厦门市保障性住房建设技术导则

前言

本导则是为贯彻执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健

康发展的若干意见》、《福建省保障性住房运营管理暂行办法》、

《厦门市社会保障性住房管理条例》、《厦门市社会保障性住房

管理条例实施办法》、《厦门市市级公共租赁住房管理办法（试

行）》、《厦门市保障性商品房管理办法》以及《厦门市产业园

公共租赁住房建设管理工作实施意见》等政策法规的具体要求，

由厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门安居集团有限公

司等有关单位，在总结保障房建设的实践经验和有关技术的研究

成果，借鉴国内外先进经验，结合我市人口结构、经济及建设工

艺等区域特点，广泛征求意见的基础上，通过反复讨论、协调、

修改和专家审查后编制而成。

本导则主要技术内容是：1总则、2基本规定、3规划与指

标、4土建设计、5设备安装、6室内装修、7室外绿化及配套、

8施工与验收。

本标准由厦门市建设局负责管理，由厦门合立道工程设计集

团股份有限公司负责具体技术内容解释。各单位在执行过程中，

如有意见和建议，请反馈给厦门市建设局（地址：厦门市思明区

厦禾路362号建设大厦，邮编：361001）和厦门合立道工程设计

集团股份有限公司（地址：厦门市湖里区湖里高新科技园岭下西

路1-3号合立道大厦，邮编：361006），以供今后修订时参考。

1总则

1.0.1为规范厦门市保障性住房建设，合理确定保障性住房的建设

内容、规模和建设标准，提高保障性住房的功能质量和改善居民的

居住生活环境，使保障性住房的建设符合适用、安全、卫生、经济

及美观等要求，依据国家有关法律、法规和政策规定，制定本导则。

1.0.2保障性住房是指政府提供优惠，限定户型、面积，依据相关

条例和办法规定，向符合条件的住房困难群体提供的具有保障性质

的住房，具体包括保障性租赁房、公共租赁住房和保障性商品房等。

1.0.3保障性住房应满足规划、设计的深度，倡导精细化设计。

1.0.4保障性住房建设应符合本市土地利用总体规划、城市总体规

划和住房建设规划的要求，并与所在区域周边环境相协调。

1.0.5保障性住房建设应贯彻低碳、环保、可持续的理念，倡导工

业化生产方式，实现住宅全装修，积极推广应用先进成熟、经济适

用、安全健康的技术，建设节能省地环保型住宅，推进住宅产业现

代化。

1.0.6本导则应结合现行《厦门市住宅工程质量通病防治若干技术

措施》进行设计及施工。

1.0.7新建保障性住房应满足绿色建筑一星级及以上标准。

1.0.8新建保障性住房应满足厦门海绵城市的相关要求。

1.0.9保障性住房的设计、施工和验收除应符合本导则的规定外，

尚应符合国家和地方现行有关标准的规定。

1

2基本规定

2.0.1保障性住房的设计和建设，应统筹规划、优化设计、科学建

造，满足居住者的基本生活需求。

2.0.2保障性住房应优先选址在生活环境良好，商业、教育、医疗、

文化等公共服务设施以及市政配套设施较为完善的区域，提倡资源

共享和共同提升。

2.0.3保障性住房选址应在城市总体规划确定的城镇开发边界范

围内，并应符合住房建设规划及控制性详细规划，同时应符合下列

要求:

