物业项目工作方案的依据

物业项目工作方案的依据小区物业管理方案目录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量确保措施七、管理总体目标与分项目项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.231.居住区用地Hm29.87①②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数，1292居住人数4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地内建筑总面积万m216.23①住宅建筑面积万m214.87②公建面积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项目计量单位数值①大卖场面积万m21.17②扩建面积〔三层〕万m20.96③公建面积万m20.75地下车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度〔毛〕套/hm2128.5住宅建筑配套密度〔净〕套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万m2/hm21.496住宅建筑面积净密度万m2/hm22.144容积率万m2/hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目浮现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共服务〔合同服务〕委托性特约服务〔非合同零星服务〕和经营性多种服务〔全方位、多层次的综合服务〕。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理执行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性依据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采纳日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同必需求和所处的特定条件采纳有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，关于不同的设施、设备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行合格。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。关于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户优待数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起合适jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理确保智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，执行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量合格、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提升住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要落实“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消。一、前言及项目和企业简介。二、物业管理的总体规划与承诺：理念追求、模式追求、模式选择工作计划〔一般均为三年〕、物管目标、承诺确保措施。三、人员配备计划与人员培训和管理。四、物质装备计划：房、装备和资金。五、修理基金使用方案。六、物业服务费用收支测算：依据、原则、说明、收、支、措施。七、管理规章制度。八、档案管理。九、物业前期管理。十、物业日常管理。十一、智能化系统管理。十二、客户服务与社区文化建设。小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法强化居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提升物业管理水平，依据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法强化居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提升物业服务水平为宗旨，进一步强化居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围〔一〕目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时修理，修理及时率达到90%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、强化业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。〔二〕范围：对全市执行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作内容〔一〕完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施《沈阳市物业管理规定》，依法强化我市物业管理活动的监督管理。〔二〕全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划制定和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门使命，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时修理，年底前房屋修理责任要全实到单位、到个人，修理及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。〔三〕加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是强化物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区执行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的〔含5万平方米〕的新建住宅区，必必需采纳公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县〔市〕房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《〔前期〕物业服务合同》和《业主〔临时〕公约》，关于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质检察。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，强化物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提升物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，执行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提升管理服务水平。同时，强化对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理〔物业管理处主任〕进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力。4.以某一物业项目为例,拟定该项目物业管理的范围,项目,内容与标准给你一个简单的投标书，你看看可能有用第一部分项目概况一、地理位置及建筑面积：宝赛花园项目地址位于牛头山镇宝赛村，共664余户，地上总建筑面积约12万平方米，为拆迁安排房。二、总体思路与目标总体思路：一体化管理、高素养队伍、规范化运作。一体化管理物业公司对该项目的建筑物业及其相配的公共设施设备，小区公共秩序维护，园林绿化，清洁卫生，公共秩序，车辆行驶和停放，社区文化活动等事项实施综合一体化管理和服务。高素养队伍高素养的人才是企业发展的确保，因此从该物业管理处组建起，就应注意精选管理人员，优选服务人员辅之有效的培训和双向选择的用工机制，奖惩严明的激励机制，建立和培养一支综合素养高的员工队伍，为管好小区创建管理品牌奠定基础。规范化运作结合本物业的现状和特点、物管目标定位，制定出一整套科学、规范、完善、可操作性强，行之有效的管理服务运作制度，做到人人有章可循，事事有据可依，用规章制度管人与办事。二是从物业管理的筹备开始，各项工作即按照已定的管理规范运作。三是建立必要的检查监督机制，包括管理处每日巡检，每周夜查，每月综合检查，装修消防安全专项检查等，注重于预防，及时发现并改正偏差，使各项制度落到实处。第二部分物业管理服务内容、物业公司岗位使命一、物业管理服务内容〔一〕、房屋共用部位的维护和管理共用部位，是指房屋主体承重结构〔包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等〕、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、门厅、屋顶、屋面、低压配电间、井道、窖井、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、安防监控室、消防中心、道路等。〔二〕、共用设施、设备的维护和管理共用设施设备是指给排水管道、水箱、水泵、照明设施、消防设施、避雷设施、监控系统、道路、路灯、沟渠等。〔三〕、本区域内供水、供电、以及通讯、有线电视等设施的安装、修理、养护和管理，均由相关单位直接向最终用户提供服务和收费，如受相关的单位和部门委托，可由甲方执行统一代收服务。〔四〕、环境卫生1、本物业区域内公共场地、设施设备的保洁；2、共用污水管、雨水管〔井〕、化粪池视检查状况及时清掏；3、垃圾天天清运，日产日清。