学习情境一 设立物业管理公司

学习情境一设立物业管理公司任务一设立物业管理公司【任务引入】某小区业主委员会曾于2003年9月与某物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，合同有效期为3年。但在其后的服务过程中，双方就小区物业管理具体事项时常发生争议，关系不太融洽。2004年3月建设部125号令《物业管理公司资质管理办法》出台后，有业主扬言：待5月1日办法生效后，即刻以物业管理公司不具备相应的资质为由解聘该公司。1、案例中《物业管理服务合同》是在2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》（行政法规）生效以后依法签署的，而建设部出台的《物业管理公司资质管理办法》（以下简称《办法》）是2004年5月1日才生效的部门规章。根据“法不溯及以往”等相关法律原则，该合同在合同有效期限内仍然是有效的。在此期间不能以物业管理公司不具备《办法》规定的相应资质为由而单方面解除合同；2、《办法》生效后，不符合《办法》规定的相应资质的物业管理公司，将面临丧失部分新项目投标资格和部分老项目续签合同的资格。这是一个不容回避的问题；3、各地方政府主管部门是判断企业经营管理行为是否合法并作出相应行政决定的主体。情境一：张某和几个朋友在一次聚会中谈到想自主创业，他们讨论觉得目前物业管理行业发展的空间比较大，以河源为例，2010年，河源市区实际完成房地产开发投资额约16.04亿元，同比增长18.9%；商品房在建项目42个，施工面积约210万平方米，主要有雅居乐二期、大地广场、金蓬美域、万隆一品、丽日广场、翠泽•新园、沁园春晓等项目。2010年新批准商品房预售面积为102.71万平方米，同比增长102％，批准预售商品住房套数8216套。2010年，市区新建商品房预（销）售面积80.28万平方米。据悉，河源目前成功注册并拥有资质的物业管理企业有38家（包括外来进驻的物业管理企业），房地产业的快速发展引起行业许多有志之士的关注，许多原先在物业管理企业的“打工一族”，也自己开起了公司。

面对着河源物业管理良好的发展前景，张某他们认为物业管理公司投入相对比较少，商议决定合资成立一家物业管理公司，刚好你是张某的同学，他觉得你是本专业出身的，而且目前国家鼓励大学生自主创业、并给予大量的优惠政策，邀请你加入成立物业公司。但在成立公司之前有几点专业性的知识需要弄明白：1、物业服务企业资质等级分哪几级，每一个等级需要满足的条件有哪些？为了取得更多的物业管理项目，他们能否直接申报二级资质？2、申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交哪些材料？一、物业管理公司的概念（一）概念及特征物业管理公司是指依法设立，具有物业服务资格，根据物业服务合同的约定为业主提供物业服务的企业。特征：1．物业管理公司必须依法成立2．物业管理公司是法人企业3．物业管理公司根据物业服务合同的约定提供物业服务4．物业管理公司应当获得经济报酬（二）物业管理公司的性质与类别物业管理公司为业主提供物业服务，是一种以营利为目的经济组织，属于从事经营活动的市场主体，其性质仍属服务性企业。分类：1．以组建形式分类分为公司制企业、合伙制企业和合作经营制企业。2．以投资来源分类分为内资公司和外资公司。3．以内部运作机制分类分为管理责任型公司、顾问型公司和综合型公司。4．以与物业权属关系分类分为合同约定服务型公司和自主经营型公司。二、物业管理公司的设立（一）物业管理公司的设立条件1、符合法定的出资人数;2、注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%;3、有共同制定的公司章程;4、有明确的公司名称和组织机构;5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件（二）物业管理公司的设立程序1、可行性研究2、订立发起人协议3、申请企业名称预先核准4、出资验资、确立公司的组织机构5、申请工商注册登记6、申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立7、申请资质审核三、物业管理公司的资质管理（一）物业管理公司资质等级管理建设部《物业管理公司资质审批管理办法》（建设部令第125号）规定，物业服务资质管理的主要内容手段、形式如下：物业管理公司资质等级分为一．二、三级。（二）物业管理公司资质的申报和审批