1.周边应规划有较完善的公共服务设施和市政基础设施；

2.应具有良好自然条件的场地及安全卫生的环境。

2.0.4保障性住房的设施应齐全、适用、耐久，遵循共享、高效利

用的原则。

2.0.5保障性住房建筑设计应满足套型面积适宜、单元布局紧凑、

套型功能实用、结构体系合理、立面造型美观的要求。

2.0.6保障性住房室内装修应按照土建、装修一体化设计，并实施

基本装修。

2.0.7保障性住房建设应保证合理的建设工期和造价。

2

3规划与指标

3.1一般规定

3.1.1保障性住房的建设应遵循节地、节能、经济的原则，并符合

上位规划的要求，且做到合理布局、因地制宜、综合开发、配套建

设。

3.1.2保障性住房的设计和建设应根据规划条件和任务书要求，对

建筑布局、道路、竖向、绿化、海绵设施以及工程管线等进行综合

性的规划设计。

3.1.3保障性住房建筑宜为中高层或高层建筑，原则上不应建低层

建筑或多层建筑，不宜建超高层建筑。

3.1.4保障性住房应以公共交通为主要的出行方式，道路资源配套

应以公交优先为原则。

3.1.5保障性住房的建设应根据建筑与环境相互协调的原则，充分

利用规划用地内的河湖水体、地形地貌、树木植被、现有道路等具

有保留价值的场地条件，充分利用现有的优势条件。

3.1.6建设场地应充分考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质

灾害等不利因素的环境影响。

3.1.8保障性住房应满足相应规范规定的通风、日照、自然采光、

隔声降噪、防洪排涝等要求。

3.1.9保障性住房的设计和建设应综合考虑用地条件、户型、朝向、

间距、绿地、层数与密度、布局方式、群体关系、空间环境、经济

性、使用需求等因素。

3.1.10保障性住房按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组

3

团三级。各级标准控制规模，应符合表3.1.10的规定。

表3.1.0保障性住房综合社区分级控制规模

分级居住区小区组团

户数（户）10000～160003000～5000300～1000

注：住宅类保障性住房户均人口数按照3.5人/户测算。

公寓类保障性住房户均人口数按照2.0人/户测算。

3.2选址要求

3.2.1保障性住房的选址应有机结合所在区域的城镇发展规划和

区域产业布局，合理控制规模，加强居住与就业之间的联系。

3.2.2保障性住房选址在公共服务设施配套尚不完善的城市新区

时，为完善自身配套，项目规模宜达到组团级以上。未达到组团级

规模时建议结合普通商品房、拆迁安置房等一并开发，以利于相应

配套的完善。

3.3规划布局

3.3.1保障性住房总体规划应功能分区明确、路网结构清晰、人流

和车流组织有序、市政管网布局合理，做到统筹兼顾、经济实用。

3.3.2保障性住房规划布局应体现环境友好性的要求：

1.总体规划应考虑场地特征及空间布局合理性的要求，并与自

然环境及周边环境相协调。

2.当保障性住房项目达到居住区级规模时，其商业、综合性服

务设施宜向周边开放，实现资源共享。

4

3.周边配套的小学、幼儿园服务半径不宜大于500m，初中服

务半径不宜大于1000m。

4.当面向交通干道时，应通过优化建筑布局、设置绿化隔离带

等综合措施，减少交通噪声对居住环境的负面影响。宜将对噪声不

敏感的建筑物面临交通干道布局，以形成外围的声屏障。

3.3.3保障性住房交通组织应满足以下要求：

1.住区内应设有连续的人行道，宜有通往公共交通站点、邻近

住区或主要公共设施的便捷安全的慢行线路，并宜与城市慢行系统

有效联接。

2.配套的学校和幼儿园应与周边住区之间有便利、安全的通行

联系，且应便于接送。

3.4配套要求

3.4.1保障性住房所需的配套服务设施参照本导则附录A进行配

置，并鼓励对公共服务设施进行“资源共享”。

3.4.2保障性住房应配套提供配套服务设施和物业管理用房。不同

类型的保障性住房可按照具体的使用需求设置相应的配套服务设

施，其配置规模应符合如下规定：

1.保障性住房的规模在建筑面积3万㎡以下的，公共服务设施

建筑面积至少按150㎡的标准提供；每递增建筑面积1万㎡，公共

服务设施建筑面积至少相应增加50㎡。

2.保障性住房物业管理用房应当按照现行福建省相关规范进

行配置；3万㎡以下的居住区，物业管理用房的建筑面积不得少于

120㎡。

3.4.3保障性住房的商业配套设施建筑面积宜控制在总建筑面积

5

的15%以内；距离居住区人行出入口500米的步行距离内。

3.4.4保障性住房的商业配套设施宜有（商业配套设施总建筑面

积）30%以上的部分配备完善的油烟及污水设施。

3.4.5保障性住房机动车停车位设置应满足以下要求：

1.保障性商品房机动车停车位数宜按1.0辆/户配置。

2.保障性租赁房机动车停车位数宜按0.5-1.0辆/户配置。

3.公共租赁住房机动车停车位数宜按0.5/户配置。

4.地下车库的层数不宜超过两层。

3.5户型要求

3.5.1保障性住房户型设计应强调安全环保、经济适用，重视功能，

注重细节，满足舒适性和适应性。

3.5.2保障性住房户型单元平面应规整，控制体型系数和窗墙面积

比，综合考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺

寸过小；套与套之间应尽量避免相互遮挡和视线干扰。

3.5.3户型单元平面设计应满足下列要求：

1.保障性住房高层建筑宜采用多套组合单元，综合考虑居住使

用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素。

2.厨房应有直接采光、自然通风。住宅类保障性住房卫生间宜

直接采光、自然通风。公寓类保障性住房无外窗的卫生间应有通风

设施。

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4土建设计

4.1一般规定

4.1.1保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化”的原则，

建筑平面布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面积系

数和得房率，同时满足一定的舒适性和适应性。

4.1.2保障性住房设计应根据地块条件选择经济合理的居住类型；

不宜采用平面或竖向特别不规则、抗震性能差的结构体系。

4.1.3保障性住房立面造型应简洁美观，比例尺度适当；建筑风格

应反映时代精神与厦门特色，并与周围环境相互协调。

4.1.4同一个项目中的户型种类不宜过多，宜选用标准化、模数化

的户型产品设计，力求经济高效。

4.1.5住宅类保障性住房应按套型设计，每套宜包含卧室、起居室

（厅）或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。

4.1.6新建保障性住房宜考虑全寿命周期使用功能调整的灵活性

要求，优先采用可灵活划分空间的结构体系。

4.2总平面设计

4.2.1保障性住房应对建筑单体、场地道路、竖向、景观、海绵设

施及各类工程管线进行综合考虑，做到统筹兼顾、经济合理。

4.2.2应尽可能利用原有地形，减少土方工程量，尽量保证场地内

土方自平衡，并合理利用地形高差。

4.2.3建筑物的朝向宜采用南北或接近南北朝向。日照时数应满足

现行《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》的相关规定，每套

住宅类保障性住房至少有一个居住空间能满足日照要求。

7

4.2.4保障性住房的车行道宜采用沥青混凝土路面，双车道不小于

7米，单车道不小于4米。宅前路宽不小于2.5米。利用道路两旁

设置停车位时，不得影响道路的有效通行宽度。

4.2.5地下车库出入口应设置收费管理设施，且宜靠近居住区出入

口布置并与道路留有缓冲距离。地下车库出入口宜与人行主入口分

开设置。

4.2.6保障性住房应结合小区出入口设置配备卫生间的永久性保

安室，建筑面积宜保证有10㎡以上。

4.2.7居住单元的入口门厅标高宜高于室外地坪不小于300mm。

若入口处的高差小于300mm时，宜采用缓坡的方式，不得采用单

步踏步。

4.3平面设计

4.3.1保障性住房的层高宜为2.80米。公共走道净高不应低于2.2

米。

4.3.2二居室以上房型住宅类保障性住房每层户数宜控制在10户

内。

4.3.3保障性住房楼底层宜适当设置架空活动层，满足居民交往需

要。架空层建筑面积宜按0.05㎡/人进行配置。

4.3.4保障性住房楼底层应明确信报箱位置，宜结合出入口进行设

置。

4.3.5高层保障性住房的电梯配置标准按以下标准执行，同时还应

满足现行相关规范：

1.住宅类保障性住房每单元电梯数量不应少于2台，且每单

元内平均每70户不少于一台。

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2.公寓类保障性住房(每户按居住人数2人计),每单元电梯数