〔五〕、公共秩序1、执行安保管理；2、协助公安部门强化治安管理，协查各种违法案件，维护本物业区域公共安全；3、区域监控，发现各类事故苗头后马上制止，对不服从管理的，及时向有关部门报告；4、维护区域内秩序，禁止闲杂人员进入。〔六〕、消防管理1、消防器材管理和易燃品管理，制止违法存储易燃易爆物质，义务消防；2、保持消防通道畅通，义务消防宣扬；3、发生火情及时报警，并积极组织救助工作。〔七〕、交通秩序与车辆停放：1、内容〔1〕、车辆进入本物业区域，应按规定线路行驶，并服从现场管理人员指挥；〔2〕、各类车辆，按物业公司要求全部停放在指定地点。2、责任要求：〔1〕、无妨碍车辆行驶；〔2〕、保持物业区域宁静；〔3〕、维护交通秩序；〔八〕、房屋装饰装修管理甲方依据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和本小区《房屋装饰装修管理服务协议》，对业主的房屋装饰装修的范围及行为实施管理。〔九〕、公共绿化管理1、及时养护、保持花草树木的正常生长；2、保持公共绿地整洁、美观；3、减少绿地虫害，必需要时及时补种、栽植。二、人员配备人员配置计划随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命化。宝赛花园的物业管理人员的配备已从劳作密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此我们在人员配备上保持以我们物业的“精干、高效、敬业〞的用人原则为基础，确定“重学历更重能力、重水平更重品德〞的用人标准用人标准，严把人才选聘关。管理层要求达到三年管理经验以上水平；工程技术岗位引进专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并确保外聘专业人员确保管理队伍的高素养高品质搞水平。在管理队伍建设上，我们将采纳规范和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。现依据实际必需要进行人员配置，共必需13人，其中经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员2人、修理工1人保洁工〔兼保绿〕6人、公共秩序管理员2人岗位岗位要求配置人数物业经理从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和施行经验，对物业管理有独到的见解，对管理处的工资有整体的实录和构想。1名微机管理员兼出纳大学专科以上学历，精通计算机应用，具有丰富的理论知识和施行经验。1名管理员高中以上学历，有从事物业管理经验，了解物业管理知识。外表形象气质佳，并具有较强的沟通协调处理能力，均具有市主管部门颁发的从业资格证书。1名修理工高中以上学历，身体健康，有相关的操作资格证。1名保洁〔绿〕员身体健康，有相关技能，经市主管部门组织培训。2名公共秩序管理员高中以上学历，身体健康，工作认真负责，具有一定的行业技能。7名一、主要工作使命〔。第一章物业管理要点●运用继续发展的战略，确保物业的保值与升值。●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提升管理服务的信誉。●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务〞。●为实现以上设想，拟采纳“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施〞的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将依据本物业的实际特点采纳有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意〞的模式效应，力求更好地满足业户必需求。建议采纳的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦〞的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦〞的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上〞的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立合格的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的看法与必需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住〔工作〕环境。2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个合格、舒适的居住〔工作〕环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好天天的工作，树立环保意识，从而确保大厦的环境卫生状况达到最正确状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风光。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特别时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣扬、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、随时有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的革新，不断提出建设性看法，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采纳“培训—上岗—再培训—再上岗〞的轮回培训制度，不断提升员工的工作技能与素养。第二章拟采纳的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心〞按“直线制〞设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部〔1〕负责人力资源管理，招聘人员，展开员工培训工作，为其他部门储备人才。〔2〕负责员工工作考勤。〔3〕负责收集、整理和储存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。〔4〕负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。〔5〕负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持合格的沟通。〔6〕负责物业管理公司所必需物品的后勤采购工作。〔7〕负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。〔8〕组织、展开企业文化活动。〔9〕总经理指派的其他工作。2、物业管理部〔1〕负责筹建、管理员工餐厅。〔2〕负责会所及会议中心的管理。〔3〕书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。〔4〕负责物业的日常清洁工作。〔5〕负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。〔6〕负责物业的除虫灭害工作。〔7〕协助业主处理租赁工作。〔8〕负责业户的搬入和迁出协调工作。〔9〕负责业户档案的建立与管理工作。〔10〕负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。3、安全管理部〔1〕负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。〔2〕与政府公安、消防、司法部门保持合格的关系。〔3〕成立义。★关键性内容1、项目的整体设想与构思；2、组织构件与人员配置；3、费用测算与成本控制；4、管理方式、运作程序及管理措施。实质性内容1、管理制度的制订；2、档案的建立与管理；3、人员的培训与管理；4、早期介入与前期物业管理服务内容；5、常规物业管理服务综述；6、管理指标；7、物资装备；8、工作计划等。★1、组织经营、管理、技术、财务人员参加物业管理方案的制订；2、对招标物业项目的基本状况进行分析，收集相关信息及资料；3、依据招标文件规定的必需求内容进行分工、协作；4、确定组织构架和人员配置；5、依据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等状况具体测算物业管理成本。6、依据招标文件规定的物业管理必需求内容制订具体的操作方案；7、测算物业管理服务费用〔合同总价和单价〕；8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整；9、排版、印制、装帧。小区全套物业管理方案第一部分前言〔省略〕第二部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发“东方城市系列〞的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本〞不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关怀，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体状况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素养、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神必需求。2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下〞。5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及革新点公司保持“业主至上、服务第一〞的宗旨，“全方位管理、多功能服务〞的管理手段。1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱〞，了解业主必需求，解