地域广阔，地形地貌奇特多样，雪山冰川一应俱全。西北的大漠风光、东北的冰天雪地，西南的神秘高山、东南的汹涌大海。这些都是国际大片绝佳的拍摄场地和取景场所。2.3.4华点通国际顾问咨询有限公司提供技术支撑华点通国际顾问咨询有限公司是新加坡华点通集团和美籍华人苏珊博士在新加坡共同创办并在2000年把总部和业务转移到中国北京。华点通国际顾问咨询有限公司致力于用先进的理念、国际化的视野、本土化的思考和个性化的手段为每个客户提供别具特色的、超值的、有实效的专业咨询服务，是北京地区颇具声望和值得信赖的国际性咨询公司之一。近年来，党中央、国务院多次强调要大力扶持文化产业，明确了“扩大我国文化的覆盖面和国际影响力”的战略目标。为响应国家号召，世界”,引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入国际主流市场，形成世2010年5月份，华点通已经针对方案设计的功能落实了美国好莱坞投资商，并与好莱坞的核心企业和部门如索尼电影公司(Sony三亚国际欢乐谷项目投资方北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司，取得了与华点通公司的战略合作，与对2.3.5三亚作为海南面向世界的门户区位优势显著夜人数来看，三亚接待人数占了全省将近三分之一。例如，2009年，海南接待过夜游客人数共2250.33万人次，三亚市就接待了其中的669.05万人次，同比增长10.7%。胜地的必经之路，可充分利用这两个高品质景区之间的规模带动效应。三亚市每年的游客数量基本按10%的速度递增，如此庞大的客流量而欢乐谷项目的新建又为三亚旅游资源注入新的元素，新旧景区相结合，观光旅游景区和互动体验主题产业结构优化升级，解决目前和未来可能面临的失业问题，重新整合海南旅游资源，促进旅游产业结构调整的第三章市场调查与前景分析3.1.1居民收入与消费(一)世界经济发展概况2010年上半年，全球经济继续延续复苏的形势。依据IMF(国际货币基金组织)宣布的资料显示，全球主要经济指标，工业生产指标、二季度以来世界经济复苏节奏放缓，随若全球经济刺均录得10%以上的涨幅。世界主要经济体的PMI(采购经理人指数)从今年4月份以来呈现了向下的偏向，显示了世界经济呈现了放缓的趋势。需求指出的是，PMI还是大于50%,表示经济在上升，倘若PMI呈现低于50%的趋向，则是经济的降低开始。所以我们强调的是世界经济仍处于恢复阶段，(二)中国国内居民收入与消费概况2009年12月21日，由中国社会科学院社会学研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2010年《社告会”在北京举行。《社会蓝皮书》指出，2009年，我国城乡居民收入继续保持增长，统计数据显示：支配收入为12973元，扣除价格因素，实际增长10.5%,增幅比上年同期提高2.1个百分点；农村居民人均现金收入4307元，扣除价格因素，实际增长9.2%。(三)海南省收入与消费(1)食品支出增幅快速回落，恩格尔系数下降1.4个百分点。2009年食品价格有所下降，食品支出大幅回落，人均食品消费支出4974.12元，同比增长8.1%,同比回落23.4个百分点，扣除食品价格上涨因素后实际增长8.6%。2009年食品消费支出占消费支出的比重(恩格尔系数)为43.4%,同比下降1.4个百分点。(2)汽车消费快速升温，成为2009年消费新亮点。2009年城镇居民人均交通和通讯支出1666.15元，同比增长34.3%。随着居民收入不断提高，同时国家对车辆实行多项优惠政策，对居民购车产生了积极的推动作用，促使交通支出出现大幅上涨。镇居民家庭平均每百户家用汽车购买量为1辆，车辆用燃料及零配件人均支出302.56元，增长23.3%,到09年末，城镇居民家庭每百户家用汽车拥有量达10辆。家用汽车购买量的增加，使人均交通费支出达1044.03元，同比增长53.8%;人均通讯支出622.11元，增长(3)教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%;教育支出人均175.80元，增长33.