量不应少于2台，且每单元内平均每245~280人不少于一台。

4.3.6保障性住房必须采用封闭阳台。

4.3.7公寓类保障性住房户内不应设独立的厨房。

4.3.8住宅类保障性住房厨房应有直接采光、自然通风。因条件限

制无法满足厨房窗户直接对外时，可设置内天井满足采光通风要

求。

4.3.9卫生间不应布置在下层住户起居室（厅）、卧室、餐厅和厨

房的上层。

4.3.10套型设计应明确室外空调机座板位置，并设置在便于安装的

位置，满足空调外机工作通风要求，并不得影响阳台的正常使用。

空调室外机安装应符合本导则第5.5.3条的规定。

4.3.11保障性商品房住宅卫生间应在外墙梁上预埋φ100钢套管，

并在外墙设不锈钢外气口，用于排风。

4.3.12空调室内机安装位置应符合下列条件：

1．室内机不应直接吹向床头，且不宜设在电视机及床头的正

上方。

2．室内机位置不宜远离空调外机，且不宜暴露较长段的空调管。

4.4节能

4.4.1新建保障性住房应严格执行现行省标准《福建省居住建筑节

能设计标准实施细则》规定。

4.4.2节能设计应优先满足规定性指标要求，保证东、西外墙的热

工性能。建筑外窗宜结合建筑立面设计采用经济合理的遮阳形式。

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4.5结构要求

4.5.1本导则的结构要求适用于钢筋混凝土结构的保障性住房。

4.5.2基础及结构设计应符合下列要求：

1.应结合工程特点及当地市场的供应情况合理选取材料，做

到适用、高效，并尽量选择绿色材料，注重提升施工工业化程度。

2.应根据地质条件及上部结构情况，选择安全、合理、经济

的基础形式，并对多种方案进行技术经济比较。

3.建筑物应选取合理的建筑体型，尽量避免建筑方案的平面

和立面不规则，应尽量避免超限。注意控制建筑高宽比，尽量避免

剪力墙出现受拉现象。

4.高层建筑宜选用剪力墙结构，在满足相关规范的前提下尽

量设置于外墙、分户墙及电梯井道等不影响建筑功能的部位。

5.上部结构设计时，构件的截面尺寸、配筋必须合理、经济。

结构构件设计应充分考虑工业化、标准化，以技术先进、保证质量

为准。

6.严格按业主提供的电梯、扶梯订货样本预埋埋件、预留孔

洞。

4.5.3结构设计还应满足以下要求：

1.如有预应力结构、钢结构，应在整套施工图出图时一并出

施工图，不得二次设计。

2.主楼设计中应避免采用超长结构。如确需采用，在超长结

构的设计文件中，应提出本项目结构控制裂缝、抗渗等专项施工要

求说明。

3.鼓励采用新型施工工艺，如铝模技术、跳仓法施工技术及爬

架技术等。

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5设备安装

5.1一般规定

5.1.1保障性住房应配套设置给水、排水、电力、通讯、网络、电

视、通风、燃气、消防和人防等设施、设备，其设置类型及部位应

符合建筑功能及现行相关标准的规定。

5.1.2保障性住房的管材、管线及设备的选型应符合国家相关标准

的要求，选用的产品应有企业生产许可证及产品质量检测合格证

书。

5.1.3给水总立管、雨水立管、消防立管、电气、电信干管及公共

横管不应布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和配件应设在共

用部位。

5.1.4除消防、人防等应急设备外，公共区域长时间使用的设备，

如照明、风机、水泵、空调等需能效标识的设备应选用节能评价值

以上的设备。

5.1.5风机房、水泵房、变配电房等有噪声、振动及电磁污染的设

备用房应避开居住空间布置，并做好有效的减振、降噪、消声措施，

避免保障房室内环境受污染。

5.2给水排水

5.2.1给水用水定额应按现行《建筑给水排水设计规范》GB50015

中用水定额的中~下限范围取值。

5.2.2户内用水器具给排水支管应一次设计施工到位，户内水平给

水支管不宜埋地暗敷，宜沿墙或顶棚敷设。

5.2.3保障性住房给水应采用“一户一表”的供水方式，条件许可

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时宜采用IC卡等智能水表技术，实现计量付费一体化。

5.2.4入户水表应安装在相应用户楼层的管道井或水表箱内，入户

水表后应设置止回阀。

5.2.5生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水；在

增压供水时，应选用节能、安全、可靠的增压设施和供水方式，当

采用变频供水时宜采用数字集成全变频控制供水设备。

5.2.6生活给水水池（箱）应采用不锈钢成品水池（箱），不锈钢

水池（箱）主体和附件的材质均应采用S30408、S31603或S11972

等牌号的不锈钢。如确需采用钢筋混凝土水池（箱），则其内壁宜

采用不锈钢、聚乙烯（PE）等食品级材质进行处理。

5.2.7屋顶消防水箱优先采用钢筋混凝土水箱，与建筑立面一体

化；如果采用成品水箱则比照生活水箱标准。

5.2.8套内各用水点的供水压力不应小于0.05MPa；入户管的给水

压力不应大于0.35MPa，同时给水分区内低层部分应设减压设施

保证各用水点处供水压力不大于0.20MPa。

5.2.9生活给水竖向分区各区层数不宜超过7～9层，并且不宜采

用减压阀进行分区。

5.2.10每套应预留洗衣机位置，阳台应配置成品洗涤盆或拖布池，

并设置相应的给排水管道及洗衣机专用地漏。

5.2.11保障性住房用水器具和配件应符合《节水型生活用水器具》

CJ164有关规定，大便器一次冲洗水量不得大于6L，并应采用节

水型分档冲洗水箱。

5.2.12室外消防给水管及生活给水管应优先设置在地下室顶棚，其

