2月深圳御岭集中式商业定位建议33p

5/17/20241御岭公馆集中式商业定位2010年2月富通资产公司5/17/20242报告大纲物业概况市场分析租金定位业态定位及招商条件要求招商阶段划分5/17/20243PART1物业概况项目指标及商业分布技术经济指标总用地39200.77㎡总建筑面积133046㎡计容建筑面积住宅93096㎡商业8250㎡会所400㎡居委会200㎡物管150㎡合计101846㎡容积率2.6总户数1194建筑覆盖率30%停车位1019个地下室面积31200项目总体商业面积8250.61㎡(6%)，其中集中式物业约2247.66㎡(27%)，主要沿松安路一侧分布。集中式物业设置在项目东南角，主要考虑辐射部分江边村居住人群。5/17/20244物业现状集中式商业部分已完成商业包装。5/17/20245集中式物业分析1F面积：182.73㎡层高：6m进深：15.72m面宽：3.45m面积：128.89㎡层高：4－7.1m进深：11.62m面宽：10.85m面积：655.38㎡层高：6m进深：44.3m面宽：8m面积：1280.66㎡(一楼842㎡)层高：6m进深：39m面宽：8.1m物业存在问题：部分进深过大划分街铺过多，减少集中物业昭示面且不利于分割物业不方正，异形铺位多部分内部存在异形柱面积配比不合理升降机烟道1.3×1.35/17/20246二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营成本。层高：6－10.675m进深：30.2m面宽：7.5m438㎡5/17/20247PART2市场分析人流、车流分析车流:到达项目车辆只能通过松安路进行出入，目前的车流量一般(约8-10辆/分钟)，海滨大道和松兴路开通后将增强项目的可达性，车流将会大幅度增加(据现场勘察和了解，两条市政道路在短期内不会开通)。人流:达到项目的人流主要通过松安路进入项目，目前人流稀少，主要是项目所处位置偏僻，以及项目还未入伙且无开业商店。车流人流5/17/20248项目所在片区目前商业氛围淡薄，现有商业业态档次较低，缺乏品牌商家，商业以临街分布为主。片区商业发展现状5/17/20249片区规划二类居住用地53万㎡，商业用地15万㎡；本片区的建设规模总量控制为267～293万㎡，规划人口规模为5.0～6.2万人。沿沙江路两侧将成为未来该区域的商业消费中心。片区商业规划御岭公馆规划核心商业区西岸华府5/17/202410竞争对手分析－中海西岸华府项目规划总建筑面积约36万㎡，商业总建筑面积18000㎡(5%)；规划集中式商业面积共5200㎡(29%)；街铺销售为主，面积集中在13-80㎡之间，目前空置率高，只引进了部分地产中介、装修建材和配套类商家。5/17/202411商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。沙江路郎碧路500㎡空置600㎡中国银行(开业)1500㎡肯德基(销售、未开业)2600㎡广富百货(未开业)5/17/202412目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业态档次低且分布零乱；项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以居住、大型商业、文化娱乐为主；该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收入群体，但需要一个较长的时间过程；沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目占据重要位置。小结5/17/202413PART3租金定位市场租金位置项目名称面积（㎡）租金（元/㎡）沙江路①江边村底商（二楼）65015沙江路江边村独栋商业街（共三层）1000/层一楼：45

二楼：20

三楼：15松瑞路独栋商业大厦（3—6层）1400/层20沙江路②西岸华府广富百货(二楼)260015郎碧路西岸华府一楼集中式50035郎碧路西岸华府对面商业(二楼)50030郎碧路西岸华府对面商业(三楼)50020楼岗路③天虹北面转让餐厅(二楼)300023107国道谭头村独立三层商业(9层)917/层20松岗区域集中式商业租金集中在15-30元/㎡之间，老城区的商业旺区租金相较高且空置率低。①②③5/17/202414市场比较法评分标准对比因素分值评分标准参考子因素消费总量20高较高一般较低低消费人流、车流、消费力2018161412物业位置25好较好一般较差差所在区域、临街程度、交通便捷度2523211917商业环境20好较好一般较差差周边环境、商业氛围2018161412物业素质15好较好一般较差差物业形象、结构、配套、面积、昭示性1514131211商业前景10好较好一般较差差区域规划、商业发展走向、项目规模109876运营水平10好较好一般较差差运营主体、运营模式、推广力度109876合计10010091827364

采用市场比较法进行租金的初步估算，再根据业态及招商策略进行适当调整。选取了影响集中式物业经营的几个重要因素进行对比。评分标准5/17/202415市

场

比

较

法

计

算

表一、物业比较表

估价对象比较物A比较物B比较物C御岭公馆二层商业西岸华府广富百货江边村住宅底商天虹北面转让餐厅物业位置松安路沙江路沙江路楼岗路面积(㎡)43826006503000临街状况临街临街临街临街楼层二楼二楼二楼二楼结构框架框架框架框架租金价格(元/㎡·月)