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们我国大型主题游乐园的时代已经来临，大大小小的主题公园如雨后春笋般再次崛起，整个中国似乎都大型主题游乐园良好的经济效益和社会效益起到了强烈的示范作用，引致了20世纪90年代初主题公园的代至今，全国已累计开发主题公园式旅游点2500多个，投入资金达3000多亿元。国家旅游局预测，2010年国内旅游消费总额将达到人民币1万亿元，旅游将成为与汽车、房产并列的消费热点。中国的旅游者消费支(1)国家对于旅游业的发展目标和举措，营造良性投资环境按国家旅游局制定的旅游业发展“十五”规划基本思路，到2020年，中国海外旅游人数将超过21000万人次，旅游外汇收入580亿美元以上。国内旅游将达到29亿人次以上，旅游收入将达2产总值的比重将提高到8%左右。国内外学者一致看好中国旅游业的发展前景，中国将的权威性组织均认定2020年中国将成为全球旅游首位旅游目的地国。府对于旅游业的政策将更为灵活，行业规则制度更多。另一方面，国家正大力提倡“发展循环经济”,这些目标与举措都为此欢乐谷项目的建设与发展提供了良好机遇。(2)国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展。一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。2010年9月3日，亚洲开发银行日前公布的《亚太地区2010年关键指标》显示，按照购买力平价(PPP)计算，2009年中国大陆人均实际GDP为6914美元。收入水平日渐上升，人们的消费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为“三亚国际欢乐谷(3)市场需求趋势正发生变化，游客对“娱、乐”的需求较高固然，每一个项目都会有其自身的劣势，也会面临外部环境的威胁，但对于“三亚国际欢乐谷”项目，其优势投资方自身也具备较强的资金实力和策划能力第四章客源市场定位和旅游发展策略“三亚国际欢乐谷”项目应在建设国际旅游岛的背景条件下，实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业品牌形象是一个综合性的概念，是营销活动渴望建立的商品和全方位的旅游公关推广活动(含特色鲜明的节庆活动),促使旅游者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“三亚国与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部(周边)的一体化和外部的一体化。实现大旅游、乐、寓文于游，将游客深深领入到电影的世界与欢乐的世界，从而提升“三亚国际欢乐谷”优秀文化工程，整体提升文化竞争力和团队凝聚力，让员工成为“三亚国际欢乐谷”的战略合作伙伴，让优秀的衍不息。4.2.1协调统一原则4.2.2分期开发原则整与进一步完善。在开发建设过程当中，特别要注意根据旅游地发展阶段特征(参见表2)适当调整发展策略。表4旅游地发展阶段特征阶段特征酝酿或探索阶段起步或参与阶段发展阶段成熟或巩固阶段旅游者人数很少少高速增长低速增长旅游者类型探险型(少数)探险型或开拓型大众市场(开拓型/跟随型)大众市场(跟随型/重游型)经营部门很低或亏损低达最高水平持平资金流动反向流动反向流动中速流动大量流动竞争对手无很少增加众多第五章项目定位和选址方案5.1.1项目定位(1)项目发展定位通过建立“中国好莱坞电影世界”,发展并赶超世界先进电影工业水平，扩大世界电影中国制造的市场，改变世界电影工业的格局，(2)项目功能定位高端电影制作功能：将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台，吸引高质产业群体集聚，发展自主核心能力，提升我国电影④未来世界是定位为海南省的建筑精神地标，它是未来高科技条件下的都市建筑模拟。它对于能源的利用将达到100%,其主体承重(3)项目市场定位(4)项目形象定位5.1.2项目主题项目主题定为：欢乐世界与影视/国际影视与娱乐之城5.1.3项目品牌为满足中国影视发展摄制基地的需要以及居造世界级技术实力的电影生产运作平台与摄制基地、不断提高对游客服务的质量水平、不断强化经营管理效率，南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。