次在室外做管沟敷设，尽量避免室外直接埋地敷设。确需室外埋地

敷设的应采用防腐性能优良，接口严密的管材，并采用加强级防腐

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措施。

5.2.13排水出户横干管管径应放大一级，厨房及卫生间排水横干管

超过10米必须严格按规范要求设置清扫口。

5.2.14排水立管与管件材质应统一；排水出户管宜采用柔性铸铁

管；屋面雨水立管应选用与工作压力相适应的耐腐蚀、耐久性、耐

压性、连接可靠、市场成熟的管材。

5.2.15化粪池应设在便于清掏的位置，且其上方不应设置停车位。

5.2.16排水管道管径及化粪池容积应经计算确定，并应充分考虑使

用人数及使用时间的集中度，适当留有余地。

5.2.17有条件时宜考虑雨水利用技术。设置雨水利用系统时，小区

内道路、场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用。

5.2.18单体屋面及小区不透水地面的雨水排水可考虑断接措施，对

初雨污染进行源头控制。

5.2.29海绵设施的设计应充分考虑以后维护管理的方便。

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5.3电气与智能化

5.3.1保障性住房单套用电负荷标准按表5.3.1确定，各级配电线

路负荷计算的需要系数按现行标准《10KV及以下电力用户业扩工

程技术规范》DB35/T1036规定执行。

表5.3.1用电负荷标准

建筑面积S（㎡）用电负荷标准（kW）

S≤504.0

50<S≤605.0

60<S≤1006.0

5.3.2保障性住房每套住宅应设置一个家居配电箱、一个家居弱电

箱，箱体位置应结合装修设计布置，不应设在建筑物的外墙上（不

包括与阳台或公共走道相邻的外墙），宜暗装在套内走廊、门厅或

起居室等便于维修维护处（应避开上述空间的主要视觉立面）。配

电箱底边距地高度不应低于1.6m，弱电箱底边距地高度宜为0.3m。

5.3.3家居配电箱应设置可同时断开相线和中性线的总断路器，并

设置过电压保护装置；照明、普通插座、厨房插座、空调插座、热

水器应分路供电，除厨房、热水器回路断路器采用20A外，其余

采用16A；照明回路应独立设置剩余电流动作保护装置，其余回路

可共用。

5.3.4保障性住房公共部位的应急照明、其他明敷的线缆应选用低

烟、低毒的阻燃类（阻燃耐火型或阻燃型）线缆。

5.3.5保障性住房套房内电气配置标准宜按表5.3.5确定：

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表5.3.5电气配置标准

场所名称安装高度数量型号及规格

1、抽油烟机插座2100110A单相三孔插座

2、小厨宝、净水器

300210A单相三孔、三孔插座各一

厨房插座

10A单相二孔+三孔插座（带

3、厨房普通插座12003～4

开关）

1、空调插座2100116A单相三孔插座

电视柜插座8503

2、普通插座10A单相二孔+三孔插座

其余普通插座3002

550(PVC

客厅

DN50/WC套管至

3、电视+网络双插孔1

850高增加过线盒

及1个电视插座)

4、电话+网络双插孔3001

10A单相二孔+三孔插座（带

1、床头柜插座6501(2)

开关）

卧室2、空调插座2100116A单相三孔插座

3、普通插座300110A单相二孔+三孔插座

4、网络插孔650（床头柜）1

10A单相二孔+三孔插座（一

卫生1、卫生间插座13002

个带开关设于洗脸台处）

间

2、热水器插座2100116A单相二孔+三孔插座

阳台洗衣机插座1300110A单相三孔插座（带开关）

其他：1）卧室灯设置双控开关；2)主卧增设一个电视插孔、一个普通插座；2）卫生间、阳台

插座应配置防溅盒；3)冰箱插座采用10A三孔插座，位置按装修图纸设置。

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5.3.6保障性住房应采用高效光源、灯具及附件，公共部位疏散照

明灯及指示灯、地下车库、走道、门厅以及需要同节能自熄开关配

合控制的灯具应配LED光源。楼梯间宜采用触摸式自熄开关（带

指示灯），电梯厅、走道等场所宜采用红外感应式自熄开关，开关

安装位置应方便使用。

5.3.7室外照明、景观照明、车库照明、车库排风机等应设有分时

段、分区或分组的节能控制措施。

5.3.8为保障性住房电梯、水泵、车库、景观、消防等公用设施服

务的配电设备应设置在公用配电室，公用配电室除按规定设置电力

部门专用计量柜外，应结合物业管理公摊电费要求，设置分区计量

表。

5.3.9配电室引至生活水泵、设备房通风机的各级配电线路的导体

截面、电机保护电器额定电流等应预留不小于25%的裕量。

5.3.10保障性住房电动汽车充电基础设施的建设应符合国家及地

方的有关规定。

5.3.11设有非机动车停车位的场所，应预留充电电源并设置内部计

量表。

5.3.12保障性住房卫生间应做局部等电位联结。卫生间内钢筋网、

插座PE线、灯具、铝合金扣板及金属龙骨、淋浴器、金属洗脸盆

及其他外露可导电部分、可接近的外界可导电部分均应联接到位。

5.3.13家居配电箱、家居弱电箱的金属外壳应可靠接地。家居弱电

箱旁应设置电源插座（带开关），并将电源管线暗敷接入家居弱电

箱内插座。

5.3.14保障性住房应设置电气火灾监控系统。电气火灾监控探测器

宜设于电表箱进线、公用配电室动力配电柜进线或出线处。

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5.3.15保障性住房火灾自动报警系统的报警总线不得采用环形布