练习：1、一物业服务公司，曾管理的多层住宅小区有25万平方米，别墅2万平方米，请问：该小区若要申报二级资质，还需要多大面积的其他何种物业？2、一物业管理企业欲申请一级资质，该企业管理的多层住宅为50万平方米，办公楼25万平方米，那么该企业至少需要管理（）万平方米的高层住宅才能达到一级资质的要求？A、50B、75C、25D、100

四、物业管理公司的权利义务（一）权利义务概述1．权利与义务的概念2．权利与义务的关系（1）结构上的相关关系。（2）数量上的等值关系。（3）功能上的互补关系。（4）价值意义上的主次关系。（二）物业管理公司的权利（三）物业管理公司的义务案例：业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。请问业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办？

方法指引：为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。

点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。

开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数？情况一：一位业主购买了一套高档公寓并且已经入住。按照该公寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80%，可以为他减免三份之一的费用，可是这位业主入住后，小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。情况二：家住广州某花园的王先生，在购房时开发商承诺物业管理费为6角钱每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同中。但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了8角钱每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。问题：（1）开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？（2）开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？（3）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？（1）开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户，两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等，实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任，只能由物业管理公司予以确立。在房屋预售前，发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后，发展商在售楼时，可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做就是越俎代庖，就是不当处分他人的权利。发展商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。（2）开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？如果开发商仅仅是为了促销而就物业管理服务内容、方式、收费等事项对业主所做的口头承诺，那么对物业管理公司就没有约束力。上面已经说过，对物业管理做出种种承诺是物业管理公司的权利，开发商没有擅自处分他人权利的权利。当然，如果开发商向购房者出示了物业管理公司授权其做出承诺的授权委托书，那开发商在其授权范围内所做的承诺就是物业管理公司的承诺，对物业管理公司具有约束力。这种情况下，物业管理公司必须在其管理的有效期内兑现其承诺。如果开发商的书面承诺并不涉及物业管理公司的权利与义务，如开发商承诺补贴业主三份之一的物业管理费，应该也是合法有效的。这时，业主可以要求开发商依照其承诺，为自己补贴这部分的费用。（3）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定，对于重大误解情形，一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”这就是说，如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而开发商对这些承诺并没有准备或以后根本没有能力兑现，而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失，则该客户可以要求撤销该购房合同，双方退房款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔请求物业管理公司有权罚款吗？

某写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以3000~5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现了激烈的争执。租户认为，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；而物业管理公司认为，它受开发商（业主）的委托，对写字楼进行物业管理，装修管理是其基本和重要的管理内容，租户违反装修管理规定，物业管理公司当然有权进行罚款。请问，物业管理公司到底有无权利对违反装修管理规定的租户进行罚款？任务二：设计管理公司组织形式与机构设置

【任务引入】安徽省物业管理行业首家通过ISO9000国际认证企业合肥顺昌物业管理公司，隶属于合肥市城市改造工程指挥部，是一家“独立核算、自主经营、自负盈亏”具有独立法人资格的物业管理公司。公司现设有总经理、副总经理、财务部、办公室、企划部、质量管理部、安全部，下设世纪阳光花园等管理处以及顺昌绿化公司、顺昌旅游公司。拥有员工300余人。公司目前所管辖的范围有琥珀山庄、安居苑、城隍庙二期商业市场、世纪阳光花园等多处物业，建筑面积100多万平方米，居民8000余户。何朝友总经理提出“业主至上，服务为本”的工作宗旨，公司坚持社会效益带动经济效益，物质文明和精神文明同步发展。顺昌人辛勤的工作，不仅获得广大业主的信任，而且赢得了良好的社会信誉，所管辖的琥珀山庄小区连续获得“合肥市物业管理优秀住宅小区”、“安徽省城市物业管理优秀示范住宅小区”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。安居苑小区在1998年获得“安徽省城市物业管理优秀示范住宅小区”，1999年获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。2000年9月21日，公司获得IS09000国际认证证书，这是安徽省物业管理行业中首家通过认证。任务：分析该物业公司属于何种组织结构形式？一、物业管理公司组织机构设置的要求1．具备服务性的功能2．充分发挥公司员工潜能3．关系协调4．效率与效益二、物业管理公司的机构职能设置原则1．统