三亚重要的地理位置，参加图3-1。图3三亚在世界的地理位置项目区域安高易区整108米海上观音西岛线高进公图4项目区与交通位置示意图项目所在地有225国道和铁路经过，距三亚凤凰国际机场仅3公里，距西线高速入口处仅3公里，距离三亚港约10公里，交通条件十分优越。其中，三亚凤凰国际机场是海南岛南部唯一的一座现代化的4E级干线机场，目前已开通航线106条，其中国内航线103条、国际地区固定航线3条、临时旅游包机航线20余条；与63个城市通航，其中国内城市38个、地区城市2个、国际城市23个。(1)地形、地貌、水文项目区地貌类型多样，适宜游乐项目的开发，桶井村地处五指山脉南麓，三亚湾北缘，依山傍海，分布有山地(海拔500～1000米)、丘陵(海拔100～500米)、台地(海拔50～100米)、谷地和阶地平原(海拔50米以下)。它们分别占土地总面积的(2)气候资源光照强度大且时间长，年平均气温25.4℃,气温最高为七月，平均气温28.4℃;气温最低为1月，平均气温21℃。日照时间长，全年日照时间达2287.3小时。雨量充沛，降水集中，干湿季明显。三亚凤凰镇年平均降水量1826.5mm,最大年降水量1871mm,最小年降水量747mm,每年5至10月为雨季，雨季降水量占全年总降水量的91.7%;11月至翌年4月为早季，早季降水量仅为全年的8.3%。年平均相对湿度79%,年蒸发量1950.7mm。三亚凤凰镇多年平均气温见下表5-1。平均(数据来源：三亚市海洋与渔业局)第六章总体规划设计和建设规模6.1.12010年6月8日，国家发展改革委正式批复《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》(简称《纲要》)发包括三亚亚龙湾国家旅游度假区在内的17个旅游景区与度假区，加快建设游艇码头、博鳌机场、东好26国免签证政策，建设离岛免税店和离境免税店等，并力争到2020年将海南初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。根据这一国家战略，海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先6.1.2针对项目自身的特点，结合周边各方关系及其它景区情况，进行统筹规划安排，建设内容避免出现与其它项目(景区)重复的6.1.5游乐项目设计要突出建筑物和构筑设施的外部造型，以新奇特吸引消费者的眼球，使其产生兴趣和(1)根据功能不同，进行合理的分区布局。(2)充分考虑与城市道路和“旅游路”的关系，合理布置道路网络。(3)以“资源共享”为出发点，在空间安排上合理安排停车区域和大型广场，对游乐景点、休闲度假、商业设施进行综合布置。(4)各功能分区合理布置内部交通系统，以“人车分流”为原则，既有机结合，又相对独立，形成通畅的车道系统和丰富的步行系(5)按照可持续发展概念合理进行项目规划，以利于分期开发建设。“欢乐谷”项目总面积3000亩，本着“保护胜过开发、在保护中开发、在开发中保持影视基地、主题公园、酒店别墅和未来世界。核心建筑包括好莱坞标志及好莱坞山：东方好莱坞电影制作中心(地上地下);东方影城：星欢乐汇商务别墅区好莱坞酒店乐园酒店欢乐汇商务别墅区好莱坞酒店乐园酒店界界酒店别墅酒店别墅影视基地图6三亚国际欢乐谷功能区域图(一)主题公园明珠岛飓风湾不夜城蚂蚁王国主题公园不夜城蚂蚁王国金矿镇欢乐时光(1)蚂蚁王国儿童区(3)欢乐时光游乐区主要游乐项目：大摆锤，全新升级的海盗船，以(3)欢乐时光游乐区主要游乐项目：大摆锤，全新升级的海盗船，以神奇草帽，5个被施了魔力的大草帽，将带着游客忽规划用地400亩，含“水上娱乐区”和“陆地娱乐区”两大部分。给孩子们梦幻国度的纯真体验，游乐项目设计主要由“蚂蚁城堡(内有十余项游戏项目)”和“水蛙战舰”、“弹该区域的游乐设施和建筑物宜采用与环境相协调的形式。(2)飓风湾游乐区该区的主要游乐项目有经典的水上项目激流勇进和峡谷漂流，有两座翻滚座舱的“完美风暴”,让您真正体会天旋地转的眩晕快感。过山车之王“绝顶雄风”让你从60米高处垂直跌落，沿湖堤搭建的云霄飞车“天涯之旅”,带来1200米的呼啸之旅。天地双雄完美融合主题购物商店：飓风港(4)金矿镇游乐区主要游乐项目：乐园摩天轮，是进入园区第一眼看到的最雄伟的景观，可作为游乐设施，也可作为普通碰碰车的天网和电极的束缚，尽情驰骋在五彩斑斓的车场。