线，不宜在不同套的住房内穿越（消控室至短路隔离器以及短路隔

离器之间总线应敷设于电气竖井）。短路隔离器、模块宜相对集中

放置放于电气井、楼梯间、前室等相对隐蔽场所。

5.3.16公共租赁住房应急疏散照明采用集中控制型，灯具供电电压

不宜大于24V。

5.3.17保障性住房应设置以下安全技术防范系统：（1）视频监控系

统,；（2）周界入侵报警系统；（3）门禁管理/访客可视对讲系统；

（4）人脸识别系统；（5）停车库(场)管理系统；（6）电子巡更系

统；（7）电梯五方通话系统。

5.3.18视频监控系统应采用全数字视频监控系统，前端为数字（IP）

摄像机不小于200万像素。视频监控系统实时及录像画面分辨率应

达1080P。

5.3.19保障性住房的人行出入口、单元楼一层及地下室的主出入口

设置人脸识别仪，该识别仪的红外摄像机应可以有效地区分真人与

照片或视频。人脸识别系统与门禁管理/访客可视对讲系统共用磁

力锁及开门按钮。

5.3.20保障性住房工程应设置智能化专网，该网用于组建视频监

控、门禁、访客对讲、停车场管理、信息发布等智能化系统。

5.3.21保障性住房的消防控制室即智能化管理中心，按照现行国家

标准《电子信息系统机房设计规范》GB50174C级标准设计。

5.4燃气

5.4.1室外燃气管线应按室外管线综合图纸预留的位置布置。

5.4.2燃气立管不应影响建筑外立面，且不应设置在厨房内。

17

5.4.3燃气管在厨房内的水平长度不应超过2米。

5.5通风与空调

5.5.1电梯机房、变配电室应设置分体空调和通风系统；消控室应

设置分体空调。

5.5.2客厅（起居室）、卧室以及社区用房和物业管理用房等房间

应预留空调安装条件。

5.5.3分体空调室外机安装位置应符合下列要求：

1．暴露在外立面的冷媒管应采用装饰百叶、格栅等加以处理。

冷媒管总长度不宜超过6米。

2．分体空调室外机机位尺寸不应小于表5.5.3的要求。当受条

件限制，分体空调室外机机位或出风口的宽度小于表5.5.3中的宽

度时，分体空调室外机的出风口与进风口不应处于同一平面上，应

另设进风口。

表5.5.3分体空调室外机机位尺寸

空调机制冷量宽(mm)高(mm)深(mm)

