21世纪不动产海南海口市宝信购物休闲广场项目营销执行报告(商业地产)

从零开始——海南宝信购物休闲广场项目营销执行报告报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位1公司介绍全球最大的房地产服务提供商报告内容要点3.执行前提4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位2.营销目标目标：价格速度品牌实现预期价格目标——保守2800元/m2挑战3000元/m2（住宅）——保守8000

元/m2挑战10000元/m2（商业）快速销售——12个月实现项目80%的销售率打造海南宝胜地产品牌——海南特色、商业王牌报告内容要点2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位3.执行前提营销执行前提1、海口市房地产市场、商业市场没有剧烈的或不合常规的变动；2、项目规划及建筑设计已按我司策划报告的建议、修改达到最优化；3、发展商认可并贯彻我司对本项目的定位。报告内容要点3.执行前提2.营销目标7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位4.项目定位回顾项目概况形象定位（卖什么）海南省首个——旅游主题——大型休闲购物广场全省首个旅游主题大型休闲购物定位依据：1、旅游业是海口的支柱产业、重点产业，是本定位强有力的产业基础支持；2、发展“旅游购物”、铸就黄金假日经济，是本项目成功的良好机遇；3、把海口建设成为“购食娱”基地，从“海南印象”开始。海南印象商场功能分区客户定位（卖给谁）住宅客户商铺客户岛内人士，多数是其他县市来海口工作的，有些做生意，有些打工。岛外人士，以休闲度假和投资相结合岛内人士：企业主、生意人岛外人士：专业投资人报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段营销总策略招商销售招商策略对大型、品牌商家，发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等

放水养鱼堤内损失堤外补在品牌商家处损失的利益，通过提升整体水平，在普通商家处得到弥补销售策略化整为零-铺以稀为贵价格策略集中销售-积极炒作在尽可能短的时间内销售成功该项目，从而获取最大的利润；商业的销售必须积极炒作，提高知名度和市场热度；商业的销售不能平淡，一定要有热烈的现场销售气氛。

避免重复销售，缩小销售周期，最大限度的节省销售费用，有效有节制地把握市场；其整体思想是把物业分成不同类型，针对不同客户制定各不相同的销售方案，且物业也分阶段，分区域推出；建议本项目商业面积最多销售50%，以1、2层物业为主。物业导入市场需要一个良好的切入点，但价格对客户尤为重要；树立价格标杆。报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机制5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段销售推广方式租售结合，以售为主，招商在前，出售在后，实现带租约销售，减少发展商的返租风险及买家的资金投资风险；同时解决每层部分未售单位的租金回收问题，提高收益；保证品牌商家、主力店及时入场，并尽快启动商场经营。报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段主题推广核心1.商业革命浪潮主题推广核心2.资源优势及昭示力主题推广核心3.规模主题推广核心4.完美商业规划、全新购物体验主题推广核心5.专业商业经营管理报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段营销阶段商业运营导入期商场销售期住宅销售期招商招租篇商铺营销篇住宅营销篇2005.3.159.1510.12006春节商场开业、住宅开始销售入市时机招商成果发布会

选铺招商新闻发布会9.202005.3.1510.19.15轰动入市正式开盘预热期全面炒作报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段传达途径：成立招商小组、全方位立体招商体系目的：在开盘前引进30%左右的品牌主力商家；配合销售速度，引进商家或出租铺位。说明：商业运营导入期从项目运作开始到商场开业结束。推广安排第一阶段（3.15-10.1):商业运营导入期成立招商小组确定经营定位方案取得海口市政府的支持全方位接触目标商家筛选并初步确定目标经营商户商场商业经营管理机构招商第一阶段主要工作目的：有条不紊的开始项目运作、获得部分品牌商家进入意向第一阶段推广活动制作招商网站制作招商折页租赁外展场召开新闻发布会通过各渠道宣传造势在旅游行业和百货行业同仁中进行宣传目的：建立商家和客户对发展商和项目的信心.第一阶段主打活动

——“海南印象”招商新闻发布会目的:利用海口市媒介对本项目高规格、大规模、充满地方特色的招商进行探讨和宣传,提高对本项目的关注度媒体：报纸、户外及网络主题:海南印象内容:

发布项目资料发布招商信息……报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机制5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段传达途径：信息发布，事件制造目的：发布项目招商、销售信息，采取营销措施吸引客户说明：商场销售的最佳时期是招商取得相应成果的时期，由于是带租约销售，在商场开业后，仍然可以进行商铺的销售。第二阶段（4.15-12.30):商场营销期推广安排第二阶段主要工作内部认购；制定销售计划；筹备开盘；确定商场运行机构；完成商场功能分区和销售铺位划分；制定租金执行方案及招商细则；完成80%的招商工作；室内外装饰工程、强弱电综合布线工程及安装工程设计跟进；

筹备商场开业目的：商场主力店招商完成、商铺销售60%、商场开业内部认购；商铺公开销售；铺王拍卖；商场开业；首名幸运顾客大奖。第二阶段推广活动目的：提高本项目的关注度和知名度、促进销售第二阶段主打活动——开盘、商场开业目的:利用开盘典礼、商场开业等活动提高对客户本项目的关注度，利用各种优惠活动促进销售媒体：电视、报纸、户外及广播主题:海南省首家购物主题商场，一铺赚天下体验式营销、休闲购物—shopping新境界内容:

铺王拍卖开盘日掘金游戏首名幸运顾客大奖……报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机制5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段传达途径：媒体炒作、事件营销目的：在商场营销的带动下，顺势进行住宅的销售主题：罕有酒店式公寓公开发售安排：户外广告、电视、报纸、直邮内容：强化选房开盘信息和优惠措施，选房结果炒做。销售目标：开盘30日内确保实现住宅推盘量30%；开盘90天确保实现住宅推盘量50%。第三阶段（9.25-10.30):住宅销售期推广安排第三阶段主要工作住宅开盘；促销活动；带动商业销售；幸运顾客免费海南游；与旅行社、酒店联合促销楼盘。目的：住宅销售85％、促进剩余商铺销售第三阶段推广活动客户联谊活动:在售楼处举办成交客户联谊，增加人气促进成交。老带新优惠策略:

老客户介绍新客户,如成交,送一年物业管理费等。商铺与公寓的绑定销售：采取商铺与公寓绑定销售，给予较大优惠的措施，促进商铺的销售。第三阶段主打活动——住宅开盘时间:2006年春节前关键行动：开盘仪式/客户营销活动/形成新一轮高潮关键条件：开盘SHOW媒体炒作人员邀请现场销售组织开盘优惠——当天有开盘优惠5000元,每天递减1000报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算1公司介绍5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机制5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位6.销售现场包装展示娱乐式体验商业街，广场，平台色彩，形象包装，视觉识别售楼处，展示橱窗，街道雕塑风格，生活主张，城市元素审美式体验沉淀式体验参与式体验作为充分竞争的营销手法，体验营销以强烈的品牌体验冲击力建立起消费者心中的优势地位，用软性的产品述求点抓住了客户的购买动机。展示攻略——体验营销的展示模式项目展示面海府路和平南路主要形象展示面门前广场展示区次要形象墙项目地块灯杆旗可从临项目的桥端开始设置，建议风格独特，色彩鲜明，吸引眼球。外围导示牌用于指示售楼处入口，可在售楼处未出来前注明“激情期待中…..”，产生客户的期许。外围导示我们的形象墙应确立项目VI系统（命名/LOGO/广告语），树立项目形象，应是大气的,现代的,鲜明风格的,强化昭示性。形象墙万国旗+地面喷泉+地面中英文标识+指示牌门前广场增加视觉色彩和视觉元素门前广场楼顶广场绿化、简易玻璃房、阳伞、躺椅……营造出浓郁的休闲度假氛围，更是人们放松身心的好地方路面的美化和标识，丰富视觉通道。增加休息聚留场所，体现国际人性化设计外展场展示要点地址：建议在黄金海岸和海秀区设立,以其中一个为主战场;目的：提升项目形象，争取外延客户；主题：集中展示项目价值点,对其概念表达充分;风格：现代化、大气、简约、富有创意;物料：楼书，户型单张，售楼处开放后要配有看楼车;售楼处售楼处布置原则功能分区齐全，满足销售需求；兼具卖场和广告展示的作用；设计风格现代，大气；富有创意,体现个性卖场规模与项目相匹配售楼处的色彩售楼处的小品人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。售楼处方向套数比占多数的户型是选择的重点软隔断充分展示空间的灵活性和多功能性体现现代化和国际化的配置，实现为客户的着身定制装修标准的展示空间感和品质感卖场展示——样板房样板房方向景观卫生间开敞式厨房庭院各国著名雕塑家创作组成的国际性雕塑群雕塑家建立自己的雕塑公园以不同题材建立起的专题院雕塑院落临时性的流动雕塑院落卖场展示—雕塑园林设计师/建筑师/室内设计师/画匠组成的创作群体共同打造色彩、质感迥异的院落空间卖场展示—园林卖场氛围展示多用中英文的说明导示牌和灯杆旗，体现旅游主题、国际特色.门牌+道路命名+围墙+·········社区形象可识别性1、从人员做起（门僮、招待、保安、保洁）服装风格统一、讲究强调工作人员的精神面貌和服务意识规范用语2、24小时客户热线3、律师现场办公4、一对一客户经理服务5、采用国际标准的物业管理服务6、专业服务体系：室内园林顾问、装修设计顾问、时尚健康顾问等服务展示——国际化标准服务报告内容要点3.执行前提2.营销目标4.项目定位回顾1公司介绍5.营销推广5.1.营销策略5.2.销售推广方式5.3.商业主题推广核心5.4.营销阶段/入市时机制5.5.阶段推广5.5.1.第一阶段5.5.2.第二阶段5.5.3.第三阶段6.销售现场包装展示4.1.形象定位4.2.功能分区4.3.客户定位7.媒体宣传方案7.1.媒体分析7.2.费用预算常规媒体渠道特点1电视广告表现力强作用力大传播范围广泛重复性高费用昂贵不易保留广播