矿山历险，倚着山体建造，以速度快，提升高，回转多闻名的巷道式过山车，带来历险般的滑行体验。金银岛，站在园区的制高点，俯瞰全园美景，慢慢旋转中将水清沙白，椰柳树影尽收眼底。水上乐园，主要解决欢乐世界规划区内的水面休闲餐饮设施：金矿镇餐厅(5)明珠岛特色区位于规划区出口处。合理规划分块，引导拥有土地的村民种植不同品种的热带水果与花卉，把生态农业变成一种景观资源，营造优美的农业环境。风情园内有小该区域在今后相当长一段时间内将成为欢乐世界的重要旅游吸引物，是游客了解海南、回归自然的场所，更是整个项目景区的绿色一角。以上所有区域都设置有咨询点(可提供园区地图)、失散游客休息、播报大厅，厕所，公用电话。各服务设施都会附加为残障人士专供的服(6)不夜城个街区。A街坊业态包括，艺术家沙龙——书画占全园面积最大的东方好莱坞电影世界是通过美国好莱坞电影制作公司(HMW)与美国好莱坞电影界的精英团队达成协议：投资建立的“中国好莱坞电影世界”,引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入的经典电影现场再现项目。且附属建筑有本项目将美国好莱坞的核心功能及标志性建筑整体移植到东方好莱坞电影世界项目。项目的主要功能分为：电影文化交等三大功能；其中电影文化交流功能将通过高水平制作基地建设，带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流，确立东方电影交流中心地位；高端电影制作功能将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台，吸引高质心能力，提升我国电影品牌价值；电影旅游功能则通过东方好莱坞电影基地的品牌发展，开发相关旅游产品，以电影文化为主题灵魂，带如其中的东方影城，该影剧院拥有两台数字投影机及控制柜组成星光大道，最新的科技影院，完整再现震撼视听，给人新奇而真场艺术盛宴，将杂技，歌舞，小丑，音乐等众多世界艺术元素与技巧了海南的风景名胜，建筑奇观，加入了特效影像，带给乘客以超震撼的视觉体验，功能厅，可容纳1400人欢聚一堂。(三)酒店别墅群乐园酒店是高6层的维多利亚式酒店，附带有婚礼宫。好莱坞酒店是楼高8层的五星级酒店。(四)未来世界未来世界是一片对未来建筑的都市模拟。对于能源的利用达到了100%,其主体承(一)设计思路(1)以目前具有代表性的游戏为借鉴，构成欢乐世界的故事内核。参照结合现(二)细分项目设置表表6三亚国际欢乐谷细分项目设置表蚁国蚂王娱乐表演观光休闲科普教育康体度假餐饮购物少年儿童青年中年老年期期三期水蛙战舰弹跳袋鼠■蚁兵战车■■■泡泡大战■欢乐飞艇■■跳跳蛙■■转转杯 ■疯狂精灵■■蚂蚁运输队■虫虫跳伞队■浪花飞舞北极探险射箭场1天涯之旅过山车桑巴舞广场■完美风暴■天地双雄■峡谷漂流暴风之旅4d影院绝顶雄风云霄飞车异度空间欢乐风火轮欢乐时光能量风暴神奇草帽大摆锤旋转木马梦幻陀螺从林抢险马站表演场骑警训练营欢乐大玩家水上乐园金银岛西部追忆射箭场2■■摩天轮明珠岛热带水果花卉特产店风情园(一)设计思路(1)乐园以“让心情无拘无束，让欢乐自由自在”的设计理想，致力于在城市中心为现代都市家庭打造一个欢乐的国度、心灵的乐园(2)在海南风土人情的基础之上，融入时下的流行元素，异域风情，打造一个多元的，新奇美丽的世界。(二)维多利亚风情设计(1)乐园酒店临海而建，距离主题乐园只是数分钟步程的乐园酒店，除了令人回想起20世纪初典雅与浪漫的酒店设计外，也备有21世纪生活的所有便捷优点。6层高的维多利亚式酒店座礼应用的花园及宽敞的展览及会议场地。(2)婚礼宫位于南边僻静处的婚礼宫，占地近300平方米，拥有独立顶尖化妆室，游客(3)好莱坞酒店在30至40年代，电影制作是好莱坞的黄金时期。本项目为迎合时下崇尚好莱坞电影爱好者，将捕捉制作电影时的有趣元素，并营造出"装饰派"的环境。别树一格的好莱(1)磨难训练营。利用山地地形，开发水上乐园，矿山历险等项目，后期可由此据点发散筹建“海南驴友俱乐部(自助游、自驾游)”,打造“乐游欢乐节”、“三亚快乐健身游”等精品旅游品牌。