）

2.5KW(1匹)1200750600

3.75KW(1.5匹)1200800600

匹5K)W挂机(2匹)12501000600

5KW柜机(2匹/p>

7.1KW(3匹/p>

12KW(5匹/p>

注：上表适用于仅正面进出风的空调机位。空调机位侧面为百叶或

格栅进风口时，空调机位宽度可减少100mm。空调机位两侧无任

何遮挡时，空调机位宽度可减少200mm。

18

3．分体空调室外机不宜设置在进深大于2米的建筑凹槽内。当

受条件限制必须设于凹槽内时，其排风应正对凹槽的开口方向。

4．分体空调室外机机位宜采用平直型百叶或格栅，其有效通风

率应≥75％，百叶与出风方向夹角不应大于15o，百叶叶片厚度不

宜小于1mm，不应选用防雨百叶。

5．分体空调室外机位置离窗、洞口距离不宜大于1.2m；窗的

尺寸及开启方向应便于安装及检修。

6.应设置集中排水管。

5.5.4地下车库排烟系统宜采用排烟和排风合用的全面通风系统，

受层高限制时，可采用诱导通风系统。

5.5.5泵房排风量按8次/h换气次数确定。

5.5.6风机房不宜设于门厅及住户的下方。

5.5.7发电机烟囱不宜贴邻住户卧室及客厅的墙体布置。

5.5.8除机械停车库外，车库内风管宜设于车位上空。

5.5.9地下车库排风出口应设消音器；排风口不宜布置在卧室或客

厅窗户及阳台的下方，不应排向架空层。

19

6室内装修

6.1一般规定

6.1.1装修应符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》

GB50222、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《民用建

筑工程室内环境污染控制规范》GB50325、《福建省全装修住宅工

程技术规程》等标准的要求，同时应安全环保、耐久性强、耐清洗、

维修替换方便。

6.1.2装修鼓励推广工业化、集约化的方式，做到装修部品工厂化

生产、成套化供应、组合式安装，减少湿作业，提高面积利用率。

6.1.3装修设计不得改变建筑设计中各空间的使用功能，不得破坏

建筑外立面，装修设计不得降低建筑设计执行的本市规定的节能标

准。

6.1.4装修所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内，严禁

破坏房屋承重结构，不得在承重墙上开洞。

6.1.5装修中不得改变公用给水排水管道、地漏、便器、排烟道、

排气道的位置，不得破坏厨房、卫生间的防水功能。

6.1.6保障性住房的装修造价应根据不同标准进行整体控制。

6.1.7水泵房及风机房等有噪音的房间应采取相应的防噪音装修

措施。

6.1.8装修管控详见本导则第8章具体内容体现。

6.2装修标准

6.2.1保障性住房应根据不同装修造价控制选择设备配置和装修

材料，其标准应不低于表6.2.1-1和6.2.1-2的规定。

20

表6.2.1-1保障性住房室内基本配置及装修标准

序号部位基本装修标准可选项装修标准

天棚面：内墙腻子、防潮防霉乳

胶漆（考虑包饰给水管道）、LED天棚面：局部轻

起居吸顶灯；钢龙骨石膏板天

1室、地面：防滑地砖或强化木地板；棚辊涂防潮防霉

餐厅墙面：内墙腻子、防潮防霉乳胶乳胶漆，局部收

漆；纳

踢脚线：同地面砖或木塑材质

天棚面：内墙腻子、防潮防霉乳

胶漆、LED吸顶灯；

地面：地砖或强化木地板；

2卧室局部收纳

墙面：内墙腻子、防潮防霉乳胶

漆；

踢脚线：同地面砖或木塑材质

天棚面：铝合金扣板、LED灯盘；

厨房

地面：防滑地砖；

或厨

墙面：瓷砖；

3房区燃气灶、油烟机

橱柜：上下柜体及柜门、人造石

域或

台面、铰链、拉手、厨房洗涤盆、

简厨

龙头；

天棚面：铝合金扣板、LED灯盘、

毛巾杆、厕纸架、

排气扇（有自然通风条件的不考

挡水条、成品玻

虑）；

璃淋浴隔断（钢

地面：防滑地砖；

化玻璃贴防爆

4卫生间墙面：瓷砖；

膜）、灯暖型取暖

卫浴五金：节水型坐便器，预留

器管线（含排风、

节水型手持式淋浴龙头接口、洗

照明功能）、热水

面盆（含配件）及节水型龙头、

器

盥洗镜；

21

天棚面：内墙腻子、防潮防霉乳

胶漆、LED吸顶灯、不锈钢晾衣

5阳台杆；——

地面：防滑地砖；

墙面：瓷砖；

单元

单元防盗门(对讲门禁控制)——

门

入户

钢制防盗门或钢制防火防盗门——

门

厨房

及铝合金门或吸塑门（门扇玻璃为

——

卫生钢化玻璃）

6

间门

卧室

吸塑门或免漆门——

门

阳台

铝合金安全玻璃门——

门

门五不锈钢材质的机械门锁或电子

——

金锁、门吸、门合页

机位统一设置、孔洞统一预留，

空调

冷凝水系统排水管、空调外机护——

设置

栏统一安装

7

洗衣

预留洗衣机点位，成品洗涤池——

区

窗台人造大理石或天然花岗岩——

注：1、强化木地板厚度≥12mm，铝合金扣板厚度≥0.6mm。

2、各空间门头交界处设置石材门头石。

22

表6.2.1-2保障性住房公共空间基本配置及装修标准

序号部位基本装修标准可选项装修标准

楼梯

间、

天棚面：内墙腻子、无机涂料、

休息

LED吸顶灯；

1平台——

地面：水泥砂浆；

底面

墙面：内墙腻子、无机涂料；

及踏

步面

电梯

天棚面：轻钢龙骨石膏板辊涂防

厅

潮防霉乳胶漆、LED灯；

（除轻钢龙骨石膏板

地面：防滑地砖，电梯门头应设

2地下辊涂防潮防霉乳

置门头石；

室胶漆造型天花

墙面：瓷砖、石材或不锈钢电梯

外）、

门套；

门厅

地下天棚面：装饰石膏板、LED灯；天棚面：轻钢龙

3室电地面：防滑地砖；骨硅酸钙板辊涂

梯厅墙面：瓷砖、大理石电梯门套；防潮防霉乳胶漆

天棚面：装饰石膏板、LED灯；

地面：防滑地砖；

4内走道——

墙面：无机涂料；

踢脚线：同地面地砖；

天棚面：金属方通或类似产品

（需考虑室外风压满足安全使

外走

5用要求）；——

道

地面：防滑地砖；

踢脚线：同地面地砖；

23

天棚面：装饰石膏板、LED灯；

物业

地面：防滑地砖；

用房

6墙面：内墙腻子、防潮防霉乳胶——

社区

漆；

用房

踢脚线：同地面地砖；

注：1、信报箱及快递箱等位置需预留插座电源。

2、地下室及首层电梯厅宜预留传媒电视点位。

3、首层电梯厅窗户内侧需增设防盗网。

4、公共部分及阳台栏杆不宜设置玻璃栏板。

5、公共部分电梯厅、门厅、走道顶棚及墙面上各专业末端点