151523比较权重

40%35%25%二、对比因素调整表消费总量(20)1516.6715.3318物业位置(25)192119.3323商业环境(20)14.3316.3315.3318.67物业素质(15)13.6714.3312.3313.33商业前景(10)88.677.678.67运营水平(10)8.338.336.676合计(100)78.3385.3376.6687.67三、价格调整表比较标的物名称租金价格权重修正租金西岸华府广富百货1540%14江边村住宅底商1535%15天虹北面转让餐厅2325%21御岭公馆二层商业租金=(各比较物修正租金×比较权重)之和16选取跟项目有一定可比性的三个集中式物业进行对比。比较得出本项目二楼集中式物业的市场参考租金为16元/㎡·月。二楼租金计算5/17/202416根据以往经验和市场数据，二楼集中式商业租金为一楼集中式商业租金价格的60-80%，本次计算取70%。项目一楼集中式商业租金均价为16/0.7=23元/㎡·月一楼租金均价计算5/17/2024171F面积：311.62㎡层高：4-7.1m进深：15.72m面宽：14.3m面积：339㎡层高：6m进深：23.2m面宽：8m面积：655.38㎡层高：6m进深：44.3m面宽：8m面积：593㎡层高：6m进深：39m面宽：8.1m4号铺1号铺2号铺3号铺一楼租金调整价格根据商家常规使用需求进行物业分割和组合。打通两个街铺连接4号铺5/17/202418水平系数调整表对比因素分值1号铺2号铺3号铺4号铺位置2018.3318.3313.3318面积2017.6715.3315.6717.67昭示面1513.3313913.33进深15127.33810.67实用性1510.6711.671014.33硬件配套1512.6712.3312.3313合计10084.6777.9968.3387311.62×Y+655.38×77.99/84.67Y+593×68.33/84.67Y+339×87/84.67Y=(311.62+655.38+593+339)×23Y=25假设1号铺租金单价为Y元/㎡，则∑各铺位面积×各铺位租金单价=一楼总面积×一楼租金均价1号铺租金为：25元/㎡2号铺租金为：23元/㎡3号铺租金为：20元/㎡4号铺租金为：26元/㎡4号铺使用两个街铺作为门面，极大提升了该铺的商业价值，在市场价格（26元/㎡）的基础上提升至30元/㎡，作为项目的价格标杆。5/17/202419租赁面积：129㎡-1936㎡，根据商家需求进行分割租期：5－10年(根据面积及商家品牌有所不同)免租期：3－12个月(根据面积及商家品牌有所不同)递增率：前三年不变，第四年起每年递增8%－10%(超市为3%)押金：两押一租商户另外还需承担的费用(水电费参考富瑰园项目)：

物业管理费4.0元/㎡

本体维修金0.25元/㎡

水费2.8元/吨电费0.98元/度。其它租赁条件5/17/202420研究项目中，200㎡以上的业态主要有超市、餐饮、生活配套、美容美发等八大类，面积主要集中在200-1500㎡之间。餐饮、超市、生活配套服务类数量最多且品牌度较高，汽车服务、美容美发和家具家电类是重要的填充业态。PART4业态定位建议及招商条件要求定位依据一深圳成熟社区集中式商业研究5/17/202421项目置业客户群体主要在松岗及周边进行消费。消费水平处于中等，家庭月消费支出集中在1000-3000元之间。他们最看重消费价格、商品品牌。主要的消费项目为日用品和餐饮消费。定位依据二－－本项目置业客户消费情况5/17/202422业态引进建议5/17/202423一楼方案一:业态定位－－业态分布培训/美容311.62㎡餐饮842㎡超市、休闲、餐饮655.38㎡红色部分为优先考虑业态。一楼5/17/202424餐饮、休闲娱乐593㎡配套、培训、美容311.62㎡方案二:一楼超市、配套339㎡休闲娱乐、餐饮655.38㎡一楼5/17/202425临时方案:可把部分大型商铺分割为小铺，根据小区内入住的人流量来考虑一些短期的专业市场来进行空档期过渡。需要增加中央空调或考虑分体空调安装位置。开门一楼公共洗手间超市约300㎡培训/美容通道一楼5/17/202426二楼二楼可与一楼连通租给一个商户做大型餐饮或休闲娱乐，也可分割独立出租。餐饮、美容、家具家居、网吧438㎡二楼5/17/202427保留部分街铺的原因：1、利于商铺分割、增加商家昭示面。2、保留铺位易实现长期价值最大化。根据招商实际情况有可能进行改造的方面有：1、铺位进行重新分割组合。2、增设烟道、上下水等。3、考虑给大宗商户分配一定的停车位。招商条件要求①②③④⑤⑥⑦⑧5/17/202428保留铺位统计表铺序号铺位号建筑面积㎡套内建筑面积㎡①11349.4147.04②11247.0544.8③10967.0563.84④10847.0544.8⑤10733.9632.33⑥10629.1527.75⑦10531.5130⑧20531.9130.38合计337.09320.945/17/202429PART5招商阶段划分

项目住宅销售阶段：2009年8月—2010年底项目商业销售阶段：2010年4/5月—2010年底项目入伙时间：2010年11月25日方案确定及招商资料准备阶段：2010年2月28日前主力商家招商谈判阶段：

2010年3月1日—2010年底

主力商家合同/协议/意向签定阶段：

争取2010年5月底前签订1-2家主力商家进场开业阶段：

预计2011年