(2)竞技俱乐部以游乐区众多的竞技项目为特色体验休闲俱乐部，如丛施，讲授与体验互动、演示与演练结合，为游客提供“燃烧与火灾基本以游乐区众多的竞技项目为特色体验休闲俱乐部，如丛施，讲授与体验互动、演示与演练结合，为游客提供“燃烧与火灾基本汽车自动灭火演示、消防水枪(3)影视特效文化公园游客夏天可来这里参加周末消夏电影特技狂欢节，冬季可在影视厅内品味6.4.1“欢乐汇(别墅群、会议中心、生态餐厅)”概念性设计向全国高端商务消费群体，同时考虑作为三亚市的招商引资服务中心，满足三亚市政府为降低建设成本，满足分步实施和高端消费需要，欢乐汇规划建筑主要以小体量VIP别墅为主，建筑形式主要采用北美风情，建筑层数以2层为主，局部不宜高于3层，建筑密度不大于15%,容积率控制在0.3以内，绿地率不宜低于50%,绿化覆盖率不低于65%。建筑色彩整体应与周围环境相协调，墙体色彩主要采用鹅黄、白色等色彩；屋顶采用青灰、主干道按步行街的模式建设、经营，规划2～3层，包括：游客集散广场、游客中心、管理中商业街内规划设置“百工、百艺、百味分区”,该区集多种手背包旅馆是满足大众休闲旅游、度假需求的经济型酒店(经济舒适，卫生条件好，较星级酒店便宜)。规划设置400间客房，建型酒店即B&B,提供房间和早餐，房间内筑层数3～4层。产一体化方向发展。等因素布置2～3层的庭院式建筑，庭院内以热带植物为主要景观，公共区域精心规划园林，从而营造一种回归自然的度假氛围，如：果(1)游客规模预测2010年～2011年是重点建设完善阶段，随着景区服务功能的完善与营销工作的开展，将经历一个游客人数快速增长的时期，预测年增长率超过10%。以2011年接待30万人次的游客量为基数，2013年旅游接待人数将达到80万人次，其后进入一个平稳的成长期。2013～2017年间的增长率为6%,至2017年总接待量将达到100万人次，以后保持稳定态势。年份规模近期(2013)中期(2018)远期(2023)预测游客总量(万人次)留宿率(%)58客房平均出租率(%)留宿者平均逗留天数(天)2全年可游览天数床位需求总数(张)(3)住宿设施类型(1)餐饮服务发展要求餐饮品牌化：充分利用当地特色农副产品的资源，巧借文化的效应，设计出符合当代健康滋(2)旅游餐饮设施规模和布局景区内餐位总数景区外餐位总数(3)旅游餐饮开发思路②适当时候推出“快乐、健康文化旅游节”;(1)、外部交通项目地位处大兵村，向北约300米处为西线高速，西南角是十一届亚运会的南端点火台，越过穿城而过的海榆西线后即是名闻天下的(1)社会停车场停车场1用地面积设计为7500平方米，预计可同时停放200辆汽车(其中120辆大巴车，200辆中巴、小汽车位)(2)阳光港湾度假村内停车场度假村内的别墅每户度假单位设1～2辆车的车库(车位):乐园酒店的游客均停在位于金矿镇正东的停车场2,好莱坞酒店利用山形起伏，按度假单位的10%比例设半地下层车库，另按30%数量设室外停车场，供临时前来游玩的游客停车，停车场均为生态停车场。(1)、水源(2)、用水量预测结合项目实际情况，欢乐谷规划区用水量主要由生活用水、消防用水①生活用水量测算(合计615m'/d)。景区职工：编制500人，按常驻人口计，每人每天50L,日需用水量25m³/d。居住度假：规划度假村和产权式公寓有750个单位，预计最多同时居住约2000位度假游客，每人每天50L,预测最大日用水量100m³/过夜游客：规划到2033年，项目规划区域内各种旅游宾馆设施可同时接纳1000位游客，用水量按常驻人口的80%计，每人每天40L,预测最大用水量40m³/d。观光娱乐游客：预测欢乐谷景区每天最大游客容量为1万人，游客周转率为2,由于已另行考虑少量过夜游客的用水需求，因此平均每个游客全天用水量按常驻人口的30%计，每人每天15L,预测最大用水量300m³/d。根据项目建设规模，在不同功能分区设置相应的消防系统，重点建筑物和旅游宾馆室内设自动喷水灭火装置。规划室外消防栓用水量为30L/S,室内消防栓用水量为30L/S,自动喷水灭火用水量为25L/S,同一时间内火灾次数按一次计，火灾延续时间消火栓系统为3小时，自动灭火系统为1小时，一次消防用水量约420m²。绿地用水标准取10～30m'/ha-d,根据项目实际情况，取10m³/had,则用水量为608.4m³/d;道路广场用地用水量标准取20～25欢乐谷内有大概50亩风情农业园，农业灌溉用水主要由处理后的中水解决(3)总供水能力考虑峰值及突发游客高峰，确定欢乐谷日供水能力为2000m³。