位需在满足规范要求的条件下根据天花综合布置及墙面各专业综

合点位定位布置。

24

7室外绿化及配套

7.1一般规定

7.1.1室外环境应结合厦门的地理环境、气候条件、民风民俗特点，

合理布局，完善功能，方便生活。

7.1.2景观设计应以经济、适用、美观、便于管养为原则；合理控

制前期建设成本和后期管养费用。着重打造重点区域，如主入口区

域、楼栋入户及主要景观活动区。

7.1.3绿化工程在竣工验收后宜延长成活养护期，时间至少12个

月以上，而后移交给物业公司进行管理养护。

7.1.4景观风格应与建筑风格相协调。

7.1.5室外环境满足海绵城市设计要求，参照《厦门市海绵城市建

设技术规范》执行。

7.2室外总平

7.2.1根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地具体条件，采

用集中与分散相结合，且点、线、面相结合的绿地系统，并满足下

列要求：

1.保留和利用规划范围内的已有树木和绿地。

2.主入口应满足人流集散要求，儿童活动区与成人健身区宜相

邻设置，做到动静分离，空间开合有度。

3.单元入口应体现设计人性化，设置无障碍通道，结合单元大

堂和底层架空层设置等候、停留空间。

7.2.2注重室外环境的功能性，合理设置安全实用的老人、青少年、

儿童活动场地。各场地避免产生噪音污染，有噪音污染的活动应远

25

离居住空间，同时进行绿化隔离。活动场地的规模应满足居民活动

需要，活动场地周边宜设置亭廊等遮蔽风雨设施，并设休息座椅。

7.2.3室外功能设计时应满足下列要求：

1.底层商业的居住区，应在商业外围考虑与店铺经营功能相适

应的室外功能场所，如停车等。

2.封闭居住区内室外地面不应设置机动车停车位。

3.适当配置残疾人助力车停车位，方便残疾人使用。

7.2.4景观总平面竖向应结合地形标高及市政道路标高进行设计，

充分利用场地高差，按照海绵城市要求对地表水进行有效的收集排

放，保证安全排放不内涝。

7.2.5地下室顶板宜根据不同的室外功能区种植土厚度进行分区

设计（乔木覆土厚度宜1500mm以上），并应满足地下室顶板荷载

和人防的要求设计。回填土不应含生活垃圾、以及建渣、石头等不

可降解的建筑垃圾等对植物有害的物质。

7.2.6室外道路注重分级设置，主园路应为出入社区提供顺畅、便

捷的道路线形；次园路宜曲径通幽，便于游园、散步；健身步道与

主园路、次园路有机结合，形成社区慢行系统。

7.2.7人行步道、集散广场面层应采用具有防滑、耐磨、透水性能

的材料。商业街、主入口广场可选用花岗石材料或花岗石结合烧结

砖、透水混凝土，但石材的品种应是本地区常用品种。全民健身场

地及儿童游乐场地面应采用防滑、耐磨、安全的弹性地面，充分考

虑使用者安全，儿童游乐场器械周边应留安全间距，不应存在安全

隐患。材料规格应模数化、标准化，减少不必要切割浪费。

7.2.8建筑楼顶层应设置晾晒空间，裙房屋顶有条件可设置屋顶绿

化。

26

7.3室外配套设施

7.3.1工程管线应包括给水、雨水、污水、电力、燃气、有线电视

及三网融合等管线，工程管线应结合道路工程进行综合统筹设计。

7.3.2架空层宜适当设置开放性的共享场所，提供公共服务、休闲

活动空间，配置适量的活动和休闲设施（如乒乓球台，座椅等），

提高社区的文化性。考虑后期管养，架空层不应大面积种植绿化，

植物品种选用耐阴或耐干旱灌木。

7.3.3在小区出入口、主要道路两侧、重要景观节点周边、架空层

及住宅单元的出入口的适当位置应设置垃圾分类收集点。垃圾箱应

美观、防雨、抗老化、防腐、阻燃；垃圾箱的设置应便于垃圾的分

类收集，分类垃圾箱应有明显标志并易于识别。

7.3.4配电站、煤气调压站、水泵房等附属设施的设置应与周边绿

化环境相协调，在不影响使用管理的情况下，布置绿化隔离，做到

隐蔽、美观。

7.3.5室外环境及地下室应设置系统的交通导向牌、社区标识牌、

楼名牌，选材应经久耐用、方便清洁、清晰醒目、无坚硬棱角，宜

由专业公司统一制作安装。

7.3.6围墙应透空透绿，应选择经久耐用的材料，铁艺围墙应防锈

处理。

7.3.7室外照明设计应节能、经济、美观，满足照明需要。在社区

各出入口及活动区应设置重点照明,室外照明设计应以庭院灯为

主，适当设置草坪灯，灯具风格应与建筑风格相协调，提倡使用太

阳能节能灯。

7.3.8可利用自然水源设计少量水体能够流动的水池、水景，不应

设置人工水景。

27

7.3.9在适当位置设置清洁供水点，便于室外清洁用水。

7.4园林绿化

7.4.1室外绿化设计应根据场地形态与功能选择合适的绿化方式，

室外空间应以植物为主，重要节点可适当设置阳光草坪，活动场地

周边宜绿化遮荫，提倡垂直绿化。避免出现大面积硬质铺装（消防

通道、回车场地除外），消防回车场和消防登高面的地面宜画线标

示。

7.4.2室外绿化应种植适宜厦门条件、生命力强、抗病虫害强、维

护成本低的树木和花草，符合本土特点（如景观草坪选择耐踩、易

养护的草种）。植物种类应当以适应厦门地区生长的乡土树种为主，

不应种植对人体有毒及有刺、对空气有污染的植物，如种植需进行

安全隔离。

7.4.3室外绿化应根据各功能空间进行绿化配置，具体应满足下列

要求：

1．应确定骨干树种和基调树种。

2.绿化种植应疏朗、通透，局部围合，创造疏密有度的绿化空

间。

3.活动场地及区内道路应注重遮荫性和林下植物的通透性，便

于卫生清理，避免形成洼坑积水，滋生蚊虫。

4.停车场宜设置绿化隔离带，种植乔木遮荫，乔木净空与生长

特性满足停车的使用要求，有条件的可设置绿化棚架。

5.建筑长向不宜种植高大乔木。

7.4.4绿化灌溉宜采用喷灌、微灌、渗灌等高效节水灌溉方式。

28

8施工与验收

8.1一般规定

8.1.1保障性住房施工与验收应严格按国家现行标准《建筑工程施

工质量验收统一标准》（GB50300）执行，同时还应满足国家及省

市有关标准要求。

8.1.2装修工程施工前应先做样板间（房），同时应对样板间（房）

进行室内环境污染控制检测，检测结果达标并经过相关单位验收合

格后才能进行成品住房的批量施工。样板间（房）的验收必须在地

下室顶板完成之前。

8.1.3交付前建设单位需确保住房的供水、供电、燃气、电视、电

信等设施都达到使用或者可申请开通的条件。

8.1.4保障性住房交付时，建设单位除向住户提供《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》外，还需提供所用主要装修材料、户内