(4)供水管网(1)排水体制(2)污水处理①污水处理能力：考虑到污水处理设施的利用率及用水量的波动，确定污水处理能力为1500m³。注入景观湖面。③污水管径：规划设为DN450~600,主干管为DN600,次干管为DN450。规划将桶井镇35KV变电站引出的10KV电力线作为项目用电电源，并在项目区北部设1座10KV变电站，把电压转为220～380V,向项目内部进行供电。项目区范围外的10KV电力线采用架空方式，项目区范围内欢乐谷项目总用电负荷预测为1.7万KW。由于项目区较桶井镇较近，因此通讯线路直接由桶井镇电信所引入，项目范围内所有通讯线路均设为地下电缆。规划设置12座IC卡(1)垃圾中转站(2)垃圾处理项目区不具备生活垃圾处理的能力，建议每天由物业管理服务部门归集后，运至附近规划设置6座水冲式公厕。公厕位置和规模如下表(4)道路清扫保结(5)垃圾箱在道路旁设置分类型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔60米设置一个。(1)绿地分类及布局置的宽度为25～40米的绿化隔离带；附属绿地为各功能分区及其它公共设施内部的绿地，绿地绿化覆盖率平均不低于50%;风景林地是(2)树种规划第七章环境保护、绿化、消防和节能近期目标：由于项目所在地的环境现状非常良好，基本属于零污染地区。故我们的项目工程应遵循海南国际绿色经济格局，保持项目区内环境状况依然良好，生态环境污染需要得到基本控制，保持环境质量的现状“三亚国际欢乐谷”规划区内的二期完成后，环境可接待最大该项目将分为三期工程逐步完成建设，总投资预计为30亿元，计划总工程时间为8年建成。预计全部工程建成以后的最大容量将大幅1B类标准、生活饮用水水质达到GB5749—85的要求外，其他水体应根据地面水环境质量标准GB3838-2002进行规划控制规划采取近期控制污染源，中期消除污染源，远期通过水源涵养和水质保护措施，保持和改善水资源环境，并保证“三亚国际欢乐乐项目园区。最大噪声应控制在70分贝以内。7.1.7其它环境保护防治措施①固体废弃物：生活垃圾实行分类装袋收集，每天由园区物业管理中心下设的环卫部门负责集中清理归集后，送墙装饰材料放射性物质含量必须低于国家标准；防水材料采用高分子防水卷材；油漆品质必须符合国家标准；④施工期间的环境影响：本项目地处镇区周边，周围人口密度小①所有的旅游发展项目，包括酒店和公路的建设，必须进行合理调控，严格执行环境影响评估制度，以保证园区的和谐性。在游乐园色的建筑风格、建筑材料：种植花草树木，美化园区；收集垃圾废弃物，安装废物处理设施；定期清扫②在欢乐谷园区内，设置安全护林防火组织设计遵照国家有关建筑节能设计标准，尽量节省能源，降低能耗。屋顶设架空隔热层和保温层，第八章开发运营管理和市场营销策略影世界，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目合作，联合外商和项目所在地组建“休闲娱乐发展联合体”,统一调配资源充分牌”的基本思路，对“三亚国际欢乐谷”进行综合开发，带动周边市民共同富裕，从拓展电影文化入手，大“三亚国际欢乐谷”以电影文化为支柱产业，其主要盈利项目为招商引资国际电影剧组来我地拍摄，同时开放部分电影拍摄场地供游其次，相关产业规划采用A+@模式盈利——门票与度假休闲及衍生产品结合的“双象限”盈利模式。其盈利系列包括：门票盈利系人力资源管理规划的首要目标是通过建立各种行为规范，实施考核与激励制度，给员工以动力、压力内部提拔已内部提拔已选择应聘者结束董事长或总经理董事会总经理空缺部门总体规划本项目运营时可设置10部1室，设总监8人，即行政总监(人事部、综合部)、服务总监(住宿房务)、电影文化部总监(影视基地项目)、游乐总监(餐饮、娱乐关销售总监。各部门仅设1～2名副经理(如娱乐部、工程部、技术维护部等),而行政办仅设经理助理(主管级)。管理公司编制400人左(1)基本要求表9“三亚国际欢乐谷”人力资源的要求资格要求人力资源开发模式素质要求发展要求企业高级大学及以上学历引进、竞争上岗娱乐服务企业经营的战略策划和执行能力基本达到本科学历管理人员企业初中级管理人员大专以上学历、有部门经理资格证书引进、竟争上岗培养大学毕业生(管理实习生)娱乐服务企业服务经营的运转、业务指挥能力2011年后基本达到大学学历企业技术人员中专以上学历、有岗位资格证书引进、培养(通过实习再鉴定)设施设备的操作、检验、维修能力2012年技术岗位持证的比例达服务人员(含导游、教练员)旅游职高毕业、导游人员应具备导游资格证书在职培训、招收毕业生良好的服务态度、技巧2011年基本达到职业学校和中专学历经营户服务好、态度好、培训、示范带动开发、培训良好的服务态度、服务意识遵纪守法，提高素质(2)具体措施①为响应国家号召，华点通公司一直专注于利用国际顶级传媒资源，加速推进中国文化走向世界的步伐，让世界了解真实的中国，带资建立“中国好莱坞电影世界”,引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进③公开招聘：对重要经营岗位，公开招聘选拔，给员工职业发展提供空间，并改善薪金福利待遇，给予他们人文关怀，做到“事业留(1)以当地员工为主，外地员工为辅。(1)常规教育，如岗位职责、操作规程、礼仪礼节等。(2)管理模式的传输。可请内有经验的管理者和技术能手进店传授知识、技艺、技能。(3)外语的不间断、持续培训。(4)专业技艺的培训，如计算机、收银机、娱乐、民间工艺、康复保健和新能源应用、维修保养、园艺修正、环境维护等。(5)从外语、服务技艺、管理能力上培养一批有等级证书、岗位证书的员工和管理者。(6)开展岗前、岗位交叉和升职培训工作。(7)在全公司范围开展以互帮互学为主的岗位练兵竞技活动。(1)餐饮：我们将以各个酒店和游乐项目中心为基点，周围遍设美食街，特色餐馆，将集聚国内外各种菜系的佳肴，并主打推出海①“欢乐聚会”:针对青少年、大学生、年轻团体等5-8人小团体游玩乐园的团体住宿。②“家有宝贝”:针对3-5人的有15岁以下小孩子家庭小团体游玩乐园的团体住宿优惠。③“二人世界”:针对情侣，夫妻两人的游玩乐园的团体住宿优患。(3)交通：游乐园内设有完备的环保车辆接送服务，以满足游客的交通出行需要。游乐园内还将设立专门的酒店接送车，以便没(4)主营项目阳光港：温馨的阳光洒满大地，疲惫的旅行历程需要一方柔软的土地释放您的疲惫，三亚国际欢乐谷的阳光港将为您提供似家一般的去探险!了旅程，让玩乐不在单调!绝顶雄风云霄飞车、天涯之旅过山车、异度空间、欢乐风火轮，你准备好你的嗓音了吗?影院让你回忆起美好的童年时光。棉花糖，彩色气球，旋转木马，那是一个怎样多姿多彩的童年时光，让我们金矿镇游乐区：是不是从小就有一个做西部牛仔警长的梦想，是不是从小就希冀穿若粗厚的牛仔裤找寻到一座金矿?金矿镇就是满足你梦想的乐园!金银岛、磨难训练营、矿山历险、老时光火车站、还有巨大的游乐园标志性建筑摩天轮都在向童心未泯的你挥手!的里程碑；必将对带动中国电影产品走向世界，扩大我国文剧场南侧的亚瑟宫明星俱乐部是一个集宴会、表演、餐饮、展览于一体的大型多功能厅，可容纳1400人欢聚一堂。③购物：我国不少园区内餐饮、商品销售额非常小，几乎没有特色旅游产品，所以都纯粹靠门票维持，因此要收回投资，起码5年以园纪念品代销点以满足这一需要，建立具有三亚国际欢乐谷(1)旅游产品包价组合。表10“三亚国际欢乐谷”游乐园区旅游产品功能组合表游乐产品功能组合三亚国际欢乐谷游乐产品功能组合目标客源国内外电影爱好者阳光港+飓风湾+欢乐时光+蚂蚁王国+游乐园内举办的大型旅游国内青少年市场，团队、家庭客为主游乐刺激+参与娱乐型飓风湾+欢乐时光+蚂蚁王国+欢乐谷内举办的大型观赏活动国内青年市场，中等收入者，散客为主新概念游乐+垂钓+欢乐时光+蚂蚁王国+欢乐谷内举办的大型观赏活动+特色体验服务+电影之旅国内青少年市场，团队、家庭客为主参与游乐型+游览观光型+电影之旅飓风湾+蚂蚁王国+休闲运动+阳光港+游乐园内举办的大型旅游国内青年市场，中等收入者，散客家庭客为主阳光港+飓风湾+欢乐时光+蚂蚁王国+欢乐谷内举办的大型观赏国内青少年市场，团队、家庭客为主中老年市场，家庭客为主8.4营销策略和促销形式(1)不断引进电影拍摄项目，更新完善拍摄场景，开发新的游乐项目：(2)不断引进新的娱乐产品；(3)发掘当地有特色的商品；(4)当地娱乐产品的深度开发与组合。“三亚国际欢乐谷”游乐园区要树立信誉赢得顾客，可采取以下几方面的措施(1)整洁的环境(2)安全的环境(3)广告信誉(4)质量信誉(5)价格信誉(6)计量信誉(7)导入CIS(企业识别系统)(1)提高服务人员的服务水平；(2)旅游服务网点的便利和完善。