设备一览表。

8.1.5施工单位保修期以取得竣工备案具备交付条件之日起计算：

地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年

限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏

宜为7年；电气系统、给排水管道、设备安装为5年；装修工程为

5年。

29

8.2施工质量控制

8.2.1防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收合格后

进行，防水施工应满足下列要求：

1.施工方法和产品质量应符合国家现行标准的有关规定及防

水设计构造作法。

2.有防水要求的地面在防水施工前，必须在原结构楼面做蓄水

试验，蓄水试验不少于24h不渗漏后，方可进行防水施工。

3.有防水要求的楼板区域在防水施工前，应提前安装该部位的

吊顶吊杆及设备吊杆，防止打孔时破坏防水层。

8.2.2卫生间门洞位置需设置止水条，止水条下需凿毛套浆处理，

并与地面统一做防水，防水外扩至门洞两边200mm。止水条标高

应低于地面完成面约30mm，门槛石应采用专用粘结剂铺贴。

8.2.3地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等渗漏的多发部位，在

大面积防水施工前应做好局部防水附加层。

8.2.4预埋贯穿楼层的管道必须选用止口型一次性预埋套管，穿过

外墙的管道应采用套管，套管应内高外低，坡度不应小于5%，套

管周边应做防水密封处理。

8.2.5门窗安装前应重点检查开启方向、安装位置是否符合设计和

日常使用要求，建议采用平开窗，在安装施工过程中，应有防坠落

装置。

8.2.6门窗的安装必须牢固、避免渗漏，安装过程应满足以下要求：

1.预留洞口墙体宜是混凝土结构，混凝土强度不应低于C20。

非混凝土结构墙应在附框与墙体连接的螺钉位置埋设预制混凝土

砌块。预埋砌块位置应有记录和标记。

2.外墙窗楣应做滴水线或滴水槽，滴水槽的宽度和深度不应小

30

于10mm；窗台面应做成5%泄水坡度，内外高差不小于10mm。

门窗型材构件连接缝隙、附件装配缝隙、螺栓、螺钉孔采取密封防

水措施。

3.外窗产品的生产制作应在工厂内完成，不得在施工现场进

行。

4.门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核。

5.门窗安装附框宜采用固定片或膨胀螺栓与洞口墙体连接固

定。固定片宜采用Q235钢材，厚度不应小于1.5mm，宽度不应小

于20mm，表面应做防腐处理；

6.型材门窗与洞口、墙体间应填实聚氨酯发泡材料，发泡剂应

连续施打，一次成形，填充饱满。

7.打胶面应干燥、干净后施打密封胶，且应采用中性硅硐密封

胶。密封胶应粘结牢固，表面光滑、顺直，无裂缝。

8.外墙窗安装完成后，应进行淋水实验查验渗漏情况。

8.2.7卫生间混凝土反坎应与楼板面混凝土一次性浇筑成型，不得

二次浇筑。

8.2.8铝合金窗密封条安装时应留有比门窗装配边长20-30mm的

余量。

8.2.9建筑物金属外窗应按建筑物的防雷分类采取防侧击雷及等

电位联结措施，并应符合下列规定：

1.金属窗外框应与主体结构的避雷引下线及水平接闪带可靠

连接；

2.金属窗外框与防雷连接件连接处，应去除型材表面的非导电

表面处理层；

3.防雷连接导体应采用直径不小于10mm的镀锌圆钢或25×4

31

镀锌扁钢，连接导体应与建筑物防雷装置和窗框防雷连接件可靠连

接。

8.2.10地面铺装前应现场排砖，铺贴时应方正、平直。

8.2.11有防水要求的房间地面瓷砖、石材应采用湿铺法工艺进行铺

贴，铺贴前应按相应坡度拉线控制找坡和贴砖坡向。

8.2.12地砖铺贴结合层应控制在10~30mm，若铺贴厚度超过该范

围，需采用细石混凝土对地面进行找坡、找平处理后，再进行铺贴。

8.2.13电梯厅地面铺装应做找坡处理，起坡点为电梯门口处，往外

做0.5%放坡处理。

8.2.14细部工程应在隐蔽工程、管道安装及吊顶工程完成并通过验

收，且墙面、地面找平后方可施工。

8.2.15固定橱柜应根据设计图纸进行制作安装。框架结构制作完成

后应认真校正垂直和水平度，在安装之前应实测实量现场空间尺

寸，应在安装固定橱柜的墙面上做防潮层。

8.2.16厨房灶台、洗涤盆台、卫生间盥洗台等台面施工应符合以下

要求：

1.台面下部的分隔，宜考虑用户后期的拓展性。

2.台面与墙边、设备边缘应进行密封处理。

8.2.17给水工程中供水设备的控制系统、水泵及配套管路阀门应由

厂家成套供应，不得分拆采购。

8.2.18施工单位应编制专项成品保护方案，并上报监理及建设单位

备案。成品保护应遵循先检查后保护的原则，所有工序必须施工单

位自检、监理验收、建设单位工程师抽检合格，并做好产品清洁后

方可进行保护。

32

8.3工程验收

8.3.1施工单位应加强自检、互检、专检及交接检，确保工程质量

都符合设计及规范要求。

8.3.2建设单位（代建单位）可委托第三方质量评估单位（非监理

单位）对工程安全、质量、进度进行定期检查。

8.3.3建设单位（代建单位）应按照有关规定，组织勘察设计、施

工、监理、物业（物业单位应参与分户验收）等有关单位进行验收，

验收合格后方可交付使用。

33

附录A生活配套设施分级配建表

类序项目配置级别

备注

别号名称居住区小区组团

1托儿所○幼（托）儿园应按其

服务半径均衡分布，

并考虑合理的接送

方式，预留接送场

2幼儿园●地。

教详见相应《厦门市城

育乡规划管理技术规

设定》

施

3小学●○运动场宜与周边的