旅游服务网点应跟随着旅游景点的开发而配备建设。(1)品牌策略：可将旅游产品和特色产品同打一个品牌或分不同品牌。但总的来说，品牌应该少而精；(2)相互推进策略：旅游产品与特色产品的市场开发可相互推进，共同发展；(3)重点开发策略：集中有限资源，在一个阶段重点推销一个产品或开拓一个区域市场；(4)差异化策略：根据不同产品的特性和顾客不同的需求开发不同的市场；(5)乡土化策略。积极开发具有乡土风情的旅游产品和特色产品。(1)招商引资，吸引国外有实力的投资者和海内外机构基金；(2)成立“游乐休闲项目发展联合体”,与项目所在地村、镇合作共赢；(3)与项目其它娱乐景区开发者合作，相互支持、整合营销。(1)系列公关活动。包括：赞助活动、公共宣传、会展活动、异地推广、境外推广、节庆活动、竞赛活动等；(3)人员推销。具体形式有(4)营业推广。营业推广的形式多种多样，选择何种形式要依据目标市场及营销策略来确定【面向消费者的营销推广方式】⑥举办大型国际电影节【面向内部员工的营销推广方式】⑦竞赛：在对消费者运用时，可让消费者进行某种比赛或做游戏，向优胜者发奖；让中间商或推销人员开展销售业务的竞【面向中间商的营销推广方式】本项目地处三亚黄金腹地，依傍天涯海角景区、南山文化旅游区、西岛景区等著名景区，属于热带海洋季风性气候，年平均气温25.4℃,气温最高为七月，平均气温28.4℃:气温最低为1月，平均气温21全年日照时间达到2563个小时，年平均降雨量1279毫米，四介绍，每年6月到9月是三亚旅游淡季，由于天气炎热等原因，旅游人数会急剧下降，各种旅游收益下降一半以上。可喜的是，经过几年时间的夏季旅游营销，今年三亚旅游从暑期开始由淡趋旺，7月和8月已经成为三亚名副其实的暑期旅游“小旺季”。针对每年6月到9第九章项目实施计划和一期开发工作安排9.1建设期工作计划及进度安排本项目占地约200万m²,拟征建设用地3000亩。预计建设期7-8年，分三期进行开发，各阶段进度安排如下表11三亚国际欢乐谷项目建设进度安排一览表：序号1影视基地2主题公园3好莱坞酒店及别墅群 4未来世界9.2项目近期(2010.9-2013年)开发主要工作计划(一)组建“欢乐谷游乐旅游发展综合体”,推进“三亚市凤凰镇桶井村及下属大队自然村欢乐谷建设项目”的发展(1)按股份制公司模式成立“欢乐谷游乐旅游发展综合体”,推进项目运作：(2)以公司形式同当地政府及农户协商征地：(3)组织人员外出考察、学习，培养专业人士。(二)完成土地征用、项目核准、规划设计和项目报建等前期手续(1)完成首批项目用地2200亩的征用工作和相关建设内容的报建手续；(2)编制“欢乐谷游乐旅游项目详细规划方案和局部修建性详规”;(三)开始进行影视基地项目建设和景观绿化营造(1)启动影视基地项目的全面建设；(3)注意项目建设过程中的环境保护与景观绿化工作，营造良好的生态绿化环境。第十章投资与成本估算根据本项目工程内容及费用需要，参照国家、省市的有关规定，结合项目实施所在地的相关行情进行估算，总投资额估算为30亿元(含工程费用、土地征用费、配套费、预备费、财务和管理费用等)。本项目是分期建设，利用前一期的利润投入再开发，分三期逐步推进。(见附表1)第二期总投资为：115690万元，其中固定资产为108740万元，流动资金为6750万元。第三期总投资为：89850万元，其中固定资产为87600万元，流动资金为2250万元。表12各年度投资额(万元)建筑面积(亩)各年度投资额(万元)累计投资额一期二期三期1.土地综合费用1.1征地面积(亩)1.2单价(元/亩/年)1.3征地年限2.建设工程费2.1主题公园2.2影视基地2.3好莱坞酒店及别墅群2.4未来世界3.财务费用固定资产合计4.流动资金(3%)投资总额“欢乐谷”总投资30亿元主要由开发企业自筹解决，结合多渠道的银行贷款，并且利用部分已开放建设项目取得的收入实现资金的其中，首期征地和建设资金主要由集团投入，另从银行融资5亿元。序号一期二期三期合计1投资计划土地综合费用建设投资费用财务费用流动资金2资金筹措集团投入银行借款经营收入说明：贷款利率6%,土地征用费已考虑土地增值10.3总成本费用估算项目的总成本费用估算正常年份约为85520万元元。